商业地产销售反租回报案例分析

1、商业地产销售反租回报案例分析好百年合作方式分析工程商场的地理位置具有无可比较的优越性，加上沿南油大道临街有 260 多米的长度，可谓商机无限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分 店，对外展示性比较差。 好百年的开展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前 南山在售的商场中，只有本工程地理位置、面积大小等硬件条件相比照较适宜， 因此好百年对本工程也表现出比较大的兴趣。二、 好百年租用方式 商场正常销售，然后将商场局部整体出租给好百年，由其负责招商以及日 后的经营、物业管理等工作。开展商那么按照每年 8%的回报率向业主返还一定金额。制定经济分析假设条件的原那么1、与好百年签

2、定的租期时间不超过 10 年。2、给好百年租金的最终结果就是要保证开展商能得到纯销售额四、 制定经济分析的假设条件注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000卅计算。1、假设商场两层全部公开出售，并且到达 100%的销售率。五、 租金试算1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原那么及两个假设条件， 不管给好百年的租金以及售价如 何，一定要保证开展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额 -回报客户的金额 +好百年租金 -不可预见费 =纯销售额其中：实际销售总金额 是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额 是开展商每年按照8%的出租回报率在

3、租期内付出的总金额； 好百年租金是租期内开展商从好百年得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的局部支出；纯销售额是在开展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价X 7000销售均价X 7000X 8%X租期+月租金X 7000X12X租期销 售均价X 7000X 3%=均价X 7000其中销售均价和租金为未知，其他条件为。2、本工程商场正常经营状态下的市场推论价格具体形成过程参见销售执行报告一一商场价格局部一层二层销售均价2.4万元/ m21.2万元/ m2整体均价1.8万元/ m2此整体均价为公式中的均价。3、计算数据

4、说明按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不 可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增,具体递增多少还需与好百年协商确定。租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引好百 年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。为保证开展商能有良好的租金收 益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。4、计算过程* 8年租期 将数据带入到公式中，得到：销售均价X 7000销售均价X 7000X 8%X 8 +月租金X 7000X 12X 3+ 月租金X 12X 7000X(

5、1+12%) 1 (1 + 12%) 5 /1 (1 + 12%)-销售均价X 7000X 2.5%= 18000X 7000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价=53731 361 X月租金按照月租金从60元加到120元加的价格，带入到公式中，那么得到相应的销 售均价，既当该好百年的租金到达某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才 能保证开展商能够得到纯销售额。一、二层均价按照2: 1的比例计算。计算结果为:月租金整体均价一层均价二层均价租金收益(万元)回报金额(万元)需贴补的金额(万元)5035681475752378742351598511750603207142761213815

6、0821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571纯销售额12950说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额每年租金表元/ m2前二年第四年第五年第六年第七年第八年70788898110123809010011212614190101113126142159100112125140157176華10年租期计算方法同上，那么计算结果为:月租金整体均价一层均价二层

7、均价租金收益万元回报金额万元需贴补的金额万元50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-69319500260001300010773109201471004782637631

8、88119702678-9292纯销售额12950说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金当租金到达80元/m,商场整体销售均价在18000元/m时，开展商需 贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，那么需贴补的金额也要相应 增加。当租金到达90元/卅，商场整体销售均价在18000元/卅时，开展商的 租金收益超过了回报给客户的金额，这时，开展商就不需贴补，租金 已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。每年租金表元/tf前二年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及开展商需 贴补的金额，当租期为10年，租金到达80元加时，销售