百货商场、购物中心商铺租金指数计算方式及结果研究

1、百货商场、购物中心商铺租金指数计算方式及结果蓬勃进展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价钱水平、波动幅度和变更趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。房地产指数使投资者、经营者和治理者能够及时了解阻碍房地产转变的因素及其程度；透析房地产现状，预测以后进展形势。尤其是地址性的房地产指数其优势在于能够深切到具体区域、业态类型中及时准确的取得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场进展的需要。一、样本的选择与替换样本的选择及调查方式调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判定抽样的方式，即依照专家的判定或调查

2、人员的主观决定抽取样本的方式。样本商铺的调整：当基期距计算期的时刻较远或样本商铺再也不具有代表性时对样本进行替换调整。二、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。权数的确信：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象整体质量指标综合变更的方向和程度，也确实是价钱变更对销售额的阻碍。1）拉氏指数：拉氏指数将同气宇因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个转变了的算术平均数的算法。L_2同拉氏价钱指数公式为：一瓯3其中p-、ql报告期的质量和物量值，表示pO

3、、qO基期质量和物量值。拉氏价钱指数以基期商品的销售量作为同气宇因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各类商品的价钱的综合变更程度的。2）帕氏指数：帕氏指数将同气宇因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式事实上是一个调和平均数的算法。F_ZP修帕氏价钱指数的公式为：其中P-、ql报告期的质量和物量值，表示pO、qO基期质量和物量值。帕氏价钱指数以计算期商品销售量作为同气宇因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各类商品价钱的综合变更程度的。3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数:费雪指数的公式为：

4、Yep。外*必利用交叉指数公式取得的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引发的误差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，因此还能够排除指数偏高或偏低的现象。指数的选择在指数的选择方而，指数偏误是阻碍指数准确度的重要缘故，能够排除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上取得的准确性的改良要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，咱们选择以基期物量作为同气宇因素的拉氏指数计算。其大体计算公式如下所示：L_22'o''一2必"其中；

5、出为J类店型（楼层）为样本在f期的价格；基期f=0;报告期fe（1,23）尔为样本的总开发量；n为样本集中样本数；即该种店型报告期相关于基期的价钱水平的转变。商铺租金平均价钱的计算步骤1）各类型（楼层）商铺的平均价钱弓干其中：局为第1商勖类店型（楼层的平均租金；小加商勖类店型（楼层拂s个项目的价格；%刈.商勤,类店型微层舜S个项目的营业面积2）该商圈租金的比较价钱ZZ%,p.=一kZZ%,其中；R为2商圈商铺租金的比较价格将该商圈的该期商铺租金平均价钱与基期北京商铺租金比较价钱相较即可取得该商圈该期的商铺租金价钱指数。基期的选择：北京商铺租金指数以2003年第四季度的北京商铺租金总水平比较价钱

6、为基准，定为100。计算期租金成交价钱的推算在实际的租金价钱的计算中，会显现没有成交价钱的商铺租金的情形，咱们采纳一元线形回归的方式对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方式如下：在同一层中，依照一些样本的实际成交价别离为丫一、Y2Yno对应的报价别离是：X、X2Xn0拟合直线为，由最小二乘法能够得出：Q吃*出（E-萍初由此能够依照计算期的报价取得该期的成交价。：本指数体系处于试行时期，如有不妥的地方请读者指出，使之能不断完善。由于百货商场、购物中心商铺的占有率最高。通过一个多月的实地调研，咱们大体上把握了本市的大型百货商场、购物中心的情形，通过认真选择样本，本期内刊率先推出百货商

7、场、购物中心商铺租金指数。样本选择由于百货商场、购物中心商铺面向的客群是全市居们，依照其特殊性咱们选择王府井、朝外、亚运村、西单、CBD这五个较为成熟的商圈。在普查的基础上，在各商圈当选择不同档次有代表特点的商场，最终挑选了11个商场作为样本。表1为咱们进行普查的部份商场的名称。表1：北京各商圈内商场一览表所属商圈朝外商四CBD商圈王府井商圈西单商圈.亚运村商圈燕莎商圈阜成门一更兴门商圈百货商场北京蓝岛大设国贸商城东方新天地西单华威商场安贞华联商展北京燕莎友谊商城北京百盛购物中心购物中心丰联广场商场贵友大原东安市场西单赛特商城北辰购物中心北京友谊商店北京新世界中心太平洋百货盈科世都百货中友百货

8、华堂商场华堂商场阜成门华联商设店王府井女子百货首都时代广场飘亮购物中心燕莎奥特莱斯指数计算结果和分析2004年第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金整体及各商圈情形，如表2所示：表2：北京百货商场、购物中心商摊平均租金和指数比较图（单位：元/平方米X天）商圈北京平均王府井商圈朝外商圈亚运村商圈西单商圈中关村商圈CBD商圈商铺租金平均价格1指数值北京百货商场.购物中心商铺平均租金和指数比较图”商圈横向对照分析区域是经营者和投资者首要考虑的因素。就各区域商铺指数，本期不同区域作横向对照分析。从分析中使投资者了解不同区域商铺租金水平。整体情形分析北京百货商场、购物中心商铺的平均租金为：元/平方米X天

9、从本期数据能够看出：2004年，北京的商业地产市场较为红火。王府井、西单商圈商业物业现状分析位于王府井、西单等传统商业区的商摊平均租金高居各类店铺之榜首，指数值也高于其它商圈近百点，旦继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合性项目的兴修和东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。而还有报导说王府井将兴修规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。加上现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等其商圈内的商业气氛将加倍浓厚。CBD商圈商业物业现状分析以商务概念的朝阳CBD商圈强调办公功能和地域主题的特点，CBD商圈内呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业气氛加倍受到投

10、资商和经营商的认可。其商场租金指数值己经紧随传统的商业中心区。目前该区域内的商业进展情形较好，大型商业中心有国贸商城、嘉里中心商场等都具有很高的知名度。近三年内CBD区域将有超过50万平方米的新增商业面积，CBD区域以后商业业态将以建筑综合体中的连锁小经营店和休闲新概念型店、小规模精品型的SHOPPINGMALL为主流。亚运村商圈商业物业现状分析以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈气氛，而且规模正在日趋壮大。本指数显示该商圈百货商场、购物中心的租金水平较低，这与商圈内住宅项目的租售水平并非相益。究其缘故：尽管该商圈内商业气氛较好，但关于百货商场、购物中心这种面向全市消费者的店型，在该商圈内的经受能力还显薄弱，尽管商圈内有北辰购物中心、飘亮购物中心、安贞华联等大型商业设施，但其对全市居民的吸引力还稍显薄弱。朝外商圈商业物业现状分析朝外商业街作为北京CBD的门户，连通东二环和东三环路，是北京市整体计划中五个市级商业中心之一。朝外大街计划面积是100万平方米，此刻已经建成了64万平方米。其中商业占三分之一，商务占三分之二，商业为商务铺垫，目的是为了以后向