杭州吴山广场购物中心项目可行性实施报告

1、第一部分 项目概述一、项目概况太平洋购物中心地处吴山广场商圈核心区块，是一座集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型超级SHOPPING MAL商业航母。太平洋购物中心西临路， 东临定安路，南为惠民路， 北为红门局路。 项目占地面积 25,604 怦（容积率分别为 2.0 , 3.0 , 4.96 ）,总建筑面积约107,768怦，由东楼、西楼和北楼建筑 群组成， 并形成一个互为连通的整体。 建筑高度 24米，建筑层数地上共 5层， 地下 2层（其 中地下一层为商场，地下二层为停车库和设备用房） 。为加快建设现代服务业，市近期出台了以路为轴，贯穿武林、湖滨、吴山三个商

2、圈， 组成“一线三圈”特色商贸区的发展规划。因此，太平洋购物中心作为“构筑大都市、建设 新天堂”的重点扶植产业， “聚集吴山商圈人气、提升吴山商圈氛围”的重点工程，倍受市、 区两级政府和媒体及业人士关注。二、环球公司受让太平洋购物中心的基本情况1 、转让背景太平洋购物中心为在建项目， 原由浙联房产集团有限公司 （以下简称浙联房产） 及属下 的新泰房地产开发有限公司（以下简称新泰房产） 开发。 因该项目属商贸项目，浙联房产则 以房地产开发专长， 对商贸项目缺乏专业经营和管理人才； 再则， 浙联房产也为了集中资金 投入更大的房地产项目，已获得了滨江区 200多亩土地以及在仓前购得教育用地 4,00

3、0 亩； 并且浙联房产和环球控股集团有限公司 （以下简称环球公司） 还有其它合作项目， 环球公司 从关系资源和获得资源方面给浙联房产有一定的补偿，如环球公司在九堡的60 亩土地以平价 60 万元 / 亩与浙联房产合作开发， 因此浙联愿意选择环球公司并以较低价格转让太平洋购 物中心项目。今年四月， 浙联房产将太平洋购物中心大部分房产转让给环球公司。根据环球公司与浙联房产、新泰房产签订的太平洋商业中心房产转让框架协议书（以下简称框架协议） 。2、根据框架协议，环球公司受让的房产围如下： 西楼的全部（地上 1至5层），约26,800怦； 东楼的 1 至 2 层的大部分（除去沿定安路长约 120 米、

4、进深约 16米的 1 楼，及沿定安路长约136米，进深约20米的2楼浙联房产自留部分），约14,351怦； 东、西、北楼地下一层的全部，约23,314 m2； 东、西、北楼地下二层的大部分，约10,103 m； 街，约3,116 m。上述房产合计约77,684 m,因是在建项目，还未进行实际面积测量。3、说明 本项目东楼地上一、 二层部分房产和三层整层房产属浙联房产； 东楼地上四层整层及 北楼整幢房产属市上城区文化体育局； 其余均属环球公司协议资产。 上述建筑面积以房管部 门最终测绘确认为准。双方已达成共识,并将上述剩余部分面积转让给环球公司。 交房时的具体装修配套标准,在框架协议中已明确,包

5、括中央空调系统、 电梯、 新风系统、 排污系统、强弱电和智能系统、管道系统等等,并且浙联房产将完成物业的部一次和 外立面装修。浙联房产保证该物业通过规划验收。 机动车停车库因层高较高, 当时设计中已有考虑可增设机械移动式停车库,停车泊位可增至约 450 辆,该物业周边开放式公共停车位及申报建设的立体停车位,共约600700个。 西楼第五层因层高较高（设计为5.8m）,适合经营高档娱乐场所。目前已有多家洽谈意向部分收购。4、投资总预算及项目进展情况投资总预算根据环球公司测算，本项目总投资初步匡算约 11.65 亿元。项目进展情况目前， 项目室二次装修正抓紧进行； 商场业态定位策划已基本定局， 招

6、商引资工作正紧 锣密鼓开展，各项工作进展顺利。环球公司已在注册成立了“太平洋百货中心有限公司” ，由该公司负责整个太平洋购物 中心的资本运作、对外招商和物业经营。第二部分 项目优势分析一、百货业在还有比较大的成长空间众所周知， 目前的大型百货公司数量较少， 且主要是集中在武林广场周边的四家 （杭大、 百大、银泰、连卡佛）和吴山商圈的解百商厦共五家，大家错位经营，相安无事。而且近几 年来，各家公司的销售额每年均以 20%左右的增长速度递增， 这在国其它城市是不可想象的。相比而言， 临近的城市如和，大型百货公司都在十家以上，销售增长率就比较缓慢。又 比如上海， 百货公司有 100 多家，竞争相当激

7、烈， 经营得好的百货公司的销售额也只是每年 小幅增长（增长率为个位数） 。市商业网点 2003-2010 年发展导向性规划纲要显示，至 2002 年年底，市区实现社 会消费零售总额 426.36 亿元；到“十五”末期，市区国生产总值将达到 1,680 亿元，平均 每年递增 10%，人均达到 5,000 美元；到 2010 年，市区总人口将达到 460 万，而且主要增 加在城市南面区块； 2002 年市共接待海外游客、国游客分别为 106 万人次和 2,652 万人次， 旅游产业增加 115 亿元。因此，一方面人（包括人）的消费能力是非常强大的，购买力非常旺盛；另一方面也说 明的商贸流通业包括百

8、货业还有比较大的增长空间！二、商圈优势吴山商圈作为一个正在逐步兴起的商圈， 但已渐成气候， 且在不断升温之中。 吴山商圈 经过近几年的发展，已逐步形成以商贸为主、商务为辅的集商务、餐馆、休闲、娱乐、大型 娱乐、专业市场为一体的全市最大综合商贸区，人流集聚，市场活力强劲，人文历史丰富， 公共交通流畅。吴山商圈聚集了解百商厦大型百货公司， 涌金广场家乐福大型超市， 清波商厦常年房产 展示厅，吴山花鸟城专业市场，河坊街仿古游玩及餐饮一条街，耀江广场、涌金广场、吴山 名楼、清波商厦等高档写字楼物业，以及上海浦东发展银行，中信实业银行等。据了解，位于涌金广场的家乐福， 2004 年的销售额为 2.4 亿

9、元，为家乐福超市在中国 业绩成长最快的单店之一，日前家乐福再扩面 4,000 m2o位于涌金广场的第 2层和第3层定位为流行前线广场， 目前正处于火热招商中， 已有大批商家加盟包括屈臣氏等， 即将于近期 开业。吴山商圈是最有特色的集旅游、 休闲、 购物、 商务、 餐饮、住宿等的综合性商圈。 同时， 吴山商圈临近湖滨商业特色街区，湖滨商业街区是目前市政府正在打造的最高档、最时尚、 最有品位、 定位为城市客厅的国际名品购物街区。 吴山商圈及太平洋购物中心能够受到极大 的辐射、影响及带动作用。三、交通优势太平洋购物中心， 地理位置处在城市闹市中心， 距离吴山广场仅 200 米，距著名的西子 湖畔 3

10、00 米，距火车站 800 米，紧临市南北交通枢纽中河高架上下匝口。 市地铁 1 号线已于 2005 年 6 月通过国务院批准， 将于 2005 年底动工建设， 2010 年建成通车。 地铁 1 号线路从 城东九堡开始， 将沿路和西湖大道运行， 其吴山广场站在本购物中心门口设有出入口， 下个 停靠站是火车站，并穿越钱塘江，将滨江高新园区、钱江新城、萧山、富阳等周边地区及车 站码头的货物人流串联起来， 极大地促进钱江两岸的商贸人员互动， 将进一步带动吴山商圈 的人气，提升本项目的商业价值。四、规模优势本项目占地面积 25,604怦，总建筑面积10多万平方米，最大商业层面 23,314怦，且 建筑

11、结构合理，设计现代，是目前市乃至整个省单体体量最大的商业项目之一。五、商业模式优势太平洋购物中心定位为 SHOPPING MALL SHOPPING MAL在国外是一种已经被实践证明 的非常成功的商业模式。 太平洋购物中心其商业模式和经营理念上已经与国际商业经营模式 接轨。SHOPPING MAL购物中心在美国已经风行了近 30年的时间，MALL 般是很大的建筑， 在一个屋顶下有很多商店。 多数MALL里包括两个或更多的大型百货店，它们被称为“锚店”，意味这些店像锚一样固定， 支撑起整个商业城。 在锚店连接起来的步行街上， 有很多小的各 式各样的零售商店，它们依靠锚店来吸引客流。参照国外的经验

12、，SHOPPING1ALL般建造在交通比较方便、 居住人口相对密集的近郊区， 一方面有人气的支撑， 一方面租金也比较便 宜。但中国目前正处于大规模的城市化进程中， 农村人口向城市大量地聚集， 而国外一些发 达国家已经完成城市化进程， 正处于城市人口向郊区分散的过程中。 因此根据中国目前的国 情，在这样一个交通方便、商业相对成熟的商圈里建造类似SHOPPINGALL的大型购物中心是符合中国发展的实际情况的。目前在中国运作成功的 SHOPPIN®ALL中，就有我省市的天一广场。它是一个位于市中 心极繁华地段的 MALL占地约20万平方米，有百货区、超市区、娱乐区、酒店区、数码区、 家电区

13、、精品区、男装区、中心广场、水幕电影等等。现有太平洋精品百货、乐购超市、数 码广场、 苏宁电器、 新石浦饭店、 丽池大浴场、 新彩虹夜总会， 以及各种珠宝、 服饰、 通讯、 咖啡等店铺，是一处真正集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能的大型购物中心。就商业市场总体而言， 纯百货经营的商业物业发展已日趋显示疲态， 而大型综合类高商 业物业将会逐步兴起，还没有类似的大型购物中心。因此像这种类似SHOPPINGALL的项目还是非常有前景的。六、定位优势本项目定位于类似 SHOPPINGALL的大型购物中心，以体育健身休闲为主，而百货、超 市、专卖店等购物为辅的经营格局。按照环球公司的布局定位，百货拟占4

14、0%的面积， 30%的面积以店中店的形式引进一些国际品牌，另 30%则是体育、健身、娱乐等休闲配套设施。与上城区体育局共同联建的华东 地区最大的室田径场、游泳池等健身中心，其一流的体育设施和“全民健身运动”的健康理念，将给太平洋购物中心的商业营运，带来无限的人流和商机。同时， 本项目的定位充分考虑了商业物业发展的趋势， 采取统一经营， 统一管理的经营 模式，因而有效避免了由分割产权销售带来的经营困难问题， 降低了经营者之间不必要的部 竞争，从整体上增强了本项目与周边其他项目之间的竞争力。据悉， 上城区政府已要求今年年底区文化体育局名下所有的物业应投入使用，并可以全部租用。本项目也可向体育局统租

15、后再出租给其他经营者经营。七、政府大力支持上城区政府给吴山商圈的定位是“旅游休闲商务区，打造ABD,希望在此区域大力发展商贸服务业， 并明确提出以太平洋购物中心为核心的吴山商圈要对整个上城区的商贸服务 业起到一个集聚、辐射和带动作用。在最近草拟的上城区“十一五”规划中，明确提出太 平洋购物中心要成为现代服务业的集聚地、带动周边商贸发展的领头羊！在2005 市商贸服务业（上海）招商引资推荐说明会推荐项目书中，太平洋购物中心项目列于被推荐的 60 个项目中的首位。第三部分 业态定位、营销策略及项目运作方式本项目的目标是要建成南路吴山商圈集旅游购物、 餐饮休闲、 文化娱乐、 运动健身为一 体的综合性

16、多功能特大型品牌商城。一、业态定位建设环球公司已经对购物中心各楼层的经营业态作了较为深入的研究，并进行了详细的规划，基本是可行的。借鉴国外 SHOPPINGALL的商业特征，围绕着购物、餐饮、休闲、娱乐、 健身和旅游等功能设施，确定百货店、主力店、品牌店、餐饮和娱乐等。我们认为首先应确定百货店（在东楼 1 至 2 楼），拟考虑引进国外品牌百货公司，打造 太平洋购物中心精品百货； 也可以面向上海和港澳招商， 这是整个购物中心定位的核心。 然 后确定在西楼地上一至四层可考虑设综合区和精品店，西楼五层， 考虑建造娱乐城， 经营各种餐饮、娱乐项目，如 KTV桑拿、足浴等。二、营销策略在专业顾问团队的协

17、助下， 考虑到百货店、 主力店、 品牌店及其他品牌招商的不同特点， 先确定，再全面招商。在招商过程中，百货店和主力店要提前招商，其它随后进行。现已有几家单位意向代理招商、 带押金方式代理招商， 也有带押金方式全包招商， 具体 方式正在研究之中。整合各种资源， 充分发挥各种传播方式的优势， 利用多种宣传手段， 对太平洋购物中心 的招商、经营管理全过程进行全方位、立体式包装宣传；同时，结合各个推广阶段的特色， 制定有针对性的点式密集宣传。三、项目运作方式本项目运作拟采取资本运作和后续经营相结合的方式。资本运作从现在开始，力争在2006 年 3 月底前完成；后续经营力争在 2006 年中起步。第四部

18、分 财务及投资计划本案开发阶段投入资金现值因开发阶段不同可分为开发建设阶段及营运阶段， 并针对投 资建设阶段所需花费的经费进行预估，以下各项费用均 2005 年的币值为基准，本案预定于 2006 年年中开幕。一、基本假设：（一）开发后阶段（开幕营运阶段）约十年。（二）开发个案所涉及之层面众多， 各项财务预测仍有变量， 故假设之营业收入、 成本及费 用等预估，将以影响各项财务预测较小之围为基础。（三）各项假设之数据， 将依据政府单位之统计资料及现行市场实际行情为主， 并考量未来 物价水准及各项主要计划之营运情形，而以高成本、低收入为原则所订定。（四）假设土地增值幅度与物价上涨率及市场利率相等。（

19、五）假设营业空间闲置比率每年约为1%。（六）假设折旧为 50 年直线摊销，折旧比率每年约为6%。二、开发前阶段 （取得土地及开发许可）：开发前土地费用支出为 722,364,160元，折合楼面价约为9,300元/ m2 。三、开发阶段 （建设施工期）假设，如表 4-2-1 所示：（一）开发工程之主体建筑成本约估计每平方米1,400 元。（二）建设他项费用：公共设施及各项工程费用：4,000,000元。建筑设计费用：10,857,000元。建筑装修费用：约占主体建筑成本之28%建筑设备费用：约占主体建筑成本之32%管理及其它费用：约占总建筑成本之5%试算项目建筑面积（m2）建设成本单价（元 /

20、m2）与主体建筑成本之比例（%金额（元）主体建筑费用77,6841,40040108,757,600建筑装修费用1,86028144,492,240建筑设备费用1,50032116,526,000公共设施及各项工程费用4004,000,000管理及其他费用5.00%（占总建筑成本之比例）58,263,000建巩设计费用0.93%（占总建筑成本之比例）10,857,000合计5,700442,895,840土地受让金9,300722,364,160总计77,68415,0001,165,260,000表 4-2-1建设阶段各项成本估算表四、开发后阶段（营运时期）；（一）营业收入部份：本案主要收入

21、以商场租金收益、停车场收费收益和物业管理费为主要收入项目。本案的商场营业部分，除地下一层外，设定以完全承租为主。商场租金收入：本案因地处于商业中心，租金按每平方米180250元/月不等计算,并将依据所承租之楼层及营业项目不同，给予不同的租金额度，如表4-2-2所示。表4-2-2商场租金收入估算表试算项目承租面积（m2）百分比（%单位租金（元/m月）金额（元/m月）东1F商业使用二7,00015.82101,470,000东2F商业使用三7,35116.61651,212,915西1F商业使用四5,35212.12401,284,480西2F商业使用五5,15211.6180927,360西3F

22、商业使用六5,43212.3180977,760西4F商业使用七5,43212.3150814,800西5F商业使用八5,43212.3135733,320街商业使用九3,1167.0180560,340总计44,2671008,280,975（元 / 月）99,371,700（元 / 年）平均单位租金：187.1 （元/怦月）-B2停车场收费收入，如表4-2-4 所示表4-2-4停车收入估算表（B2停车场面积10,103 m2）试算项目单位数量（个）收费价格（元/时）成费时数（时）达成率（%）金额（元/日）金额（元/年）机动车4505.00126016,2005,913,000合计16,20

23、05,913,000-商场物业管理收入，如表 4-2-4所示试算项目营业面积（m2）收费价格（元/月 m2）金额（元/ 月）金额（元/年）物业管理费64,46510644,6507,735,800合计644,6507,735,800-出让物业收入如表 4-2-5试算项目出让面积（m2）出让价格（元）金额（元）B123,31420,000466,280,000房产营业税按差额价5.5%计算缴纳6,411,350合计459,868,650说明：原转让价格为 15,000元/ m,现市场出让价格为20,000元/ m。（二）营运管理部分，如表 4-2-5 所示：广告预算费用：约占当年总营业收入之7%

24、人事行政作业费用：约占当年总营业收入之12%活动企划费用：约占当年总营业收入之5%折旧费用：约占当年总营业收入之6%建物及景观设施维护费用：约占当年总营业收入之4%水、电、清洁等杂项费用：约占当年总营业收入之3%保险费用、保全费用：未计五、资金融资：（一）土地融资部分：无土地融资贷款（土地所有人为该开发者所持有）。（二）建设融资部分：将购物中心开发之土地作为担保质押物， 以目前金融机构核贷情况， 建设融资贷款可贷 得直接建设成本成数约为五成， 对于本案融资额度为总营建成本 25.7%，借贷之年利率约为 6%因与一般销售住宅不同，能在建筑完成后可将卖出之部分先偿还银行贷款，故预估借贷年限假设为5

25、年，于购物中心营运之第一年末开始偿还。表4-2-6 营运管理支出估算表试算项目总营业收入（元/年）占当年总营业收入之比例（%）金额（元/年）广告预算费用113,020,500（第一年）77,911,435人事行政作业费用1213,562,460活动企划费费用55,651,052折旧费用66,781,230建物及景观设施维护费用44,520,820水、电、清洁等杂项费用33,390,615合计41,817,585试算项目保险（全）面积（m2）保费单价（元/ m月）金额（元/ m2）保险费用未计未计未计保全费用未计未计未计总计41,817,585说明：第一年后总营业收益按每年5%递增。六、各项税负

26、：（一）房产营业税：依照土地税法实际计算。（二）所得税：以 33%十算。七、自有资金部分：一、开发时期投入资金：（一） 、土地自有资金部分：无自有资金考虑。（二） 、它项投入资金部分：无自有资金考虑。二、建设时期投入资金：（一） 、建设自有资金部分：建设自有资金占总建设成本52.7%，估算约为 334,188,435 元。（二） 、其它项投入资金部分：建筑设计费用及建设时期管理费用, 占总建设成本 47.3%，约为 300,000,000 元。第五部分投资回报结果分析一、成本（支出部份）估算：对于成本面估算部分包括：土地成本部份、建设成本部份、开幕后之商场管理费用等三个部分，详细容如表 4-3

27、-1 所示：表4-3-1成本支出估算表成本支出项目金额（元）成本土地土地成本722,364,160建设成本369,775,840建设管理销售费用58,263,000支 出 部 分建巩设计费用10,857,000公共设施及各项工程费用4,000,000广告预算费用7,911,435人事行政作业费用13,562,460商场管理费活动企划费费用5,651,052面估算用（开幕第设备器材维护及更新费用6,781,230年）建物及景观设施维护费用4,520,820水、电、气等杂项费用3,390,615保险、全费用合计1,207,585二、收益面估算：对于收益部分则包括：商店租金收入、商场物业管理收入、停

28、车收入三个部分，详细容如表4-3-2 所示：表4-3-2营运收益估算表收益项目金额（元）收、人 益部分商店租金99,371,700物业管理收益7,735,800商场买断收益（地下一层）459,868,650商场租户保证金利息未计汽车停车收入5,913,000合计（第一年总收益额）5,728,89,150说明：第一年末实际总收益为：一1,207,585 + 572,889,150 =- 634,188,435 元（投入资金）。三、贷款部分及各项税务支出部份估算：对于贷款部分则包括：建设贷款部分；税务部分则包括所得税、房产营业税二个部分,均先以第一年来表示，详细容如表4-3-3 所示：表4-3-3

29、贷款税赋估算表项目金额（元）贷利息（土地）款偿债支出（土地）部利息（建设）18,000,000分偿债支出（建设）50,000,000税费部分所得税33%房产营业税（B1出售）6,411,35015%推依据上述结果进行估算，进行财务评估之运算，假设投资者自有资金机会成本为估，其资金成本率（折现率）10.74 %折现加以计算，并以资金成本代替要求报酬率，资金成本率之计算方式如下：资金成本率=（总借款金额X借款利率 +自有资金X机会成本率）/ （借款金额+自有资金金 额）=（300,000,000 X 6%+ 334,188,435 X 15% -（ 300,000,000 + 334,188,435 ）=10.74%将最后各年度计算如附录二所示，并得知其税后现金流量及累积现金流量，结果如图4-3-1及图4-3-2 所示，推估20年之净现值为37,752万元，20年之部报酬率为13