精品资料（2021-2022年收藏）中江银象236汉寿城镇化建设投资集合资金信托尽职调查报告

1、中江国际·银象236号汉寿城镇化建设投资集合资金信托计划之尽职调查报告二一四年四月九日一、信托业务基本情况1、业务类型：集合类资金信托。2、受托人：中江国际信托股份有限公司（以下简称“中江国际”）。3、委托人、受益人：符合信托法规定的社会合格投资者，包括自然人、法人及依法成立的其他组织。其中认购金额300万以下的自然人人数不超过50人，机构投资者和认购金额300万（含300万）以上的自然人人数不受限制。加入本信托计划的单笔信托资金金额最低为人民币100万元，超过部分的数额应为人民币1万元的整数倍。4、融资人：汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司（简称“汉寿金诚”）。5、信托规模：人民币

2、2亿元6、信托期限：24个月7、信托财产保管行：待定8、信托目的和信托资金运用：委托人将自己合法拥有的资金委托给中江国际信托股份有限公司（以下简称“中江国际”），由中江国际将信托资金用于受让汉寿金诚对汉寿县财政局的应收账款，汉寿金诚将信托资金用于汉寿县沧浪河城市防洪综合治理工程项目建设，信托期间内由债务方汉寿县财政局或由债务方委托汉寿金诚分期清偿应收账款，从中实现信托收益，回报受益人。9、资金用途：信托资金用于汉寿县沧浪河城市防洪综合治理工程项目建设。10、风控措施： 土地抵押：融资人以其名下三宗土地（土地面积共计220270平方米，土地使用性质均为出让用地，土地用途为一宗商服、二宗商住用地）

3、。共计预评价值40131.08万元的土地为本笔融资作抵押，抵押率为49.84%。二、融资人概况1、基本简介汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司经汉寿县人民政府批准，由汉寿县工商行政管理局注册。于2004年4月依法成立，注册资本1亿元人民币，位于汉寿县龙阳镇城西社区辰阳中路南侧凯悦宾馆四楼，系国有独资有限公司。公司经营范围：公司主要从事城建项目投资开发、房地产开发、园林绿化、法律、行政法规、政策允许的土地、农业、林业、水利建设投资与开发、经营、城镇建设咨询服务。（以上经营项目国家有专项规定的按规定执行）公司内设四部一室及一个子公司，即：工程技术部、计划财务部、征地拆迁部、融资部、办公室及金诺置业公

4、司，现有在岗人员20人。几年来，公司在县委、县政府的亲切关怀下，先后储备县城区国有土地2510亩。新建和改建城区及经济开发区道路20条，商服开发项目2个，建设安置小区10个，新建城市公园1个。目前汉寿大道基础设施建设在并已完成工程量的40%，同时拟将启动沧浪新城基础设施建设，其中沧浪大道、经十五、经十七道路工程正在做前期准备工作。2、财务状况汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司2011至2013年审计报告经恒信弘正会计师事务所有限公司审计，无保留意见。 单位：万元项目2011年2012年2013年2014年2月流动资产：货币资金4136.2719635.154199.52871.24应收账款74

5、1.7449.46201.9561779.78其他应收款5009.016412.556505.647363.64流动资产合计9891.2826501.4610911.3972035.51非流动资产：长期投资800800800800固定资产净额9915.99933.669926.549925.3在建工程46430.6475911.1101998.2439295.14无形资产101665.07101665.07101665.07101665.07非流动资产合计158811.61188309.83214389.85151685.51资产总计168702.89214811.29225301.24223

6、721.02流动负债：应付账款-313.28184.94427.98275.58预提费用11.936.636.636.63其他应付款8113.982318.5451.291949流动负债合计7812.62510.04885.872231.18非流动负债：长期借款20710499054868848688非流动负债合计20710499054868848688负债合计28522.652415.0449573.8750919.18实收资本（或股本）净额300030001000010000资本公积136077.75156711.79161330.39161330.39未分配利润1102.552684.4

7、64396.98998.85所有者权益合计168702.89162396.25175727.36172801.84小结：截止2013年底，汉寿金诚的总资产为22.53亿元，总负债为4.96亿元，资产负债率为22.02%，负债率较低，偿债能力较强，从资产结构来看，公司资产以无形资产及在建工程为主，无形资产主要为政府划拨的土地使用权，可提供一部分土地作为抵押，降低偿还能力不足等风险。截止2014年2月，汉寿金城应收账款61779.78万元，其他应收款7363.64万元，能有效覆盖此次融资本息。三、债务人简介：1、基本情况汉寿县地处湖南省北部的洞庭湖西滨，常德市东南部，为常德市辖县。东临益阳，西靠常

8、德城，南衔桃花源，北濒洞庭湖，土地总面积2034平方公里。汉寿县交通区位优越，由县中心龙阳镇至湖南省会长沙市120公里，至湖北省会武汉市270公里。境内有石长铁路（石门至长沙）、长常高速公路（长沙至常德）、319国道、省道S205线等重要线路经过，距常德市桃花源机场仅40公里。汉寿县现辖16个镇、13个乡、共29个乡镇，外加1个汉寿经济开发区，共562个村、居委会。2009年底汉寿县域总人口为81.45万人，其中非农业人口14.38万人，占县域人口的17.66%。汉寿县城龙阳镇人口约12.14万人，其中非农业人口6.74万人，占镇域人口的55.5%。2010年实现地区生产总值116.52亿元，

9、是“十五”末的2.3倍，年均增长12.1%。其中第一、二、三产业增加值分别为33.48亿元、35.30亿元、47.74亿元。人均生产总值达16400元。财政总收入由1.8亿元增加到3.52亿元，是“十五”末的1.96倍。2010年农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别为5848元、14896元。“十一五”末，全县金融机构各项存款余额和各项贷款余额分别达到70.04亿元、32.07亿元。汉寿县历史文化悠久，历史上的汉寿是“西楚唇齿，云贵门户”，地理位置显著，在文化特色上，除渔业积淀而成的舟楫文化外，比较有特色的是以屈原为代表的沧浪文化。现在的汉寿县享有“中国珍珠之乡、中国苎麻之乡、中国甲鱼之

10、乡、中国黑杨之乡、中华诗词之乡”的美誉。全县境内水资源丰富，有沅水、澧水、沧水等30多条河流纵横交织，目平湖、太白湖、安乐湖等70多个湖泊星罗棋布。境内形成”三湖一溪”的旅游格局，包括西洞庭湖国家城市湿地公园（湿地生态旅游）、清水湖国际会议中心（休闲度假）、天月湖度假村（农业旅游）和鹿溪森林生态公园（森林生态旅游）。2、财务情况汉寿县2013年全年财政收入25.6亿元，连年财政收入稳定，财政情况良好。4、 项目情况简介1、项目概况沧浪河城市防洪综合治理工程包括：（1）涉及到县城扩建中的2公里沧浪河城市防洪大堤，桩号为17+55019+550，设计采取的处理措施：大堤加高培厚；堤身护坡、填塘固基

11、等；（2） 防洪转移通道：防洪转移通道建设4854m：芙蓉西路全长880m、振兴西路全长877 m，、西竺路全长556 m、花园路全长1229 m、麻园坝行政中心路全长1312 m；（3）银水湖公园建设二期工程。 2、项目建设内容：防洪堤坝加固工程、路基及下水管线工程及路面、交通环卫、绿化等工程施工。 3、项目建设工期两年。 4、项目总投资：40804.87万元5、立项、可研等前期工作已完成，建设条件具备。五、抵押物简介汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司将其持有的三宗地块土地抵押给我司，土地使用性质均为出让用地，土地用途为一宗商服、二宗商住用地。土地面积共计为220270平方米。预评估，土地价

12、值40131.08万元，抵押率49.84%。详见下表：国有土地使用证证号土地使用权人宗地位置设定用途设定容积率终止日期土地面积()评估单价(元/)评估总价(万元)汉国用（2013）第13-2318号汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司汉寿县辰阳南路东侧华府路北侧商住用地2.39商业：2053年12月17日住宅：2083年12月17日72119197014207.44汉国用（2013）第13-2321号汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司汉寿大道S205东侧八角西路南侧与北侧商住用地2.50商业：2053年12月17日住宅：2083年12月17日99348170616948.77汉国用（2013）第

13、13-2319号汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司汉寿大道S205以西商服用地2.00商业：2053年12月17日4880318398974.87土地合计220270.00 -40131.08 六、风险揭示（一）风险概述1、融资人的信用风险及偿付风险：本信托收益主要还款来源为汉寿县土地出让收入。若实际出让情况不能达到预测水平，则受益人收益将出现风险。2、政策和市场风险：存在宏观政策面发生变化导致土地出让收入、地方财政收入等不可预测风险。在信托期间，国家法律、法规或者货币政策、财政政策、产业政策等国家政策的变化，将对基本面产生影响，导致国家和地方财政收入下降。若出现宏观政策变化导致的系统风险，可能使信托资金出现风险。3、经营风险：信托存续期内，融资人由于市场环境的变化，内部管理不善，项目对外销售情况不理想等，可能会影响融资人的还款能力。4、操作风险：由于内部控制程序、人员、系统的不完善或失误及外部事件给信托财产带来损失的风险。（二）风险防范措施1、土地抵押：以汉寿金诚名下综合用地作抵押，抵押率为49.84%。2、属地发行：本次集合信托部分在当地发行。七、我部的意见该项目采取土地抵押、属地发行等措施保证信托到期兑付，项目操作模式成熟，我部同意设立“中江国际·银象236号汉寿城