内蒙古2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：成本法适用的估价对象考试题

1、内蒙古 2015 年下半年房地产估价师理论与方法：成本法适用的估价对象考试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。A:估价目的B:估价师C:委托人D:估价对象E:工业用地的监测点评估价格2、 能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。（2009 年试题 ） A:地籍图B:房产分幅图C:房产分丘图D:房产分户图E:执行层的组织协调3、城市房屋拆迁管理条例的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被 拆迁

2、人补偿、安置的。A:城市规划区内国有土地上B:城市规划区內集体土地上C:城市建成区内国有土地上D:城市建成区内集体土地上E:房地产估价机构必须加盖公章4、按我国公司法规定，当公司股本总额超过亿元时，其社会公众股的面额 至少要达到 6000 万元以上。A: 2B: 3C: 4D: 5E:执行层的组织协调5、房地产的供给曲线表示。A:房地产的出售量与其价格之间的关系B:房地产的出售量与购买量的关系C:房地产的供给量与其价格之间的关系D:房地产的供给量与购买量的关系E:工业用地的监测点评估价格6、房地产估价委托合同的内容可以不包括。A:估价对象B:估价目的C:估价人员D:委托人的协助义务E:工业用地

3、的监测点评估价格7、最小二乘法的基本原理是。A:要求实际值与估计值的离差平方和为零B:要求实际值与估计值的离差平方和为最小C:要求实际值与趋势值的离差平方和为零D:要求实际值与趋势值的离差平方和为最小E:执行层的组织协调8、某宗房地产 2004年的纯收益为 500 万元，预计以后每年按照 25万元速度递 增，房地产剩余使用寿命 35 年，房地产的报酬率为 10，则该房地产的价值接 近于。A: 7123 万元 B: 7365 万元C: 7230 万元D: 7190 万元E:工业用地的监测点评估价格9、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。A:替代性B:异质性C:用途多

4、样性D:相互影响性E:工业用地的监测点评估价格10、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/卅，建筑面积100 m2, 首次支付 24万元，其余半年后支付 16万元，一年后支付 8万元；乙成交价格 5000元/m,建筑面积120 m,首次支付24万元，半年后付清余款36万元； 丙成交价格4700元/m,建筑面积90 m,成交时一次付清；丁成交价格 4760 元/m,建筑面积110 m,成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。 已知折现率为 10,那么这 4个可比实例实际单价的高低排序为。A:甲乙 丙丁B:乙丁 甲 丙C:乙 丙 甲丁。：丙 乙丁 甲E:工业用地的监测点评估价格

5、11、 按照规定,县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、 报批；对应受理的建设项目,在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地 方案和供地方案, 编制建设项目用地呈报说明书, 经同级人民政府审核同意后报 上一级土地管理部门审查。A: 30B: 45C: 60D: 90E:房地产估价机构必须加盖公章12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收 入比在倍以上。A：4B：5C：6D：7E:房地产估价机构必须加盖公章13、下列关于抵押的表述中，不正确的是。A:抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B:在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C:

6、因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D:抵押人一旦死亡，抵押权随之终止E:执行层的组织协调14、建筑实物因素中的采光和 _对住宅和办公楼来说，比较重要。A. 保温B. 通风C日照D.隔热15、某建设项目建设期为 3 年，各年计划投资额分别为 1800 万元、 2400万元和 1900 万元，年均价格上涨率为 5，则该项目建设期涨价预备费约为万元 （2004 年试题）A: 305B: 463C: 636D: 961E:执行层的组织协调16、某写字楼预计持有两年后出售， 持有期的净收益每年 216 万元， 出售时的价 格为 5616

7、 万元，资本化率为 8，则该写字楼目前的收益价格为。A: 4858 万元B: 5200 万元C: 2700 万元D: 6264 万元E:工业用地的监测点评估价格17、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行 的.【 2003年考题】A:可比实例房地产B:估价对象房地产C:标准房地产D:类似房地产E:工业用地的监测点评估价格18、某企业拥有一办公楼，建成于 1996年 1 月， 1998年 1月补办了土地使用权 出让手续， 出让年限为 50年（自补办之日算起 ）.在 2006年 1 月时， 建筑物剩余 尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为.【 2

8、006 年考题】A: 45 年B: 50 年C： 52 年D： 55 年E:工业用地的监测点评估价格19、2006年 1月 13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联 合出台了 _。A. 关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知B注册房地产估价师管理办法C. 关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知D. 房地产抵押估价指导意见20、某市去年住宅的实际销售量为 600万m2预测销售量为400万m2平滑指 数为 0.7 ，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是 _万 m2。A450B570C490D54021、当宏观经济进入周期循环的波峰时， 各国政府一般采用性的货币政

9、策和财政 政策刺激经济增长。A:扩张B:复苏C:紧缩D:稳健E:借款合同22、 对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是_。A. 等额年值法B差额投资内部收益率法C净现值法D.等额年费用法23、房地产估价机构管理办法规定，申请一级房地产估价机构有限责任公司 资质，其注册资本人民币在万元以上。A: 50B: 100C: 150D: 200E:执行层的组织协调24、当房地产的需求和供给同时减少后， 以下能反映市场均衡价格变化的选项是 _。A7均衡价格上升B. 均衡价格下降C. 均衡价格不变D. 取决于供给和需求变动的程序25、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观

10、原因、信 用意识差等导致的拖延还款或赖账不还， 这种风险因素为个人住房抵押贷款的 （）A. 操作风险B. 信用风险C. 市场风险D. 法律风险二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有。A:查验申请人提供的权属证明B:审查申请人提供的评估报告C:就登记有关事项询问当事人D:必要时对被登记房屋进行实地查看E:及时登记有关事项2、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资， 其特点不包括 _。A. 融资期限

11、长B. 流动性差C. 资金交易量大D. 融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要3、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴 建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。A:用途多样性B:合法性C:相互影响性D:外部性E:易受限制4、下列属于会计恒等式的是 _。A. 资产-费用=负债+所有者权益-收入B. 所有者权益=资产+负债C. 资产+费用=负债+所有者权益+收入D. 负债二资产+所有者权益5、 在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有_。A. 众数法B. 最小二乘法C时距扩大法D. 中位乘数法E. 移动平均法6、对房地产估价机构擅自设立分支

12、机构的， 房地产行政主管部门可给予等处罚。A:罚款B:吊销估价资质证书C:吊销营业执照D:没收违法所得E:执行层的组织协调7、 某市2003年新开工的房屋建筑面积为 90万m2 2002年未完工转入2003年 继续施工的房屋建筑面积为 30 万 m2，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万 m2。 那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A. 0.5B1.5C2D38、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基 准地价的内涵包括（）。A. 基准日期B. 土地开发程度C基准地价修正体系D. 土地用途E. 基准地价公布日期9、房地产价格的形成条件有 _。A. 房地产的需要

13、B. 房地产的有用性C房地产的有效需求D. 房地产的相对稀缺性E. 房地产的有效供给10、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地 使用权，建设用地使用权出让合同约定 2006年1 0月动工，但因自身原因至 2007 年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31日，经有关部门审计，B房 地产开发商的资产总额为 1200万元，其中流动资产为 500万元，速动资产为 250 万元，流动负债为 300万元， 负债资产总额为 400万元， 同时当年实现利润额为 400 万元，当年资本金总额为 800 万元。 B 房地产开发商拟转让该建设用地使用 权，受让方欲改变原出

14、让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A:必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准B:必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同C:转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家D:相应调整土地使用权出让金E:销售净利率11、估价人员在拆迁估价中可按下列 _来把握被拆迁房屋的性质和面积。A. 般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准B. 地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定C. 拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估D. 在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请 有关部门或机构确认或测算12、下

15、列关于房产分丘图的表述中，正确的有。A:房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B:房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C:房产分丘图的比例尺为1: 1001: 1000D:房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E:房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细13、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。A:略低于B:略高于C:等于D:可高于也可低于E:执行层的组织协调14、不属于影响房地产价格的自身因素是。A:社会因素B:区位因素C:经济因素D:权益因素E:实物因素15、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司 （以下简称甲公司 ） 开发的S

16、住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套 商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1 建筑面积的价格为 3000 元”。 2002 年 2 月， S 住宅小区综合验收合格并交付 使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为 95，该 套住房所在楼共有 20 套住房，套内建筑面积总计 3000，需分摊的共有建筑面积 为 450。 2002年 3月，李某将房屋出租给王某。 2003年 8 月，王某将房屋转租 给张某。 （2003 年试题 ） 下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。A:王某转租该套住房，必须经李某同意

17、B:王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益C:李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合 同不必登记备案D:房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除E:抵押财产被查圭寸16、细分市场评价主要涉及等三个方面。A:细分市场的可衡量性B:细分市场的规模和发展前景C:细分市场的差异性大小D:企业的目标和资源E:细分市场结构的吸引力17、下列不可以拍卖。A:国家机关用地B:军事用地C:城市基础设施用地D:公益事业用地E: 般企业划拨用地18、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2,首付款为房 价的 30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款

18、支付，已知公积金和商业贷款的 年利率分别为 4%和 7%，期限均为 10年，公积金贷款的最高限额为 10万元，则 公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A1002.45 B1012.45 C1027.42 D 1 037.4519、开发项目总投资包括开发建设投资和 _。A. 建设资金B. 土地购置费C前期费用D.经营资金20、关于下列数据的表述中，正确的是 _。A. 1B. 2C. 3D. 4E. 5F. 6G. 7H. 8I . 9J.10K.98L. 101M.101N.100O.101P.99Q.102R.97S.102T.9921、 按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为_。A. 固定价格合同B. 包工包料合同C. 独立承包合同D. 成本加酬金合同E. 计量估价合同22、 某单位拥有的一出租物业的原值为5000 万元，年租金收入为 600 万元，则 该单位