培训预案专业管理

1、培训方案前言：解析置业顾问消费者置业，我们提供专业的顾问式服务。 行业特性 服务业提供一种产品及服务、一种治理的方案、一种解决问题的方法（不同于第三产业的服务业）； 专业性 房地产的专业知识； 相关专业知识：营销学、经济学、社会学、美学、中文、心理学等； 智力型 市场调研 营销策划 销售执行 （观看力、 领悟力、 推断力、 分析力） 专业知识1、建筑面积 =销售面积 =净使用面积 +墙风光积 +公摊面积2、使用率（得房率） =套内建筑面积 / 建筑面积 （套内建筑面积 =套内使用面积 + 套内墙风 光积 +阳台面积、多层 85%、高层 72%、办公 楼 55%）3、容积率：总建筑面积 / 用地

2、面积（操纵高度） 绿化率：绿化面积 / 用地面积4、建筑覆盖率（密度） ：总基底面积 / 用地面积（操 纵栋数）5、房地产：是由土地、附着在土地上的各类建 筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的 财产总体。6、五证两书 五证：建设工程规划许可证、建设用地规划 许可证、国有土地使用权证、建设工 程开工许可证、预凭许可证。两书：住宅质量保证书、住宅使用讲明书。7、三通一平：通水、通电、通路、场地平坦。七通一平： 上水、下水、污水、电力、 电讯、煤气、交通、场地平坦（北方为八通：通暖）8、生地：没实现三通一平。 熟地：有三通一平。9、土地使用权出让形式：协议、招标、拍卖（以合 同形式）。10、土地使

3、用权转让形式：出售、出租、交换、赠予、抵押、继承等不同形式。11、土地使用年限：居住用地： 70 年 工业用地、教育、科技、卫生、体育及其它综合 用地： 50 年商业、旅游、娱乐用地： 40 年12 、建筑结构形式：砖混：多层（ 7 层以下） 框架、框剪：小高层（ 720 层） 桶体：高层（ 20 层 100米） 钢体：超高层（ 100 米以上），抗风、抗震、 怕高温13、层高：不低于 2.4楼间距：不小于楼房高度的 0.7 倍系数14 、期房：没有取得房地产权证的房屋统称为期房。 现房：通过竣工验收，取得产权证的房屋。15 、房屋所有权：占有权、治理权、享有权、排他权、处置权的总和。16 、

4、房屋使用权：指拥有房屋的享用权，房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。17 、公摊的分摊系数：公用建筑面积 / 套内建筑面 积之和18 、一级市场：指土地交易（开发商从国家取得 土地使用权） 二级市场：商品房的销售（新建的商品房） 三级市场：二手房的交易（租赁）19 、退房的五种情况： 购房合同无效（五证二书不全） 套型误差 面积误差 规划、设计变更4 / 15 质量不合格3：2）20、开间：进门侧面两道墙的距离 进深：从进门到后面一道墙的距离（理想比例为于3m21、客厅：不小于12 ，布置家具的墙体长度不小餐厅： 客厅与餐厅的比例为 1.5:1 （最适宜比例）22、销售道具：（12 个）模型：全

5、区模型、单体模型、结构模型、剖面模效果图：全区、单体交通示意图环境示意图表板（销控图）楼书销售平面（单页）海报DM直邮（邮政广告）杂志：以较性文字介绍为主5 / 15吉祥物（精神堡垒） 样板房Logo （标志）23 、媒体的认识报纸（NP）、电视广告、广播广告（RD、焦点 广告（POP、户外据点、现场介绍24 、面积误差比：（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积x 100%25 、付款方式 一次性付款分期付款（按建设进度付款按消费者实际情况付款、 公积金贷款 按揭26 、投资收益的计算 月供与月租比 年收益率：（月租x 12） /总投资x 100% 投资回收期：总投资/ （月租x 12）

6、=810年（适宜） 租金回报率：（月租X 12） /单价=110120%27 、房产中介服务的特点 既不占有商品，也不占有货币销售部（依 靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服 务） 不直接从事经营治理活动 具有非连续性和流淌性的特点（定位确定、区域性） 有偿性：专业服务、输出28 、房地产价格构成（ 13 项）征地补偿费、拆迁安装补偿费、其他开发费 用（三通一平费用、规划设计费用等） 、住宅 建筑安装费、附属工程费（变电室、小泵房 等）、室外工程费用（上水、下水、污水等， 电信、电讯、人防出入口、围墙等） 、公共配 套工程费、环卫绿化费用、政府性收费及四 源（煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理 厂）、土地出让金大市政费、两税一费（营业税、都市建设维护税和教育附加费） 、治理费、 利润29 、智能住宅：计算机网络 安全防卫自动化系统：红外线可视探头、闭路 电视监控等 躯体保健自动化：测温仪等 文化娱乐信息自动化：网上冲浪30 、征地：征用差不多农田、差不多农田以外的耕地超过 35 公顷，其他土地超过 70 公顷的必须由国务院批准。 形象礼仪：（一个形