房地产企业所得税的十个筹划点

1、房地产企业所得税的十个筹划点随着房地产业的社会需求不断增加，我国房地产行业得到迅速发展。房地产行业有效地 促进经济发展、为国家创造了大量的税收，成为国家税收新的增长点。目前，税务机关比以往任何时期都要重视房地产行业的税收管理，不断加强房地产行业 的稽查，特别是企业所得税的稽查，已经成为税务机关查补税款的主要来源。我们应当看到，房地产行业无论是财务管理水平还是税收筹划水平，都不能满足行业发 展的需要， 特别是税收筹划远远落后于行业发展， 不必要的差错时有发生， 不但影响了房地 产企业的正常生产经营也严重损害了投资者的投资收益， 这方面的教训是深刻的。 因此， 房 地产行业的企业所得税的税收筹划就

2、显得尤为重要。 本文就房地产企业所得税的税收筹划谈 几点个人观点，以共同探讨。房地产开发企业主要从事房地产开发建设、经营管理和维护服务等业务。房地产企业不 同于一般的生产企业， 房地产开发是以房地产为对象的一种经济活动， 是一个比较特殊的生 产企业，有其自身明显的特点。 房地产企业具有开发过程涉及环节众多、开发周期长、 财务 核算复杂、 资金投入大的特性， 因此房地产企业的企业所得税税收筹划应当遵循房地产行业 的行业特点，开展具有针对性的税收筹划，实现节税的目的。首先，房地产企业生产的产品与其他生产企业的产品有一个明显的区别，就是产品的固 定性。 其他行业生产的产品数量、销售的价格、销售对象都

3、是处在不断变动中，许多商品属 于消耗品， 商品使用后， 实物个体就会消失， 事后很难发现踪迹。 而房地产企业生产的产品 是有形的、固定的。不可移动的，房屋等建筑物就摆在那里，是跑不掉的。由于房屋销售预 征企业所得税， 在销售环节进行税收筹划。 只能延缓纳税义务发生时间和提供啊资金利用效 率，因此， 销售环节的税收筹划的空间很小。 其次，其他生产企业生产的产品， 生产的成本、 费用单一， 投入和产出具有可比性， 生产成本、费用与销售收入存在一定的对于关系， 可以 按照出成率等指标进行比较。房地产企业成本、费用项目较多，具有不可预见性和隐蔽性。 而房地产企业在施工开始前，不可能准确预测成本、费用、

4、在施工过程中发生的支出， 往往 也是不可控制的， 成本， 费用管理只能凭借财务人员的经验进行预测。 当房地产企业产品完 工。许多成本、 费用属于隐蔽工程， 又是不可见的， 这就给企业所得税的税收筹划提供可能； 再次，房地产生产周期较长，销售、施工人员流动比较频繁，一些证据很容易灭失。而税务 部门稽查都是事后稽查， 在稽查实施一个相对较短的时间内， 税务稽查人员很难取到有效证 据，因此， 税收筹划又具有充分的时间和空间。 所以我们建议从以下几个方面进行房地产企 业的企业所得税税收筹划。1、档案资料的管理与筹划。房地产企业的企业所得税的税收筹划，首先要进行成本计算的筹划，而成本计算的主要内容，就是

5、“面积”的筹划， “面积”决定企业的 当期成本，“面积”是税收筹划的首要任务。开发项目的规划用地，规划的面积、测量面积 之间存在必然联系， 在一定程度上制约者开发成本的核算。 我们在进行税收筹划时， 应当高 度重视各项政府批文的“面积” ，税收筹划必须围绕政府批文展开。房地产企业取得的各种 政府批文直接影响到成本、费用，如建筑工程规划许可证直接约束了建筑面积，从而影 响成本、 费用， 所有的税收筹划都不能脱离政府批文的限制，财务人员应当掌握政府批文的主要内容，做好“面积”的税收筹划。（1）外部档案资料的管理与筹划。做好土地使用权、建筑工程规划许可证 、建筑用地规划许可证 的外部相关批文的管理，

6、 了解各项批文之间的相关性， 以及对成本、费用的 影响。我们财务部门还应当掌握建设项目监理等相关方的资料，如施工进度决定施工成本， 而施工进度的确定，必须得到监理方的认可。（ 2）企业内部档案资料的管理与筹划，做好建设项目的招标书、施工企业的投标书 、建设项目预算书 、建设项目决算书等施工资料的管理。建设项目的工程预（决）书在 施工和金额上都存在差异， 特别是工程决算书金额大于工程工程预算书金额时， 进行税收筹 划，就应当分析其成因，找出工程决算对成本、费用的影响。2、开发项目的开发周期的税收筹划。 开发企业必须合理筹划开发项目 建设周期，同样一个开发项目，由于工程施工顺序、施工周期的不同，开

7、发成本、费用支出 也完全不同。国家税务总局关于印发 （房地产开发经营业务企业所得税处理办法） 的通知 国税发（ 2009）31 号文第十一条规定： “企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规 定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 ” 第十二条规定： “企业发生的期间费用，已销开发 p 计税成本、营业税金及附加、土地增值 税准予当期按规定扣除。 ”我们在核算土地出让金等前期费用时，应当根据建设说明规划， 将建设项目合理划分不同的建设周期， 优化期间费用支出， 合理分摊共同费用， 尽可能地增 加前期成本、费用，增加企业所得税前扣除项目。例如，建设项目前

8、期施工的范围越大，其 相应的配套支出就越多， 成本、 费用也就会相应增多。 因为税务部门无权干涉建设项目的施 工顺序和步骤， 施工顺序是由房地产企业自行决定的， 建设房地产企业应当采取两端开工的 方法，提前扣除共同费用。3、利息费用的税收筹划。 国税发（ 2009）31 号文第二十一条规定：企业为建 造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用， 可按企业会计准则的规定进行归集 和分配，其中属于财务费用性质的借款费用， 可直接在税前扣除。 我们应当注意的是， 企业 集团统一贷款， 贷款利息在集团内部分摊， 分配的利息应当同使用的资金额度与时间相一致， 利息分配的方法已经确定，就不能随意变更

9、。银行贷款利息的税收筹划还要考虑利息费用的资本化问题。房地产开发企业会将一部分 开发项目用于出租或自用， 形成企业的固定资产。 这部分资产相应分摊的利息支出， 可根据 中华人民共和国企业所得税法暂行条例第三十七条的规定处理： “企业为购置、建造固 定资产、无形资产和经过 12 个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的， 在有关资产购置。 建造期间发生的合理的借款费用， 应当作为资本性支出计入有关资产的成 本。”因此，房地产开发企业的固定资产所负担的贷款利息，就不能在当期扣除。 4、“预提费用”的税收筹划。 房地产开发企业的性质决定，对一些费用的资 产需要进行预提，如规划设计费、广告

10、费、开发项目的配套费等支出， 房地产企业的财务人 员往往重视“预提费用”的计提，而不重视“预提费用”的清理。合理的“预提费用”可以 减少当期应当缴纳的企业所得税， 但是在企业所得税汇算清缴时， 该项费用在当年不能及时 支付，就应当及时冲回，如果年末汇算时不及时冲回， “预提费用”科目期末就会形成贷方 余额，成为税务稽查的目标。 如某房地产开发公司。 2007年 1月 5日预提综合地价 7560000 元，计入当期开发成本，由于各种原因该项“预提费用”当期未支付， 2008 年被税务稽查 查处，补缴企业所得税。因此，我们要合理筹划各项“预提费用” ，即要达到节税的目的， 又要减少不必要的损失，5

11、 、高度重视开发项目的竣工决策。 我们一些财务人员往往不重视对开发 项目后期成本、费用的清算，以至于成本、费用不能及时进入当期成本，多缴企业所得税。 如开发项目后期的环境绿化支出， 绿化的苗木不可能全部成活， 需要不断地补充苗木， 维护时间较长，税收筹划时，就可以合理预估绿化支出，及时取得发票，及时结转成本。6 、甲供材料的税收筹划。 房地产企业提供建筑材料用于开发项目，通常称作 甲供材料。 房地产企业采取施工企业包工包料施工， 还是采取甲供材料， 除考虑材料的采购 成本外， 还要考虑两者之间的税收负担差异。 施工企业包工包料进行施工， 按照税法缴纳营 业税；甲供材料， 材料供应商需要缴纳增值

12、税， 营业税与增值税的税收负担方面称作较大差 异，这种税负差异，必将影响到开发成本。因此，税收筹划时应根据不同的施工材料，分析 甲供材料是否具有成本优势，采取不同的税收筹划方案。7、开发项目变更的税收筹划。 房地产企业由于规划的变更等原因，建设项 目经常发生施工项目的改、修、重建。由于原有建筑可能已经拆除，无法看到原物，这些施 工项目在开发项目完工以后就无法考察， 如小区道路的改变、 屋面的返修、 墙体外观的更改 等。因此， 就会出现一个建设项目重复多次施工、 重复计入成本的现象，就需要真实可信的 资料来证明前期投入。 我们在进行税收筹划时， 要切实做好相关档案资料管理， 充分证明成 本项目的

13、存在，保证设计图、工程施工合同、工程预算书、施工图、工程竣工结算书、施工 监理书等施工资料所反映的内容相一致， 对拆除的建筑物应当保留原物的影像资料， 以备税 务稽查部门检查。8、非可售面积的税收筹划。 虽然房地产企业的可售面积不能突破国家有关 部门的立项审批书规定的面积， 但是高档车开发企业由于受利益的驱动， 擅自增加楼层、 修 建地下车库、 仓库、增加建筑面积的现象比较普遍， 这部分增加的面积一般都不能取得产权， 因此，在统计这部分非可售面积时，要仔细认真，切不可马虎大意。9、开发项目竣工决算的税收筹划。房地产企业在开发面积较大时，通常采取分期开发的方法。 有的房地产开发企业对各期建设项目

14、分别建账单独核算， 分别进行竣 工决算。 由于房地产企业的企业所得税实行预缴， 因此， 就应对开发项目的开工时间和竣工 决算进行税收筹划， 当预缴企业所得税大于企业应交企业所得税时， 就应及时向税务机关申 请退还企业多缴的预缴企业所得税； 当预缴企业所得税小于应交企业所得税时， 就应合理延 缓开发项目的竣工时间，追求利益的最大化。10 、分包工程的税收筹划。 在房地产企业施工中分包工程项目占有很大比重， 如项目的规划设计， 销售筹划等开发项目，房地产如此运作， 有其自身经营的需要。同时也 是税收筹划的需要， 由于一部分承包企业的实际税负比高档车开发企业的实际税负低 （承包 企业享受各种税收优惠

15、政策） ，房地产开发企业就可以通过返利等各种经济手段，降低企业 所得税实际税负， 实现投资收益最大化， 这是目前采用比较普通的税收筹划方法。 采取上述 的税收方法需要注意的是， 房地产企业与项目承包企业是否构成关联企业， 如果是关联企业 的话，根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第六章的“特别纳税调整”的有关规 定，房地产企业及其有关联企业之间的交易即为关联企业交易， 需要进行 “特别纳税调整” 。 中华人民共和国企业所得税法第四十一条规定： “企业与其关联方之间的业务往来，不 符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税如或者所得额的， 税务机关有权按照合理 方法调整。”这一点应当引起我们高度重视。我们推荐房地产企业在企业所得税筹划时，采用下列表格对开发项目进行管理。开发项目成本，费用统计表填表说明：序 号项目招标 通知预算 书合同实际 发生 额取得 发票 全额竣工 据算 书备注1建筑面积2单位面积施工费3建筑施工费4开发企业提供资料5开发企业分包项目5.1门窗工程5.2防水工程5.3保温工程5.4内外装饰工程5.5基础土石方工程5.6基础维护工程5.7基础桩工程5.8消防工程5.9通风工程5.10弱电工程5.11其它填表说明：1、 该表只填建设项目施工费（直接费