关于大厂项目亩工业地产开发工作设想

1、关于大厂工程400亩工业地产开发工作设想一、工作任务背景2022年7月1日公司领导会议中明确提出：在现行的政策环境下，土地紧张，公司必须从现在的“工业招商的经营模式进行转型，转型方向可以是房地产开发、总部基地开发、研发基地等模式。经过近两月的初步市场调查及客户需求调查，2022年9月20日公司领导会议中明确提出：1公司转型的方向是加大投入，实现资产的增值；2公司的经营模式可以是总部基地开发、前店后厂模式基地开发、盖厂房租售模式开发、商业旅游工程开发模式；3同时为了尽可能降低风险，结合自身的工程开发经验、人才资源等实际情况，初步确定首先启动总部用地中的400亩地块的开发，如以下图西南角地块：二、

2、四百亩土地的产品定位工作内容经过2022年9月20日公司领导会议的讨论，初步认为400亩地不宜采用商业旅游工程模式、盖厂房租售模式的开发模式，采用总部基地开发模式较为可行。产品定位阶段的工作内容：1了解总部基地产品在市场中都是些怎样的客户人群？这些客户群需要什么样的总部基地产品？也就是说我们要做“以客户需求为导向的产品。此局部工作由招商部及市场部的同事完成。“客户需求调查表详见附件。2考察北京区域或全国重点区域的总部基地产品，考察内容包括：A、考察工程的宏观政策、微观政策、税收优惠政策等，收集各工程的根底资料招商部、财务部完成，B、考察工程的市场情况，主要业态及开展情况营销部完成，C、考察工程

3、的地理位置，交通情况，工程规划设计情况，工程开工及建设情况，工程的工程投资情况，工程周边的商业，银行，医院等配套情况工程、设计、本钱部完成；D、考察工程定位的客户情况及客户对总部工程的需求情况招商部、营销部共同完成。E、考察工程的潜在的竞争工程及竞争、优惠方法等招商部完成。F、考察工程的租售价格，租售进度、租售情况是好还是坏，租销卖点、优惠方式、政策优惠等营销部完成，G、考察工程总部基地的开发商与战略投资伙伴的合作模式等情况招商部完成，上述考察的目的是：通过对考察工程的分析，结合自身的特点，初步确定我们未来的总部基地产品会有什么样的市场，需要投入多少资金？与战略合作伙伴共同开发时采用什么合作方

4、式？会有多少租售收入？等等。此阶段的考察工作组织由行政部负责组织，考察时间为一个月左右，方案完成时间为2022年10月份，考察的总部基地地点由招商部提出，考察团队由公司各专业部门负责人、专业人员、及有总部方案设计经验的设计院工作人员组成，“考察报告及编制要求详见附件。3汇总分析各专业部们的考察报告，结合自身的特点，开产品定位讨论会，会议要讨论的内容包括：A、我们的总部基地产品定位什么客户群；B、我们的总部基地产品分析：包括品牌分析，地段分析，市场分析，产品优势分析，与竞争产品的优劣势分析，与竞争产品客户的优劣势分析，与竞争产品配套的优劣势分析。产品中满足不同客户需求的产品组合分析。产品的总部基

5、地价值、商业价值，投资价值等分析等。C、编制初步的产品定位分析报告。4总部基地产品的方案概念设计方案完成时间为2022年11月份：依据初步产品定位分析报告，编制设计任务书工程设计部完成，委托设计院对400亩总部基地工程进行方案概念设计，方案概念设计不少于两套，设计的主要内容包括：A、总体概念设计办公写字楼、商业及配套设施之间的布置协调性，B、总部基地的建筑设计，外立面设计，园林景观设计，保安监控系统，道路交通，烟感喷淋系统；电信、 、有线、宽带等系统、中央空调系统等；5工程的多方案经济比选方案完成时间为2022年12月份：工程的多方案经济比选主要是指分析不同方案的投资、总收入、毛利率、资金回收

6、速度。不同的合作模式，不同的投资方式，不同的总部基地产品等都会对我们的投资及收益产生重大影响，工程的多方案经济比选的总体原那么是选择投资少，总收入高，毛利率高，资金回收快的方案。6董事会决策编制产品定位报告，向董事会汇报，报告主要内容包括：产品的客户分析、产品分析、概念设计、投资分析、利润分析、现金流分析、租售卖点分析、品牌定位、价格定位、租售策略等。 可修改 欢送下载 精品 Word总部基地工程客户情况调查书先生/女士:您好!我是北京首钢集团总部基地的招商经理，首钢集团总部基地位于北京东70公里，占地约2000亩。我们公司正在进行一项有关总部基地开发的市场研究。作为总部基地的重要需求客户，您

7、的看法和需求对我们的总部基地开发工作很有意义。感谢您对我们基地建设的支持与珍贵建议。调查过程记录调查员姓名： 调查日期：2021年 月 日调查地点： 以下内容由调查员在调查结束时填写：调查时间：从 时 分开始，至 时 分结束，共用时 分钟客户姓名： 单位名称： 联络 ： 单位住址： 北京首钢集团总部基地2021年10月客户根本情况客户姓名： 客户年龄： 客户学历： 客户职位： 单位名称： 单位住址： 单位 ： 成立时间： 员工人数： 办公用房面积： 办公用房月租金： 办公用房年租金： 公司所属类别 1自动化控制/机械制造；2贸易/销售；3咨询/广告/规划设计；4金融/保险/投资；5高科技产业；

8、6物流/船务；7电子产品；8石油化工/能源；9媒体；10房地产/物管/写字楼租赁11医疗/药品；12政府、行业协会及其他社会组织；13外资机构/代表处；14个体商户；15投资客；16餐饮；17零售/效劳；18艺术/文化；19娱乐；20其他客户需求调查1、公司未来2年内购置或租赁总部基地的可能性有多大肯定不会购置或租赁；可能购置或租赁，可能性很小；可能购置或租赁，可能性很大；肯定会购置或租赁；2、公司是打算购置单价在5500元以上的总部办公用房吗？3、如果您们公司购置总部办公用房，您是不是主要决策者或重要参与人？4、您们公司需求的办公用房面积为多少？100平米以下， 100299平米，300599平米，600899平米，9001199平米，12001499平米，1500平米以上5、您们公司期望的办公用房月租金大概是多少，年租金大概为多少？6、您们公司期望的所获得什么样的优惠政策、税费减免政策：7、您们公司所关注的总部基地交通，地理位置有什么需求。8、公司期望总部的配套要求吊顶、照明、墙面刷白、水泥地，每户均配备水、电、煤、单独的卫生间、配备洁具、电梯、中央空调，周边配套要求餐馆、银行、超市、娱乐等9、公司需要的物业业态工业厂房、办公楼、甲级办公楼、个性化