物业招标采购管理制度及实施细则修订

1、-可编辑修改-物业招标采购管理制度及实施细则（修订）一、总则本细则不涉及商业公司及物业公司日常办公用品、固定资产及保洁用品的采购（由集团总经办另行规定），只涉及物业公司工程日常维修耗材及工程类、服务类招标及采购的有关实施细 则。（一）工程日常维修耗材指物业公司为了维修而消耗很频繁 的配件类产品，包括但不限于以下产品：1.灯类（灯管、节能灯、插拔灯、日光灯等）2.电器小配件（开关、插座、插头、白面板、镇流器、启辉器等）3.电线（视频线、网线、电话线、铜线、馈线等）4. PVC/塑料材料（PVC管、PVC接口、PVC线槽、塑料管等）5.胶类（密封胶、玻璃胶等）6.小工具（钳子、钻头、手电、锯片等五

2、金工具）7.仪表类（水表、压力表等）8.安装其他类（弯头、球阀、电池、闭门器、挂锁等）9.土建类（沙子、水泥、石子、石膏板/线、油漆、涂料、腻子粉、-可编辑修改-龙骨等）10.常用杂品（编织袋、生胶带、扎带、胶带、胶布、手套、梯（二）工程类、服务类招标指物业公司通过合约关系寻找合 格专业公司来完成物业服务的行为包括但不限于以下内容：1.保洁服务2.保安服务3.洗衣服务4.零星的土建/装饰5.防水工程6.消防维保/检测7.工服/工鞋/工袜8.印刷品9.标识制作10.通讯设备11.石材养护12.外墙清洗13.虫控消杀14.垃圾清运-可编辑修改-15.生化池/隔油池清淘16.空调维修、保养（质保期结

3、束后）17.电梯维修、保养（质保期结束后）18.其他设备的维修、保养（质保期结束后）19.大型维修工具二、部门分工（一）地产招标采购部：负责候选供应商的报名、初选、组 织考察、组织考评、组织合格供应商的入选评；合格供应商的评 价及调整等。（二）物业公司：参与候选供应商初选、考察、考评、入选 评定；根据不同耗材 （工程日常维修耗材类） 编制损换率； 编制 下月度耗材需求计划；按需领用耗材； 编制本月度耗材实际使用 报表；提出工程或服务类需求计划； 耗材及工程、 服务使用后评 估报告、建立耗材物资仓库、 耗材物资仓库日常管理、 耗材物资 入库、出库、配合有关部门对仓库盘存；（三）地产审计监察部：监

4、督候选供应商的考察、考评、入 选；物资仓库管理抽查审计；物资领用、使用情况的抽查审计； 物资入库、出库抽查审计；仓库盘存的监督；招标过程的监督； 合格供应商评价、 调整的监督；对违反制度或损坏公司利益的调 查及处罚。（四）地产财务部：会同集团总经办、审计监察部对仓库进行不定期盘存。三、合格供应商管理-可编辑修改 -（一） 物业日常维修耗材和工程类、 服务类的采购或招标施 行合格供应商名单制，采购或招标只能在合格供应商名单中选 择，原则上每项采购或招标的合格供应商不能少于3家，每半年 需对合格供应商进行考评、调整， “去劣存优。”（二）合格供应商的报名、初选、考察、考评、入选等由地 产招标采购部

5、组织，会同物业公司、地产审计监察部共同进行。合格供应商名单的入选评定及半年考评、 调整由以上部门协商一 致产生，地产审计监察部进行过程监督，不参与具体考评。（三）为了降低采购成本在确定物业日常维修耗材合格供应 商过程中应安排供应商提供产品目录及优惠后的价格， 物业公司 应调查市场合理价格，商谈后作为以后采购、 供货的价格。 此价 格在每一季度末调整一次。（三）在初选、 入选及半年考评阶段对合格供应商的考评都 应是多维度的，包括服务态度、内部管理、资金能力、报价合理 性、响应程度、 有无提供仿冒产品、 合同执行力、 市场口碑等等。 为了保证客观性考评应量化。四、招标采购管理（一）每月月末物业公司

6、应参考本月用量及损换率编制下 月工程维修耗材需求计划表并按流程报批。 工程或服务类 需求计划表应在计划使用时间提前至少10天按流程报批，以 避免招标、采购的仓促性。（二）物业工程日常维修耗材由物业公司招采人员根据批准 的下月度-可编辑修改 -工程维修耗材需求计划表 （物业人员提供该表前应 先与仓库保管员就计划用量与仓库库存量进行过梳理）在合格供 应商处采购。 原则上同质、同品牌的采购价格最低的。 审计监察 部不定期对实际供应商及实际采购价格的合理性进行抽查审计。除了急需物资外一般在每月10日前采购，下月10日前付款。（三）工程类、服务类招标1.工程类、 服务类需按照集团有关招标制度通过招标流程

7、确定合 作单位，在合格供应商中选择，根据金额大小采用邀标、议标或 招标方式。 由物业公司招采人员根据批准的 工程或服务类需求 计划表组织进行。2.采购、 招标过程中物业公司招采人员应及时向审计监察部告知 招采进度。审计监察部根据情况派员监督招采过程。3.定标、合同（1）招标金额在2万（含）以下的可以邀标、 议标方式进行， 一般合理低价中标。 定标、 合同由物业总经理或其他经授权的人 批准。（2）招标金额在2万以上的按公开招标流程（需招标文件、 开标、评标等环节）进行，定标、合同由集团总经理批准。（3）工程日常维修耗材每批次采购金额3000元（含）以下 的由物业总经理批准。3000元以上由集团总

8、经理批准。五、日常维修耗材的入库管理-可编辑修改 -（一） 日常维修耗材仓库的日常管理由物业公司负责。 在物 资入库时除对物资进行数量检查外还应进行符合性检查（型号、 规格是否符合要求） 。（二）入库时，入库单据记载的信息应和实际物资一致。入 库单据应装订成册不得有损毁、遗失情况。（三）物资入库后应分类存放整齐， 不得有乱推乱放、 损毁、 遗失情况。（四） 为了保证维修的及时性， 对易损的物资应保证一定量 的库存以备用。具体由物业公司提交清单。六、日常维修耗材的出库管理（一） 每季度物业公司应根据上一季度日常维修耗材不同种 类 （如灯管、启辉器、龙头等）实际的易损度编制损换率表 ， 不能编制损

9、换率 （如水泥、 河沙等） 的应编制季度用量控制表 ， 作为领用数量的控制依据， 即：每季度实际领用总量不能高于 季 度用量控制表 及按损换率计算的总量。 商业人力行政部会同审计监察部对其合理性进行抽检（二）物业公司工程部领用物资时需提交经物业工程经理批 准的物资领用申请单 （名称、规格、数量、时间等）及工 程维修耗材需求计划表 。（三） 仓库管理人员发货时应做好登记工作，做到账实一致，保留 物-可编辑修改 -资领用申请单原件。每月每类耗材出库量如有超过月 度工程维修耗材需求计划表的需物业总经理批准， 并报审计 监察部备案。七、日常维修耗材的盘存（一）仓库管理人员应做到每日清点、每月盘存，始终做到 账实一致。杜绝物资的损毁、遗失。（二）集团财务部会同集团总