办公项目建议书

1、中国*分公司*办公综合楼项目建议书*分公司自建*厅情况一览表项目* 市 * 厅*厅位置* 市 *号* 市 *号设立时间2003年9月*年6月面积140平方米130平方米租赁期限2003.4.252008.4.24*9.152011.9.14总投资额10万元21万元主要设备升腾终端7台,IBMPC机1台,三 星液显13台,惠普显示器2台,爱普生打印机6台，佳能复印机1台,自助详单打印机1台,长虹背 投1台（演示用）,手机加油站1台.升腾终端6台,惠普PC机1台,爱普 生打印机5台,惠普显示器14台，佳能复印机1台,三星传真机1台，惠普激光打印机1部,详单查询机1台,长虹背投1台（演示用手机加油

2、站1台）备注目前，*分公司两处*厅位于同一线路，辐射范围相对集中， 与*市城区改造建设规划不能同步。2.3竞争对手经营状况对于*分公司来说，主要竞争对手是*公司。目前，*拥有自建*厅3处，其中两处在*市*，分别处在我公司*厅两侧，*厅平均面项目名称： 中国*分公司*办公综合楼项目背景市地域优势及经济发展市东部，全境面积*平方公里，共辖*个乡、镇及街道办事 处，*个行政村，全市总人口*万人。近年来，*市经济建设发展迅速，2003年国内生产总值完成*亿元，境内财政收入*亿元，地方财政收入7.06亿元，名列全国县域经济基本竞争力百强县（市）第*位。目前，*市“建设*大 框架下富而美的新*”规划出台实

3、施，各项改造整治工作顺利进行，南部经济开发区（工业园区）发展迅速，招商引资项目不断增加，政务区南迁工程正在顺利进行，2003年，*市委、市政府规划设计的现代化大学城已正式开工建设，预计在一年内部分大 中专院校将陆续招生。仅大学城建成使用后，在校学生数量就可达10万余人。届时，以*市政务区、经济开发区、大学城为主体的新城区，将成为*市政治、经济、文化 中心，也必将成为包括*通讯行业在内的众多商家企业的必争之地。因此，尽早地 选取最理想的位置，加快前期基础性建设，将为今后的市场开拓、扩大企业规模，奠定 坚实的基础。2.2*分公司经营状况分析中国*有限公司*立*分公司。公司现有员工联合*厅3个，代理

4、商完成业务收入4948.3万元， 的？%目前，公司拥有各类1.2.2.1* 市位于*分公司于*年6月设立*经营部，*年2月， 成*人，城区自建*厅2个，乡镇*厅21个,140多家，客户经理队伍达300余人。2003年，*分公司 占当地*市场份额的39%占*市分公司业务收入*用户达7万余人，占当地*用户份额的43%积在150平方米左右。 由于受传统发展优势的影响，*公司*厅的基础设施建 设比较完备，各项职能设备、服务装配齐全。从市场调查结果来看，2003年，*公司实现业务收入8100万元，*用户市场占有率达50%以上，且大多数为入网较早， 使用*业务思想根深蒂固的老用户， 并成为构成*公司业务收

5、入的主要支撑和 来源。2.4项目建设的必要性2.4. 1从以上背景资料分析中可以看出， 目前，我们同*公司的竞 争日益激烈。*公司以传统的优势及借助稳定的老用户扩展新领域，而我们则是以 先进的网络和技术以及丰富的新业务发展新用户，从*公司手中挖掘和争夺用户。 因此，在大力宣传、推广*业务的前提下，以战略的眼光不断发现新领域，扩大公 司规模， 进一步提升企业形象， 成为*公司在竞争中发展的必然方向和必要的手段 及渠道。2.4.2随着各项综合业务量的不断攀升，*分公司目前的*面积不能满足今后的工 作需要，功能分区无法真正实现，在很大程度上影响了各项工作的正常开展。诸如业务 培训室、业务洽谈室、VI

6、P接待室、客户休息区等急需解决的办公地点无法落实。 办公综合楼建成后， 根据规划设立具备独立功能的办公区域，不仅有利于各项工作及业 务的开展，更能充分展示*公司强大的综合实力和良好形象。2.4.3根据*市城区建设发展规划，市政区的南迁，新型商贸区（新城区）的建立，在*将形成一个新的经济繁荣区，及时的选择最佳位置，尽早地为占领新的市场领域打 好根基，更好地塑造中国*崭新的企业形象,成为我们*办公综合楼建设的根 本目的和关键所在。2.4.4目前，包括*、网通等众多通信行业都已经从单纯的业务开展伸向了以扩大 企业规模、以多种形式提升企业形象为主的企业文化建设,并将发展的触角伸向了新城 区。3.*业务

7、发展预测业务发展预测与当地经济发展状况及发展前景息息相关， 紧密联系，并以*用户收入的变化及稳定系数为基础杠杆，广泛涉及到政治、文化、地理、人口等多方面 基本条件的变化， 而*通信行业本身的技术领域、 业务领域、 服务领域的优劣则是 广大用户使用*通信所关注的最主要的焦点。3.1业务预测的范围及期限*分公司的业务开展以*本地用户为主，由于地域 、交通及经济发展优势，可进一 步扩展到*东部地区及部分*市区关系业主及用户。因此,*办公综合楼 建成后， 特别是随着*市新城区的建设和*城区的迅速东扩，*分公司的业务渗 透力度将在以新城区新用户为主体的基础上进一步得到加强， 业务范围会得到进一步扩 大。

8、本着科学合理的原则，长期预测期限以十年为宜（*年-2013年）。 根据*通信行业当前的发展现状，按照*市委、市政府的城建及发展规划，*市 新城区将在近年内建设完成， 其间， 经济开发区所属部分厂矿企业、 大学城部分大中专 院校将陆续开工和投入使用，考虑由此带动的第三产业链的快速发展，我们拟定在*办公综合楼建成后1-3年（短期预测）为期限，在原有用户所属地区的基础上， 新城区将为我们营造一个广阔的市场空间,具备很强的辐射效应及带动效应。3.2业务预测的基础资料 基础资料（以发掘新市场、发展新用户为主，以维护老用户为辅）：*市新城区及大 学城投入使用后， 在校学生人数将达到10万余人；经济开发区招

9、商引资项目陆续开工，商务办公人员、 工矿企业务工以及随之而起的第三产业人员队伍随之增加； 市政区的南 迁为新城区的发展注入生机和活力。以上各基础项目，必将带动整个*经济的飞速发 展。*1) *市委、市政府联合下发的*市建设*大城市框架下富而美的新*规划项目实施方案2) *市统计局编制的*市2003年统计年鉴3) *分公司关于*通信行业的市场调查统计资料3.3业务预测的基本原则以*市经济现状和发展前景为依据，以发展新用户，拓展新领域为原则，抢占市场， 扩大市场占有率， 结合当前业务开展及业务收入完成情况，制定科学合理的发展规划和 目标。3.4业务预测中考虑的主要因素1)*市2002、2003年国

10、民生产总值、地方财政收入及全年人均收入经济结构向着高科技、多元化的方向发展，招商引资进程及实际效果显著 新的*业务所带来的目标市场、客户、经济增长点及发展趋势*手机用户的业务需求增长率市“建设*大城市框架下富而美的新*”的宏伟蓝图2)3)4)5)3.5用户市场发展的特点 当前通信市场竞争日趋激烈，从竞争对手手中争夺用户进程缓慢，且难度较大。因此， 科学合理地选择新市场，占领新领域成为公司发展的关键所在。在*市新城区，新兴 企业、 大学城在校师生及所带动的第三产业将构成一个新的用户群体，更适合我们从基础做起，以网络、业务、服务优势为切入点， 抢得市场最佳时机， 大力推广*业务， 发展*用户，并以

11、此带动竞争对手的现有用户转网成为我们的用户。 同时，新城区建成使用后，区域市场经济还具备以下特点：1)新城区集政治、经济、文化于一体的综合优势，使手机用户的需求呈现出日益多元 化的趋势，手机需求范围日益广泛，适合多层次的业务开展。2)政务区全面南迁后，固定收入人口比例将大幅度增加，且相对稳定，可做为长期发 展的固定用户。3)入驻大专院校学生时尚消费观念强，适合 有利于引导消费，扩大用户范围，缩小包围圈。4)第三产业的带动和发展，使广大业主及其手机使用需求不断增加，且话费消费相对 较高，可为公司带来持续稳定的业务收入。5)随着人们对*业务特别是CDMA网络、技术、业务优势的进一步了解和认识，在

12、新的用户群体中，发展空间和用户增长比例不可估量。用户数预测方法的确定按*通信业务的普及和目标用户增长趋势进行综合预测。随着人们生活水平的日益提高和需求多元化，*通信用户将在短期内得到大幅 度上升，原有用户*通信设备更新速度进一步加快。随着*城市建设步伐的加快、新城区的建设、发展，外来投资不断增加，未来1-2年内新增*通讯用户预计将在5-10万人之间，并将以每年10-15%的速率增长，成 为我们*业务发展新的目标群体。建设*办公综合楼效益预测*办公综合楼同新城区建设同步进行，预计在建成后一年内便可产生可观的效益。 以先期发展1万用户为最低数额， 年内可产生直接业务收入*00万元。同时，*CDMA

13、丰富多彩的个性化业务特征，*楼层功能分区面积一层*大厅（含VIP室）300客服中心30业务演示区30手机专柜20客户休息区40值班室20洗手间、楼道等30二层大客户部办公室20大客户工作区80大客户接待室20大客户会议室40业务洽谈室20渠道管理中心40代理室20资料室20项目*200520062007200820092010201120*占有 率%4350* 852.353.954.655.756.957.8用户数（万）79.111.313.315.817.619.121.6* 7收入数11（万7611.7 8*6.79987.610596.7*068.513657.9 14958.2 16

14、0* 11*63元）1*分公司业务发展预测表办公综合楼建成后，将更好地体现联公司的整体实力，有利于进一步做好 推广和企业形象宣传工作，赢得促进业务开展的市场先机，其间接效应将更为可观。以十年为期限（*年一2013年），以现有7万用户为基数，我们在优化整合的基础 上做出如下预测：4.*分公司*办公综合楼拟建规模（方案一）4.1*办公综合楼选址原则经济发展前景良好，人口密集且增长速度快，目标用户群体数量大，交通便利，有利于 为用户提供方便快捷的服务。4.2*办公综合楼建设地点*市济王路沿线新城商贸区（济王路以南、章莱路与西外环之间）4.3*办公综合楼建设面积根据中国*山东分公司*场所建设管理办法（

15、暂行）的有关规定，*分公司同*市委、市政府及当地有关部门协商，拟征用土地5亩，建设1500平方米的*办公综合楼（五层）一座。4.4*办公综合楼功能分区*业务的*市场部办公室20楼道等50洗手间30三层总经理办公室20总经理接待室20副总经理办公室20财务部办公室40综合部办公室40*办J、公，室20工程运维办公室40数互部20洗手间30楼道等40四层档案室20仓库40中心会议室（业务培训室）100楼道30洗手间30五层小会议室40中心机房40员工之家活动室40楼道104.5装修方案按公司有关标准和要求进行装修5*分公司*办公综合楼拟建规模（方案二）5.1选址原则 选择*市新城商贸区就近地区5.

16、2地点及情况说明*市*东段，与新城区距离较近，交通方便，此地点人口密集，且该地有停建中 楼房，可缩短建设周期，降低成本。建设总面积5.3建设功能分区参照方案一5.4装修方案按公司有关标准和要求进行装修6、*场所建设的综合投资估算和资金来源参照目前*当地的实际情况拟定以下预算。6.1方案一（1）资 估 算（方案一）序号1工程或费用项目土地使用权获取数量5亩单位造价40万元/亩金额（万元）2001500平方米。投资估算2345备注：（2） 按省分公司及62方案二（1）土建工程-装修-设施设备-其他-合计*办公面积总计1500平方米，折合单价3500元/平方米 资金来源*公司规定执行。2006050

17、15525投资估算资估算（方案二）序号12345工程或费用项目购买费用土建工程装修设施设备其他合计数量2000单位造价4500元/平方米金额（万元）900106050151035（2）按省分公司及*7、工程进度安排71（1）（2）（3）（4）72方案二（1）（2）（3）（4）（5）8、经济评价81经济评价方法的确定 对各方案的经济评价主要方法为直接效益与间接效益相结合，以直接效益为主的 方法。主要的考核指标为净现金流量。82经济评价参数的取定（1） 计算期的取定本*综合办公楼,计算期取定为10年,即*年度-2013年度，其中建设期1年。（2）项目投资及资金筹措资金来源公司规定执行。方案一*年6月年6月年7月底提供初步设计。 年8月中旬开始进行土建施工。25日提交项目建议书。28日项目建议书批复。年6月25日提交项目建议书。年6月28日项目建议书批复。年7月上旬进行购买*楼合同的鉴署。年7月底提供初步设计。年8月中旬开始进行土建装修。方案一投资总额为525万元，方案二投资总额为1035万元。资金按省分公司及*公司规定筹集。（3）增量效益计算建造或购置*办公综合楼的直接经济效益为每年节约的租赁费。 按省分公司文件 规定，我分公司的标准*场所面积为1500平方米，按租金价格不变假设，年租金 为50万元。另外按目前的政治、经济及社会发展趋势，综合楼建成后不存在贬值的问 题，土地作为一项