商场运营方案改

1、盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案2013年 10月 12日目录第一章 本案项目简介2第二章 本案年处地域条件分析2第三章 本案现有楼盘状况分析（ SWOT分析法） 6第四章 市场定位的分析9第五章 招商运营11第六章 商场运营及利润计算1921第七章 商场的装修与开业铺货 第八章 合作方式 . 25盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案第一章 本案项目简介：1、项目投资商： 盛虹商业（陶寺）物流中心： 由襄汾盛虹车业有限公司投 资并建设。2、项目位置：盛虹商业（陶寺）物流中心：位于襄汾县河东工业园区 （陶 寺乡陶寺村）。3 、项目建设： 盛虹商业（陶寺）物流中心： 将建成襄汾最繁华的商业街 之一，交

2、通便利，单位、小区、校园环绕。4、项目布局： 盛虹商业（陶寺）物流中心： 总体面积：约 10 万平方米， 布局为四层商住一体， 商铺面积约 3万平方米， 住宅约 7万平方 米，该商业中心建成后，商铺为 455家、住宅为 500 套，商场内 设 1 个正门， 主门设在陶寺乡去往刘贾庄的方向 （路加宽 15 米） 第二章：本商业中心所处乡镇地域条件分析 ：1、地理位置：陶寺乡位于城东北 10 公里的塔儿山下脚下，东邻翼城，南 接曲沃，西连新城镇，北与大邓乡接壤。全乡土地面积 66 平方 公里。下辖 20 个行政村 64 个自然村，共 5861 户 23141 口人， 耕地面积 54428 亩，多属

3、山地，霍侯路擦乡而过 ，临襄线穿境 而行。在自然资源方面：境内拥有储藏金、铁、石膏等有丰富矿 产资源的塔儿山。 在历史文化方面， 拥有中华第一帝都尧王城遗 址（陶寺文化遗址） ，世界最古老的观象台，拥有国家非物资文 化遗产“天塔狮舞” 。2 、陶寺乡介绍 ：元属襄陵县安泽乡。明分属李庄、安柴、安西梁、南安梁、刘贾、中梁、王云、陶寺、安李、张纂、安山庄 11 个里。清属 云山、柴邓、二梁、梁寺、安庄、张梁 6个里。民国 7年（1918） ， 属襄陵县二区。 1953年 8月设乡，驻地陶寺村， 辖 7 个村。1954 年 9 月，隶属襄汾县。 1956 年 3 月，安李乡并入，称乡人民委 员会。东

4、临张崇、盘道乡，南接城关乡，西与赵曲乡为邻，北连 邓庄、大邓乡，辖 10 个村庄。 1958 年 10 月，并入东风人民公 社（ 管理委员会 ） 。1959 年 3 月，从东风公社分出，设陶寺人民 公社，属临汾县，驻地陶寺。辖陶寺、张崇、安李、盘道4 个管理区。东傍塔儿山与龙王庙公社相连，南、西与城关公社为邻， 北接邓庄公社。 1961年 7 月属襄汾县。 1967年 5 月，改称人民 公社革命委员会。 1981 年 12月复称人民公社管理委员会， 辖 20 个大队。 1984年 2月，改称乡人民政府。3、人均收入 ：陶寺乡政府统计数（按此数据逐年增长）年份统计对 象数字（年）全文说明（年）1

5、9872000人368元1986 年人均国民收入 691 元，比 1985 年增长 %，农 民人均收人 368 元，比 1985 年减少 8%。19892000人470元农民年人均收入 470元，比 1987年减少 %。19972000人达 960 元全市农民人均收人达 960 元，比 1995年增长%。19992000人1100元1998 年，农民人均收人 1100 元，在岗职工年平均工 资 4380元，年末城乡储蓄存款余额 76606 万元。20002000人1550元1999 年，农民人均收人 1550 元，在岗职工人均收人 4850 元。20092000人9890 元（城市） 3350

6、 元（农 民）农民人均纯收入达到 3350 元，同比增长 15%；城镇 居民人均可支配收入达到 9890 元，同比增长 15%；20102000人万元（城 镇） 4350元 （农民）2010 年，农民人均收人 4350 元，在岗职工人均收人 万元。4、自然资源：陶寺乡拥有 东山塔儿山储藏有丰富的金、 铁、石膏等矿产资 源。霍侯路擦乡而过 ，临襄线穿境而行。历史文化底蕴深厚。 著名的陶寺文化遗址在其境内，始于 4800 多年前，是中华文明 的发源地之一。5、新兴产业： 在工业结构调整上，做大做强传统产业，积极发展新兴产业。积 极进行传统产业升级。 在抓好采矿业的基础上， 帮助企业延伸产 业链，扩

7、大生产规模，促进产业升级，增加产品附加值。大力发 展新兴产业，优化环境，为工业经济可持续发展注入了新的活力。6、经济建设：陶寺乡紧紧围绕县委、 县政府确定的“确保全省领先， 进军全 国百强”的奋斗目标，与时俱进、务实创新、不断壮大乡域经济 实力，到 2006 年底，全乡国内生产总值达亿元，农民人均纯收 入达 4060 元，群众生活殷实富裕，社会和谐稳定，到处呈现着 一派欢乐祥和的喜人景象。7、考古发现：陶寺遗址： 陶寺遗址属全国重点文物保护单位， 是中国黄河中 游地区以龙山文化陶寺类型为主的遗址， 还包括庙底沟二期文化 和少量的战国、汉代及金、元时期的遗存。位于山西襄汾县 陶寺 村南，面积约

8、300 万平方米。经过研究，确立了中原地区龙山文 化的陶寺类型； 据放射性碳素断代并经校正， 其年代约当公元前 2500前 1900 年。同类遗址在晋西南汾河下游和浍河流域已发 现 70 余处。陶寺遗址对复原中国古代阶级、国家产生的历史及 探索夏文化，具有重要的学术价值。8、消费水平通过 2010 年、对消费市场的统计， 陶寺乡在贯彻落实扩大 内需的方针之时， 消费市场平稳健康地运行， 零售总额呈现稳步 增长态势。同比增长 %。具体表现为：(1) 社会消费品零售总额快速增长。(2) 乡镇市场同步增长，农村快于城市。(3) 商业物流市场持续走高，发展空间更加广阔。(4) 陶寺遗址，假日消费带动了

9、全乡消费品市场的繁荣活跃。9、现有商业结构：从考察中看到，陶寺乡、邓庄镇、大邓镇现有各类市场规 划明确，通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装 百货等都有，但是没有整体规划，布局不合理，未有新型乡镇的 建设，政府没有合理安排。第三章 本案现有楼盘状况分析( SWOT分析法)（一）优势 S1、本案的自身优势（1）硬件设施好，地热取暖，为市场发展打下了基础，更是 独具特色，可以成为陶寺乡的一个商业景点；（ 2）地理位置好，交通便利，与襄汾县距离为 5 公里左右， 农村公共汽车站与该市场相领，适合做商业物流中心；3 万平方米的经营面积、适合打造：食品商业街：饼干、 糖果、酒水、粮油、调味品

10、、保健品、方便面、奶 制品、腌腊制品、干果制品。日用百货（日化品）商业街：餐具、茶具、塑料制品、牙刷、围裙、草席、梳子、雨具、 台布、编织袋、一次性宾馆用具；钟用（电子表、石英表、机械 表、光能表、挂钟、座钟、台钟、卡通钟、闹钟）；眼镜（近视 镜、老花镜、太阳镜、隐形眼镜）、洗洁精、洗衣粉、香皂、肥 皂、透明皂、牙膏、洗发水、护发素、香水、空气清新剂、杀虫 剂、灭蚊片、蚊香、指甲油、口红、腮红、眉笔。饰品商业街：项链、手链、手镯、手机挂链、戒指、耳环、耳钉、胸针、袖 针、头扣、发夹、网帽、头圈、假发、珠帽、吊坠、手饰、腰饰、 头饰、儿童类饰品。皮具箱包商业街：公文包、挎包、拉杆包、拉杆箱、行李

11、箱、仪器箱、手提袋、 钱包、零钱包、手机包、背包、 CD包、腰包、少女包、休闲包、 晚装袋、妈咪袋、购物袋、皮袋、电脑包。鞋类商业街：男女正装鞋、休闲鞋、运动鞋 、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、 高跟鞋、童鞋。针织商业街：文胸、内衣、毛巾、枕巾、浴巾、丝巾、袜子、手套、帽子、 短裤、泳衣、汗布、贴花布、珠地布、毛圆布。服装类： 少女装、中老年装、儿童鞋、休闲装、正装、男女时 装、运动装。童装及婴儿用品商业街：各式儿童服装、尿不湿、奶嘴、奶瓶、爽身粉、润肤露、婴儿 车、手推车、婴儿床、婴儿床、婴儿马桶、肚兜。 床上用品类：被套、被子、床单、枕头、枕芯、枕套、靠垫、靠 垫套、床罩、睡袋、蚊帐、沙发垫、

12、毛毯、凉席。玩具商业街：毛绒玩具、电动玩具、机器玩具、感光玩具、声控玩具、充气 玩具、布衣玩具、塑料玩具、搞笑玩具、智力玩具。 文体用品类：各式笔类、纸类、文件夹、胶纸、胶袋、钉书机、 尺、印台、篮球、足球、乒乓球、台球、垒球、排球、象棋、军 棋、扑克、麻将、各式乐器。小五金商业街：五金工具、灯具、各式锁具、安全防护用具、缝纫设备及配 件、电工器材及取暖器材、自行车、电动车、助力车、滑板车及 童车配件、农用五金、建筑五金、白铁皮、铁钉、钢铁丝网、钢 丝剪、家庭工具。小电器商业街：收音机、照相机、电动剃须刀、电热水器、吸尘器、各式碟 机、洗碗机、电吹风、电熨斗、电动缝纫机、电扇、排气扇、饮 水机

13、、迷你电视机、小音响、电磁炉、电炉、迷你洗衣机、电动 牙刷。工艺品商业街：圣诞工艺礼品、喜庆用品、化妆箱、首饰盒、水晶石、水晶 洞、冰箱贴、挂板背板、玻璃花瓶、陶瓷制品、竹木工艺品、金 属工艺品类、树脂工艺品、立饰产品、家居饰品、佛教用品。 休闲餐饮商业街：南北风味小吃、各地名吃名点等。娱乐商业街：量贩 KTV、酒吧等。目标客户群定位：义乌本土化小商品、上海、广东、福建等城市商家。2、城市优势：1）近年来对农村的政策提高了，乡镇建设环境得到了提升，经营环境也要提升；（2）景点及遗址公园的建立为陶寺乡发展带来商机；（ 3）陶寺乡是个历史悠久的乡镇， 陶寺乡在襄汾县为发展较 快，政府的扶持带动各项

14、产业飞速发展， 本案可依托政府的支持， 打造陶寺乡一个靓点商业物流中心。（二）劣势 W1、本案现存不利因素（1）地理位置稍后，短期内形成不了商业氛围，需要时间改变 现有状况。但如果商业氛围连贯起来，会拉动整个市场。（2）周边小区入住率较低 ,购买力没有形成 , 需要时间培养。2、所在乡镇存在的劣势（1）固定人口比例较大，流动人口太少，对市场经济的发 展有影响，启动时间大约需 1-3 年左右。（2）大型市场几乎没有，仅有的商超是整个乡镇的商业龙 头，但档次较低，环境较差。（3）乡镇消费水平较低，时尚服饰、品牌服饰等不能引领 新潮，消费有实用型为主。（三）机会 O1、本案的成功机率（1）打造高于县

15、、市商业广场的经营档次及经营环境的商 业物流中心，做到价位与之相同，但环境吸引客流。2）还要以陶寺遗址文化的形式为依据，给消费者一个新 视野。以休闲、娱乐、购物、物流为一体的新的商业物流中心。（3）成功机率 虽是一个未知数，要看企业的实力，经营者的目光与经验， 管理者的魄力与水平，三方面共同努力，成功机会还是很大的， 在 50%以上，但要 2 年以上的时间证实。（四）威胁 T主要体现在本案运营中外部因素造成的威胁1、定位招商不准将对未来发展产生影响2、人文消费水准能否提高决定本案的能否持续性发展 通过上述分析，其结论为：本案可操性很强，尽管操作过程 中会遇到许多问题与挑战， 但优势与机会可占据

16、强势， 为本案的 正常启动奠定良好基础。第四章 市场定位的分析1、盛虹商业（陶寺）物流中心现有商业业态分析： 通过两次简单市场考察， XX现在经济状况为：1）小型商场（超市）居多；2）单品卖场居多，大型商场为零；3）五金电料农资市场繁华，百货市场萧条；4）各类品项市场分布有序。足见乡镇市场还是以农民消费为主， 农民消费的随意性， 主 导着整体商业业态的发展， 因此，商场的繁荣还须适应主体消费 者的心理，不得强制消费、不得盲目定项。2、本案运营定位盛虹商业 （陶寺） 物流中心的运作成功与否在很大程度上取 决于其定位，而盛虹商业（陶寺）物流中心的定位更多体现于市 场的定位，市场的定位是否合理、科学

17、，直接影响着商场的竞争 力和生命力。因此，商场必须选择自己的目标市场，实施市场定位战略， 以便使其在目标市场中处于竞争优势的地位， 通过市场定位使商 场在消费者心目中形成一种特色， 树立一种独立的形象， 从而在 市场竞争中取得主动，赢得优势，稳步发展。针对本案所处的地 理位置、消费者群体、城市规划、流动人口状况、交通状况、周 围人口分布、及周边购物商圈的统计调查，决定本案运营定位。 4、本案经营定位1）、商业主题定位 ：以休闲、娱乐、购物、物流中心形式决定商 业主题。2）、商场与社区相融 ，周边毗邻住宅区的档次，决定并体现休 闲情趣、品味文化、品味娱乐的购物乐趣。3）、商场经营档次 ：以休闲、

18、娱乐、购物、物流为主、 以少量中、 高档次品牌为辅。4）经营主题 ：根据市场调查分析，经营商品主题：以不同形式 的经营风格为主导，分别设立经营项目。经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。第五章 招商运营1、招商团队建设与人员的培训对于商场的前期运营来说， 招商至关重要， 而招商的成功必 需要有良好操作能力的招商团队， 招商团队的建设和招商平台的 建立，需要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面，因 此，要对招商人员设定目标，做好工作进展计划控制，也需要进 行业务知识和招商政策培训，统一招商说辞。2、招商部的组织架构与工作职责。1）、招商部的组织架构。运营经理招商经理招商经理招商经理

19、2 名专员2 名专员2 名专员2 名专员2 名专员2 名专员招商人员开业后转为商管干部。2）、招商部人员工作职责。A、运营经理职责： （前期招商工作职责） 1、负责企业发展规划，拟定企业经营发展计划； 2、负责安排楼层经理全面招商工作；3、负责制定市场经营格局（图纸）及租金测算；4、负责协助各部做好市场调查工作；5、负责参与市场招商及租金、押金收缴工作。6、负责完成领导交代的其他工作。B、招商经理职责（前期招商工作职责）1、负责本楼层招商工作及员工日常工作。2、负责前期市场调研，并做好市场分析，将资料按需归类，做 好资料积累工作；3、负责与客户面对面、一对一，认真洽谈，以诚相待；4、负责对管区

20、摊位布局进行合理调整，并提出修改意见；5、负责完成领导交代的其他工作。C、招商专员：（前期工作职责）1、负责所在楼层的招商工作。2、负责本楼层经营商品的市场调查、市场分析，并提出可行性 建议。3、负责招商的接待工作。4、负责外围市场的招商洽谈工作，并做好记录统计，上报部门 负责人。5、负责商铺的租金收交及签订合同。6、负责完成领导交代的其他工作。3）招商部工作内容1、合理安排工作人员进行招商调研，并做好详细记录，以便备 2、制作科学合理的摊位布局图，同时出台摊位租金、面积核算 台帐。3、每天总结调研情况，对招商中出现的不利因素进行调整。4、结合过去工作经验，与客户洽淡，针对性招商。5、掌握国家

21、政策、法规，以优惠政策吸引客户入驻。6、负责与有意向客户签订合同，完成招商工作。3、招商政策1）、指导思想 围绕全局招大商，合理定位塑商场。突出品牌，形成特色，把 本案打造成精品化、个性化、品牌化、时尚化、休闲化、娱乐化 的时尚商业购物中心。2）、招商的政策A、招商的具体政策（根据现有每平米租金元/ 月平衡估算）交租形式：年交、押金： - 元间，视单品面积而定。B、招商的优惠政策的建议为了加快招商进度，尽快的招大商、招满商，在优惠政策 方面采取以下措施。a、一次性交纳 1 年租金享有政策：b、一次性交纳 2 年租金享有政策：c、签约 XXXX，享有政策：d、政府相关扶持政策：e、签约客户每介绍

22、一户新户享有政策： e、租赁两个或多个商铺享有政策：f 、免费为商户提供服务：g、在本案租赁商铺，免网络初装费。 h、商户手机统一铃声等：C、招商的方式与方法（1）为了实现大招商、招大商的目的，主要采取以下几种形式 进行运作：1）、造声势，广泛宣传。利用电视、商场楼体及街道悬挂条幅、 报刊上打广告、印发 DM单、做纸巾袋等形式进行广泛宣传。 2）、走出去面对面宣传招商。 主要招商领导亲自去外地挑选合适 与本商场经营的业户在本地或外地进行洽谈招商。3）、号召全体员工进行招商。4）、做好招商工作的领导工作， 本次招商工作在总经理的统一部 署下开展，各部门通力合作、紧密配合把招商工作做好。5）立项后

23、，对想引进的项目做好前期调查，直导总部特邀招商。（2）招商推广主题的阐述提供稳定回报、 巨大升值潜力的投资型购物中心； 盛虹商业 （陶寺） 物流中心崛起的中心商圈； 未来 CBD金坐标突出投资价 值；以商铺的投资作为推广重心。 从以下几方面支撑本项目的投 资价值：a、地段优越：b、未来的中心商圈：c 、投资前景：d 、经营品牌：e 、出租策略。对于项目的出租，以先确定大型商家，再确 定中型商家、 小型商家的策略进行。 通过大型商家的行业影响力 和社会影响力， 带动整个项目的租赁快速进行， 从而实现整体目 标的实现。在招商的运作上必须把握好市场上一切利我因素， 回避不利 因素，根据市场情况和运作

24、情况灵活调整相应策略， 促使项目成 功运作。（3）招商的建议为了取得较好的招商业绩，建议如下：a 、引进品牌经营者入场，树立消费者购买信心；b 、内铺实行租赁、统一收款形式；c 、店铺小分割，压缩铺位投资总额；d 、付租款方式优惠，降低投资门槛； e、为专营店或批发大户一站式服务，统一收款、统一经营， 统一管理、统一服务，免除投资者后顾之忧。（4）招商工作的开展与执行1、招商的范围与时间（1）、范围。 a、在本县、周边乡镇、临汾、无锡、义乌、温州等地引入 商户，重点在周边乡镇、无锡、义乌、温州进行招商。b、在周边乡镇、无锡、义乌进行招商。一、是批发市场的中档品牌：可以引入无锡、义乌、温州的 经

25、营业户。这些商户积累了雄厚的积金和丰富的经验。二、是普通商场的中档品牌：可以挖掘本县、周边乡镇、临 汾的业户。 这些商场一直走中档的路线， 经营的商品适合于我们 的商场。三、是协商引入品牌专营店经营业主。 这些品牌很有知名度， 对于吸引消费者和商场经营起一定的作用。C、本地路线， 一是本地大品牌代理商； 二是本地有实力的有经验的客户； 三是本地具有代表性的客户；（2）、时间。 招商时间分为四个阶段： 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段（3）、内容。商场总面积为 15 万平方米，招商面积为 6 万平方米。2、招商进度中的比例分配招商的前期阶段， 完成招商面积的比例计划为： 招商占商场 总面积

26、 20左右；招商的中期阶段， 完成招商面积的比例计划为： 招商占商场 总面积 60左右；招商的后期补充和调整阶段，完成招商面积的比例计划为： 招商占商场总面积 20左右；招商至 80%即可开业，在开业后可相继入驻商户，完成后期 招商的全部工作，随后进入招商调整阶段。第六章 合同的制定与签订1、合同的制定应该以法律为依据，经营为准绳，招商正式 实施时定稿印制。 招商人员要求理解合同、 每人都能独立完成合 同的签订。2、签订合同是要收取租金和保证金，并交纳商场促销费和 营业员的工装费、工牌费。第七章 商场的装修与开业铺货（一）商户装修商场签完合同的商户这个时期应该提交装修方案及图纸， 管 理人员审核后进入装修，每个商户需交纳装修保证金 3000 元 -5000 元，待商场管理人员组织验收，合格后通知业户开业前一 周铺货，开业一个月后，在无任何事故发生后，可将装修押金返 还商户。（二）、商场的开业前与开业宣传策划1、商场的开业时间确定。商场的开业时间为2、开业前的宣传（待定）3、开业当日的宣传活动（待定）三）、商场部门的组建及人员结构1、设置的部门及商场的组织架构。1）、部门设置：人员配置说明岗位设立人数岗位描述总经理1人直管副总经理及财务部工作，掌控企业大局副总经理1