定向开发商品房模式

1、“定向开发商品房模式”解析西安荣华集团党委副书记 张彤阳“定向开发商品房模式”是指由企事业单位和开发商平等协 商，政府许可，针对企事业单位职工的需求，预约开发的商品住 宅。这种开发模式可以保证购房者是“刚性需求者” ，而且价格 能为工薪阶层所接受， 从这个意义上讲属于保障性住房， 但从法 律定义上讲，又属于普通商品房。 “十一五”期间，西安荣华集 团有限公司采用这种模式， 在西安泾渭工业园建设了占地 600 余 亩、开发面积 59万平方米、约 5000 套房的车城温泉花园项目， 成功解决了陕西重型汽车有限公司以及中钢集团西安重机有限 公司的 4000 多名职工的住房问题，有力地支持了国有大型重

2、点 项目建设。“定向开发商品房”具有以下几个特点： 一是属于普通商品住宅性质， 完全按照商品房建设相关法律法 规取得建设用地、 进行报批建设和销售， 符合现行财税体制的要 求。二是主要销售对象在建设之前就已锁定为企事业单位职工。 三 是销售价格和建设周期由企事业单位及其职工与开发商在开发 前协商确定。四是建设标准以及规划设计方案由双方协商确定， 由政府相关 部门依法审批。五是建设用地使用权及其用途由政府审批确定并作为附加条件，开发商仍通过有偿出让方式取得，但政府在幼儿园、学校、 消防、人防等配套方面予以政策性支持或优惠。“定向开发商品房” 模式之所以能成功地解决 “为老百姓所 建”和“价格为工

3、薪阶层所接受”的问题，前提是这种模式可以 有效控制项目的综合成本， 关键是找准了 “双赢” 甚至是“三赢” 的结合点，具体分析如下：1、销售对象预先确定，能最大限度压缩销售、策划费用等项 目建设前期费用。2 、有利于以相对合理价格取得建设用地。3、建设标准可通过协商确定，建安成本完全可预控。4、有利于项目多渠道融资，资金成本可大幅降低。6、建设周期完全可控，有利于有效缩短建设周期。“定向开发模式”相较于“经济适用房模式的优点：一、政府可根据企事业单位的需求申报有效审查购房者身份， 识别是否属自住型或投资性购房， 并可将责任落实给提交申请的 企事业单位以及开发商，事后责任可追索，以“合同”形式保

4、证 真正的钢性需求者买到房子， 避免没有企事业单位担保、 没有和 开发商形成合同约束的投资者“钻空子” ，杜绝“花钱托人买指 标”或“拿着指标没有房”现象。二、价格可事前约定或者价格计算办法事前约定，保障购房 者能以“可以接受”的价格取得房产。三、“定向开发模式”既具有保障性住房功能，又属于商品房 性质，因而可保障财税收入正常实现。四、可吸引包括非公房地产企业在内的投资者参与。五、有利于企事业单位集体购置“单身公寓”或职工宿舍，解决青工过渡性住房问题。六、多方监督下，有利于避免低水平建设问题发生。“定向开发商品房模式”可以作为保障性住房的形式之一， 希望政府及时出台指导性政策：1、拓展保障性住

5、房的定义， 把为满足中低收入者需要而建、 价格为中低收入者接受的、 建设标准参照经济适用房执行的普通 住宅项目（包括商品房）纳入保障性住房概念。2、将“定向开发模式”作为保障性住房的形式之一，在获 取土地以及规划审批等方面予以优先或优惠， 同时区别其与集资 建房的界限。3 、合理确定“定向开发”项目中的面向不特定人群开发者 的比例（比如 25-30%），以兼顾开发企业效益。4 、制定政府监管办法，防范投资性购房行为，保证项目的 “保障性质”。5、允许和支持企事业单位组织（非垄断性高收入企事业单 位）本单位购房需求者自主选择开发商签订“定向开发协议” ， 允许开发商在 “定向开发协议” 框架下与特定企事业单位职工签 订“定向开发商品房买卖合同” ，允许根据工程进度，预收适当 比例的费用。6、明确“定向开发模式”下的商品房建设标准可参照或略 高于保障性住房标准建设。7、政府部门可搭建企事业单位和房地产企业“定向开发” 得沟通平台，促进“定向开发商品房”市场的形成和规范运行。总之， “定向开发模式”可以