商务公寓定位报告

1、1合正福永项目合正福永项目商务公寓定位报商务公寓定位报告告本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Analyze SystemChapter 1Chapter 1区域规划区域规划Chapter 2Chapter 2区域发展现状区域发展现状Chapter 3Chapter 3市场与客户特征市场与客户特征Chapter 4Chapter 4商务性质研判商务性质研判Chapter 5Chapter 5商务公寓定位商务公寓定位Chapter 6Chapter 6物业发展建议物业发展建议3区域规划Chapter 1碧海中心区碧海中心区次级产业、居

2、住配套区次级产业、居住配套区新安新安传统商业、居住核心传统商业、居住核心前海中心区前海中心区新兴城市商务核心新兴城市商务核心碧海中心区：前海中心核心配套碧海中心区：前海中心核心配套深圳2030城市发展策略 “未来中心区将西移到宝安前海”；前海中心，包括前海、后海和新宝安中心区，而新宝安中心区由宝中和碧海中心区构成，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。碧海中心区：服务未来行政中心的核心居住及配套区域，以大量高品碧海中心区：服务未来行政中心的核心居住及配套区域，以大量高品质住宅的开发带动区域功能完善，形成高品质、高品位的宜居生活环质住宅的开发带动区域功能完善，形成高品质、高品位的宜居生活环境

3、；境；新安老城区：传统商业、居住核心区域新安老城区：传统商业、居住核心区域宝安文化发源地；重点是对旧城区工业进行用地置换，对旧居住区进重点是对旧城区工业进行用地置换，对旧居住区进行全面升级配套改造行全面升级配套改造前海中心区：新兴城市商务核心区域前海中心区：新兴城市商务核心区域宝安中心区位于深港穗黄金经济走廊的重要节点，以深港西部通道、以深港西部通道、国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。大空港：前海深港现代服务业合作区的延伸拓展区、宝安新功

4、能区大空港：前海深港现代服务业合作区的延伸拓展区、宝安新功能区2012年2月，深圳市长许勤强调，加快推进大空港地区规划发展，坚持高端定位，大力发展空港经济，努力构建一个国际一流的大空港现代新城；大空港地区综合规划编制启动，大空港地区属于深圳城大空港地区属于深圳城市总体规划中城市重点地区预留的远景发展用地，拥有宝贵的储备用市总体规划中城市重点地区预留的远景发展用地，拥有宝贵的储备用地资源，发展潜力巨大。深圳开始迈入空港经济时代地资源，发展潜力巨大。深圳开始迈入空港经济时代大空港大空港前海深港服务拓展区前海深港服务拓展区四大核心区域功能细分，全面促进前海大时代发展步伐四大核心区域功能细分，全面促进

5、前海大时代发展步伐区域规划区域规划规划利好：规划利好：20132013年，预计年，预计100100亿前海基建启动，亿前海基建启动，3030家世界五百强企业进驻，家世界五百强企业进驻，造就世界级区域中心造就世界级区域中心n2012年8月26日，国务院支持前海合作区先行先试的“前海22条”正式颁布n前海22项政策：包括人民币跨境贷款、境外高端人才和紧缺人才认定以及允许港人在前海设立独资学校及医院等n前海“22项”政策已经落实和基本落实的有14项，8项政策已专题协调，其他政策有望在2013年上半年全部落实到位n截止2013年2月，前海批准入区的企业有363家，注册企业161家，金融企业占注册企业的金

6、融企业占注册企业的80%80%左右左右n2013年上半年，前海将全面推进基础设施建设，完成投资完成投资100100亿亿元，启动建筑工程面积元，启动建筑工程面积500500万平方米；同时，将引进万平方米；同时，将引进3030家以上世界家以上世界500500强企业，利用外资强企业，利用外资7070亿美元以上亿美元以上n全面推进深港现代服务业领域合作，加快构建国际经济合作与竞全面推进深港现代服务业领域合作，加快构建国际经济合作与竞争的高地，争的高地，深圳市长许勤表示。n深圳市市长许勤表示，今年前海将在高质量落实政策、高标准规划、高水平引资、高起点打造合作新平台四个方面进入大开发、大开放的新阶段n到2

7、015年底，前海将引进各类高层次人才和紧缺人才超过5万人，人才贡献率居于亚太地区领先水平，成为“人才特区”n随着前海产业结构的变化，未来将带来未来将带来50-8050-80万都市白领，这群万都市白领，这群新兴群体将成为区域置业的中坚力量新兴群体将成为区域置业的中坚力量区域规划区域规划规划利好：依托前海亚太经济高度，世界规划利好：依托前海亚太经济高度，世界500500强总部经济将成为未来核心强总部经济将成为未来核心进驻群体，进驻群体，CBDCBD雏形初现雏形初现n中央商务区：以荣超海滨大厦、万骏商务经贸大厦、龙光世纪大厦等为代表的甲级写字楼群体陆续建成并投入使用，总部经济核总部经济核心商务群开始

8、呈现心商务群开始呈现n片区规划明确，商务氛围浓厚、未来未来5050栋栋甲级写字楼物业及大型甲级写字楼物业及大型shopping mall shopping mall 将汇将汇集于此。集于此。区域规划区域规划前海打造总部经济核心群前海打造总部经济核心群租金上涨租金上涨小企业及微小企业势必从本区域撤走小企业及微小企业势必从本区域撤走500500强大型企业不断进驻强大型企业不断进驻前海前海CBDCBD，繁荣呈现，繁荣呈现未来蓝图：大空港地区作为深圳城市总体规划中重点地区预留的远景发展未来蓝图：大空港地区作为深圳城市总体规划中重点地区预留的远景发展用地，发展潜力巨大，深圳迈入空港经济时代用地，发展潜力

9、巨大，深圳迈入空港经济时代n航空新城大空港规划范围航空新城大空港规划范围9090平方公里，该面积是前海合作区的平方公里，该面积是前海合作区的6 6倍倍，期发展历程：n2007年5月，西部滨海地区综合开发策略研究出台，确定航空新城为深圳五大新城之首的绝对地位；n2011年9月，深圳市国土规划局开始对航空新城及大空港发展进行研讨；n2011年11月，大空港经济区规划开始启动，大空港地区综合规划开始编制；n2012年2月，深圳市长许勤强调，加快推进大空港地区规划发展，坚持高端定位，大力发展空港经济，努力构建一个国际一流的大空港现代新城；n空港经济：n空港经济区是指依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有

10、明显的航空空港经济区是指依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有明显的航空枢纽指向性的产业集群而在空港周边所形成的经济区，其核心特征表枢纽指向性的产业集群而在空港周边所形成的经济区，其核心特征表现为传统港区与经济开发区双重功能的统一；现为传统港区与经济开发区双重功能的统一；n空港经济是后工业时代全球自由贸易潮流的最新表现，也是世界发达国家经济发展的最新成果，是城市经济发展的“新引擎”；n空港经济区仍以机场业务为核心，发展航空客运、货运、物流、机场购物、休闲度假、商务旅游等传统港区产业；另一方面，空港经济区作为开发区，依托中枢机场的区位优势发展具有临空经济特色的产业集群，起到区域经济“发动机”的作用

11、。空港经济区两重功能相互支撑、相互促进、高度统一；区域规划区域规划未来蓝图：特区之中再造未来蓝图：特区之中再造“特区特区”，商务功能区与城际企业总部为大空港，商务功能区与城际企业总部为大空港重点项目之一重点项目之一n大空港整体规划：规划的大空港地区主要包括深圳沙井、福永的西部滨海地区，范围涵盖深圳机场、宝安区西部沿江地区以及前海地区，规划范围宝安区西部沿江地区以及前海地区，规划范围9090平方公里平方公里，是前海合作区的6倍。值得注意的是，重新定位和调整后的大空港地区将把前海与宝安相连，以前海为龙头，以空港为支撑，推进空港新城建设，促进区域合作，形成独特的水岸都市区域。n大空港三大主导产业：以

12、物流、会展、商务和大型商业贸易组合而成的现代服务业；以消费电子、光电子及航空航天设备制造组合而成的临空高端制造业；以研发产业、地区总部、采购、结算和运营管理组合而成的高端生产服务业；n大空港五大重点项目：会展贸易中心；商务功能区与城际企业总部；保税物流服务区；战略性新兴产业；信息服务与咨询产业区域规划区域规划未来蓝图：深圳第二会展中心落户机场，促进大空港经济圈综合竞争更上未来蓝图：深圳第二会展中心落户机场，促进大空港经济圈综合竞争更上一层楼一层楼n深圳第二会展中心落户机场深圳第二会展中心落户机场，依托第五大支柱产业，大空港区域综合竞争力更上一层楼：n第二会展中心对完善机场大空港临空经济圈的配套

13、意义重大，将成为区域大型商业贸易展示的核心配套；n同时会展中心结合航空货运基地以及福永南综合交通枢纽等有利资源，也可以得到更好的发展；n第二会展中心规模远大于福田会展中心，加上酒店、办公等相第二会展中心规模远大于福田会展中心，加上酒店、办公等相关配套，整体规模将接近百万平方米；关配套，整体规模将接近百万平方米；n深圳市已经确定将旅游业和会展业作为深圳发展的第五大支柱产业进行培育；区域规划区域规划未来蓝图：三轴两带多中心的发展下，航空港新城将成为深圳的第五新城，未来蓝图：三轴两带多中心的发展下，航空港新城将成为深圳的第五新城，并发挥珠三角黄金入口和门户中心的价值作用并发挥珠三角黄金入口和门户中心

14、的价值作用航空港新城发展n在2020年前后，深圳的城市多核发展将基本成型，2030年将步入快速稳步发展阶段，“三轴两带多中心”的区域价值将得到全面体现；n城市双核心将成为航空港新城建立最重要的背景，在此背景支持下，区域发展的期望价值将在短期内快速提升，伴随城市区域价值升级，前海中心区在珠三角城市群众核心位置将逐渐确立n在西部滨海地区综合开发策略研究中，深圳政府将航空港新城规划为深圳第五新城。同时，第五座新城航空港的整体规划目前也已经全面启动；n在西部滨海地区综合开发策略研究中，西部滨海地区的地位要高于前四大新城，作为珠三角的脊梁，该区域的规划对深圳未来的城市重心发展有着莫大意义。而西部滨海区域

15、则会成为深圳的产业中心，为其实未来的大空港临空经济圈，更值得期待；区域规划区域规划未来蓝图：区域将以前海为龙头，空港经济支撑，五大功能区齐头并进，未来蓝图：区域将以前海为龙头，空港经济支撑，五大功能区齐头并进，重点是航空商贸功能重点是航空商贸功能n城市新区功能区包括新中心区和碧海新区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征；n城市更新功能区主要为宝城和西乡老城区， 重点 扩大现有商贸服务中心，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造；n产业拓展功能区产业拓展功能区主要以临空先进制造业和商贸为主要主要以临空先进制造业和商贸为主要发

16、展功能的先进制造业片区。发展功能的先进制造业片区。n航空商贸功能区航空商贸功能区依托深圳国际机场重点发展商务办公、依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能，形成服务于港区和沙井临港工业的综整原有规划用地功能，形成服务于港区和沙井临港工业的综合配套服务区；合配套服务区；n航空运营功能区航空港区和部分基础设施配套。功能分区区域规划区域规划n本片区的任务：促进产业优化升级，带动城市功能空间调整；现状基础上完善路网体系和人行系统，发挥区位交通优势；完善片区学校、商业等公共配套服务中心建设

17、；保护利用片区优越生态资源环境。未来蓝图：福永东区以临空先进制造业和商贸为主要发展功能的先进制造未来蓝图：福永东区以临空先进制造业和商贸为主要发展功能的先进制造业片区业片区 n本片区的发展目标是：以临空先进制造业和商贸为主以临空先进制造业和商贸为主要发展功能的先进制造业片区要发展功能的先进制造业片区。n本片区的主导功能是：以临空先进制造业和商贸为主，兼顾发展生活配套服务以及凤凰山生态过渡功能。 区域规划区域规划未来蓝图：四维立体交通体系，成就深圳第一大交通枢纽中心未来蓝图：四维立体交通体系，成就深圳第一大交通枢纽中心海、陆、空、铁四维立体交通体系，全面覆盖n第一维交通深圳国际空港：全国第五大空

18、港、世界百强机场。中国第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港，拥有37个国家的国际航权，国际国内航线120多条；n第二维交通福永码头：年均出入境旅客吞吐量超过100万，货物吞吐量超过150万吨，国际集装箱吞吐量超过10万标箱，承接深圳至香港、澳门的水上客运航线；n第三维交通陆路城际快速交通干线：除了当前已经通车的宝安大道、航城大道、107国道、广深高速外，沿江高速和海滨大道正在施工，即将投入使用；n第四维交通地铁轨道交通：除已经建成通车的地铁1号线外，5、10、11、13、17、20七条地铁线路，其中T3航站楼已经预留了11号线和深港机场快线的隧道，深圳机场新建第三跑道和T4候机楼工程获批，

19、定在2015年开工未来将成为珠三角同城化、深港一体化进程的重要力量；区域规划区域规划未来蓝图：地上陆路城际快速交通全线覆盖，基本形成未来蓝图：地上陆路城际快速交通全线覆盖，基本形成“三横七纵三横七纵”的高的高快速网络，实现区域干线路网与珠三角高快速路网的快捷连通快速网络，实现区域干线路网与珠三角高快速路网的快捷连通n107107国道：国道：107国道起点为北京广安门，终点为广东深圳文锦渡口岸， 是是连接各大经济中心、港站枢纽、商品生产基地和战略要地的公路。连接各大经济中心、港站枢纽、商品生产基地和战略要地的公路。福州大道：福州大道：西起沿江高速福永立交，往东止于洲石路西乡段，中途穿越福永、西乡

20、两街道，与洲石路、石岩南环路、布龙路一起形成贯穿宝安区东西向的城市干线性道路，将宝安区西部工业组团、中心组团、西部高新组团、中部服务组团有效地连接，形成组团间功能互补，进而达到资源整合的目的。 n宝安区十二五交通规划加快推进沿江高速、加快推进沿江高速、大外环高速、清平高速二大外环高速、清平高速二期、龙观快速路、梅观高期、龙观快速路、梅观高速等高快速路共计速等高快速路共计140140公公里里，同时推进深中通道、南沙路、海滨大道的前期规划，基本形成“三横七纵”的高快速网络，实现区域干线路网与珠三角高快速路网的快捷连通。 区域规划区域规划未来蓝图：地下七条轨道交通体系，成就深圳第一大交通枢纽中心未来

21、蓝图：地下七条轨道交通体系，成就深圳第一大交通枢纽中心地铁轨道：n1 1号线号线：罗宝线，由罗湖站至机场东站，呈东西走向，线路全长40.979公里，罗宝线是深圳地铁运营中的五条路线之一，属于城市轨道交通系统。n5 5号线：号线：环中线，深圳地铁环中线是深圳市轨道交通二期工程建设的5条线路之一，是构成深圳市轨道交通线网的骨干线路。 n1010号线：号线：南宝线（暂定名）由海上世界至桃源居，全长约42.2公里 n1111号线号线：机场北站与规划中的深圳机场T4航站、穗莞深城际铁路、深茂铁路无缝对接，发挥着地铁与机场、铁路的交通枢纽作用。n1313号线号线：沙井线（暂定名）；起于大空港，止于平湖站，

22、为快速线，全程43.1km；n1717号线：号线：前南线（暂定名）；起于前海，止于前海，全程34.4km，环绕前海，后海，南山，宝安新安大部分地区。n2020号线号线：福永线（暂定名）；起于机场东，止于大空港，全程14km。n深圳机场新建第三跑道和深圳机场新建第三跑道和T4T4候机楼工程获批候机楼工程获批，定在2015年开工。其中时T4候机楼将在T3航站楼启用后启动规划设计，T4与T3同轴线布置，并于T3一样各自拥有自己的11#地铁枢纽站；深茂铁路已经确定引入T4候机楼，加上20152015年开建深中通道，还有施工中的厦深铁路和穗莞深城际，年开建深中通道，还有施工中的厦深铁路和穗莞深城际，深圳

23、机场到时客流将迎来爆炸性增长深圳机场到时客流将迎来爆炸性增长区域规划区域规划商务西移：随着区域规划利好，高速发展及产业经济的需要，商务办公开商务西移：随着区域规划利好，高速发展及产业经济的需要，商务办公开始西进过程，航空新城强势崛起始西进过程，航空新城强势崛起区域规划区域规划新兴商务区新兴商务区中央商务中央商务CBDCBD以商业为龙头的综合体商务区以商业为龙头的综合体商务区n深圳的商务办公呈现了明显的西移态势。深圳的商务办公呈现了明显的西移态势。深圳CBD中心区、绵延深南大道两侧的“第一大道商务办公带”、南山高新科技园区、南山商业文化中心区、宝安中心区等被誉为深圳最宝安中心区等被誉为深圳最具发

24、展前景的具发展前景的5 5大商务办公区。大商务办公区。 n大型购物中心是目前新兴的最具竞争力的商业模式。大型购物中心是目前新兴的最具竞争力的商业模式。深圳购物中心的分布，非常清晰地指示了繁华都市中心罗湖-福田-南山-宝安的西进趋向。n同罗湖和福田相比，宝安西部区域大型购物中心的发展宝安西部区域大型购物中心的发展更显如火如荼，宝安具有后起之秀的规划优势，是理想更显如火如荼，宝安具有后起之秀的规划优势，是理想的安居乐业地，具有巨大的商业消费发展潜力。的安居乐业地，具有巨大的商业消费发展潜力。产业升级：物流企业总部、奢侈品名店入驻，临空经济圈初现端倪产业升级：物流企业总部、奢侈品名店入驻，临空经济圈

25、初现端倪奢侈品名店、世界物流巨头抢滩登陆深圳机场n卡尔丹顿、梵思诺、新秀丽、爵克等世界知名奢侈品品牌纷纷进驻深圳机场候机楼；n目前已超过40家知名品牌入驻，接近100个精品商店及专卖店；nDHL、UPS、顺丰等国内外知名大型物流公司纷纷将深圳作为地区总部的首选地点；区域规划区域规划产业升级：品牌发展商纷纷强势进驻，提升区域居住环境和品质产业升级：品牌发展商纷纷强势进驻，提升区域居住环境和品质n品牌发展商强势进驻，逐鹿航城n华侨城：是国家一级房地产综合开发企业n万科：中国房地产龙头企业、全球最大的开发商；n中信：中国区域性地表缔造者；n桃源居：区域杰出运营者；n华盛：深圳知名开发商；n闽泰：深圳

26、知名开发商；n恒丰：宝安本土知名开发商；n富通：宝安本土知名开发商；众多品牌发展商的集中入驻，本身就说明了区域极高的开发价值的居住价值。而品牌发展商的进驻，品牌发展商的进驻，将刷新区域房地产开发的营销视野，极大的提升航将刷新区域房地产开发的营销视野，极大的提升航空新城的人居环境和品质；空新城的人居环境和品质；区域规划区域规划区域未来是：区域未来是：信息、金融、物流、科技信息、金融、物流、科技战略高地战略高地前海利好、大空港规划、珠三角城市发展动脉前海利好、大空港规划、珠三角城市发展动脉21区域发展现状Chapter 2新兴商务区新兴商务区中央商务中央商务CBDCBD以商业为龙头的综合体商务区以

27、商业为龙头的综合体商务区中央商务中央商务CBDCBD核心商务氛围逐渐形成，商务成本逐渐走高；核心商务氛围逐渐形成，商务成本逐渐走高；新安、西乡片区商务载体主要为乙级写字楼和村委自建房为主；新安、西乡片区商务载体主要为乙级写字楼和村委自建房为主；新兴商务区主要以电子、批发企业为主要用家，区域商务处于起步阶段新兴商务区主要以电子、批发企业为主要用家，区域商务处于起步阶段电子制造、经销批发行业电子制造、经销批发行业为主，形象差，租金低为主，形象差，租金低电子科技行业为主，形象电子科技行业为主，形象中等差，租金中等中等差，租金中等高端金融、高新科技行业为高端金融、高新科技行业为主，形象中等好，租金高主

28、，形象中等好，租金高泰丰大厦滨海大厦龙光世纪大厦国际西岸商务大厦正中商业广场壹方中心宏发中心大厦华侨城大酒店华寓待售项目在售项目中央商务区：中央商务区：CBDCBD总部经济区，未来高端商务聚集地总部经济区，未来高端商务聚集地中央商务区代表商业、商务分布及基本情况项目名称项目名称物业类物业类型型项目档次项目档次租售模租售模式式租金水租金水平（元平（元/月月）售价售价（元（元/）用家用家宏发中心大厦写字楼甲级写字楼可租可售80-16038000-42000高新科技国际西岸商务大厦写字楼甲级写字楼只租不售70-170高新科技、金融业、国际贸易滨海大厦写字楼甲级写字楼可租可售70-12036000-4

29、5000高科技、研发泰丰大厦写字楼甲级写字楼可租可售9020000-29000高新科技龙光世纪大厦写字楼、商铺甲级写字楼可租可售100-16060000-80000腾讯等科技巨头企业正中商业广场综合体写字楼为甲级未知预计130以上预计60000以上华侨城大酒店华寓公寓、酒店未知以及160以上预计80000以上壹方中心综合体写字楼为甲级未知预计150以上预计80000以上区域商务市场现状：区域商务市场现状：n甲级写字楼聚集区，市场供应基本以出租型为甲级写字楼聚集区，市场供应基本以出租型为主主n二手售价在二手售价在 40000/40000/ 以上，租金水平为以上，租金水平为 120-170120-

30、170元元/ /月月中央商务区：以龙光世纪大厦、国际西岸商务大厦等为代表的典型的甲级中央商务区：以龙光世纪大厦、国际西岸商务大厦等为代表的典型的甲级写字楼群体陆续建成并投入使用写字楼群体陆续建成并投入使用 片区规划明确，商务氛片区规划明确，商务氛围浓厚，未来近围浓厚，未来近及大型及大型SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL 将在此将在此集合。集合。用家：金融、国际贸易、高新科技、研发企业市场售价足以关内写字楼市场售价足以关内写字楼相当，虽办公环境及物业管相当，虽办公环境及物业管理水平较好，但由于办公成理水平较好，但由于办公成本高，进驻企业要求较高，本高，进驻企业要求较高，适合国际级

31、高端企业进驻，适合国际级高端企业进驻，故目前片区商务商业氛围仍故目前片区商务商业氛围仍未成熟。未成熟。总部经济的核心商务群开始显露雏形，随着周边土地的陆续开发和市政配套的逐步实总部经济的核心商务群开始显露雏形，随着周边土地的陆续开发和市政配套的逐步实现，一个新兴的、高端的城市现，一个新兴的、高端的城市CBDCBD开始慢慢形成开始慢慢形成新安、西乡片区：以大型商务综合体为发展方向的次级总部服务区新安、西乡片区：以大型商务综合体为发展方向的次级总部服务区新安、西乡、碧海片区区域代表商业、商务分布易达大厦写字楼亨林大厦华丰宝源大厦南天辉大厦宝运达物流信息大厦宝安互联网产业基地交通局大楼宝和大厦瑞意综

32、合楼创业大厦东江豪苑写字楼宝安商务写字楼公路局大厦恒丰海悦国际酒店明珠酒店写字楼宝安广场大厦冠利达大厦万骏经贸大厦合正汇一城写字楼恒丰财富港中央大道亨业大厦鸿隆广场写字楼华丰商务大厦中粮地产集团中心永安商业城宝通大厦银丰大厦同富大厦开屏村办公楼宝银工业大厦待售项目在售项目新安、西乡片区代表商业、商务分布西乡西乡片区片区新安新安片区片区宝安早期写字楼近期出租率宝安早期写字楼近期出租率新安商务区主要写字楼租金新安商务区主要写字楼租金 （元（元/ /平米平米月）月）605555453050603550600102030405060708090公路局大厦海关大厦泰华大厦广场大厦经发大厦 早期的写字楼物

33、业以租赁项目占主流，并且以只租不售为主 基本为乙级写字楼，形象较为一般 物业相对分散，未形成集中商务区，未能营造浓厚商务氛围 写字楼供应有限，需求也较为稳定，近期入驻率整体上比较高，均达到90以上，租赁市场形势良好 近期入市项目档次较高，市场关注度也较高新安商务区：写字楼供应有限，以租赁市场为主，物业需求稳定，出租情新安商务区：写字楼供应有限，以租赁市场为主，物业需求稳定，出租情况良好，写字楼租金多在况良好，写字楼租金多在50-7050-70元元/ /平米平米月左右月左右用家以电子制造、中小规模贸易行业等为主，租金门槛相对中心区较低，正逐步用家以电子制造、中小规模贸易行业等为主，租金门槛相对中

34、心区较低，正逐步向中高端金融业、银行业转型向中高端金融业、银行业转型新安商务区：政府部门、中小规模电子、贸易和服装类企业是此区域写字新安商务区：政府部门、中小规模电子、贸易和服装类企业是此区域写字楼客户的主要构成角色楼客户的主要构成角色主要写字楼主要写字楼位置位置主要业态类型及所占比例主要业态类型及所占比例主要面积区间（主要面积区间（）员工数量员工数量交通局大厦宝安12区，在宝民一路与广深公路之间，昭示性好、独立性较强公路服务60%500100050以上其他（地产、投资、顾问、保险）40%300100040以上广场大厦宝城广场、创业立交旁，与都之都大酒店相邻，面对宝安汽车站，人流较多、热闹装修

35、15%801501030地产10%1002002040电子科技10%803001560其他（贸易、投资、保险、顾问等）65%803001060邮电大厦宝安13区，广深公路与宝民一路交汇处，独立性较强，周围无其他物业电子科技40%1002002050实业类公司30%50150530其他（贸易、投资等）30%50150530华丰时代广场宝安25区，商场改建物业以电子、科技、贸易类为主6090530宝晖大厦广深公路旁，创业立交下，临近自由路居住区电子科技70%50250350其他（广告、顾问、贸易等）30%50200540西乡商务区：次级总部服务区，片区商务办公楼正以其区域的成熟度和低西乡商务区：次

36、级总部服务区，片区商务办公楼正以其区域的成熟度和低廉的价格成本抢占成长型企业商务市场，租金水平在廉的价格成本抢占成长型企业商务市场，租金水平在50-6050-60元元/ /月月项目名项目名称称办公面积办公面积（）（）项目档次项目档次租售模式租售模式售价售价（元（元/）租金水平租金水平（元（元/ 月）月）用家用家盐田商务广场约20000写字楼只租不售30电子制造、经销批发行业宝源商务大厦约40000乙级写字楼只租不售40电子制造、经销批发万骏汇商务大厦39890 商务公寓可租可售1300050电子制造、几点生产、经销批发汇一城壹中心33890 商务公寓可租可售1800060电子器械、来料加工宝和

37、大厦11258写字楼只租不售40电子制造片区市场现状：片区市场现状：1、主要聚集在宝源路、金海路、兴业路和宝安大道上；2、城市主干道，交通便利；3、小型餐饮、娱乐于一体的商业氛围浓厚；4、片区租赁市场火爆，空置率极低；西乡大道：商务形态以农民房改造与类甲级写字楼为主，租金水平在西乡大道：商务形态以农民房改造与类甲级写字楼为主，租金水平在40-40-5050元元/ /月之间月之间鸿隆广场写字楼大厦盛辉大厦共乐大厦宝和大厦正泰来商务大厦汇一城壹中心华丰总部经济大厦亨业大厦项目名项目名称称物业物业类型类型项目档项目档次次租售模租售模式式售价（售价（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家鸿隆广场写

38、字楼商务公寓可租可售30000100盛辉大厦写字楼只租不售40-50电子制造、物流共乐大厦写字楼甲级可租可售10000-15000宝和大厦写字楼只租不售40电子制造正泰来商务大厦写字楼只租不售40电子制造、照明汇一城壹中心商务公寓可租可售60电子科技、来料加工亨业大厦写字楼只租不售40建筑材料、安防用品华丰总部经济大厦写字楼只租不售40-50电子、LED配件、电池新湖路商务：商务形态以农民房改造与类甲级写字楼为主，租金水平在新湖路商务：商务形态以农民房改造与类甲级写字楼为主，租金水平在30-4030-40元元/ /月之间月之间项目项目名称名称物物业业类类型型项项目目档档次次租售租售模式模式售价

39、售价（元（元/）租金租金（元（元/月）月）用家用家永丰综合楼写字楼只租不售37电子制造、批发华丰润商业大厦写字楼只租不售30-40电子制造万嘉丰商业大厦写字楼只租不售30-40电子制造金谷大楼写字楼只租不售33电池、电子配件永丰综合楼华丰润商业大厦万嘉丰商业大厦金谷大楼金海路商务：商务形态以农民房改造为主，租金水平在金海路商务：商务形态以农民房改造为主，租金水平在40-5040-50元元/ /月之月之间间项目名项目名称称物业物业类型类型项目档项目档次次租售模租售模式式售价（售价（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家华盛辉综合楼写字楼只租不售40电子制造华盛辉商业大厦写字楼只租不售48电子

40、制造、物流金海i商务大厦写字楼只租不售45电子制造裕丰大厦写字楼只租不售50电子制造盐田股份综合楼写字楼只租不售40电子科技、餐饮裕丰大厦华盛辉综合楼金海商务大厦华盛辉商业大厦盐田股份综合楼大空港片区代表商业、商务分布大空港片区：片区商务供应以航城大道及宝安大道呈十字轴线分布大空港片区：片区商务供应以航城大道及宝安大道呈十字轴线分布企业自建办公楼世外桃源综合楼三围综合办公楼明光大厦协会大厦佳运通大厦盈利大厦新发集团工业大厦新园综合楼冠鸿泰工业大厦耀华邦大厦联和大厦飞腾商务中心中宝商务大厦石街大厦鸿宇商务大厦时代科创中心松原大厦万豪大厦吉美禾大厦商品房项目村委自建项目固戍股份公司办公楼财兴大厦建

41、兆大厦物联网产研基地航城大道航城大道宝宝安安大大道道项目名称项目名称物业类型物业类型项目档次项目档次租售模式租售模式售价（元售价（元/）租金（元租金（元/月）月）世外桃源综合楼写字楼、商务公寓乙级写字楼可租可售10000-1900030-60鸿宇商务大厦写字楼只租不售30时代科创中心写字楼只租不售30-40物联网产研基地写字楼街道办物业只租不售27飞腾商务中心写字楼只租不售25中宝商务大厦写字楼只租不售32吉美禾大厦写字楼乙级只租不售50片区商务发展现状：片区商务供应主要以村委片区商务发展现状：片区商务供应主要以村委/ /企业自建写字楼及少量商企业自建写字楼及少量商务产品为主，片区商业处于初步

42、成长阶段务产品为主，片区商业处于初步成长阶段用家以物流、中小型制造业为主，租金门槛较低，基本以村委自建为主，供应方面主要为租赁模式宝安大道：商务形态类甲级为主，租金水平在宝安大道：商务形态类甲级为主，租金水平在50-8050-80元元/ /月之间，档次月之间，档次多样化多样化项目名项目名称称物业物业类型类型项目档项目档次次租售模租售模式式售价（售价（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家旭生大厦写字楼只租不售67电子汇潮大厦写字楼只租不售72电子、经销批发雍启商务大厦写字楼只租不售55电子制造、经销批发华丰国际商务大厦写字楼乙级写字楼只租不售55电子制造、五金行业红利大厦写字楼只租不售50

43、电子制造鸿宇商务大厦写字楼只租不售60电子制造、经销批发时代科创中心写字楼只租不售60-70电子制造、经销批发旭生大厦汇潮大厦雍启商务大厦红利大厦联昇商务大厦中宝商务大厦新中泰商务大厦鸿宇商务大厦时代科创中心u宝安中心区作为未来高端商务开发重心，商务级别为区域之首，实力较弱企业缺乏租金承受能力，难以与此片区生存；u新安、西乡片区商务较为分散，难以形成浓厚商务氛围，写字楼主要为农民房改造或乙级写字楼，形象较弱，伴随着城市更新进程，宝安老城企业结构亦随之升级，容纳中大型企业能力日渐增强，同时亦因此将中小型、发展型企业往西部挤压；u沿宝安大道，由农民房首次改造成写字楼，往西逐渐过渡成二次改造，即类甲

44、级写字楼落成，形象较老城区好，且片区商务级别相对较低，租金水平较低，十分受发展性尤其是快速发展性企业欢迎。而受到两大区域商务租金门槛同时施压，中小型企业逐渐向西迁移，逼使西部空港片区增大商务、商业容量，过往以村委自建写字楼为主要商务体量模式，已经不足及满足目前西行企业需求；区域现状区域现状36市场与客户特征Chapter 337区域市场及客户特征区域市场特征区域客户特征宝安商业特征：宝安商业以宝安商业特征：宝安商业以“生活化生活化”、“小规模小规模”、”中低端中低端”为特征，为特征，目前存在目前存在7 7个比较集中的商圈个比较集中的商圈商圈分类成熟度辐射力主力店租金单价新安湖商圈成熟商圈海雅9

45、87万前进路商圈成熟商圈海雅天虹1255万翻身商圈成熟商圈天虹1935.8万宝中商圈成长商圈沃尔玛1306万港隆商圈成熟商圈港隆城12010万汇一城商圈成长商圈苏宁天虹965万盐田商圈成长商圈沃尔玛884.8万目前，目前，7 7个较集中的商圈中以宝安老城区的新安湖商圈和前进路商圈是目前比较成熟个较集中的商圈中以宝安老城区的新安湖商圈和前进路商圈是目前比较成熟的商圈。其他商圈目前的成熟度都有待加强。的商圈。其他商圈目前的成熟度都有待加强。新安湖商圈前进路商圈宝中商圈汇一城商圈盐田商圈翻身商圈港隆商圈区域市场分析区域市场分析_ _宝安市场特征宝安市场特征区域市场分析区域市场分析_ _宝安市场特征宝

46、安市场特征目前整体一手房市场成交量呈现上升的趋势，主要成交户型集中在目前整体一手房市场成交量呈现上升的趋势，主要成交户型集中在9090以下的刚需户型，二手楼以下的刚需户型，二手楼20%20%税收，客户转战一手市场，市场向好税收，客户转战一手市场，市场向好一月成交分析：一月成交分析：成交量：成交量：深圳市一手商品住宅成交均价为19694 元/平方米，环比上升8.37%；宝安区本月成交均价19413 元/平方米。成交结构：成交结构：90以下户型（特别是70平米以上两房、70以下两房、90以下四房）的销售率较高，反映出整个市场仍以刚需为主导；宝安区商务状态：目前处于启动期到快速发展期前期的过渡阶段宝

47、安区商务状态：目前处于启动期到快速发展期前期的过渡阶段客户客户特征特征大型企业自建自用大型企业自建自用无投资客户无投资客户市场启动市场启动小投资客小投资客商务企业、创意企商务企业、创意企业、豪宅客户以及业、豪宅客户以及投资客投资客高收益企业、高收益企业、投资机购及财富阶层投资机购及财富阶层项目项目建设建设国有企业大型企业自建自用发展商开发商住型物业政府规划写字楼用地普通发展商与专业开发商并存，纯写字楼物业高端产品地段主导价值非市场化时期非市场化时期启动期启动期稳定繁荣期稳定繁荣期快速发展期快速发展期区域市场分析区域市场分析_ _宝安市场特征宝安市场特征客户群体：小型物流公司、小型电子科技企业、

48、工厂办事处、保险公司分点销售价格：无产权，不对外销售租赁价格：30-35元/平米（包管理费）空置率较低：5%-10% 虽是农民房改造，但由于租虽是农民房改造，但由于租金超低，企业经营成本不高，金超低，企业经营成本不高，对于大多数小型企业或工作室对于大多数小型企业或工作室吸引较大，租赁市场较为火爆。吸引较大，租赁市场较为火爆。福永市场特征：以农民房及统建房改造的写字楼、厂房为主，形象档次较福永市场特征：以农民房及统建房改造的写字楼、厂房为主，形象档次较低，但价格低廉，小型初创企业的聚集地低，但价格低廉，小型初创企业的聚集地区域市场分析区域市场分析_ _宝安市场特征宝安市场特征项目名称项目名称物业

49、类型物业类型项目档次项目档次租售模式租售模式售价（元售价（元/ /）租金（元租金（元/ / /月）月）世源中心写字楼、裙楼商业、商务公寓标准写字楼可租可售1525242莱福大厦写字楼只租不售23福隆大厦写字楼标准写字楼只租不售30福永区商务供应：片区目前有少量商务公寓及写字楼供应，片区商务处于福永区商务供应：片区目前有少量商务公寓及写字楼供应，片区商务处于初步成长阶段初步成长阶段用家以物流、中小型制造业为主，租金门槛较低，基本以村委自建为主，供用家以物流、中小型制造业为主，租金门槛较低，基本以村委自建为主，供应方面主要为租赁模式应方面主要为租赁模式区域市场分析区域市场分析_ _宝安市场特征宝安

50、市场特征小小 结：结：p宝安市场商业以“生活化”、“小规模”、”中低端”为特征；p区域商业目前处于启动期到快速发展期前期的过渡阶段；p福永目前市场以农民房及统建房改造的写字楼、厂房为主，形象档次较低，处于商业初步成长阶段；44商务公寓性质研判Chapter 4财富港首批入市价格仅财富港首批入市价格仅1300013000元元/ /，仅消化三成，后期推出时，仅消化三成，后期推出时以买一层送一层，及免月供等营销方式，吸引大量投资客购买以买一层送一层，及免月供等营销方式，吸引大量投资客购买项目名称项目名称财富港财富港项目地址项目地址宝安西乡宝源路与海城路交汇处宝安西乡宝源路与海城路交汇处建筑类型建筑类

51、型高层高层当前均价当前均价2000020000元元/ /占地面积占地面积1.91.9万万建筑面积建筑面积5.45.4万万容积率容积率4.384.38绿化率绿化率30%30%规化户数规化户数812812车位配比车位配比1 1：1 1面积区间面积区间40904090主力户型主力户型一房、二房一房、二房、复式、复式物业公司物业公司深圳市恒丰物深圳市恒丰物业管理公司业管理公司物管费用物管费用3.63.6元元/ /月月面积面积户型户型套数套数比列比列40-42 单房27929.4%58-61 一房626.5%92 两房313.2%59-63 复式57660.8%项目卖点：西部唯一集商务、商业、酒店、公寓

52、为一体的综合体。首批开盘仅消化3成纯住模式辅助案例纯住模式辅助案例财富港财富港工作职位分析工作职位分析成交客户年龄分析成交客户年龄分析 客户基本以25到45岁的客户为主，占到总体90； n 成交客户年龄以中青年为主，可见成交客户年龄以中青年为主，可见中年客户对于置业总价的承受力更强！中年客户对于置业总价的承受力更强！ 企业主及管理人员是成交客户的主体，占近七成的比例。 n 成交客户的职位普遍偏高，对购成交客户的职位普遍偏高，对购买高档物业的承受力也较强！买高档物业的承受力也较强！ 纯住模式辅助案例纯住模式辅助案例财富港财富港成交客户以成交客户以25-4525-45岁企业管理人员为主，经济承受能

53、力较强，对物业要求较高岁企业管理人员为主，经济承受能力较强，对物业要求较高工作和居住地都在深圳的客户占80；在深圳已经自置物业的客户占62；暂时租物业和住酒店的客户占38。 n 国内投资客的占比达到了近四成，国内投资客的占比达到了近四成，可见前海中心的投资价值被投资者普可见前海中心的投资价值被投资者普遍看好。遍看好。 用于中、长期出租的客户占到总体比例的73.33。n 公寓部分产品的投资客占公寓部分产品的投资客占80%80%，若刨除部分自用客户，公寓产品的若刨除部分自用客户，公寓产品的投资客占比近投资客占比近9 9成！成！ 成交客户以投资客为主，主要看重区域发展前景及产品升值潜力，多以中长成交

54、客户以投资客为主，主要看重区域发展前景及产品升值潜力，多以中长期出租为主要置业用途期出租为主要置业用途置业用途分析置业用途分析纯住模式辅助案例纯住模式辅助案例财富港财富港居住地分析居住地分析购买公寓原因分析购买公寓原因分析 n购买公寓物业原因方面经过频次统计，选择最多的是地段、地铁沿线、靠近前海中心和未来升值潜力大。n成交客户普遍看好前海中心的未来发展及财富港所在位置带来的升成交客户普遍看好前海中心的未来发展及财富港所在位置带来的升值潜力。值潜力。地段、交通、产品升值潜力是客户购买公寓型产品的主要驱动因素地段、交通、产品升值潜力是客户购买公寓型产品的主要驱动因素纯住模式辅助案例纯住模式辅助案例

55、财富港财富港地铁沿线靠近前海中心首座首座福田福田CBDCBD莲花山莲花山市民中心市民中心【项目位置】福田区彩田路与福华三路交汇处(社保局旁) 【产品类型】星级酒店+精装酒店式商务公寓 【建筑面积】33078.79平米【车 位】398个车位 【管 理 费】8元/平米【价 格】公寓均价3万元/ （周边均价3.2万元/ ） 【客户情况】福田客户为主，以贸易、电子行业私企业主及少量香港客户案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座因片区升值价值和成熟度，一入市即吸引大批成长型企业因片区升值价值和成熟度，一入市即吸引大批成长型企业& &价值投资者的青价值投资者的青睐，但是商务公寓

56、均价明显低于周边市场睐，但是商务公寓均价明显低于周边市场精品酒店立体车库酒店式公寓商务办公产品推售： 高楼层单位：偏向商务办公，毛坯出售； 低楼层单位：偏向酒店公寓，精装出售；优势：满足不同的客户群体，强调其复合型功能；劣势：项目的整体纯粹性不高，难以拔升项目品质感；优势：物业类型多样，可满足不同的客户群；优势：物业类型多样，可满足不同的客户群；劣势：整体纯粹性不高，形象不统一，商务价值受影响；劣势：整体纯粹性不高，形象不统一，商务价值受影响；案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座客户主要以投资客及企业中高管理层为主，主要看重产品不限购特性及升值客户主要以投资客及企业中高管理层为主

57、，主要看重产品不限购特性及升值潜力，同时关注产品配套及交通便捷潜力，同时关注产品配套及交通便捷客户关注点：客户关注点：n主要关注产品升值潜力、配套设施、交通便捷n其次关注产品不限购特性客户职业：客户职业：n以专业投资客及私企业主为主，其次为企业高管和港澳商务人士n主要用于投资，看重商务投资前景案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座长期投资（租赁）：手上有少量闲置资金，熟悉本区，对区域居住、租赁市场十分了解，看中片区；短期投资（转售）：短线投资者， 看好项目升值潜力，部分人群等项目一入伙马上放盘转售；看中片区、市场上升趋势（2010年1月）；资产保值：不动产配置型客户， 对手头资金的

58、布局有自己计划，用于抵御通胀，看中区域；居住：商务办公需求过渡型置业，看中区位、价格、便利；商务办公： 小型办公公司客户，看中项目商务公寓、可注册公司用途；客户特征刘小姐：觉得这里交通很方便，非常看中这个片区，购买时觉得市场呈上升趋势；如果这里做纯粹办公会更好，这样更有利于项目投资的回报率这样更有利于项目投资的回报率李先生：买了这边的酒店式公寓，主要是看重了这边交通方便，地段也不错，觉得离上班比较近。每天会有一些办公的人加上酒店的人经过，觉得每天生活会受到一定觉得每天生活会受到一定的影响的影响谢先生：买了这边做办公用，主要是看中了这边交通和地段，而且也看好这边的租赁市场，但是楼下还有酒店式公寓

59、和酒店，觉得如果是全是写字楼，更有利于办公和居住，但觉得这边办公环境及档次一般但觉得这边办公环境及档次一般；客户认为商住混合模式在一定程度上影响了投资回报率，且易给客户造成形客户认为商住混合模式在一定程度上影响了投资回报率，且易给客户造成形象档次不高的感觉象档次不高的感觉案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座客户特征关键词：投资回报率、纯粹性、档次不高关键词：投资回报率、纯粹性、档次不高【基本指标基本指标】n项目占地：57000 n建筑面积：331520 n物业属性：纯商务公寓物业属性：纯商务公寓n容积率：4.95n产权：产权：7070年年n主力产品：主力产品：40-7040-70

60、商务办公间商务办公间n购置范围：不限购，可办公n公寓套数：574套n销售率：销售率：100%100%项目定位为：项目定位为：环球金融湾区环球金融湾区地标商务体地标商务体项目现状：项目现状：二手成交价二手成交价22000-2300022000-23000元元/ /，相较于开盘，相较于开盘溢价溢价18.9%18.9%壹中心以不限购不限贷、可注册办公、国际化商务形象受到市场追捧壹中心以不限购不限贷、可注册办公、国际化商务形象受到市场追捧案例案例3 3：纯商务模式：纯商务模式合正合正壹中心壹中心54核心思路：以核心思路：以 “ “不限购不限贷、可注册办公、商业资产高收益不限购不限贷、可注册办公、商业资产高收益”为主要