长沙房地产发展格局简报

1、1 1长沙房地产发展格局简报长沙房地产发展格局简报新峰（中国）新峰（中国）长沙市新峰房地产咨询有限公司长沙市新峰房地产咨询有限公司20201111年年0505月月2 23 34 4长沙城市发展概况长沙城市发展概况战略位置战略位置长沙处华中腹地，位于珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西，连南接北的枢纽长沙处华中腹地，位于珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西，连南接北的枢纽作用，是中部发展的重点城市。作用，是中部发展的重点城市。长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带，位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠

2、加效应；长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、连南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。5 5长沙市被湘江分为东西两部分，占地面积长沙市被湘江分为东西两部分，占地面积1.18191.1819万平方公里，辖主城万平方公里，辖主城5 5区和周边区和周边3 3县县1 1市，市，拥有近拥有近642642万总人口，其中主城万总人口，其中主城5 5区人口近区人口近237237万，占万，占36.87%36.87%。长沙属于人口聚集型城市。长沙属于人口聚集型城市。长沙城市发展概况长沙城市发展概况行政区划及人口行政区划及人口长沙市总占地1.1819万平方公里，其中主城区为556

3、万平方公里；长沙市辖5个区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，4个县(市)：长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。长沙市总人口数：6417367人，其中市区人口数2365801人，占36.87%；长、望、浏、宁四县（市）人口数4051566人，占63.13%。总人口数中，非农业人口数2332132人，占36.34%；农业人口数4077068人，占63.53%；未落常住户口人员8167人，占0.13%。总人口数中，18岁以下949776人，占14.8%；18-35岁1969727人，占30.69%；35-60岁2508269人，占39.09%；60岁以上989595人，占15.42%。6 6随着

4、市府西迁、省府南迁、三馆一厅落户北区等利好，随着市府西迁、省府南迁、三馆一厅落户北区等利好，“西文东市，南帝北丐西文东市，南帝北丐”格局逐格局逐渐被改写，商圈不再仅限于东、南部，而向各区扩散，逐步形成多渐被改写，商圈不再仅限于东、南部，而向各区扩散，逐步形成多“中心中心”。长沙城市发展概况长沙城市发展概况主城五区定位主城五区定位岳麓区岳麓区开福区开福区芙蓉区芙蓉区天心区天心区雨花区雨花区岳麓区位于湘江以西。在功能上重点建设科教、文化区，并着力打造成长沙都市新区。连通绕城高速、京珠高速和319国道，拥有市政府、湘江、岳麓山、大学城等资源。天心区位于长沙南部，处于长株潭的核心区域，是商业大区，重点

5、建设行政、商业区。连通京广铁路、107国道和城市一、二、三环线，拥有省政府、天心阁、黄兴路步行街等资源。雨花区l地处长沙东南部，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，是长、株、潭三市融城的接合部。重点发展工业、商贸业、农业和旅游业，拥有环保科技园、高桥大市场等资源。芙蓉区位于长沙中心带，是湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心，也是人流、物流、资金流、信息流密集度最高的地域。开福区位于长沙北部，是长沙市面积最大、人口最多的城区。在功能上重点建设商业、物流及工业区。连通芙蓉北路和湘江大道，拥有三馆一厅、霞凝深水港、月湖公园、金鹰文化城、四方新城、青竹湖外商城等资源7 7长沙市已形成了向东南西北

6、辐射的水、陆、空立体交叉交通网络，使长沙具有了与国内长沙市已形成了向东南西北辐射的水、陆、空立体交叉交通网络，使长沙具有了与国内外进行广泛联系的能力，大大完善了长沙市场的聚集、辐射和媒介功能。外进行广泛联系的能力，大大完善了长沙市场的聚集、辐射和媒介功能。长沙城市发展概况长沙城市发展概况交通概况交通概况航空：长沙黄花机场为国际空港，已开通35条航线；铁路：长沙是全国交通枢纽，京广铁路、长沙至石门铁路、武广高铁等铁路使长沙通达全国各大、中城市。水路：与长江沿岸及南京、上海、连云港等港口通航。公路：107、319、106国道和多条高速公路在境内相联，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。8 8长

7、沙城市发展概况长沙城市发展概况历史文化历史文化“影视文化，山水洲城影视文化，山水洲城”长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，是最活力的城市。名城，是最活力的城市。岳麓山，岳麓书院，橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对他们有着深厚的感情；影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙最吸引世人的“亮点”。9 91010“一区三圈一带四轴一区三圈一带四轴”即即3+53+5城市群空间结构规划，形成

8、城市群空间结构规划，形成3 3小时经济圈，将提高长沙在小时经济圈，将提高长沙在国内核心竞争力和区域整体实力，以在更大范围内参与国内外竞争。国内核心竞争力和区域整体实力，以在更大范围内参与国内外竞争。长沙城市规划格局长沙城市规划格局3+53+5城市群规划城市群规划“一区”即以长沙主城区为中心的45-90分钟通勤圈，含株洲、湘潭、益阳；“三圈一带”即分别以常德、岳阳、衡阳、娄底2小时通勤圈为核心，整合周边具有功能与空间一体化发展潜力的县（市）城区，发展常德、岳阳、衡阳三个城市圈和娄底城市带。“四轴”即长沙-常德、长沙-岳阳、长沙-衡阳、长沙-娄底四条对外轴线。1111长沙城市发展概况长沙城市发展概

9、况城市格局城市格局“一轴两带、一主两次六组团一轴两带、一主两次六组团” ” 的城市空间结构规划，长沙将走出的城市空间结构规划，长沙将走出“摊大饼摊大饼”式扩张，式扩张，并从城市并从城市“单中心单中心”向向“多中心多中心”转变。转变。“一轴”为湘江服务功能轴，“两带”为 北部发展带和南部发展带，“一主”为长沙中央商务区，由河西商务区与河东商务区共同组成，“两次”分别为星马副中心和雷锋湖梅溪湖副中心，“六组团”为“空港组团”、“黄组团”、“暮云组团”、“坪浦组团”、“高星组团”、“金霞组团”。最新规划将长沙周边经济不发达、地理位置比较偏远的地方都纳入了长沙总体规划中，至2020年长沙的规划区面积将

10、达到4960平方公里。1212地铁2020年规划轨道交通线路6条，约230公里。包括1号线全线、2号线全线、3号线（张公塘至坪塘镇）、四号线（望城至长沙南站）、5号线、6号线，目前在建2号线。城际铁路长株潭轻轨计划于2009年开工，2013年建成。其起终点分别为长沙的万家丽路、株洲的炎帝广场、湘潭的书院东路，线路全长63.88公里，共设车站23座。过江隧道根据规划，未来15年内，长沙将修建14条过湘江通道，包括营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、湘府路过湘江隧道及地铁2号线。长沙城市规划格局长沙城市规划格局交通规划交通规划城市道路交通、地铁、城际铁路、过江隧

11、道、武广高铁、杭长高铁城市道路交通、地铁、城际铁路、过江隧道、武广高铁、杭长高铁增强长沙对全国增强长沙对全国的辐射能力，促进长沙经济迅速发展。的辐射能力，促进长沙经济迅速发展。1313小小结结城市规划城市规划长沙城市规划格局小结长沙城市规划格局小结3+5城市群、“多中心”规划、地铁、城际铁路、高铁等规划建设促使长沙形成“多中心”扩展局面。长沙是中部发展的重点城市，以湘江为界划分5区3县1市，辖640万人口，以娱乐、动漫、传媒等产业闻名全国。城市概况城市概况14141515长沙经济发展格局长沙经济发展格局GDPGDP发展发展长沙经济发展迅速，自长沙经济发展迅速，自20032003年始年始GDPG

12、DP一直保持一直保持14.7%14.7%以上的增长率，位列以上的增长率，位列20102010年中部六年中部六省城市省城市GDPGDP第二，仅次于武汉。第二，仅次于武汉。自2003年以来，长沙GDP一直稳定增长GDP增长幅度稳定在14.7%以上的水平，根据长沙十三届人大的初步预计，长沙2011年将实现GDP4500亿元，增长率13%以上。在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展，随着长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展。1616长沙经济发展格局长沙经济发展格局固定资产投资发展固定资产投资发展长沙固定资产投资增幅较大，自长沙固定资产投资增幅较大，自20022002年以来保持平

13、均年以来保持平均34%34%的增速发展，紧追中部六省会的增速发展，紧追中部六省会城市龙头城市龙头- -武汉之后，城市化进程快速推进。武汉之后，城市化进程快速推进。171720102010年长沙人均可支配收入和消费性支出皆居中部六省会之首，但收支比例仅比南昌和年长沙人均可支配收入和消费性支出皆居中部六省会之首，但收支比例仅比南昌和合肥低，表明长沙居民消费欲望强，仍旧属于消费型城市。合肥低，表明长沙居民消费欲望强，仍旧属于消费型城市。长沙人均可支配收入从2002年的9560元上涨至2010年22814元，年均累计增幅达15.4%；人均消费性支出从2002年的7854元上涨至2010年16096元，

14、年均累计增幅为11.6%，长沙居民的收入增长速度高于支出增长速度，长沙仍存在巨大消费潜力。2010年长沙收支比例位列中部六省会第四，长沙仍旧为消费欲望较强的城市。长沙经济发展格局长沙经济发展格局收入支出收入支出1818长沙零售市场发展较快，自长沙零售市场发展较快，自20042004始长沙社会消费品零售总额以高达始长沙社会消费品零售总额以高达16%16%以上的增幅高速以上的增幅高速发展，发展，20102010年达到年达到1812.081812.08亿元，位列中部六省会第二，仅居武汉之后。亿元，位列中部六省会第二，仅居武汉之后。长沙经济发展格局长沙经济发展格局社会消费品零售总额社会消费品零售总额1

15、919长沙固定资产投资发展势头强劲，以年均34%的增速推进，2010年达3192亿元，中部城市中仅次于武汉。小小结结固定资产投资固定资产投资收入与支出收入与支出长沙经济发展格局小结长沙经济发展格局小结长沙人均可支配收入与消费性支出高居中部城市之首，属消费性较强的城市。长沙GDP 2002-2010年涨幅持续14.7%以上，经济高速增长。2010年GDP达4547亿元高位，居中部省会城市第二。GDPGDP发展发展社会消费品零社会消费品零售总额售总额长沙零售市场发展较快，2010年社会消费品零售总额达1812亿元，紧追中部城市经济大哥武汉之后。2020212120102010年年4 4月月“国十条

16、国十条”以来，中国房地产调控力度日趋严厉。从二套房首付以来，中国房地产调控力度日趋严厉。从二套房首付50%50%到三套到三套房限购，政府逐渐加大对购房需求的控制。房限购，政府逐渐加大对购房需求的控制。2010.04.172010.04.17国十条国十条2010.09.292010.09.29国五条国五条2011.01.262011.01.26国八条国八条二套房首付二套房首付50%50%明确地方政府调控职责明确地方政府调控职责抑制投资需求抑制投资需求提高保障房供给提高保障房供给对地方政府严格实行问责制对地方政府严格实行问责制首套首付首套首付30%30%以上，三套房以上，三套房及无一年本地纳税证明

17、外地及无一年本地纳税证明外地人暂停发放贷款人暂停发放贷款限一季度公布调控房价目标，限一季度公布调控房价目标，约谈问责制约谈问责制二套房首付二套房首付60%60%，三套房及，三套房及无一年本地纳税证明外地人无一年本地纳税证明外地人限购，住房交易全额征税限购，住房交易全额征税政策与长沙政策与长沙国家调控政策国家调控政策2222政策与长沙政策与长沙限购政策与长沙限购政策与长沙限购令后限购令后8 8周，长沙商品住宅供应套数和供应面积均成振动下降趋势；成交套数、成交面周，长沙商品住宅供应套数和供应面积均成振动下降趋势；成交套数、成交面积和成交均价均呈波动上升态势。积和成交均价均呈波动上升态势。2323政

18、策与长沙政策与长沙金融政策金融政策19% 2011.1.20，上调准备金率5%19.5% 2011.2.24，上调准备金率5%20% 2011.3.25，上调准备金率5%20.5% 2011.4.21，上调准备金率5%21% 2011.5.12，上调准备金率5%20112011年以来，国家每月上调一次准备金率，每次上调年以来，国家每月上调一次准备金率，每次上调5%5%，至，至5 5月达至月达至21%21%的历史高位。的历史高位。银根不断缩紧，长沙开发现金流受到空前压力。银根不断缩紧，长沙开发现金流受到空前压力。2424政策与长沙政策与长沙保障房政策保障房政策长沙通过长沙通过“1234”1234

19、”保障房战略设想，保障房战略设想，20112011年将至少供应年将至少供应3 3万套公租房万套公租房 ，并新建廉租房，并新建廉租房72887288套，从疏导层面缓解住房刚需问题，从而稳定长沙楼市。套，从疏导层面缓解住房刚需问题，从而稳定长沙楼市。1 1种方式种方式2 2种形式种形式3 3类人群类人群4 4个集中点个集中点公租房一公租房一种方式种方式 采取实物采取实物配租和租配租和租金补贴相金补贴相结合的结合的2 2种种形式形式解决解决 中等偏中等偏下收入家庭、下收入家庭、新就业大学生新就业大学生及外来务工人及外来务工人员等员等3 3类群体类群体阶段性居住困阶段性居住困难难重点建设高新重点建设高

20、新区、经开区、区、经开区、黎托片区和含黎托片区和含浦片区浦片区4 4个公个公租房集中点租房集中点2525长沙限购令出台8周，商品房供应市场呈波动下降趋势，成交方面则至2011年4月形成小范围反弹。小小结结长沙限购令长沙限购令金融政策金融政策长沙经济发展格局小结长沙经济发展格局小结2011年存款准备金率5次上调，达21%历史高位，对开发商开发现金流形成极大影响。2010年4月至2011年1月，10个月内国家出台了三次大范围调控政策，严厉程度逐次递增，表明政府严控楼市的决心。国家调控国家调控保障房政策保障房政策长沙2011年将至少供应3万套公租房 ，并新建廉租房7288套，从疏导层面缓解住房刚需问

21、题，稳定长沙楼市。26262727长沙房地产市场发展格局长沙房地产市场发展格局20102010商品房供求商品房供求20102010年长沙商品房大量供应后期集中迸发；成交面积上半年呈下降趋势，下半年回转年长沙商品房大量供应后期集中迸发；成交面积上半年呈下降趋势，下半年回转上升；成交均价稳步上行，商品房市场供需两旺。上升；成交均价稳步上行，商品房市场供需两旺。2010年长沙商品房市场自9月后才形成供应高峰，成交面受到供应影响，也集中于后期成交；2010年长沙商品房成交均价持续稳步上涨，至12月达到5718元/的价格高峰。2828长沙房地产市场发展格局长沙房地产市场发展格局20112011商品房供应

22、商品房供应20112011年年4 4月，长沙商品房市场同比去年供应量大减。月，长沙商品房市场同比去年供应量大减。单位：万平方米长沙商品房市场受到传统节假日和调控政策的影响， 2011年3月，施工面积和竣工面积同比去年大减；2011年4月长沙商品房新增供应面积同比去年减少69.4万平方米。292920112011年年4 4月，长沙商品房成交均价为月，长沙商品房成交均价为59355935元元/ /平方米，商品住宅成交均价为平方米，商品住宅成交均价为55705570元元/ /平方平方米。商品住宅成交均价同比米。商品住宅成交均价同比20102010年年4 4月增长月增长23.10%23.10%，环比，

23、环比3 3月上涨月上涨10.06%10.06%，整体呈现价，整体呈现价涨量跌局面。涨量跌局面。长沙房地产市场发展格局长沙房地产市场发展格局商品房成交商品房成交单位：万平方米单位：元/平方米3030中部省会城市的房价涨幅较大，政策对于中部城市房价的影响较小，上涨势头仍然强劲中部省会城市的房价涨幅较大，政策对于中部城市房价的影响较小，上涨势头仍然强劲。长沙商品住宅成交面积居中部省会城市之首，商品住宅成交均价却居中部省会城市之末。长沙商品住宅成交面积居中部省会城市之首，商品住宅成交均价却居中部省会城市之末。长沙房地产市场发展格局长沙房地产市场发展格局中部六省会城市商品房成交中部六省会城市商品房成交中

24、部六省会商品房住宅成交均价走势3000400050006000700080009000201004201005201006201007201008201009201010201011201012201101201102201103201104郑州太原武汉合肥南昌长沙中部六省会商品房住宅成交面积走势050100150200250300350400201004201005201006201007201008201009201010201011201012201101201102201103201104郑州太原武汉合肥南昌长沙31312010年长沙商品房市场销售面积自下半年快速上升；2011年呈波动

25、上升趋势。小小结结销售面积销售面积销售均价销售均价长沙经济发展格局小结长沙经济发展格局小结2010年长沙商品房销售均价最高峰为5718元/，至2011年4月上涨至5935元/，增幅3.8%。2010年长沙商品房市场供应集中后期迸发，2011年供应量大减。供应方面供应方面中部六省会城中部六省会城市供销比较市供销比较中部省会城市的房价涨幅较大，政策对于中部城市房价的影响较小，上涨势头仍然强劲。32323333长沙片区划分长沙片区划分长沙主要的住宅市场供应区域可分为三大圈层、十三个热点片区:第一圈层：传统中心区五一广场片区东塘片区左家塘片区年嘉湖片区第二圈层：新兴发展区市府麓谷片区城北片区金鹰星沙片

26、区城东片区体育新城片区城南省府片区麓南含浦片区第三圈层：城郊区暮云片区金霞片区金霞片区暮云片区东城南城省府麓南含浦市府麓谷城北中心金鹰星沙体育新城3434长沙传统中心区长沙传统中心区第一圈层：传统中心区A1:五一广场片区发展空间有限区域的地段优势不容质疑，如城市中心、交通方便、配套齐全等，所开发的楼盘多以商务办公为主，少量居住型楼盘打的也是商住概念，针对的客户也以办公型为主。本区域是长沙的经济中心，开发程度高，用地量有限，未来该板块商品房供给会越来越少，并且供给的商品房性质也会以商务、商业用房为主。B1:东塘片区房价高、土地供给量有限作为过去南长沙的出城口，由于城市的南拓，逐渐形成了长沙重要的

27、商业区。区域内东塘百货、友谊商城带动了周边房地产的开发，早期开发楼盘以住宅项目为主，现逐渐转向商业项目，因为本区域交通方便、设施齐全，因此房价相对较高，但过高的房价及有限的土地将制约本区域的发展。C1:左家塘片区中心区域，未来热点开发区域之一本区域是长沙过去厂矿较集中的地方，留有不少待开发土地，有可能将是市中心最后的开发热点。区域内以单位住房为多，居住配套设施比较完善，且有相当部分希望升级换房人群、消费需求旺盛。过去环境较差及路网欠缺一直是制约发展的原因，现随城南路、车站路扩建，原有厂矿、钢材市场搬迁出城，制约的因素逐渐减除，本区域可能形成一个较大的城市生活片区。D1:年嘉湖片区自然环境优势明

28、显，高档住宅聚集区之一，后续供给量有限风景秀丽的年嘉湖使本区域成为了长沙房地产开发的一个热点。优良的自然环境是本区域的最大卖点，因此这里也成了长沙有钱人群居的板块。本区域的楼盘普遍素质较高，同时价格也较市区高。但由于靠近湖岸的较好位置已经开发殆尽，本区域将很难再持续形成热点。A1B1C1D13535长沙开福万达广场长沙开福万达广场基基础础信信息息物业类型住宅、SOHO公寓、大型购物中心、写字楼、高级酒店、商业步行街等整体情况100万 工程进度项目还在建设中，售楼部正式开放定位集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体推售楼栋A区推售套

29、数及面积800套销售价格3月底售楼部报价预计18000元/平米；4月9日论坛宣布均价突破20000元/平米（万达内部人士透露，精装为50006000元/平米），4月底售楼部消息1500020000元/平方米，新峰预计首批开盘18000元/平米左右未来推售户型面积170平方米两房，220280平方米三房 入市时间2011年6月份长沙豪宅长沙豪宅-开福万达广场开福万达广场3636开福万达广场ABCD商务酒店精装修住宅170以上平层1700写字楼（32F）超五星级酒店（威斯汀）精装修住宅170平米以上步行街：上下2F独立商铺，项目整体由9栋高层/超高层建筑+底层商业组成，集购物、居住、休闲、餐饮、文

30、化、娱乐等功能于一体；涵盖国际购物商业中心（万千百货）、城市中心景观豪宅（170平米以上）、高级酒店（暂定威斯玎酒店）、风情酒吧街、室内外商业步行街、超高层甲级写字楼（200米）六大国内外顶尖业态；整体分为A、B、C、D四区，首期启动B区，目前即将推售A区万达公馆住宅。长沙开福万达广场长沙开福万达广场产品规划布局产品规划布局长沙豪宅长沙豪宅-开福万达广场开福万达广场万千百货影院、超市等3737l开盘时间：1月21日；l开盘产品类型：商业步行街（优先自有品牌客户购买）；l开盘地点：皇冠假日酒店；l销售均价：5万元；l价格区间：3.56.7万 （其中临马路的均价5.7万，内街均价3.6万均价）l总

31、面积：1.69万 ，面积区间 60300 （主力区间60110 ）l共150个复式商铺；l商铺指标：开间44.5 、进深815米、层高一楼5.4M、二楼5.1M；l销售率：100%；l认购方式：500万以下交定金30万，500万以上交定金50万，余款一周内交清，除直系亲属外不得更名；长沙开福万达广场长沙开福万达广场 一期商业销售情况一期商业销售情况长沙豪宅长沙豪宅-开福万达广场开福万达广场3838长沙开福万达广场长沙开福万达广场万达公馆基本情况万达公馆基本情况230平米3房170平米2房基本情况：基本情况：800套，主要户型为：170平米2房、220280平米3房。户型特点：户型特点：3梯2户

32、，豪阔大宅；主佣分区入户；全户型带入户门厅，客厅、餐厅和观景阳台南北贯通，豪华主卧。长沙豪宅长沙豪宅-开福万达广场开福万达广场3939 营销策略：以“豪宅造势”为线路开展系列品牌形象塑造活动，引发全城“豪宅”追捧热潮。万达广场万达广场营销动态营销动态活动日期活动日期活动类型活动类型内容内容2011-06（预计）销售活动万达公馆开盘活动2011-05（预计）展示活动万达公馆样板房推出2011-04-09品牌活动万达公馆中国城市豪宅高峰论坛 2011-04舆论造势据传项目将破20000元/平米，目前传出为18000元/平米2011-03-16推出预告万达公馆启动仪式2011-01-12销售活动万达

33、广场一期开盘2010-10-15展示活动长沙开福万达广场体验式营销中心正式开放2010-8-18推出预告长沙开福万达广场破土动工长沙豪宅长沙豪宅-开福万达广场开福万达广场4040万达广场万达广场媒体推广媒体推广 本月万达公馆对中国城市豪宅论坛与样板间开放两项活动进行了大量媒体广告的宣传，使之成为4长沙媒体曝光率最高的项目。长沙豪宅长沙豪宅-开福万达广场开福万达广场投放日期投放日期媒体名称媒体名称投放位置投放位置版面版面内容内容4月29日三湘都市报A011 169-290平米纯大户 千万级样板间即将恢弘揭幕4月22日三湘都市报封1 3/4山水州城世界配套 不可能的统一 万达公馆全球仅有4月22日

34、长沙晚报封1-封44 万达公馆世界仅有4月22日潇湘晨报A01/A02/A032 1/2山水洲城世界配套不可能的统一万达公馆全球仅有4月20日潇湘晨报A19 1/2万达顶级资源配套4月15日三湘都市报封1 3/4千万级样板间即将恢弘揭幕4月15日长沙晚报封11 千万级样板间即将恢弘揭幕4月15日潇湘晨报A03、A022 千万级样板间即将恢弘揭幕4月13日三湘都市报A25 2/3中国城市豪宅高峰论坛万达公馆获专家高度认可4月11日潇湘晨报A111 万达公馆未卖先火万达豪宅论坛 千人共赏盛举4月8日三湘都市报A011 中国城市豪宅高峰论坛4月9日盛大启幕4月8日长沙晚报封11 中国城市豪宅高峰论坛

35、4月9日盛大启幕4月8日潇湘晨报A021 万达公馆中国城市豪宅高峰论坛4月9日长沙论道4月2日潇湘晨报A031 4月9日 长沙万达公馆 中国城市豪宅高峰论坛盛大启幕4月1日潇湘晨报A12 1/2万达公馆 颠覆长沙豪宅市场4141万达广场万达广场媒体推广媒体推广长沙豪宅长沙豪宅-开福万达广场开福万达广场4242长沙新兴发展区长沙新兴发展区第二圈层：新兴发展区市府麓谷片区人文、景观优势明显该区域依托高新区的发展及2001年市政府、岳麓区政府的迁入，公务员和科技人员为该版块提供了重要支撑，逐渐成为河西的开发热点区域。城北片区自然景观优越；长沙市北入口浏阳河和湘江带来良好的自然环境，新河三角洲、湘江世

36、纪城等多个大型项目的开发，进一步提升了片区价值，成为热点片区。金鹰星沙片区地价低，发展前景可观距长沙市中心较近，有大量的待开发土地，地价相对较低，前景可观，不仅吸引了长沙市本土而且还吸引了不少外地开发商。东城片区城市东拓主方向，中高档为主，接近尾声早期因路网及市政配套未到位，开发档次较低。近两年此区域形成了较大的开发热潮，开发的楼盘档次较高，形成了中高阶层聚集区方。目前此区域内尚未开发的成片地块已基本圈定，可能于近几年内开发完成。体育新城片区基础设施建设落实，综合性高档次形象凸显以体育为中心的新兴城区。体育新城规划占地达6,000亩，总建筑面积为256万平方米，相应的路网及配套设施建设已经相继

37、落实，将形成综合性高档社区。南城省府片区形象档次将逐渐提升芙蓉南路开通，省政府南迁为本片区带来良好的发展机遇。旧有的低档次形象逐渐提升，未来长珠潭融城趋势加速，本片区将成为长沙房地产未来发展热点。麓南片区大盘云集，整体高起点开发河西岳麓山以南，该版块拥有长沙独一无二的自然环境和文化氛围，依托这些优势，该版块已经成为长沙别墅最为集中的区域，河西高校区的教师群体成为该版块的重要消费者。东城南城省府麓南含浦市府麓谷城北金鹰星沙体育新城4343基基础础信信息息物业类型独栋、联排、洋房、高层整体情况占地32万方，总建面42万推售信息洋房在售，7月推联排别墅销售率84.2%别墅可售套数53销售价格联排1.

38、2万/ ,独栋2.2万/ 在售别墅2套独栋定位高档别墅豪宅入市时间2009-06-30金科东方大院基本情况金科东方大院基本情况长沙板块典型案例长沙板块典型案例-金科东方大院金科东方大院4444将中式风格完美演绎，丰富多变的石材，搭配暗灰色的青砖，与洁白的外墙相映成趣；细节装饰精巧到位。金科东方大院金科东方大院建筑风格与园林建筑风格与园林长沙板块典型案例长沙板块典型案例-金科东方大院金科东方大院4545金科东方大院金科东方大院建筑风格与园林建筑风格与园林中国古典园林的造园手法，融合了历史、人文、地理特点。细部处理精致到位，力求完美。长沙板块典型案例长沙板块典型案例-金科东方大院金科东方大院464

39、6金科东方大院金科东方大院别墅面积段统计别墅面积段统计面积段总面积套数面积比例160-1802205913037.60%190-2802881913449.13%300-3203026105.16%360-38073621.25%500以上402066.85%合计58660282100% 金科东方大院以联排别墅为主，湖景资源最好的位置有少量的独栋和双拼别墅。 联排别墅面积在300以下，独栋别墅一般在500 以上。长沙板块典型案例长沙板块典型案例-金科东方大院金科东方大院4747金科东方大院为长沙中式别墅的代表项目，资源方面有湖景和山景，园林打造方面，完美的演绎了中式园林风，极其注重细节的打造，

40、上市以来，达到了销售价格与速度的双实现。金科东方大院金科东方大院供销统计供销统计类型年份年份总供应总供应新增供应新增供应销售销售可售可售销售价格销售价格（元（元/ /)套数套数面积面积( () )套数套数面积面积( () )套数套数面积面积( () )套数套数面积面积( () )独栋2011 3 2084 0 0 0 0 3 2084 220002010 13 7268 8 4729 10 5184 3 2084 联排2011 11 2395 0 0 3 596 8 1799 120002010 96 19854 18 4383 85 17459 11 2395 合计2011144479003

41、59611 3883201010927122269112952264314 4479长沙板块典型案例长沙板块典型案例-金科东方大院金科东方大院截止2011年4月15日4848营销策略：金科东方大院以邻里系列活动作为维系新老客户，进行品牌宣传，强化社区文化主要日常活动形式。开盘阶段，以大幅的开盘优惠，作为吸引客户上门，提高开盘成交率的重要手段。金科东方大院金科东方大院营销活动营销活动活动日期活动日期活动类型活动类型内容内容2011-4-9旺场活动“邻里文化”“艺术金科折出你的创意” 剪纸折花主题活动2011-3-19旺场活动“邻里文化”金科东方大院首届美食节2011-3-12旺场活动“邻里文化”

42、“幸福金科，绿色生活”植树活动2010-8-28开盘优惠活动东方大院2期观湖联排别墅8月28日开盘，VIP预约倒计时最高可享开盘30万优惠，独栋1200万/栋起，联排195万/套起。 2010-8-6旺场活动“邻里文化”“送一杯子 爱一辈子”马克杯DIY活动2010-7-17旺场活动“邻里文化”“邻里岁月，时尚陶艺”主题陶艺DIY活动2010-6-29旺场活动“邻里文化”金科东方大院“爱的教育讲座”长沙板块典型案例长沙板块典型案例-金科东方大院金科东方大院4949用地性质用地性质综合用地容积率容积率4.5建筑密度建筑密度54%占地面积占地面积88875平米建筑面积建筑面积405099平米（地上

43、部分）绿化率绿化率36.7%住宅面积住宅面积347545万平米（含公寓）总户数总户数4199户商业面积商业面积57554平米（不含酒店） 项目住宅楼由80米至100米高的塔式高层组成。商业规划面积约5.7万多平方米，其中集中式商业约20000，沿街铺约37000，公寓约10万（两栋，包括小户型公寓和商务式公寓）。设置为国际标准的集社区配套、对外服务、商业辅助为一体的多功能物业设施。达美达美D6D6区区基本情况基本情况长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达美达美D6D6区区5050金星路二环线岳麓大道枫林路梅溪湖路达美达美D6D6区区卫星图片导视图卫星图片导视图长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达

44、美达美D6D6区区5151达美达美D6D6区区区域导视图区域导视图长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达美达美D6D6区区项目地项目地块块汽车西汽车西站站地铁口地铁口梅溪湖麓谷高新科技开发区麓谷高新科技开发区5252达美达美D6D6区区在梅溪湖的位置在梅溪湖的位置长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达美达美D6D6区区项目位置 项目位于长沙汽车西站南项目位于长沙汽车西站南100100米，西二环的西侧，紧邻规划中的梅溪湖国际功能区，项目米，西二环的西侧，紧邻规划中的梅溪湖国际功能区，项目占地面积占地面积8.75768.7576万平方米，地上总建筑面积万平方米，地上总建筑面积38.830038.830

45、0万平方米，项目规划有集中商业区、主万平方米，项目规划有集中商业区、主题商业街和住宅区三大部分题商业街和住宅区三大部分 。5353达美达美D6D6区区周边资源周边资源长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达美达美D6D6区区工商银行望城坡医院郁金香建材汽车西站恒生超市湘浙批发市场望新小学广大环球本案本案5454达美达美D6D6区区商业街景商业街景长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达美达美D6D6区区5555项目一层布局图（项目一层布局图（ A .B A .B 位置为集中商业）位置为集中商业）达美达美D6D6区区商业布局商业布局长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达美达美D6D6区区5656项目二层布

46、局图（项目二层布局图（ A .B A .B 位置为集中商业）位置为集中商业）达美达美D6D6区区商业布局商业布局长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达美达美D6D6区区5757项目三层布局图（项目三层布局图（ A A 位置为集中商业）位置为集中商业）长沙板块典型案例长沙板块典型案例-达美达美D6D6区区达美达美D6D6区区商业布局商业布局5858长沙城郊区长沙城郊区第三圈层：城郊区暮云片区高档别墅聚集，同质化竞争严重以高档别墅楼盘为主，随着芙蓉南路的全面贯通，长株潭一体化进程加速，暮云片区吸引了部分来自周边城市的客户，由于产品档次较高，供应量较大，竞争较大。目前片区配套成熟度较低，未来城际轨道通

47、车以及中信新城等多个项目开发将进一步提升该片区配套设施的档次和成熟度。金霞片区低密度高档产品，缓慢释放供应依托青竹湖生态科技产业园、太阳山森林公园的优越自然生态资源，以高档别墅、中低密度洋房为主，供应量较少，城市配套较差。由于片区以金霞经济开发区的产业开发为主，受城市配套设施水平影响未来住宅发展潜力有限。金霞片区暮云片区5959绿城青竹园绿城青竹园长沙板块典型案例长沙板块典型案例-绿城青竹园绿城青竹园基基础础信信息息物业类型独栋别墅整体情况用地面积约2000亩，容积率0.25，将开发580多栋顶级别墅，单栋建筑面积3601000平方米，私家庭院面积5003000平方米 工程进度一期已交付，二期

48、在建定位湖南首个特色高尔夫球别墅 推售楼栋600以上水岸纯独栋 推售套数及面积至2011年4月共推出161套，100775平米销售价格北区400独栋价格最低，起价700万/套；最高价3000万/套（含9000元/平米精装）。均含精装修庭院推售户型面积600800平米；900-1271平米入市时间2010年9月底户型面积套数面积比例380-40031.86%400-45084.97%500-55031.86%550-6002113.04%600以上12678.26%6060绿城青竹园绿城青竹园产品特色产品特色长沙板块典型案例长沙板块典型案例-绿城青竹园绿城青竹园立面风格围绕欧美风格进行变化，形态

49、丰富立面风格围绕欧美风格进行变化，形态丰富6161n景观最大私有化， 项目没有公共景观，园林设于业主私家庭院里，整个盘围绕高尔夫球场而建。n庭院全精装修，西班牙铁艺，注意每一个细节的精心设计，以求能配得上建筑。石雕、水舌都量身定制，包括欧洲的铁艺灯。绿城青竹园绿城青竹园产品特色产品特色长沙板块典型案例长沙板块典型案例-绿城青竹园绿城青竹园6262绿城青竹园绿城青竹园户型展示户型展示长沙板块典型案例长沙板块典型案例-绿城青竹园绿城青竹园P1户型：600水岸独栋一层层高：3.4m二层层高：3.2mP3户型：5605室3厅2卫1厨6363户型面积户型面积面积（）面积（）套数套数380-4007882

50、400-45017094450-50000500-55010692550-6001030618600以上5631085绿城青竹园绿城青竹园销售备案情况销售备案情况长沙板块典型案例长沙板块典型案例-绿城青竹园绿城青竹园 至2011年4月15日，绿城青竹园共销售111套，可售50套，整体销售率达68.94%。2010年销售均价为15368元/平米，2011年初销售均价为14290元/平米，成交均价有一定程度下降。年份年份总供应总供应新增供应新增供应销售销售可售可售套数套数面积面积（) )套数套数面积面积（) )套数套数面积面积( () )销售额销售额( (万万) )销售均销售均价价( (元元/ /

51、) )套数套数面积面积( () )201156351460064553650614290503059320101006405218117124428906444221536856351466464绿城青竹园绿城青竹园营销动态营销动态长沙板块典型案例长沙板块典型案例-绿城青竹园绿城青竹园 从营销动态可知，绿城青竹园预报价格变化较大，2010年预报起价约650万/套，至2011年2月预报价格涨至1000万/套，主要由于推售面积由400提至600，销售均价涨幅并不大。活动日期活动日期活动类型活动类型内容内容2011-04业主维护绿城青竹园“踏花寻青果岭游园”春季野菜活动在南区销售中心正式启动 201

52、1-02 推盘告知绿城青竹园600以上水岸纯独栋震撼发售，起价1000万元/套。 2011-01 推盘告知绿城青竹园水岸纯独栋震撼发售，起价约650-700万元/套。 2010-08 推盘告知绿城青竹园水岸纯独栋震撼发售，起价9800元/，约650-700万元/套。2010-03 推盘告知湖景观澜别墅区，2010年全新启幕 2009-04 公关活动莱特庄园试住季启幕，即日起接受全国试住预约。看房送万元现金活动同步启动。 2008-03推盘告知绿城青竹园一期顺利交付，二期山地景观别墅全新推出 2007-11样板房告知别墅样板区盛大公开 6565 由于受众的特殊性，别墅主要宣传渠道以针对性活动和针对性强的小众媒体推广为主，于大众媒体上投放量并不大，主要以品牌推广为主。绿城青竹园绿城青竹园营销推广特色：名人效应，高端对话营销推广特色：名人效应，高端对话长沙板块典型案例长沙板块典型案例-绿城青竹园绿城青竹园 2008年，因编制百富榜闻名的胡润，联绿城青竹园高尔夫别墅在长沙举办了一场财富与生活论坛，在解读其刚刚发布的新贵族消费门槛之后，湖南首个钟对富豪的私人晚宴在绿城