旅游地产研究

1、旅游地产研究概念解析第一部分第一部分定义、起源、类别发展特征、要素发展形态业态关系开发条件概念解析旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式。一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。在我国，比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游

2、区有高度密切关联的房地产开发直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。发展历程从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的旅游商务、商业、居住、度假等地产模式。1 1、旅游房地产的起源、旅游房地产的起源旅游房地产

3、源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。 2、我国旅游房地产我国的旅游房地产开发始于我国的旅游房地产开发始于2020世纪世纪9090年代。在国内一些年代。在国内一些城市房地产开发出现城市房地产开发出现“泡沫泡沫”的时候，以的时候，以“健康、健康、运动、休闲运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分得了不俗的业绩。旅游房

4、地产最早在我国出现是分时度假的概念。时度假的概念。2121世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有旅游商务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅游地产。类别的旅游地产。类型类型概念描述概念描述特点特点典型案例典型案例旅游景点地产旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。

5、型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城上海新天地、宋城集团的宋城主集团的宋城主题公园等。题公园等。旅游商务地产旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒以旅游接待为目的的自营式酒(饭饭)店以及与旅店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。海南博鏊等。旅游度假地产旅游度假地产为游客或度假

6、者提供的、直接用于旅为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间的建筑物及关联空间。“第二居所第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。度假氛围。佘山佘山高尔夫别墅、高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、三亚碧海蓝天、千岛度假村。千岛度假村。旅

7、游住宅地产旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。及关联空间。提供提供“第一居所第一居所”为主要目的，多建在旅游资为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别杭州宋城的山地别墅等。墅等。旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产专业策划、市场营销

8、、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：通常意义上，旅游地产划分为四个大类：发展类型发展特征特征描述养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休住，多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。闲的地区置业。今后会逐步出现产

9、品功能和产品类型的细化。如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。购房，这样就带动了海南房地产的提升。房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、的酒店管理

10、公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。旅游房地产具备行业两大特征，四个要素旅游房地产具备行业两大特征，四个要素四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素旅游业房地产业紧密联系相互依托可利用地产旅游资源利益因子家生活延伸产权时权投资者休闲消费者第一居所、第二居所发展特征旅游地产开发要结合地方产业因素，

11、依托资源条件，旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件，有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产，并根据消费主体的核心市场构成不同形成了三种不同的发展形态。世界性旅游地产世界性旅游地产全国性旅游地产全国性旅游地产区域性旅游地产区域性旅游地产产生区域产生区域特色资源区域特色资源区域特色资源区域，离城区较远特色资源区域，离城区较远特色资源区域，离城区不远特色资源区域，离城区不远市场构成市场构成以全球游客为主以全球游客为主以全国为主，吸引世界游客以全国为主，吸引世界游客以区域性市场为主以区域

12、性市场为主功能定位功能定位休闲、度假休闲、度假旅游、度假，产品能自我完善旅游、度假，产品能自我完善旅游、休闲、度假，产品能自我完善旅游、休闲、度假，产品能自我完善居住构成居住构成第二居所为主第二居所为主第一、第二居所的度假为主第一、第二居所的度假为主第二居所向第一居所过渡第二居所向第一居所过渡发展思路发展思路依托自然资源带动依托自然资源带动依托规模化的度假设施依托规模化的度假设施以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城代表项目代表项目美国夏威夷美国夏威夷黄金海岸黄金海岸美国棕榈泉美国棕榈泉美国隐居谷美国隐居谷美国十七英里美国十七英里卡帕鲁阿度假村卡帕鲁阿度假村发

13、展形态发展形态休闲新城休闲新城度假区度假区/村村主题休闲城区主题休闲城区发展形态业态关系旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定。、政府支持及交通辐射范围决定。高度人性化人本主义思想是旅游地产的核心人本主义思想是旅游地产的核心价值观。倡导心情的释放与自然价值观。倡导心情的释放与自然属性的回归。用建筑陶冶人、尊属性的回归。用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。重人的鲜明主张。规划上更多功能从单一居住带休闲。赋予住宅的旅游从单一居住带休闲。赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富性、休闲性，使业主的生活更加丰富

14、多彩。使住宅成为多功能的生活载体多彩。使住宅成为多功能的生活载体。较高的附加值成为政府的形象工程和主要成为政府的形象工程和主要窗口工程。体现一座城市的窗口工程。体现一座城市的鲜明属性和文化特色。发展鲜明属性和文化特色。发展前景和市场预期非常看好。前景和市场预期非常看好。提供“观光休闲购物居住”的需求便利。 1、从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。2、从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。3、从政府管制来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素

15、。4、从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。开发条件旅游地产开发的客户群是一批讲究生活质量、着眼投资需求的旅游地产开发的客户群是一批讲究生活质量、着眼投资需求的苛求客户，因此其发展更依赖于环境条件及投资、开发实力等苛求客户，因此其发展更依赖于环境条件及投资、开发实力等基础条件。基础条件。环境资源条件基础设施条件概念基础条件资金实力条件环境基础项目基础管理基础人才储备条件管理网络条件自然资源：山、海、田园、古村镇等人文资源：历史、传统、风俗、文学等进

16、入性高：便利的交通和良好的地理位置；或通过规划确保未来相关基础设施项目主题概念借助于旅游环境，在空间特性和产业特性上进行定位大规模硬件投入、市场营销和经营管理和长投资回报周期需要充足的资金作为后盾专业的创意策划团队、促销团队及与之相适应的开发、运营管理人才，确保后续发展专业的物业或酒店管理、营销推广系统和再营销网络、健全的财务制度监督管理体系环境分析与诊断第二部分第二部分政策环境经济环境社会环境行业环境2011年中国旅游地产现状发展前景政策环境旅游业政策环境 旅游资源保护暂行办法 关于进一步促进旅游业发展的意见：旅游业将成为我国国民经济的重要产业；推进旅游目的地的建设，完善旅游要素体系，完善旅

17、游产品体系，加强旅游公共服务体系建设，推动旅游新业态新领域的发展，不断优化旅游发展环境等。房地产业政策环境 城市房地产开发经营管理条例 关于促进房地产市场健康发展的若干意见：加大保障性住房建设力度，鼓励普通商品房消费； 限制用地项目和禁止用地项目，影视城等为限制用地项目，别墅类房地产开发、高尔夫球场等项为禁止用地项目 2007年至今的一些列房价调控政策，抑制房价迅速上升房地产业正受国家宏观调控，政策抑制房地产业发展；相反，房地产业正受国家宏观调控，政策抑制房地产业发展；相反，旅游业将成为国民经济重要产业，受到国家政策大力支持。旅游业将成为国民经济重要产业，受到国家政策大力支持。2012年，房地

18、产业调控不会放松，但金融环境会有所放松，并且旅游业政策环境将继续发挥利好优势，平衡房地产业的抑制方面，旅游地产前景良好。政策利好促进旅游业的发展政策调控抑制房价抑制房地产业发展国民经济水平不断上升；人均可支配收入逐年增长，农村居民人均纯收入有大幅提升且年增速也在加快；居民消费能力和消费欲望在上升，生活水平不断提高。经济环境全社会固定投资年平均增长速度超过25%，房地产开发投资速度较快，商品房的市场消化潜力较大，年平均销售面积已超过10亿平方米；进出口情况表现良好。2012年国内经济发展继续“稳中求进”社会环境1.1.城乡居民生活水平向全面小康迈进城乡居民生活水平向全面小康迈进恩格尔系数连续下降

19、，生恩格尔系数连续下降，生活水平连上台阶：活水平连上台阶： 2011年，城乡居民恩格尔系数已经分别降至36.3和43.0城乡居民收入成倍增长，来源日城乡居民收入成倍增长，来源日益多元化：益多元化： 城镇居民收入名义增长近250倍，农村居民收入名义增长近158倍。 工资性收入成为农民收入的主体，家庭经营收入退居第二位。经营净收入成为城镇居民收入的重要来源； 财产性收入的增长与城镇居民的财富积累紧密相连。居民储蓄存款余额快速增长，改革开放以来增长居民储蓄存款余额快速增长，改革开放以来增长10001000倍以上倍以上城镇人均居住使用面积增加到城镇人均居住使用面积增加到2323万平方米，居住条件和居住

20、环境得到改善；万平方米，居住条件和居住环境得到改善； 20052005年年“建设社会主义新农村建设社会主义新农村”，农村居住条件极大改善。，农村居住条件极大改善。2.2.交通运输业发展使出行更加便捷交通运输业发展使出行更加便捷铁路、公路、内河航道、民航等构建的交通网络不断完善。铁路、公路、内河航道、民航等构建的交通网络不断完善。截止2010年底，全国铁路营业里程9.1万公里，公路里程400.8万公里，民航航线里程为276.5万公里，内河航道里程为12.4万公里。私人汽车保有量迅速上升，自私人汽车保有量迅速上升，自驾出行更加便利。驾出行更加便利。随着公路网的完善，私人汽车保有量的上升，自驾出行逐

21、渐成为重要的交通出行方式。3.3.我国居民消费结构不断优化升级我国居民消费结构不断优化升级 城镇居民消费性支出增长速度加快，食品和衣着的消费比重逐年下降，交通通信与医疗保健消费增长明显，消费结构不断优化升级。 从纵向看，我国居民消费结构明显改善，城镇居民家庭恩格尔系数（即食品消费支出占总消费支出比重）从1996年的48.8%下降至2011年的36.3%，农村居民家庭从56.3%下降到43.0%。 居民消费结构逐渐从以生存为主的温饱型转向小康型的消费模式，城镇居民的享受性消费模式日益显现。4.4.节假日及年休假制度提升居民出游热情节假日及年休假制度提升居民出游热情节假日与年休假制度的完善，增加居

22、民出游机会节假日与年休假制度的完善，增加居民出游机会。 2007年12月16日，国务院办公厅公布了全国年节及纪念日放假办法和职工带薪年休假条例，并于2008年1月1日起开始施行。 新的度假制度：全年新的度假制度：全年116116天假期天假期+ +职工个人带薪职工个人带薪休假制度并存：休假制度并存：周末连休三天的小长假（元旦、清明、五一、端午、中秋）、黄金周（春节、十一）。 分散度假，使全民度假理念更加强化；带薪休假，使居民出游欲望更加强烈；划长为短，使长、短线旅游更加协调。 目前国内游客中，公务员、企事业管理人员、专业人员、文教人员、服务商贸人员、工人等群体占国内游客总数的70以上。实行新的休

23、假制度将大大提高人民的出游热情。行业环境1.1.目前房地产业处于目前房地产业处于“严格控制发展阶段严格控制发展阶段”19941994年年加强宏观调控，深化住房制度改革19951995年年规范房地产市场19991999年年实行积极财政政策，启动住房消费20012001年年笑话积压空置商品房20042004年年抑制房地产投资过快增长20022002年年严格控制土地供应总量，恢复增收土地增值税20052005年年加息，抑制房价快速上涨20072007年年土地增值税，加大调控力度20062006年年住房结构调整，抑制房价快速上涨20112011年年提高贷款利率，执行限价限购措施20102010年年抑制

24、不合理住房需求，加大保障性住房促进房地发展阶段规范房地发展阶段严格控制房地发展阶段2.2.旅游业处于快速增长阶段旅游业处于快速增长阶段中国旅游业处于高速发展状态。 旅游业是一个最具发展活力和潜力的产业，并且弹性非常强。 中国旅游发展前景非常广阔。中国已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大处境旅游国，并且根据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。 房地产业面临深化改革房地产投资占比过大，产业无序发展、房价持续飙升、大量房地产信贷带来的经济不稳定性使房地产行业亟需改革进行改善。未来的政策焦点更多关注居民住房状况和收入水平的变化，高度关

25、注建设经济适用房和完善廉租住房制度，并把这一关注的突出意义提到了事关老百姓住房供应保障的政策高度上。 旅游业转型升级“旅游强省”、“旅游兴市”、“旅游立县”，旅游业的产业地位将会得到全面确立。旅游业的产业规模、运行质量、文化载体地位、生活功能、发展格局都会得到显著改善。旅游业发展前景广阔，度假消费人气正旺；居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化；房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。3.3.旅游业的旅游业的“长长”基本可弥补房地产业的基本可弥补房地产业的“消消” ” 尽管行业背景发展存在着诸多问题和挑战，旅游业的未来发展仍将成为国民经济的重要组成部分，对旅游业的前景看好也是旅游房地产业的投资逐渐兴起

26、的重要原因。 旅游业的发展离不开旅游目的地各个项目的配套和建设，旅游地产项目也是旅游目的地建设的重要组成部分。4.4.度假休闲生活方式的转变引领旅游房地产消费潮流度假休闲生活方式的转变引领旅游房地产消费潮流 旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合。 旅游地产消费者滞留时间相对较长、重游率较高。 旅游地产消费者具有对实现异域家的感觉的心理需求。 旅游地产的需求弹性系数大。 旅游地产置业人群区域划分比较集中，普通型的旅游地产消费尚未形成，未来需求发展前景广阔。休闲度假旅游消费需求强劲休闲度假旅游享受呈现层次分化主题旅游度假社区将成为发展潮流经济持续良性发展奠定旅经济持续良性发展奠定旅游

27、房地产的消费基础游房地产的消费基础生活方式变化引领旅游房生活方式变化引领旅游房地产的消费潮流地产的消费潮流20112011年旅游房地年旅游房地产业发展状况产业发展状况20112011年旅游地产开发逐步向二三线城市蔓延年旅游地产开发逐步向二三线城市蔓延，样本项目比重达到，样本项目比重达到71.4%71.4%。受我国地理环境以及经济发展程度不同的影响，旅游资源分布不均，不同城市旅游地产的发展呈现出显著的差异化特征： 2011年一线城市的旅游地产样本项目占比仅为13.6%，且多分布在城市的外围地区； 二三线城市由于城市化发展的快速推进及旅游业发展的日益成熟，旅游地产逐渐增多，占比高达71.4%，该类

28、项目多以“休闲度假”为主线，依托区域优质、丰富的自然、人文等资源进行项目开发配置； 部分四线城市由于山水秀丽、风景独特，为旅游地产开发提供了良好的先天条件，比重达到15%。20112011年中国旅游地产样本项目城市分布情况年中国旅游地产样本项目城市分布情况20112011中国旅游地产样本项目规模性特征明显中国旅游地产样本项目规模性特征明显，平均占地面积约，平均占地面积约400400万平方米。万平方米。2011年中国旅游地产样本项目用地规模普遍较大。从分布情况来看： 57.1%的样本项目占地面积超过100万平方米，其中占地面积超过500万平方米的样本项目比例达到17.9%； 庞大的项目规模不仅为

29、复合型产品功能提供了广阔的设计建造空间，同时为旅游地产开拓创新型的服务功能注入更强劲的驱动力。20112011年中国旅游地产样本项目占地面积分布情况年中国旅游地产样本项目占地面积分布情况项目规模项目规模20112011旅游地产样本项目集景点、商务、度假、旅游地产样本项目集景点、商务、度假、居住等于一体，充分体现多元化、复合性特征居住等于一体，充分体现多元化、复合性特征。随着旅游地产市场的日益成熟以及人们对度假休闲需求的不断升级，赋予了旅游地产更加多元化、复合型的功能特征： 2011年中国旅游地产样本项目在功能上充分体现景点、商务、度假、居住四大服务，其中具备三种及以上的样本项目比重高达73.5

30、%。 部分样本项目配备了高尔夫、会所、游艇俱乐部等高端设施，为旅游地产的长足发展注入了新的活力。20112011中国旅游地产样本项目功能分布情况中国旅游地产样本项目功能分布情况项目功能项目功能完善的区域基础设施是助推旅游地产价值提完善的区域基础设施是助推旅游地产价值提升的重要因素。升的重要因素。 基础设施完善与否是评价城市发展潜力的重要指标，它关系到城市的协调发展乃至区域经济的提升。 对旅游地产而言，区域的基础设施建设，特别是城市的交通路网无疑是关系到居住者生活及区域可持续发展的重要因素。 大多数样本项目的道路通达状况良好，临近公路县及以上级别道路的比重高达92.9%，在充分满足居住者及游客的

31、出行需求的基础上，也为提升旅游地产项目的市场价值提供了重要保障。20112011年中国旅游地产样本项目交通道路级别分布情况年中国旅游地产样本项目交通道路级别分布情况基础设施基础设施依附型旅游地产占据市场主流，江河湖泊旅依附型旅游地产占据市场主流，江河湖泊旅游资源占比达到游资源占比达到44.3%44.3%。我国拥有丰富的自然资源与人文景观，且旅游景区建设相对完善，因此目前我国旅游地产项目与旅游景区的关联程度较高。 2011年中国旅游地产样本项目中超过90%属于“依附型”经营模式； 依托江河湖泊资源的样本项目最多，比重为44.3%；其次是依托滨海及山岳资源的样本项目，所占比重分别为28.6%和27

32、.9； 还有14.3%和10.0%的样本项目分别占据了温泉资源及人文景观。20112011年中国旅游地产样本项目资源分布情况年中国旅游地产样本项目资源分布情况资源特色资源特色企业强大的经验实力与突出的地缘优势为旅企业强大的经验实力与突出的地缘优势为旅游地产开发运营提供保障。游地产开发运营提供保障。2009年，国务院发布关于加快发展旅游业的意见，旅游产业的庞大的消费需求与发展潜力将得到充分释放，同时，国内高铁、机场等基础设施的建设也将进一步促进旅游业与房地产业的融合，以上因素吸引了大量企业进入旅游地产的投资及开发领域。 2011年中国旅游地产样本项目中38.6%为全国性企业，此类企业资金实力雄厚

33、，综合实力强，在产品设计、社区规划、营销策略、项目运营等方面均有较为明显的优势； 本地企业也占据了36.6%的比重，此类企业具备较为突出的地缘优势，对城市旅游资源及消费特征具有更精准的把握。20112011年中国旅游地产样本项目企业类型年中国旅游地产样本项目企业类型开发企业开发企业 旅游旅游（趋势）（趋势） 旅游地产旅游地产（趋势）（趋势）旅游消费水平旅游消费水平由低级向高级，消费结构呈现多元化。由低级向高级，消费结构呈现多元化。发展前景广阔，发展前景广阔，度假消费人气正旺。度假消费人气正旺。居民消费潜力巨大，居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。旅游享受层次分化。房产发展提供机遇，房产发展提供

34、机遇，酒店运行留有缺口。酒店运行留有缺口。基础交通建设提供便利，基础交通建设提供便利，政策鼓励旅游。政策鼓励旅游。旅游人数旅游人数稳步增长，有组织的团体逐步增多。稳步增长，有组织的团体逐步增多。旅游线路旅游线路由短途到长途发展。由短途到长途发展。旅游方式旅游方式单一化向多样化发展。（度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生单一化向多样化发展。（度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等）态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等）旅游人员构成旅游人员构成自费旅游、公费旅游将各领天下。自费旅游、公费旅游将各领天下。旅游地

35、选择旅游地选择国内旅游向出国旅游延伸。国内旅游向出国旅游延伸。旅游需求的多元化发展，旅游地产也得发生多元化、特色化的变革。发展前景发展前景旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机旅游地产开发类型第三部分第三部分主

36、题公园产权酒店主题公园主题公园主题类别主题类别典型例子典型例子民俗风情民俗文化村（深圳、海南、云南、桂林、西安、北京）自然生态青青世界（深圳）、野生动物园（深圳）、水族馆（北京）、海洋公园（香港）未来科技未来时代（深圳）、未来世界（深圳）、天河航天奇观（广州）历史文化三国城、水浒城（无锡）、宋城（杭州）、太平天国城（南海）微缩景观锦绣中华（深圳）、世界之窗（深圳）、老北京微缩景园（北京）康乐休闲水上乐园（深圳）、夏宫（沈阳）、欢乐谷（深圳）1.1.我国主题公园开发现状我国主题公园开发现状经营模式经营模式特点特点华侨城模式运用强大的经济手段，把国内和国外的世界著名景点移到一起，形成世界微缩景观的

37、一种模式。吴文化园模式利用自身的深厚文化底蕴，挖掘地方文化因子。第三极模式大多数主题公园的经营模式。 目前我国有各类主题公园数量2500之余，集中在东部地区，数量多且规模较大； 从主题上看，涵盖了民俗风情、自然生态、未来科技、历史文化、微缩景观、康乐休闲等多种类别； 从经营效果来看，只有10%达到了盈利，形式较为严峻。2.2.我国主题公园开发特点、我国主题公园开发特点、SWOTSWOT和商业运作模式和商业运作模式优势：资源优优势：资源优势、政策优势势、政策优势、竞争环境优、竞争环境优势势劣势：技术、劣势：技术、规模、国际化规模、国际化经营能力经营能力机遇：加入机遇：加入WWTOTO、产业链、产

38、业链的拓展、我国的拓展、我国经济的稳定发经济的稳定发展展挑战：产业政挑战：产业政策、一体化市策、一体化市场、贸易保护场、贸易保护、技术研发能、技术研发能力、管理水平力、管理水平开发特性开发特性主题公园开发特点主题公园开发特点 高投入高成本 明显的生命周期性 主题产品衍生产业尚未形成 客源市场集中在国内和亚洲文化圈商业运作模式商业运作模式具体内容具体内容资源资本化模式(RCM)主要针对自然和人文资源本身比较丰富的主题公园；明确旅游资源的所有权归国家所有，政府行使行政管理规划权和文物保护权；国家只转让经营开发权，包括公园管理权、开发权、招商权、门票收益权、经营项目开发与收益权等；旅游经营权本身可以

39、抵押，门票收益权可以相关金融机构贷款，而土地使用权有可以质押贷款；资本化手段包括土地、林产、水资源等。独特性产品吸引模式(UPAM)在资源本身不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品打造来设计出游客吸引力；需要结合四个方面因素加以考虑：所在地经济发展水平、旅游目的地的形象感知、主题公园产品的无替代性或稀缺性、决策者行为价值链模式(VIM)主题公园的价值链包括主体链、分支链和子链三个部分，其中主体链包括门票、游乐项目；分支链包括餐饮、住宿、旅游纪念品；子链包括公园会展、对外招商和其他对外盈利服务。产权酒店模式模式产权产权管理者管理者业主收益业主收益业主入住权利业主入住权利开发商权益开发商权益

40、按竭期间按竭期间按竭到期后按竭到期后模式一产权完全产权完全归属业主归属业主发展商委托发展商委托的第三方专的第三方专业酒店管理业酒店管理机构机构月收益用于支付月供款月收益用于支付月供款无分红无分红根据经营状况每月收取根据经营状况每月收取净收益净收益每月可入住若干天每月可入住若干天入住入住不影响不影响收益收益参与酒店利润分参与酒店利润分配配模式二月收益用于抵冲供楼款月收益用于抵冲供楼款获得浮动分红获得浮动分红根据经营状况每月收取根据经营状况每月收取净收益净收益+浮动分红浮动分红每月可入住若干天每月可入住若干天入住入住不影响不影响收益收益参与酒店利润分参与酒店利润分配配模式三自付供楼款，自付供楼款，

41、获得酒店获得酒店支付的月收益支付的月收益获得浮动分红获得浮动分红根据经营状况每月收取根据经营状况每月收取净收益净收益+浮动分红浮动分红每月可入住若干天每月可入住若干天入住入住影响影响收益收益参与酒店利润分参与酒店利润分配配模式四获得获得承诺的固定收益承诺的固定收益浮动分红浮动分红业主业主自付供楼款自付供楼款获得获得承诺的固定收益承诺的固定收益浮动分红浮动分红业主自付供楼款业主自付供楼款每月可入住若干天每月可入住若干天入住入住不影响不影响收益收益参与酒店利润分参与酒店利润分配配承担承担保证业主月保证业主月固定收益的义务固定收益的义务风险由业主承担，可能出现亏损主要风险由开发商担承1.1.产权酒店

42、经营模式分析产权酒店经营模式分析 投资商：深圳市三九房地产（集团）有限公司 酒店管理：深圳市三九物业管理有限公司 地址：深圳市罗湖区深南东路1001号 占地面积：0.48万平方米 建筑面积：6.28万平方米 客房： 共有294间典雅宽敞的套房，面积从60平方米到205平方米不等 开盘时间：2001年8月29日 入住时间：2002年12月31日 均价：10800元/平方米 销售状况销售状况：2001年底销售突破60。目前已售磬 经营状况：经营状况：平均月开房率达8590。模式一丹枫白露 投资方式投资方式实景展示实景展示15年租赁的按揭年租赁的按揭供款方式供款方式5年租赁的按揭供款方式年租赁的按揭

43、供款方式0年租赁的按揭供款年租赁的按揭供款方式方式 首付首付30，其中，其中5发发展商不收取，展商不收取，实际首实际首付付25 与三九酒店公司签定与三九酒店公司签定认购物业认购物业15年的租赁年的租赁合约合约（发展商作担保）（发展商作担保） 经营收入用于代为支经营收入用于代为支付按揭供款付按揭供款无分红和其他收益无分红和其他收益业主业主自行负担月供自行负担月供（房款的（房款的95）与三九酒店公司签定与三九酒店公司签定认购物业认购物业5年的租赁年的租赁合约合约（发展商作担保）（发展商作担保）投资者在租赁期内可投资者在租赁期内可获得获得每月每月4100元元人民人民币的回报币的回报5的剩余楼款的剩余

44、楼款五年五年内免息内免息分期支付分期支付投资者不与三九投资者不与三九酒店公司签定租酒店公司签定租赁合约赁合约自行支付自行支付按揭供按揭供款款5的剩余楼款的剩余楼款入入伙前伙前补齐补齐经营模式经营模式产权完全归属业主，产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本仅支付酒店营运成本，业主所获利润主要用，业主所获利润主要用于支付月供款，于支付月供款，每月可入住酒店每月可入住酒店4天，入住不影响收益天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。月收取净收益。模式

45、二东方威斯大酒店 发展商：深圳天源通利房地产开发有限公司 投资商：深圳市景亿投资发展有限公司 酒店管理：深圳南山国际旅行社有限公司 地址：深圳市盐田港东海大道9号区 客房：拥有各类客房共117套。 一期开售日期：2001年底 一期开业日期：2002年底 二期现正销售中 该酒店所占地块为居住用地，产权年限为70年。 销售状况销售状况: :一期117套现已售罄。二期正售 投资方式投资方式实景展示实景展示投资方式总述投资方式总述一期一期投资方式投资方式二期二期投资方式投资方式付清全款后，获得该付清全款后，获得该物业物业70年的产权年的产权有效期内，可以进行有效期内，可以进行抵押、转让、转移和抵押、转

46、让、转移和继承继承。业主每月享有酒店免业主每月享有酒店免费入住权，该入住权费入住权，该入住权可以可以转赠转赠亲友亲友业主在每个财务年度，业主在每个财务年度，获得当年利润分红。获得当年利润分红。首期款首期款9.8万元万元永不供楼，并每永不供楼，并每月获得月获得固定的投固定的投资回报（月供）资回报（月供）每月享有每月享有3天的天的免费入住权免费入住权总价总价57万元万元/套，套，首期首期8万元万元投资商每月按时投资商每月按时支付业主支付业主固定收固定收益益每年每年48天的酒店天的酒店公寓免费入住权公寓免费入住权经营模式经营模式酒店酒店保证月供款部分保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购

47、房时对客户许以良好的收益预的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客户许以良好的收益预期）。期）。模式三雅兰酒店 投资商：香港雅兰集团 发展商：雅兰置业（深圳）有限公司 酒店管理：雅兰酒店管理（深圳）有限公司，粤海酒店管理有限公司 地址：深圳盐田区大梅沙盐梅路8号 占地面积：11750平方米 建筑面积：21900平方米 客房：总统套房、豪华商务套房和标准双人客房共196间，面积为3940.5平方米。 开盘时间：2000年6月1日 入住时间：2001年4月23日 均价：53万元/套 销售状况：销售状况：自发售起至2001年11月，销售已超过60。现在已停止销售。 投资方式投资方式实景展示实景展

48、示休闲投资型休闲投资型投资回报型投资回报型完全自用型完全自用型享受享受100利润分配利润分配委托期为委托期为一年一年可随时入住，并可随时入住，并承担基本运承担基本运行费，行费，年底从业主应分配利年底从业主应分配利润中扣除，不足部分从下一润中扣除，不足部分从下一年财务年度中续扣。年财务年度中续扣。委托期不少于委托期不少于六年六年业主每年入住签分限为业主每年入住签分限为80分，超过部分按分，超过部分按散客散客房价的优惠价房价的优惠价付费付费基本运行费及可能的亏基本运行费及可能的亏损损由发展商承担由发展商承担酒店提供基本管理酒店提供基本管理服务服务业主只须承担业主只须承担基本基本运行费和客房服务运行

49、费和客房服务费费不参与不参与酒店的经营酒店的经营算例演示算例演示假定：休闲投资（假定：休闲投资（A方式）：方式）： 客房客房80套，价值套，价值4000万万 投资回报（投资回报（B方式）：方式）： 客房客房50套，价值套，价值2500万万 发展商自留物业：发展商自留物业： 价值价值7500万万 酒店联营物业总价值：酒店联营物业总价值： 14000万万 本年度酒店可分配利润：本年度酒店可分配利润：800万万 业主自住积分系数：业主自住积分系数： 0.92A方式业主可分配利润酒店可分配利润方式业主可分配利润酒店可分配利润A方式业主物业价值方式业主物业价值/酒店联营物业总值酒店联营物业总值80040

50、00/14000228.57万万A方式业主年度收益方式业主年度收益 全体全体A方式业主可分配利润业主物业价值方式业主可分配利润业主物业价值/A方式物业总值自住系数方式物业总值自住系数228.5750/40000.922.63万万B方式业主可分配利润酒店可分配利润方式业主可分配利润酒店可分配利润B方式业主物业价值方式业主物业价值/酒店联营物业总值酒店联营物业总值608002500/140006085.71万万B方式业主年度收益方式业主年度收益 全体全体B方式业主可分配利润业主物业价值方式业主可分配利润业主物业价值/B方式物业总值自住系数方式物业总值自住系数85.7150/25000.921.58

51、万万模式四大梅沙海景酒店 发展商：深圳市桂祺实业发展有限公司 投资商：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司 酒店管理：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司 地址：深圳市盐田区大梅沙 占地面积：11596.3平方米 建筑面积：14088平方米 客房：312间各式高档客房 开盘时间：2000-09-01 入住时间：2001-08-31 均价：海景房约60万元/套 ；山景房约50万元/套 销售状况销售状况：基本售磬投资方式投资方式实景展示实景展示方式一方式一获获40年的产权，这个产权是可以年的产权，这个产权是可以自由买卖自由买卖的的每年能享受每年能享受60天天的休闲度假生活的休闲度假生活酒店承诺每年给客户相当于

52、酒店承诺每年给客户相当于总购房款总购房款5的的固定回报固定回报和和经营利润经营利润30的分成的分成算例演示算例演示当投资者以当投资者以30的首付购买一套价值的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入首期款万的酒店产权时，他只需投入首期款15万元，每年就能万元，每年就能得到固定回报得到固定回报25000元。若客房部平均年纯利润只计元。若客房部平均年纯利润只计500万元，那么他每年可分得红利万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者元。投资者60天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费元。扣除应扣减的服务费6528元，

53、权益转让可得元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到14.67。即使。即使扣除每个月扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达到元的供楼款，其投资回报率也可达到11.662.2.产权酒店权益关系产权酒店权益关系投资合同期间投资合同期间开发商利润开发商利润：投资合同期内，开发商占有使用使用权权因此获得收益分配。投资收益投资收益：业主拥有的业主拥有的产权部分产权部分获得的收益分配。佣金佣金：由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。合同到期后，

54、若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。图例合同关系：权利素：现金流：产权酒店产权酒店所有权所有权使用权使用权专业第三方专业第三方开发商开发商投资客户投资客户酒店住客酒店住客经营权经营权投资回报开发商收益佣金权益关系权益关系 快速脱手，快速回现，减小资金压力。 可以长期拥有使用权使用权，以及酒店配套设施产权产权从而获得长期收益。 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户。 通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5 51010。 若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损。 当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围。 从国内地产投资来看，更多的投资客户属于

55、传统的短线投资类型短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线长线投资客户投资客户，这于当前市场情况不符。 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。3.3.产权酒店经营模式优劣分析产权酒店经营模式优劣分析优劣分析优劣分析优点缺点旅游地产开发案例第四部分第四部分综合性大型旅游地产项目开放式旅游商业街案例综合型大型房地产开发的基础条件：资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。综合

56、性大型房综合性大型房地产开发条件地产开发条件综合性大大型房地产项目成功开发的条件完备的后期运营（再营销的网络、（再营销的网络、 经理人经理人 式的经营模式）式的经营模式）持续的投资（依市场需要扩展新的景（依市场需要扩展新的景观、新配套硬件或者）观、新配套硬件或者）完善的规划（市政设施规划、（市政设施规划、可开发地产规划）可开发地产规划）天生的资质（旅游风景资源）（旅游风景资源）良好的题材（历史积淀、浓郁文化）（历史积淀、浓郁文化）项目类型项目类型旅游住宅地产旅游住宅地产开发模式开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商投资开发商深圳华侨城控股股份

57、有限公司（国有大型）深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）总占地面积总占地面积4.8平方公里平方公里旅游旅游/地产占地面地产占地面积积旅游（四大主题公园）占地约旅游（四大主题公园）占地约103万平方米万平方米开发背景开发背景1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。发深圳西边的一块荒地。物业类型物业类型主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）深圳华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后做地产，取得了

58、成功。深圳华侨城深圳华侨城解读华侨城 开发思路：先旅游项目，提升版块土地先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产。地，然后投资房地产。 获利模式：前期靠旅游项目获利（门票前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠地产项目获利。旅游和经济），后期靠地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为地产项目的获利比例月为2 2：3 3。 产品规划：就目前整体华侨城的开发和就目前整体华侨城的开发和布局分析，我们看出，以五大成熟地产布局分析，我们看出，以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写

59、字楼、医疗、主题公园等业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈为大配套，形成了独立的华侨城生活圈 。两个主题公园大侠谷生态乐园茶溪谷度假公园三座旅游小镇茵特拉根小镇：中欧风格、童话主题海菲德小镇：葡萄酒主题、美洲风情茶翁古镇：茶文化主题四家主题酒店茵特拉根酒店：豪华客房、别墅、公寓大华兴寺菩提宾舍：禅意客房郊野体育公园房车酒店瀑布酒店：主题客房、主题餐厅、宴会厅两座高尔夫球场云海谷公众球场云海谷会员球场主题地产天麓大宅四台主题演出天禅：禅文化天机：生命起源天音：佛教文化天籁：原生态以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业以五大成熟地产项目为中心，教育培训、

60、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈立的华侨城生活圈中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡华侨城医院暨南大学中旅学院、华侨城小学、中学、华侨城第一幼儿园何香凝美术馆、华夏艺术中心汉唐大厦雕塑公园、欢乐谷、世界之窗、民俗村、锦绣中华酒吧一条街、铜锣湾、沃尔玛低资源低卖点低价值高风险资源成熟品牌知名地块升值投资期望前期开发旅游项目规避风险，提升地块价值；后期投资地产，地块成熟，顺利取得高利润。1985年2002年2001年高知名度高利润无风险房地产项目投资：中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡（