房地产市场的供需调研报告

1、1-2-2、调研对象划分、房地产市场的供需调研294万平方米， 销售总量为131.7万平方米， 空置率达800900万平方米。其中3000元/平方米以上住宅销售21万平方米，空置量达92万平方米， （以上数据根据访谈及统计各盘销售率得出）1-1-2、2002年市场预计2002年，长春市地产住宅市场3000元/平方米以上住宅供应量达110万平方米，而销售量却不到30万平方米。1-2、楼盘情况1-2-1、总体状况经实地踩盘、上网查询、电话访问、访谈得出初步结论，长春市房地 产住宅小区在售、预售数量达到130，详见“长春住宅楼盘档案” ，“长春住宅楼盘战国图” （其中纠正原图8处，增添46处）第四部

2、份项目竞争市场调研1-1、 总体情况1-1-1、2001年度市场状况2001年度长春市房地产住宅市场施工总量达666.7万平方米，竣工面积达1-2-2、调研对象划分研对象94个，分别是经初步调研确定，一般性调研对象36个，分别是，重点调3.5公里区域内22个，分别是B、小高层共39个,分别是、重点竞争楼盘的选取2-1、以地域为选取标准 与本项目同处于一个区域，直接对本项目构成竞争威胁，以本项目地为中 心，半径3.5公里范围内楼盘总数为58个，分别为：2-2、以价格为选取标准 价格区间在25004000元/平方米的楼盘与本项目在同一价格竞争层面，直接对本项目构成威胁。公里区域内15个，分别是内1

3、9个，分别是2-3以相同建筑类别为选取标准2-3-1、建筑类别因素的确定为多层、小高层、别墅。2-3-2、不同建筑类别的类比项目调研2-2-1、价格区间在25003000元/平方米的楼盘共29个，分别是3.52-2-2、价格区间在30004000元/平方米的楼盘共28个，分别为住宅房地产的建筑类别因素含多层、小高层、别墅、排屋、高层，本项目A、多层，共51个,分别是3.5公里区域内29个，分别是2-5-2、对本项目的影响C高层共16个，分别是3.5公里区域内7个，分别是D、别墅 （1）、独立别墅4个，分别是2-4、以社区规模为选取标准2-4-1、社区规模因素的确立 本项目一期住宅共422套，我

4、们选取住宅套数为300套以上的规模相近楼 盘为类比项目。2-4-2、规模确定的类比项目本项目是以150平方米/套的三房二厅为主力户型，占50。9%，所以确定的类比楼盘户型为3房二厅，140平方米以上的占35%，共个，分别，其中3。5公里区域内个，分别是3.5公里范围内3个，分别是2）、联排别墅5个，分别是3.5公里范围内4个，分别是社区300户以上的楼盘共28个，分别为其中3。5公里范围内18个，分别为2-5、 以户型为选取标准2-5-1、户型因素的确定3-1、典型竞争楼盘的选取标准确立3-2、典型竞争楼盘的确定2-6、以建筑设计规划要点为选取标准2-6-1、建筑设计规划要点因素的确定 建筑设

5、计要点包括以下主要因素，总建筑面积，建筑密度，绿化率及要求， 停车场的要求及配套。2-6-2、不同建筑设计要点确定的类比项目调研A、容积率（！）本项目容积率一期为0.9，总体为1.42，所以选取容积率小于1和11.5间分别确定类比项目。容积率小于1的楼盘共楼盘共2个，分别是 其中3.5公里范围内1个，B、容积率在1-1.5间的楼盘共5个，分别是其中3.5公里范围内4个，分别是2）、对本项目的影响分析绿化率：本项目绿化率60.1%，所以选择绿化率超过45%的项目做为类比楼盘选取标准， 、共8个，分别是 其中3.5公里区域内6个，分别是车位：本项目车位配比在1:0.7-1:0.8间,故选取车位配比

6、在1：0.5以上三、典型竞争楼盘的选取A、销售状况好，市场口碑好。B、重点楼盘选取中各分项指标的交集楼盘类比楼盘选取标准，共12个，分别是其中区内7个，分别是3-4）、广告策略3-5）、公关活动3-6）、其他四、典型竞争对手的分析4-1、第一竞争圈4-1-1、竞争因素的确定 与本项目在同一区域，直接对本项目构成竞争威胁，距本项目 围内的典型楼盘。4-1-2、典型竞争的楼盘 共 个，分别是 对典型竞争楼盘的调研分析A、富苑华城、卖点罗列：见楼书 、营销策略：3-1）、价格策略3-2）、上市策略3-3）、售楼处包装根据典型竞争楼盘的选取标准，选出的典型竞争对手共个，分别是其中3.5公里区域内的共个，分别是4）、富苑华城推广策略评判3.5公里范1） 、基本情况：见档案表B、筑业阳光城C我的家园4-1-3、总结4-2、第二竞争圈层4-2-1、竞争因素的确定 影响消费者购买行为的主要因素除地段外，消费者消费观念的不同也会影 响到购房消费，形成本项目的第二竞争圈层。4-2-2、第二竞争圈层楼盘的确定 根据影响消费者消费观念的因素如开发商品牌，对长春市各区居住档次的 潜在介定，项目区位城市功能定位等各方面因素，确定本项目第二竞争圈 层典型楼盘有 个，分别是4-2-3、第二竞争圈典型楼盘分析A、万科城市花园1）、基本情况：见档案表2）、卖点罗列：见楼书