产权式酒店之合同法律关系的研究

1、产权式酒店之合同法律关系的研究一、产权式酒店概述产权式酒店是一种兼具房地产业、旅游业与酒店业特点的房地产投资新形式，是指客房产权人分割购置每一单位客房，酒店产权人获得其它配套经营性用房及设施的所有权，并交由酒店管理者统一经营管理而获得收益的一种酒店。此外，酒店产权人还可以获得酒店免费赠送的相当时间的使用权。就法律角度而言，产权式酒店中出现了两大类法律关系: 第一种类型为物权法律关系; 第二种类型即合同法律关系。第一种类型的法律关系主要涉及客房产权人和酒店管理者对于各自的专有部分的专有权以及酒店其他共有部分的共有权。而合同法律关系那么相对复杂，主要有发生于开发商与投资者之间的客房买卖合同关系，还

2、有酒店管理者与产权人之间因经营管理而产生的合同关系。综上，产权式酒店的法律关系当事人的主体当然无出其外: 开发商、投资者以及酒店管理者三方。但是，产权式酒店在我国开展时间极短，在短短十几年的开展时间里，产权式酒店就引发了一系列问题。首先，也即最重要的一点是我们国家还缺少专门规制产权式酒店的法律，有些地方法规、政策明确支持产权式酒店，而例如北京、上海等地对产权式酒店或制止或限制，所以产权式酒店的合法性问题一直是学界争论的焦点。其次是法律关系不明确，上文提到产权式酒店产生了两类法律关系，然而由于法律法规的缺失，开发商、投资者以及酒店管理者之间的法律关系相对模糊，没有统一的性质界定和标准，只能靠双方

3、当事人自行约定。法律关系不明确的一个后果是当事人双方权利义务不明确，也容易导致权利义务失衡，损害当事人的利益。再次是诚信问题，自从我国第一例产权式酒店纠纷产生开始，开发商的诚信问题就一直是人们争议的焦点。理论中，开发商单方违约、抽逃资金、虚假承诺等损害消费者利益的事件屡见不鲜。种种问题无不阻碍着产权式酒店的安康开展。不少学者曾发表过文章对产权式酒店的合法性进展阐述1。笔者亦同意产权式酒店具备合法性这个观点。产权式酒店的合法性确认是影响其在我国开展的首要因素。在此前提下，我们更应该去讨论产权式酒店之中的法律关系，明确双方当事人的权利义务，杜绝开发商不诚信等行为，从而保障产权式酒店在我国的安康开展

4、以及更好地维护投资者的利益。下文讨论的是产权式酒店中出现的合同法律关系，以期明确双方当事人的权利义务，更好地维护产权式酒店的开展。二、开发商与投资者的买卖合同关系产权式酒店中出现的第一个合同法律关系，是产权式酒店客房销售时开发商与投资者之间的酒店客房买卖合同法律关系。此合同法律关系相对明确，在学界尚无大分歧。此外，在目前尚无明确、统一的标准产权式酒店的法律法规的前提下，可以参照适用?合同法?、?商品房销售管理方法?以及?城市商品房预售管理方法?等相关规定。一般的商品房买卖中，买卖双方的义务比较单一。买方的义务是支付商品房价钱，卖方的义务是交付房屋所有权及瑕疵担保责任即可。理论上产权式酒店客房也

5、属商品房的范畴，所以酒店客房买卖合同也应当受商品房销售的相关法律法规的约束。但是产权式酒店客房买卖合同毕竟不同于一般的商品房买卖合同，开发商( 即出卖人，下同) 与投资者( 即买受人，下同) 签订的买卖合同应为?产权式酒店客房买卖合同?，该合同应与一般的?商品房买卖合同?有所区别，当然，其中买卖双方的权利义务也应当有所不同。( 一) 投资者的权利义务1. 投资者的权利。投资者支付了酒店客房的价款后，自然拥有该酒店客房的所有权。而酒店客房所有权的真正转移需要过户登记，所以，投资者自然有权要求开发商按期去房屋登记机构进展登记，将该酒店客房过户给自己，以便使投资者拥有酒店客房的完好的所有权。酒店客房

6、一经登记，投资者即享有所有权。那么，投资者自然也可以按照自己的意愿将该酒店客房转让给别人，或者将该客房抵押给第三人。但假设投资者这样做，将对产权式酒店的经营产生较大影响，其权利义务也会相应地发生变化，本文将在下文中详细阐述。2. 投资者的义务。显然，?产权式酒店客房买卖合同?中的买受人的义务与一般的买卖合同中买方的义务一样，通常比较单一。投资者的义务就是向开发商支付该酒店客房的价款即可，逾期应当承担违约责任。( 二) 开发商的权利义务1. 开发商的权利。民法理论认为，在一个法律关系中是存在相对应的权利义务的，且一个法律关系中的权利义务在量上是相等的。也即，法律关系当事人一方的权利对应另一方的义

7、务，一方的义务对应另一方的权利。那么，在开发商与投资者的买卖合同关系中，开发商的权利就是要求投资者按期支付客房价款，并在投资者逾期交付房款时要求其承担违约责任。2. 开发商的义务。开发商的义务一般来说比较复杂。产权式酒店跟一般的商品房不同，投资者购置酒店客房主要不是为了自身居住，而是为了获取其中的经济效益。因为投资者购置酒店客房的同时，会将该客房交给具有酒店经营资格的管理者管理经营，酒店管理者按期给予投资者一定的经济回报。另外，开发商在产权式酒店开发之际，往往向投资者承诺一定的回报率，这是产权式酒店销售的一个重要环节。然而，酒店的经营并非均是一帆风顺，假设酒店的经营效益下降，甚至投资者不能获得

8、既定的回报率。那么，开发商向投资者承诺的回报率是否可以或者应当如何表达为开发商的义务? 开发商是否应当对酒店的经营管理承担担保责任?三、投资者与酒店管理者的委托经营合同法律关系( 一) 概述产权式酒店中的第二个合同法关系出如今投资者与酒店管理者之间。投资者与酒店管理者之间的合同关系是有多种类型的，主要有承包经营合同、租赁经营合同及委托经营的关系。本质上，投资者与酒店管理者的合同关系也决定着产权式酒店的经营形式。笔者将在下面比较委托经营合同法律关系和租赁经营法律关系理论中两种常见的法律关系类型，并尝试为投资者与酒店管理者之间的合同法律关系进展定性。委托经营管理合同关系指投资者在与开发商签订了酒店

9、客房买卖合同之后，由投资者与开发商指定的管理者签订产权式酒店委托管理合同，酒店管理者按照双方的约定经营酒店，所得利润归投资者所有，酒店管理者向投资者收取一定的报酬，同时根据产权式酒店的特点，投资者还享有酒店提供的免费的入住权。而租赁合同法律关系，指的是投资者与酒店管理者之间的合同法律关系产生于签订产权式酒店客房买卖合同之后，由开发商指定具备酒店经营资格的管理者与投资者签订租赁经营合同，按照酒店的经营形式进展管理。酒店管理者获得酒店的经营所得，而后定期向投资者支付一定的租金，并给予投资者一定期限的免费入住权利。四、结语产权式酒店在我国的开展方兴未艾，新惹事物的产生总会存在或多或少的问题以待解决。当下，由产权式酒店引发的纷争照旧不断，很大的一部分原因就是产权式酒店中的法律关系不明确，明确产权式酒店中几方当事人的权利义务应为当务之急。笔者认为，解决产权式酒店的性质及其法律关系的界定，最好的方法应当是国家公布专门的产权式酒店法律法规。而一旦