凤冈商业步行街项目投资估算

1、凤冈商业步行街项目投资估算一、项目概况(一) 、区域位置项目位于凤冈县城（人口万），西接外环路（迎新大道），东接和平路，交通十分便利3项目地块整体呈带状，较为平整，具备良好的建筑规划条件目前凤冈没有规模化的商业步行街区，项目东段处在凤冈商业片区中心地段（二）、项目的市场定位、商业：营造一条充满现代商业氛围和符合市场发展规律又具有文化生活享受的凤冈首条商业步行街（步行街长米）、住宅营造内部功能齐全，品质高雅，居住舒适和外部环境优美的社区家园（三）、项目经济指标总建筑用地面积：23400平方米（35亩）总建筑面积：41400平方米 容积率：1.77其中：住宅建筑总面积：32000平方米（含还房60

2、00平方米）一层商业建筑面积：9400平方米（含还房50平方米）步行街和广场建筑面积：8400平方米 花台绿化面积：750平方米 水体喷泉面积：160平方米备注：如步行街和公共设施的投入由开发商负责，拆迁由政府负责投入，还房商业补差价为3000元/平方米，住宅为450元/平方米。二、预计销售收入(一)、市场价格测算 1、住宅价格是购房行为中最为敏感的因素之一。由于凤冈房地产处在初级发展阶段，价格定位应采用成本加成法加市场比较法。根据凤冈房地产价格走势，目前凤冈近年来开发的楼盘主要为多层（目前没有小高层住宅），多层的住宅价格大多数在700元/平方米以下（目前凤冈规划设、计最好的楼盘广湖雅居的售价

3、在750元左右）。通过与本项目、地段、规模、周边配套等因素的比较建议本项目的市场均价定在800元/平方米，入市起步价在780元/平方米。2、商业本项目位于凤冈的核心商业区，项目周边商业氛围浓厚，地理位置优越，商业是本项目的核心，项目的商业是决定着本项目成败命脉。地理位置租金水平目前售价按15年投资回报静态售价按20年投资回报静态售价迎新大道中段10-15元./月2600-3000元/平方米1800 -2700元/平方米2400-3600元/平方米迎新大道与龙泉大道交汇初15-20元./月3000-5000元/平方米2700-3600元/平方米3600-4800元/平方米和平路25-40元./月

4、4500-6000元/平方米4500-7200元/平方米6000-9600元/平方米双拥路临县政府（新址）3000-4000元/平方米广场北路与龙凤大道交汇处2700-3000元/平方米本项目位于迎新大道中段与和平路之间，参考到项目周边各路段商铺的租金售价现状，主要以和平路段的商铺门面的租金、售价水平为依据。商铺的保守建议售价为：临和平路80米路段的临街一层商铺：建议市场销售均价7000元/平方米； 临和平路80-180米路段的临街一层商铺： 建议市场销售均价6000元/平方米；临和平路180-280米路段的临街一层商铺： 建议市场销售均价5000元/平方米；临和平路280-313米路段的临街

5、一层商铺： 建议市场销售均价4000元/平方米；商业项目的总体均价定位为: 5500元/平方米(二) 、预计销售收入1、商铺：（9400-50）5500元/=5143万元2、商铺还房：503000元/=15万元小结：5158万元3、住宅：（32000-6000）800元/=2080.0万元4、住宅还房：6000450元/=270.0万元小计：2350万元销售收入总计：7508万元三、投资费用（一）、土地取得费用1、土地出让金：1800万（商业土地成本为1599万元，住宅土地成本为201万元，公用土地成本已分摊）2、基础设施配套费：商业部分：940060元/50%=28万元住宅部分：（32000

6、-6000）40元/50%=52万元小计：1880万元（二）、前期费用1、规划设计费用： 4140015元/=62万元（含部分景观设计费用）2、地质勘察费用：约20万元3、三通一平费用：约30万元4、可行性研究费用：约10万元小计：122万元（三）、房屋开发费用1、建安工程费用商业部分：（9400-7000）750元/+7000350元/=425万元住宅部分：32000350元/=1120万元2、给水：55万元3、搭水、搭电：100万元4、绿化景观、灯光等公共设施费用：约250万元小计：1950万元（四）、管理费用1、土地使用税234005元/2（年）=23.4万元2、红、蓝线测绘费用2340

7、02.87元/=6.72万元3、建设用地规划许可证费23400350元/3=2.46万元4、建设工程规划许可证费41400350元/7=10.14万元5、市政卫生费用 414003元/=12.42万元6、办公接待费用：80万元小计：135万元（五）、销售费用1、销售策划、推广费用 7508万元1.5%=113万元2.销售代理费用 7508万元2%=150万元小计：273万元（六）、财务费用1、评估费用 2000万元5=10万元2.利息 2000万元7.5%1.5=225万元小计：235万元（七）、其他费用1、开发管理费 50万（项目开发公司2年的人员工资）2、工程建设监理费 414003.0元

8、/=12.42万元3、建设工程质量管理监督费 414000.7元/=2.89万元小计：65万元（八）、不可预见费用：100万元（九）、税费1、营业税 7508万元5.5%=413万元2、印花税 7508万元3=23万元3、房地产登记税 7508万元5=38万元4、其他税费 7508万元1.5%=113万元小计：587万元（十）、总成本：5347万元 其中商业部分总成本：2686万元 住宅部分总成本：2661万元四、盈利能力分析以项目100%的销售率依据项目税前利润=项目销售总额-项目总成本 =7508万元-5347万元 =2161万元税前利润率=40.4%五、盈亏平衡分析通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。为了测算只考虑可售部分的盈亏平衡。（一）、商业1、销售面积盈亏平衡点销售面积盈亏平衡点=2686/5500（15.5%） =0.5168万平方米本项目的商业销售面积保本点为5168，占计划总销售面积9400平方米的54.7%。2、销售价格盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点=2686/9400（1-5.5%） =3023.8元/平方米本项