物权法实施后的房地产拆迁评价

1、物权法实施后的房地产拆迁评估近年来，我国因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾和冲突往往围绕着拆迁补偿标准而展开， 而城市房屋拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，这样城市房屋拆迁纠纷又演化为拆 迁评估的问题。随着物权法的实施，其对城市房屋拆迁评估带来新的要求，需要我们 思考与研究。一、对物权法有关房屋拆迁表述的认识物权法是一部规定有形财产归属关系的法律。 物权法有两点基本思想，一是对 各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法行使。也就是说，国家、 集体、个人的物权都是平等的，只能依照法律规定行使物权。 物权法中所指的“物” 包含了房屋；物权法所指的“权利人”，就房屋拆迁而言，包含了拆

2、迁人、被拆迁人 和拆迁关系人。房屋拆迁与物权法关系密切。探讨物权法对房屋拆迁的影响有着 重要的实践意义。1、物权法强调房屋拆迁的强制性物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其 他不动产。征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性的。而城市房屋拆迁管 理条例（以下简称条例 ）所规定的拆迁由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人， 对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。可见，原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的 “特殊性交易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。因此， 物权法的出台对房屋拆 迁给予了新的定位。2、物权法使房屋拆迁工作有法可依根据中华人民共和国立法法的有关

3、规定，对非国有财产的征收，只能由全国人大 及其常委会制定的法律加以规定，或由全国人大及其常委会作出决定授权国务院制定行政 法规。而现行房屋拆迁法律体系是以条例为最高依据，因而在物权法出台前很多 社会人士认为条例是“违宪”的。现在物权法填补了房屋拆迁在法律层次的空白， 进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。二、目前房地产拆迁评估存在的问题1、对作为房屋拆迁前提的“公共利益需要”没有明确的界定公共利益在现实生活难以界定， 物权法也没有明确给出“公共利益”的定义，这 就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难。比如有些专家认为公共利 益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应是拆迁管

4、理部门的职能，等等。 在公共利益概念难以界定的现实条件下，目前城市房屋拆迁的实施主体由多元化结构变为 以政府拆迁为主的格局，由于实施物权法后，对非公共利益的拆迁缺乏强制执行力， 导致拆迁工作更为困难。2、房屋拆迁评估秩序混乱根据城市房屋拆迁估价指导意见第四条规定，拆迁估价应由具有房地产价格评估 资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。 但些城市让不具备拆迁评估资格的机构做评估，如审计机构、资产评估机构等到都在做房 地产拆迁评估。在众多评估机构竞争的情况下，有些评估机构为了承揽评估业务，按照委 托人要求，违规出具不实评估，有的甚至违规出具虚假评估报告，严重

5、损害了被拆迁人的 合法权益。对此，现有的对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定过于原则，无法从根 本上扼制串通评估的现象的发生。3、执行房屋拆迁评估政策不到位根据房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆 迁人投票或拆迁当事人抽签等方式；评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明，听取有关意见；拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报 告之日起 5 日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。而 这些规定在实际执行过程中存在许多问题，一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选 择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织

6、和对实施程序进行监督而无法顺利实施； 二是被拆迁人担心暴露家庭财产隐私对执行初步评估结果公示制度不配合；三是拆迁当事 人对评估报告有异议，另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估 机构而无法执行。三、对改进房地产拆迁评估的建议1、准确掌握物权法 ，确保房屋拆迁评估的合法性物权法规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程式序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明不是为了公共利益需要 的不得征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。国家，政府是征收的主体， 其他任何组织、单位和个人无权征收，从而确保了房屋拆迁评估的合法性。2、依据市场

7、行情确定合理补偿价格物权法规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”同时物权法还规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权。用益物权又包括占有、使用、 收益权。这样房屋拆迁补偿范围有所扩大。如何确定拆迁安置补偿的标准是物权法体现平等到保护原则的重点。在实践中应 坚持在房地产市场评估为依据的基础上，遵循“从优原则”即充分考虑被征收人的实际困 难及房屋的实际使用情况；“公平原则”即在同一个项目的同一拆迁期限内，同等状况实 行统一的补偿标准；“客观原则” 即补偿标准应以对被征收房屋的自然属性进行评估为 依据。现阶段，确定拆迁安置补偿标准采取以房地产市场评估价格作为补偿依据和以合理补 偿为限度并行的方法，有利于消除不平衡现象。3、选取公平可行的评估方法要保障房屋拆迁评