商圈知识介绍

1、商圈含义 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的 区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地 理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来 店购买的消费者所居住的地点。零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对 稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大 差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干 扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的

2、基础工作。 商场在选址时，首先要明确商圈范围，了解服务对象，确定经营 范围，评估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。商圈的构成商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。主圈主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主 要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。 在主商圈内， 顾客在人口中的密度 较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型 商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型 商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内； 大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店， 不超过2

3、0分钟。次圈次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要 区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也 较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般 来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交 通工具来店，平均不超过40分钟。边圈边圈即边缘商圈， 也称第三商圈， 是指位于次要商圈以外的区域。 在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域 的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边 缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上； 大型商场 的边缘商圈在

4、8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。商圈在受各种因素的影响，其范围和形态状是会经常变化的，一 般情况下，商圈形态表现多为各种不规则的多角型，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。商圈分析商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种 因素进行综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业合进选择店址，在符合设址原则的条件下，确定 适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是 本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助 于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客 流类型的基础上，开展有针对性

5、的营销。商圈分析的必要性商圈分析是百货商店进行合理选址的基础工作商场在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多 的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内 人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料， 在此基础 上， 进行经营效益的评估， 衡量店址的使用价值，按照设址的 基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调 融合，创造经营优势。商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面， 同时也是很有限的，百货商店在竞争中为取得优势，已广泛地 采取非价格竞争手段，诸如改善商店形象，进行企业形象设计 与策划，完善售后服

6、务等等。这些都需要经营者通过商圈分析， 掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞 争性的经营策略，投顾客之所好，赢得顾客信赖，也即赢得竞 争优势。商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件一家百货商店的经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商 圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。 通过商圈分析，可以 帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客 群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制 定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市 场占有率。商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段 百货商店经营的一大特点是流动资金占用多， 要求资金周转速 度快。

7、百货商店的经营规模受到商圈规模的制约， 商圈规模又 会随着经营环境的变化而变化，当商圈规模缩小时，而百货商 店的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一部分流动资 金的占压，影响资金周转速度，降低资金利润率。商圈分析应考虑的因素人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构 成等。建设状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商 店营销的方便程度。社会因素分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆） ，以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经

8、营状况。 这两个因素是对百货商 店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不 足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。影响商圈大小的因素百货商店的自身的特点百货商店的商圈不仅有别开其他商场和商店的商圈，而且即使 同是百货商店，坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商 圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有：商店的形象和信 誉，服务质量的优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物 质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区 的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商 圈规模也不一

9、致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在消 费者中树立了良好形象的商店，高圈规模相对地会较其他同行 业商店大。百货商店的经营规模百货商店因其经营规模不同，商圈大小也不相同。一般来说， 商店的经营规模大、种类品种多，吸引顾客的范围也大。但因 为规模越大，品种就越多，销售的辐射区域就越广，商圈的半 径就越大。应该指出的是，商圈总是有限度的，不会无限扩张。百货商店的经营商品种类百货商店的商圈在小因其经营的商品种类而异即百货商店的 商品经营种类对其商圈大小有重要影响。一般情况下，以经营 日常生活用品为主的百货商店，其商圈大多以主要商圈（第一 商圈）为主，而以经营高档大件耐用消费品为主的百货商店， 其商

10、圈的边缘部分可扩展到12公里左右。交通运输情况交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要因素。位于交通便 利地区的商店，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈的延 伸。自然的各人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速 公路，会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障 碍。所在百货商店在界定商圈和进行商圈分析时，要考虑到影 响顾客来店的交通条件， 如街道通达程度、 公共汽车运行状况、 交通设施和管理措施等因素，尽量扩大商圈，使百货商店有更 宽的服务面和更广的服务群。竞争对手的地理位置相互竞争的商店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜 在顾客居于两家同行业商店之间，各自在商店分别会吸引一部

11、分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有此相 互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择机会而被吸 引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。根据有关专家的研究， 两家同类型的百货同商店相距在1.5公里以外，8公里以内， 对顾客的争夺是激烈的，两家商店的商圈都会缩小，只有少部 分的共同商圈。两家同类型的百货商店距离婚公里以外，随着距离的扩大，竞争程度会逐渐减弱，以至形成各自的商圈 百货商店的促销情况百货商店的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制 约，但它决不是固定不变的，百货商店经营者的主观努力也会 影响商圈的变化，如百货商店通过广告宣传，开展公关活动， 以及广泛的人员推销与营业推广

12、活动不断扩大知名度、影响 力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之商店的商圈规模 会骤然扩张。消费者的流动性随着消费者流动性的增长，光顾商店的顾客来源会更为广泛， 边缘商圈会因此而扩大，商店的整个商圈规模商铺概念 商铺，由市演变而来，说文将市解释为集中交易之场所， 也就是今日之商铺。 北宋时期商铺和市场是分开的， 首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。 清明上河图曾翔实地记 录了古代商铺、商业街市的景况。到现在，商铺是经营者为顾客提供商品交易、 服务/或 感受

13、体验的场 所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易 的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能， 而且包含 了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽 车销售店都有规模不等的商品交易场所。商铺作为提供服务的场所， 简单举例很容易理解， 比如餐饮设施、 美容美发设施等。消费者在这种商铺里， 通过得到经营者提供的服务， 享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设 施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、 设施、 氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收、人益。商

14、业分类： 商铺分类： 从商铺的概念可以看出， 其范围极为广泛， 不对它进行有 效分类是无法深入进行相关研究， 更不要说对商铺投资进行专业的剖 析。按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地 产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展， 其中包括建材、汽车配件、 服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。（2）、市场类商铺在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、 零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市 场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所

15、占比重比较高， 在全国各地都有大量从 事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子 市场、家用电器市场、家具城、建材城等。（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位， 其经营对象主要是住宅 社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺， 有些 铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的 铺位。 百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状 况影响直接而深远。5）、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展 览中心、写字

16、楼等里面用于商业用途的商业空间。 这类商铺的规模相 对较小，但商业价值很值得关注。 商务楼、写字楼底商商铺项目经 营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银 行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、 娱乐项目等， 其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很 大的比重。（6）、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、 火车站、 飞机场等交通设施里 面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。商业业态的分类的基本特征： 商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场 （主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址 和经营特征

17、如下：1、百货店 百货店是指在一个大建筑物内， 根据不同商品部门设销售区， 开展进 货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。a）选址在城市繁华区、交通要道。b）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。c）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。d）商店设施豪华、店堂典雅、明快。e）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。f）采取定价销售，可以退货。g）服务功能齐全。2、超级市场超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生 活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。（1）选址在居民区、交通要道、商业区。（2）

18、以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米以下。（4）商品构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机 统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）有一定面积的停车场地。3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式， 以销售大众化实用品为主， 满 足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4） 采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。4、便利店（方便店）便利店是满足

19、顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场 所、机关、团体、企业事业所在地。（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物57分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买 （4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小 容量、应急性等特点。（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日5、购物中心 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服 务设施的集合体。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3） 内部

20、结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专 卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。（5） 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。6、仓储式商场仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有 限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务） 。（1）在城乡结合部、交通要道。（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。商业街商铺：商业街商铺类型商业街商铺分为专业商业

21、街商铺和复合商业街商铺。专业商业街 商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业 街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营， 如北京西单商业街， 北京宣 武区的大都市街等。商业街（1）专业商业街特点规模大小不一，和经营商品的类型有关，比如，经营服装的商业 街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。 北京的女人街属于典型的女性服装商业街，单个独立的女人街规模在一万多平 米；而北京十里河建材街， 建筑规模远远超过一万平米，达到近十万 平方米。商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规 模。如果一个商业街盲目追求

22、规模效应， 那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。（2）沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也 可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米， 消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。（3）商业街名称特点 专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品 类型两大要素。 比如，北京三里屯酒吧街名称就准确包含了位置元 素三里屯，和经营商品类型元素酒吧，位于北京西三环至西四环、 由北京世纪金源投资集团集团开发的金源大酒店不夜城，消费者从 其名称就可以很容易搞清楚该商业街项目的位置及可以提供的服务 等。复合商业街的特点（1）商业街规模特点 复合商业街大多数规

23、模庞大。 无论北京的王府井商业街， 还是上 海南京路，都是商业巨无霸，沿街商业房地产开发面积达几十万平 方米。（2）商业街规划设计特点 沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合 商业街长度达到23公里）。复合商业街规模庞大， 对规划设计的水平有较高要求。 科学考虑 交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题。（3）商业街名称特点复合商业街的名称主要体现其所在的位置。复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名， 那么这个地名的 品牌价值需要很高，至少比较高。一个很陌生的、新开发的复合商业 街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。商业街设计：一、尺度近人建筑物的尺度设计是影响

24、人对建筑空间感受的关键要素之一。 商 业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人” ，使人有 愉悦的消费心情，而不是“以势压人” 。商业街的尺度应该以行人的活动为基准， 而不是以高速过往机动 车为参照。 购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。 对一层 以上的范围几乎是 “视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米 20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧 的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。 这恰好说明了商 业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。建筑外观造型的设计可以分为三个层面。 第一层面是建筑的宏观 造型，也就是天际轮廓线。 著

25、名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人 过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑 的感知方面， 也就是建筑外观的中观元素。 包括建筑开窗与实墙面的 虚实对比，立面横竖线条的划分等。 而第三个层面则是人到建筑近前， 与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。 商业街的设 计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色 彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上， 缺 少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没

26、有 人情味。国外商业街经常被作为设计样板， 这与国外商业街的小体量、小 尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重 的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。二、空间的限定人在商业街内的活动和感知空间是三维的。 所以设计师对街道的 长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。 首先商业街的 长度随商业的规模而定， 没有一定之规。 但室外建筑空间根据心理感 受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。 作为商业街这样一个有聚 合要求。 需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它 必须是一个通过建筑手段塑

27、形成的“积极空间”。也就是在商业街的 两端需要某种形式的空间标志物和限定物， 标志着商业街的起和终。 同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。例如在北京珠江国际城商业街设计中， 入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用, 把城市交通与步行空间隔开。 小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为 商业街结束也标示着小区的中心。 两端标志的建立确立了商业街的宽 间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置， 预知未走的路 程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在1020米 之间，超过20米宽的街道

28、难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例 来看，街宽宜在楼高的1/31/4。商业街的宽度也与商业规模有 关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须 考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则， 并考 虑二次空间的应用。 住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺 度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。在首层商业与二层住宅之间用雨罩、 骑楼、遮阳等形式将商业空 间与居住空间在室

29、外区分开是必要的。 既能降低噪音和视觉干扰， 也 可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。 雨罩骑楼这样的空间 划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这 样的二次购物空间给人稳定的舒适感。三、风格色彩的多元化自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造， 风格迥 异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。 为追求传统商业 街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一， 甚至应 刻意创造多种风格的店铺共生的效果。不同风格的建筑单元拼在一起使

30、人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业 街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。 这也是商业街与大型百货 商厦的区别。四、面材的软化与精化商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商 业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础 平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的 元素。 失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突， 甚至破坏建 筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。为突出人情

31、味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材， 例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、 也要求设计师不能 停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设 计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。五、重视非建筑元素商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立 面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉 亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商 业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要

32、从景观、园林的角度深化商业街的设计。总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指 标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新 意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观 设计的深度来要求商业街外观的设计成果。1、Shopplngmall国内外shopping mall发展现状 购物中心最早出现在欧美发达国家， 约有100年的历史。Shopping mall是指城市市区购物中心，shopping center是指郊区 的购物中心。购物中心的定义 如下：1、 购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2、适应管理的需要，产权要求统一，不可分

33、割；3、尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；4、拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；5、拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等 特色综合服务；6、统一的商业形象，以统一经营政策进行营运；7、有创造新商圈或更新地区的贡献。购物中心的建筑特征1、 商业空间步行化；2、商业空间室内化；3、公共空间社会化 购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。 管理者对购 物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维 修进货和促销活动等都是有组织的进行， 公共空间实行统一管理， 对 所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理， 定期向管理者交纳 管理费用， 而所

34、有者与管理者都参与经营， 租金收入和经营状况并无 直接关系。Shopping mall最直观的特点就是大，集购物、休闲、娱乐、餐 饮等各功能于一体。Shopping mall的功能概括为3个F、3个E：Ffamily,满足一个几代同堂的家庭所有家庭成员的需求，成为他 们家庭生活的一部分food，可以提供美味的食品店物，fashion,贩 卖最流行和最时尚的商品， 满足各种年龄层次和收入水平的消费者的 消费欲望；Eentertainment,有足够的娱乐项目，让shopping mall里的人玩的尽兴，event, shopping mall里不时会举办各种活 动，给消费者带来各种流行资讯，ex

35、hibition,经常举行大小展览如 工艺品展、车展、房屋等。在布局方面， 如广州正大广场： 正大广场地下两层的易初莲花超 市可以满足消费者的日常生活需要。一到四层的百货公司和专卖店， 既有为高收入者服务的名品专卖， 也有针对小白领们的时尚品牌、 受 年轻人青睐的运动休闲服饰， 还有小资们爱逛的家居用品店。 五楼是 餐饮层，深受都市人宠爱的各类简餐、中西快餐、咖啡馆、茶馆一应 俱全。六楼的加州大道是节庆氛围最浓的地方，花车、礼品是主打。 七楼的苏州街为热爱古中国风情的高级白领和观光客流连之地， 在这 里可以买到丝绸、字画等情调商品。八楼有电影院、音乐餐厅、电脑 城、KTV是男孩子女孩子们休闲玩乐的地方。九层的多功能厅，既 可以帮时尚秀的秀场，也可以用来召开新闻发布会、搞大型活动。十 楼为高级餐厅。这样一个商业场所， 足够消费者一家几口泡上一整天。 今天购物中心最主要的特色就是要从人性关怀的角度， 以景观主题营造温馨、舒适的购物环境； 形成以超大体量、 多