租赁权不属于用益物权,而属于债权

1、租赁权不属于用益物权 ,而属于债权租赁权不属于用益物权 ,而属于债权；用益物权，是指用益物权人对他人所有的不动产或者动 产依法享有占有、使用和收益的权利 。对比上述两个法律概念，似乎租赁权符合用益物权的特 征，合同法也规定：在租赁期间因占有、使用租赁物获 得的收益，归承租人所所有。可是，虽然租赁权具有物权特 征，也有用益物权所享有的占有、使用和收益的权利，但租 赁权不属于用益物权。物权法第三编中明确规定的用益物权有土地承包经 营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种，第一 百二十二条和第一百二十三条规定了海域使用权、探矿权、 采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利 ， 但是并

2、没有规定租赁权为用益物权。而根据物权法第五 条：物权的种类和内容， 由法律规定。 物权必须法定， 法规、 规章和司法解释也不能创设规定 ，因此， 租赁权不属于用益 物权。 二、从权利的性质上说 租赁权存在的基础是 租赁合同，因此从性质上说，租赁权是一种债权，只不过租 赁权具有占有、使用和收益等物权特征，所以说租赁权是物 权化的债权。租赁权的客体是租赁物（比如租房），而用益物权所涉及的客体是土地等自然资源。因为用益物权的客体为土地等 自然资源，用益物权人为了满足生活、生产需要，实现物的 使用价值，尽其经济效用，会进行大的投入，因此物权法 第一百二一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使 用益物

3、权消灭或者影响用益物权的行使的，用益物权人有权 依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿；而 租赁权因为租赁物被征收、征用而受到影响的并没有补偿的 问题，如果租赁物被征收、征用，承租人可以解除合同，然 后根据合同法第九十七条进行救济。目前承租人的优先购买权是被人们认为租赁权具有物 权特征的一个明显标志，法条依据是民通意见第一百一 十八条规定（内容略），但是，这并不能说租赁权就是用益 物权。第一，承租人所享有的优先购买权是指在同等的条件 下可以要求优先购买出租人要转让的房屋，但并不能直接支 配租赁物，不能直接使法律关系变动，不具备物权所具有的 支配性特征；第二，在与共有人的优先购买权发生

4、竞合的情 况下，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，因为 租赁关系的基础是租赁合同，是债权，而共有关系的基础是 物权，根据民法原理，物权优于债权；第三，从权利的救济 上看，如果出租人未通知承租人转让租赁物的消息或者未按 照同等条件下必须转让给承租人的规定行事，承租人也只有 债权请求权，如依照民通意见第一百一十八条请求法院 判决转让合同无效 ，并没有物权请求权； 第四， 从用益物权 的独立性看，用益物权一旦设立，用益物权人便独立地享有 对标的物的占有、使用和收益的权利，但承租人的优先购买 权是随附于租赁权这个主债权的，不能独立存在。既然物权法定原则要求物权的种类和内容必须由法律 规定，那末

5、， 物权法为什么不将租赁权规定为一种像海 域使用权、探矿权等一样的特许物权，纳入用益物权编？其 实，在物权法的立法过程中和法学理论界中是出现过争 论的，但通说还是认为租赁权不是用益物权，也不可以成为 特许物权， 理由主要是租赁权不具备法定的公示方法 ，不是依照不动产物权的设立方式设立 ，租赁权是依照租赁合 同成立的，其产生的债权债务关系主要由合同法调整， 因此，租赁权不具备法定的物权效力， 不具备物权的支配性、 绝对性和排他性，不符合民法上用益物权的典型特征。 一师弟在研究关于租赁权是否是用益物权这一命题，我相 当支持，提过一些建议，在此我给他唱些“，以这种方式促进他的研究。因文章在仓促情况下写成，未作修改，敬请各 位批评指正。直接依据物权法第一百一条关于用益物权的定义。 < 草案 > 第五次审议稿中曾规定：法律未作规定的，符 合物权特征的权利， 视为物权。 但最终审议通过的 物权法 删除了这一内容。 城市房地产管理法规定租赁合同要向房产管理部门登记备案，但这只是便于管理。 物权法将土地承包经营权和地役权的设立作为登记要 件主义的例外情况作出规定，其立法理由主要是考虑到农村 的实际情况