重庆主城2016年4月房地产市场报告

1、2016年4月重庆主城楼市月度报告2楼市概述u契税、房产税、土地增值税均“裸价”计税，降低赋税成本u成渝城市群发展规划获批，将形成我国重要的经济增长极u国土资源部土台城镇化用地“新十条”合理规划土地、完善住房用地供应政策u本月土地市场成交冷清，共计成交1宗土地u本月楼市现“金四银三”，供需双涨，价格小幅上升u本月新开盘市场整体维稳3第一章第一章 TARGET宏观市场大事件回顾政策解读4宏观政策五一起征收契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”（即不含增值税的价格和收入）摘要：4月26日，财政部、国家税务总局发布关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问

2、题的通知（财税201643号，以下简称通知）明确规定，5月1日营改增后，均按不含增值税的价格和收入，来确定契税、房产税、土地增值税、个人所得税等四个税种的计税依据，均为“裸价计税”。契税、房产税、土地增值税均按不含增值税的价格或收入确定计税依据，有三个好处：一、可降低房地产交易环节税负；二、各税种计税依据保持一致，便于税务部门简便操作；三、减少征纳矛盾，有利于营改增平稳推进。这是自2月份出台的契税新政基础上的又一项政策性减税惠民措施。5宏观政策摘要：4月15日，国务院网站正式发布国务院关于成渝城市群发展规划的批复，原则同意成渝城市群发展规划（以下简称规划），明确提出，成渝城市群的发展目标是建设

3、具有国际竞争力的国家级城市群，全面融入“一带一路”和长江经济带建设，打造新的经济增长极。成渝城市群包含11个城市 占川渝总面积30%成渝城市群横跨四川和重庆，以成渝经济区为依托，以成都、重庆两地为双核，占据四川和重庆面积的30%，经济总量更是占到了70%以上。目前，关于成渝城市群一个较为普遍的说法是，其覆盖范围包括重庆全域、成都市以及四川德阳、绵阳、乐山、眉山、资阳、内江、宜宾、泸州、自贡等11个城市。成渝城市群发展规划获批，将形成我国重要的经济增长极6摘要：4月25日国土资源部近日印发关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知，出台城镇化用地“新十条”，包括合理安排土地利用计划、完善

4、住房用地供应政策等分类施策措施。国土部有关负责人表示，“新十条”旨在发挥国土资源在保障新型城镇化用地需求、释放内需潜力、提高城镇化质量、维护人民群众合法权益等方面的重要作用，有效期为5年。宏观政策一、以大中小城市和小城镇协调发展为目标，新增建设用地计划向中小城市和特色小城镇及发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜。二、依据上一年度进城落户人口数量和新增用地标准，合理确定城镇建设用地增加规模，保障农村转移进城落户人员的用地需求。国土资源部土台城镇化用地“新十条”合理规划土地、完善住房用地供应政策7第二章第二章 TARGET土地市场供需关系典型地块解读领域观点备注说明：本报告土地市场涉及土地类型

5、为房地产开发相关用地，即居住用地、商业用地、商务用地等。土地市场4月商住用地供应量增加，成交1宗地，土地市场冷清备注：数据来源重庆土地交易中心新增面积（亩）2571.1 4154.7 989.1 1776.1 1281302186496468251646969建筑规模（万方）6.59 157.55 679.5 152.5 256.81797.1280823109619156新增宗数（宗）11535517131134194274月5月6月7月8月9月10月11月12月 16.1月2月3月4月05101520253035404501000200030004000500060002015年4月-20

6、16年4月重庆房地产相关用地新增供应走势图成交量（亩）25989 5016. 989.1 1950 128102186 44386825163017建筑规模（万方） 6.59 142.7 717.4 152.5 28017902807141096172.3成交宗数（宗）11435517130133794114月5月6月7月8月9月10月 11月 12月16.1月2月3月4月051015202530354001000200030004000500060002015年4月-2016年4月重庆房地产相关用地成交量走势图成交均价（万元/亩） 712211296527321294026433835916

7、9301229楼面地价（元/）2806 1461 2069 3416 2234 210002062 2100 2241 1463 1289 17204月5月6月7月8月9月10月 11月 12月16.1月2月3月4月0500100015002000250030003500400001002003004005006007008002015年4月-2016年4月重庆房地产相关用地成交价走势图u供应：房地产相关用地7宗，土地面积969亩，环比增涨2007%，同比上涨3776%。u成交：房地产相关用地1宗，土地面积17亩，环比下跌43%，同比下跌32%，建筑规模2.3万方。u价格：房地产相关用地成交均

8、价229万元/亩，环比下跌24%；楼面地价1720元/，环比上涨23%。u4月拿地代表企业：重庆仁有置业有限公司双碑组团重庆仁有置业土地市场土地项目分布图土地成交明细详见下页土地市场表：2016年4月重庆主城商住用地成交明细板块土地位置用 途 土地面积（亩） 建筑规模() 容积率竞得单位成交价(万元)每亩地价（万元/亩）成交楼板价（元/）溢价率双碑组团沙坪坝区双碑组团A分区A14-1/03号宗地二类居住用地、商业用地、城市道路用地17230542.0重庆仁有置业有限公司3966229 1720 0%备注：数据来源重庆土地交易中心 4月重庆商住用地市场冷清，供应7宗，成交1宗，房企拿地谨慎，以开

9、发存量地块为主。领域观点无典型地块第三章第三章 TARGET商品房市场整体市场住宅市场商务市场新开盘解读领域观点商业市场图：2015.1-2016.4重庆商品房市场走势商品房市场4月重庆商品房供需双增，价格稳中有增供应（万方）147156238189269199.5169.8144.816520025327815877146270成交（万方）156113199242201219.72180.9167.516821218728016395226270存量（万方）1447148915281475154314911479145714551443150915071502148414041404建面价格

10、（元/）683871056810725868207639724767076558694071046913658468606662680915.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月6000620064006600680070007200740076007800020040060080010001200140016001800u供应：270万方，环比上涨85%，同比上涨43%；u成交：270万方，环比上涨19%，同比上涨12%；u价格：6809元/，环比上涨2% ，同比下跌6% ；u库存：1404万方，按2015年月均成交194万方计算，需消化7.3个月.备

11、注：数据来源重庆房管局商品房市场存销比市场特征存销比市场特征q4市场大好，房价急速增长12q16市场具备一定风险，房价下行4q8市场利好，房价稳定增长16q20市场恶劣，房价大幅下跌8q12市场趋稳，房价稳定q20市场极度恶劣，楼市崩盘2016年4月存销比=5.24月重庆房地产市场存销比5.2，整体市场利好，房价稳定增长备注：存销比=当期存量/当期销售量；存量=已获取预售量-销售量图：2010.1-2016.4重庆存销比走势图0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 1

12、4.00 16.00 18.00 2010.12010.42010.72010.12011.12011.42011.72011.12012.12012.42012.72012.12013.12013.42013.72013.12014.12014.42014.72014.12015.12015.42015.72015.12016.12016.4存量存销比建面均价（Y/）供应市场图：2016年4月重庆主城分区域新批预售图：2015.1-2016.4月重庆主城商品房新批准预售走势p2016年4月新批预售总面积270万方，环比上涨85%，同比上涨43%；其中住宅面积212万方，非住宅面积58万方。4

13、月重庆供应量大幅度上涨，其中住宅占79%p两江新区批准预售占据首位达55.9万方，其次是沙坪坝区35.8万方 。备注：数据来源重庆房管局住宅面积(万方)103 110 108 131 174 137 125 107 187 171 147 136 120 65 102 212 非住宅面积(万方)44 45 129 58 94 63 45 38 83 29 105 42 36 12 44 58 15.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 16.1月2月3月4月0 50 100 150 200 250 住宅面积（万方）39.130.225.725.323.620.118.514.

14、77.56.8非住宅面积（万方）16.85.69.75.76.72.47.11.52.50.6两江新区沙坪坝区南岸区江北区九龙坡区巴南区渝北区北碚区渝中区大渡口区0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0图：2016年4月重庆商品房各区量价走势需求市场p两江新区成交以47万方占据首位；其次是沙坪坝区38.4万方，江北区成交均价最高，8446元/。图：2015.1-2016.4月重庆主城商品房成交走势4月成交量环比增长19%，成交价维稳p4月成交量270万方，环比上涨19%，同比上涨12%；成交均价6809元/，环比上涨2%，同比下跌6%。成交量（万方）1561

15、13199242201219.72180.9167.516821218728016395226270成交均价（元/）683871056810725868207639724767076558694071046913658468606662680915.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月6000620064006600680070007200740076007800050100150200250300备注：数据来源重庆房管局建筑面积（万方）46.9838.3634.1732.9930.1429.5924.3215.6610.077.75成交均价（元/）78

16、04533566066822673984466001541984056202两江新区 沙坪坝区南岸区渝北区九龙坡区江北区巴南区北碚区渝中区大渡口区01000200030004000500060007000800090000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.00需求市场图：2015.1-2016.4月各物业成交价走势图：2015.1-2016.4月各物业成交量走势各物业成交详情，请见下一页备注：数据来源重庆房管局别墅7.515.557.4112.3211.9119.7114.8413.069.3810.249.9517.57.09

17、4.511.513.9洋房5.023.025.7722.1922.0821.814.7110.4812.414.4614.621.411.35.0418.826.4高层3324.966.8133.35120.6137106.985.487.4104.6116.615891.166.6163.2168.8商务14.311.618.534.37.7514.59.577.117.747.166.4422.37.46.86.110.6商业12.612.614.234.512.930.818.613.513.22219.431.711.24.38.923.515.1月15.2月15.3月15.4月15.

18、5月15.6月15.7月15.8月15.9月15.10月15.11月15.12月16.1月16.2月16.3月16.4月020406080100120140160180别墅1077398781131910490104661370511716109821001110272106711060111377968696979866.10854洋房7344760677767648780874597970754171957275792775838085721874317742.44343高层5724601459936150598561416107618359806220626563086231619464

19、036395.78678商务1069610621100849380101149441106079178898689139252950689941117979469373.22705商业15419139001737614379152331386812418142991458113126112561476813840139431303910528.740615.1月15.2月15.3月15.4月15.5月15.6月15.7月15.8月15.9月15.10月15.11月15.12月16.1月16.2月16.3月16.4月0200040006000800010000120001400016000180

20、00单位：万方单位：元/别墅市场图：主城别墅2015.4月-2016.4月量价走势表：2016年4月竞品别墅物业成交龙虎榜排名楼盘名称物业类型套数（套）建筑面积（）建面均价（元/）1 1绿城两江御园联排6814361.3311347 2 2融创国博城联排267406.288733 3 3鲁能中央公馆叠拼495801.6810991 4 4首钢美利花都联排275164.388095 5 5融创紫泉枫丹联排184513.977331 6 6国盛园墅联排324280.689271 7 7东原湖山樾联排、叠拼214197.4112827 8 8鲁能领秀城联排1741766660 9 9金科中央华府叠拼

21、253711.817902 1010庆隆南山高尔夫国际社区联排153543.238955 备注：数据来源重庆房管局； 数据截止时间11月28日。四月别墅市场量价回升成交建筑面积（万方）12.32 11.91 19.71 14.84 13.069.3510.24 11.65 17.547.095.6611.54 13.87成交建面均价（元/） 10490 10466 13705 11716 11076 10448 9660 11047 10601 11377 9814967998664月5月6月7月8月9月10月11月12月 16.1月 2月3月4月02000400060008000100001

22、2000140000.005.0010.0015.0020.0025.00别墅市场图：主城别墅2016年4月各产品线对比情况图：主城别墅2015.4月-2016.4月各产品备案建面价格情况备注：数据来源重庆房管局； 数据截止时间11月28日。别墅成交均价除叠拼别墅回升，其余业态下行本月成交主要集中在北区板块，联排占据主导97289940958710231904586027653100989503 1043588098405994212851190961881019195203431819816485124831298611623107241738112736107749891105541075

23、0110111000299801111410787116191005798479738500070009000110001300015000170001900021000230004月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月叠拼别墅独立别墅联排别墅182, 26%7, 1%522, 73%单位：套单位：套叠拼别墅叠拼别墅独立别墅独立别墅联排别墅联排别墅416, 58%190, 27%104, 15% 1, 0%单位：套北区板块北区板块南区板块南区板块西区板块西区板块中区板块中区板块洋房市场备注：数据来源重庆房管局； 数据截止时间2月25日。图：2015年4月-2016年4月

24、洋房市场成交量价走势4月重庆主城区洋房市场：u成交量：26.36万方，环比上升40.06%；u成交均价为7742元/，环比上涨4.19%。图：2016年4月洋房市场分区成交量价4月洋房市场成交量价齐跌4月重庆主城区洋房市场：u分区成交量：两江新区成交7.3万方位居榜首，渝北区成交3.8万方，位居第二；建筑面积（万方）22.19 22.0821.814.71 10.4812.414.4614.618.45 11.265.0418.82 26.36建面均价（元/） 746878267479797075417437714279277541808572187431774215.4月 5月6月7月8月9

25、月10月11月1216.1月 2月3月4月660068007000720074007600780080008200051015202530成交面积(万)7.303.803.293.062.662.581.461.200.790.21成交均价(元/)9373816669056247733358926641880772489672两江新区 渝北区 沙坪坝区 巴南区南岸区北碚区 九龙坡区 江北区 大渡口区 渝中区0100020003000400050006000700080009000100000.001.002.003.004.005.006.007.008.00洋房市场备注：数据来源重庆房管局；

26、 数据截止时间2月25日。表：2016年4月洋房物业成交龙虎榜TOP10排名楼盘名称套数（套）建筑面积（万）建面均价（元/）成交金额（万元）1金科天宸1591.84 6798 1.25 2协信星都会740.64 9387 0.60 3康田蔚蓝海690.64 7915 0.51 4香港置地约克郡691.14 10187 1.16 5自由时光670.55 5598 0.31 6越昕晖640.58 6776 0.39 7融创国博城620.77 8037 0.62 8金科城610.56 5350 0.30 9龙湖两江新宸530.71 9561 0.68 10恒大世纪城520.83 10497 0.87

27、 12345678910排行榜分布图高层市场备注：数据来源重庆房管局； 数据截止时间2月25日。4月重庆主城区高层市场：u成交量：168.79万方，环比上升3.44%；u成交均价为6393元/，环比下跌0.16%。4月重庆主城区高层市场：u分区成交量：两江区成交24.36万方位居榜首，沙坪坝区成交24.31万方，位居第二；成交量价维稳图：2015年4月-2016年4月高层市场成交量价走势图：2016年4月高层市场分区成交量价成交建筑面积（万） 133.35120.6137106.9285.3987.4104.58 116.56 169.73 115.5670.01163.18 168.79成交

28、均价（元/）619159506139 6106.536182.80 6068612062655761563160676403639315.4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月52005400560058006000620064006600020406080100120140160180成交面积24.3624.3122.8521.6719.7117.1316.539.037.385.82成交均价6665531482706156699851346054476085765739两江新区沙坪坝区江北区九龙坡区南岸区巴南区渝北区北碚区渝中区大渡口区01000200030004

29、000500060007000800090000.005.0010.0015.0020.0025.0030.00高层市场备注：数据来源重庆房管局； 数据截止时间2月25日。表：2016年4月高层物业成交龙虎榜TOP10排名楼盘名称套数（套）建筑面积（万）建面均价（元/）成交金额（亿元）1融创欧麓花园城5734.5247042.132金融街融景城4254.36 7563 3.30 3鲁能领秀城3182.82 5106 1.44 4协信城立方3092.47 4453 1.10 5万科金域学府3062.45 7067 1.73 6融汇国际温泉城2852.37 6675 1.58 7融创凡尔赛花园26

30、12.85 6498 1.85 8广州富力城2592.37 4360 1.04 9中国铁建玖城壹号2411.88 6626 1.25 10 环球时代广场2151.64 5359 1.25 2345678910排行榜分布图1商务市场表：2015年-2016年4月重庆商务市场量价走势表：2016年4月重庆各区域商务市场量价走势4月重庆主城区商务市场：u成交量：4月成交量为10.6万方，环比上涨41%；同比下跌69%；u成交均价：4月成交建面均价为9373元/，环比上涨18%；同比下跌0.1%。4月重庆主城区商务市场：u分区成交量：渝北区成交2.34万方位居榜首，两江新区成交1.71万方，位居第二。

31、4月重庆商务市场整体呈现“量价回升”区域成交主要以渝北区为主备注：数据来源重庆房管局成交量(万方）14.311.618.534.37.814.59.67.17.77.26.422.37.16.97.510.6成交均价（元/） 10969 10621 10084938010114944110607917889868913925295068994111797946937315.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 16.1月2月3月4月0200040006000800010000120000.05.010.015.020.025.030.035.040.0成交量（万方）2.341

32、.711.371.231.201.010.820.430.270.24成交均价（元/）805311649676868001673292137889883677425568渝北区两江新区九龙坡区沙坪坝区江北区渝中区巴南区南岸区大渡口区北碚区0200040006000800010000120001400016000180000.000.501.001.502.002.50商务市场排名楼盘名称成交量（万）建面均价（元/）成交金额（亿元）套数（套）1融创嘉德庄园0.81 6445 0.52 1382鲁能星城0.72 6559 0.48 1203龙湖拉特芳斯0.65 5976 0.39 2034山顶总部

33、基地0.61 15000 0.91 145九州国际汽摩城0.47 3015 0.14 96星耀天地0.38 16469 0.63 367恒康丽景0.36 4980 0.18 108重庆巴南万达广场0.31 6201 0.19 569中航MYTOWN0.30 6161 0.18 6310高盛创富中心0.30 9885 0.30 52表：2016年4月商务物业成交龙虎榜TOP10123456789项目分布图10备注：数据来源重庆房管局商业市场表：2015年1-2016年4月重庆商也市场量价走势表：2016年4月重庆各区域商业市场量价走势4月重庆主城区商业市场：u成交量：4月成交23.5万方，环比上

34、涨164%；同比下跌32%；u成交均价：4月成交建面均价为10529元/，环比下跌19%；同比下跌27%。4月重庆主城区商业市场：u分区成交量：沙坪坝区成交7.24万方位居榜首，南岸区成交4.16万方，位居第二。4月重庆商业市场整体呈现“量涨价跌”区域成交主要以沙坪坝区、南岸区为主成交量(万方）12.612.614.234.512.930.818.613.513.222.019.431.711.24.38.923.5成交均价（元/） 15419 13900 17376 14379 15233 13868 12418 14299 14581 13126 11256 14768 13840 139

35、43 13039 1052915.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月0200040006000800010000120001400016000180000.05.010.015.020.025.030.035.040.0备注：数据来源重庆房管局成交量（万方）7.244.163.763.321.321.190.640.640.590.59成交均价（元/）8495111818759126011312013697102852275291556611沙坪坝区巴南区渝中区大渡口区两江新区江北区北碚区渝北区南岸区九龙坡区0500010000150002000025

36、0000.001.002.003.004.005.006.007.008.00商业市场表：2016年4月商业物业成交龙虎榜TOP10123456789项目分布图10排名楼盘名称成交量（万）成交建面均价（元/）成交金额（亿元）套数（套）1凤凰座3.99 42501.70 82九州国际汽摩城2.57 6366.3751.64 2403重庆朝天门国际商贸城1.29 8187.3541.05 3404天江鼎城0.92 8468.4410.78 355山顶总部基地0.67 9714.150.66 16保利香槟花园0.66 8591.2650.56 47龙城大院0.59 6003.0540.35 628奥

37、林匹克花园0.53 8195.920.44 49东海阿特豪斯0.41 7867.1440.32 310中渝梧桐郡0.39 16867.530.66 6备注：数据来源重庆房管局表：2015.4-2016.4月新开盘情况新开盘市场维稳，推盘量持续低位，但整体去化维稳新开盘4月，新开/加推项目11个，共计2699套房源，销售1311套，去化率49%。u高层：8个项目，推出房源2402套，16.96万方，去化1120套，去化率47%；u洋房： 2个项目，推出房源200套，2.26万方，去化168套，去化率84%；u别墅： 1个项目，推出房源97套，1.2万方，去化23套，去化率24%；时间新推个数（个） 新推房源（套） 新推面积 （万方） 去化套数（套） 去化率 2016年4月112699 20.4 131149%2016年3月132906 25.8 161255%2015年4月285205 36.2 178734%环比-23%-7%-21%-19%-12%同比-64%-48%-44%-27%41%推盘项目个数（个）282421172018101716811311推盘项目体量（万方）36.1840.7236.8823.5924.7123.2913.5127.5526.4414.343.8825.8120.42367去化率3