项目评估程序50版本解析

1、20152015年项目评估管理程序解析年项目评估管理程序解析 工程管理部工程管理部 2015年3月16日目目 录录2批量精装季度评估2交付评估32季度评估（毛坯）12商业项目评估4写在之前写在之前1 1、调整项目评估评分构成调整项目评估评分构成 实测实量80%+安全文明20%-关键质量倒扣分 2 2、加强项目评估公正性加强项目评估公正性 （1）评估流程标准化，评估人员专业、公正、廉洁（零容忍）的考评； （2）集团神秘客人制度； （3）加大虚假行为投诉举报的查处力度。3 3、加大虚假行为的查处力度加大虚假行为的查处力度（1）2015年集团将进一步加强项目评估的公正性与真实性、加大虚假行为的查处力

2、度，如发现项目规避或规划线路、瞒报或谎报进度和检测范围、规避测区、准备测区、贿赂等行为，集团将发文通报批评。（2）瑞捷在这方面要增加敏锐度、敏感性，时刻绷紧这根弦，如某评估组查处项目有虚假行为，金地集团将发函至瑞捷公司表现该评估组。4 4、进一步加强项目评估的随机性进一步加强项目评估的随机性（1）由第三方评估组长在微信群里掷骰子，点数大的先检，如果出现相同点数，则继续掷骰子，直到出现最大点。区域需建立各自的微信群,商置项目纳入各区域。（2）分两轮确定第一轮在评估前两天掷色子确定首批区域，然后再次掷色子确定首检的城市，第三方评估机构对接人掷骰子，集团工程部、区域工程部参与；第二轮在评估前一日下午

3、掷色子确定次日评估的项目或城市，当区域下的城市间需乘坐飞机前往时（如华南区域昆明至广东、华北区域烟台至天津或北京），可提前两天确定城市的顺序。第三方评估组长掷骰子，区域工程部、城市工程部、项目部参与；待首批区域评估完成后，提前两天掷骰子确定后检区域下首检城市，然后城市与项目的评估安排同首检区域。目目 录录2季度评估（毛坯）1（一）实测实量（含材料）（一）实测实量（含材料）1 1、加大测区范围，减少偶然性加大测区范围，减少偶然性 （1）实测样本不区分新旧工作面、不区分施工阶段； （2）加大实测套数，由原来两套增加至每个标段选5套房，按标段楼栋均匀分布，当少于5栋时均衡抽取； （3 3）将公共部位

4、纳入实测范围；）将公共部位纳入实测范围； （4）当天的测区抽选分上午和下午分别进行，且电脑随机确定2 2、加大客户关注高、能感受到的指标权重加大客户关注高、能感受到的指标权重（1）调整实测点数，减少较易控制指标的点数，增加客户关注指标的检查点数，如毛坯减少结构点数，增加抹灰和防水工程点数，详见实测实量评分表；（2 2）防水工程和门窗工程普查，不限定测区范围。）防水工程和门窗工程普查，不限定测区范围。2、不管砌体净高低于2米还是高于2米，砌体垂直度均可以在打底砖、斜顶砖上进行实测，并用2米靠尺测量。3、砌筑工程，砌筑重要构件窗边预制固定块长度原要求不小于200mm，现场可根据砌块模数进行调整，但

5、长度不得小于100mm。 4、抹灰表面收缩裂缝弧长不应大于5cm，同一墙面弧长小于等于5cm的裂缝条数不得超过5条，即如发现一处裂缝弧长超过5cm，就算不合格，如小于等于5cm的裂缝条数超过5条也算不合格。观测时与敲空鼓一同进行。5、增加外墙抹灰平整度、及公共部位抹灰和精装修垂直度、平整度的测量，每户各2个点。6、将抹灰观感检查项进行合并，由36个计算点调整20个计算点。7、增加外墙砖平整度、外墙涂料平整度、外墙涂料阴阳角实测指标。 8、其它权重点数的调整详见实测实量评分表。9 9、各施工阶段的测区点数不少于表格中的一半各施工阶段的测区点数不少于表格中的一半举例：如果抽选的是2套主体、2套砌筑

6、、1套抹灰，那么1套抹灰的开间/进深至少要10个点，并在旁边户型补测，抹灰工程的其它指标同理。1010、随机抽选的测区至少、随机抽选的测区至少60%60%为新工作面，即在随机抽选测区的时候，为新工作面，即在随机抽选测区的时候，3 3套在新的套在新的工作面中产生，另工作面中产生，另2 2套在所有的工作面中产生。套在所有的工作面中产生。选点原则：根据现场实际进度，不区分新旧工作面、施工阶段，随机抽取2户，在新工作面中随机抽取3户，共抽取5户，每户作为1个实测测区，在所选测区内存在的阶段均需实测并测点满测，如所抽测区同时存在混凝土工程、砌筑工程，两个阶段的指标在同一户均需进行实测；楼板厚度在抹灰楼层

7、不进行实测，抹灰阶段顶板水平度上一遍腻子即可进行实测；1111、加强材料检测手段、加大非真材实料的处罚力度加强材料检测手段、加大非真材实料的处罚力度1）异地送检：工作面取样原则，尝试固定战略检测机构模式，加强实效性2）检测内容：品牌核对、参数型号核对、规格尺寸实测、扩大异地抽检种类，调整关键参数指标3) 处罚力度：偷一罚十、即时不良评价、与投标资格挂钩、污点记录无缘评优（二）关键指标（二）关键指标1、加强质量关键点扣分，加强对渗漏隐患的打击力度加强质量关键点扣分，加强对渗漏隐患的打击力度（1）加大扣分分值，由原来（0,0.5,1分，最高10分）调整为（1,2,3分）；（2）关键项评估表采用非完

8、全例举法，如发生表中以外的渗漏隐患、以及违反集团标准做法/禁止做法、集团防水体系（3.0）的质量隐患等都要扣分；（3）加强业主质量敏感导向，调整质量关键点： （4）各分项细化测区范围。2 2、质量关键项调整主体重大质量缺陷扣、质量关键项调整主体重大质量缺陷扣1 1分的标准，由分的标准，由20%20%构件数调整为（构件数调整为（10%10%，20%20%构件数构件数（三）安全文明（三）安全文明1 1、加大测区范围，减少偶然性、加大测区范围，减少偶然性（1）安全文明现场全测。2 2、加大安全文明中三宝、四口、五临边、脚手架的权重、加大安全文明中三宝、四口、五临边、脚手架的权重 三宝、四口、五临边、

9、脚手架50%，防火管理5%，安全用电10%、机械设备10%，工完场清10%，材料堆放5%，场容场貌5%，VI体系5%。目目 录录2批量精装修季度评估2批量精装修项目评估调整内容批量精装修项目评估调整内容（1）原则上精装修项目过程评估与毛坯一起，不单独组织，若具体项目因工期及实际进度原因，在常规过程评估时不具备实测条件，由第三方单独组织、评估。（2）过程评估：精装修项目湿作业完成50%即具备评估条件，若墙面腻子未打磨要实测，但按抹灰标准实测。（3）实测实量：提高墙砖垂直度实测点数，针对业主投诉较多的木地板，提高木地板基层平整度及木地板表面观感的实测点数；（4）安全文明：向业主投诉较多的关键部品的

10、成品保护倾斜：取消公共区域成品保护评分，提高木地板、入户门占比及评分标准；（5）关键项：增加涂饰工程空鼓、调整墙地砖空鼓扣分标准，增加木地板基层、卫生间渗漏关键项扣分。目目 录录2交付评估31 1、加大交付评估客观性，加强与交付满意度的关联、加大交付评估客观性，加强与交付满意度的关联1）交付风险提示：竣工证照是否齐全？正式水电是否开通？2）施工进度预警：对能否保质保量完成评估，未完成的单项参与评分3) 系统质量隐患：专项报告提示和预警4）分项权重设置： 权重：室内（权重：室内（70%70%）+ +公区公区(15%)+(15%)+外立面外立面(5%)+(5%)+园林园林(10%)(10%) 加大客户敏感点的各分项权重，如进一步加大精装修的木地板（由于10%加大至20%）、墙地砖（由10%加大至15%）的权重，降低开关插座、五金、柜体至5%。5）检测范围扩大：地库由250扩大至500 ，且任选；园林任选3个1000 的区域。6）评估结果跟踪：交付前整改落实、户均问题数统计（IPAD现场录入）、交付后交付后3 3个月个月供应商履约评价与交付评估成绩挂钩。供应商履约评价与交付评估成绩挂钩。 交付评估调整内容交付评估调整内容目目 录录2商业评估41 1、将质量风险倒扣分调整为等级评定，评定标准如下：、将质量