小区法律管家法律服务方案

1、公共法律服务产品之一一小区物业管理建设与维护法律服务方案一、服务对象(1)尚未形成规范物业管理的小区；(2)新开发楼盘的开发商；(3)未能有效召开业主大会的小区；(4)未能依法成立业主委员会的小区；(5)业主与物业公司间矛盾频发的小区；(6)市、区人民政府物业管理行政主管部门；(7)乡镇人民政府，各街道办及社区居委会。二、现状及可行性分析进入二十一世纪以来，随着人们物质生活水平的不断提 升，人们对居住环境的要求也愈加严格。如果说人们在购买 房屋时主要看重开发商的履约能力以及小区楼盘的建设规 划布局，那么可以说，房屋购买之后能否达到居住者理想的 生活居住状态，主要看房屋在楼盘整体交付后的物业管理

2、水 平。因此，对于政府的相关职能部门来讲，加强对物业管理 工作的领导与组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入整 个城市建设治理工作的总范畴，建立物业管理综合协调和目 标责任机制，迫在眉睫！但是，综合我国目前的发展状况来看，物业管理水平与 人们日益增长的居住要求之间尚存在大量的不可调和的矛 盾。这些矛盾着于眼下，各种纠纷乃至诉讼频频而起，长远 来看，必然影响我国构筑和谐社会的进程。究其原因，主要 表现在以下方面：1、业主对涉及小区物业管理方面的权利与义务不清 楚、不明了。比如，关于物业公司是否有权收取停车费的问 题；业主在选聘物业公司过程中以及继续延用开发商选任的 前期物业公司过程中享有哪些权利

3、问题；电梯间广告位的权 益归属问题，等等。上述问题无一不关乎每位业主切身利益, 然而，当出现权利被恶意侵害的情况时，常因业主个体势单 力薄，无法及时得到权利救济，或因业主个体采取私力救济, 致使矛盾越发激化。2、缺乏专业化的指导服务。由于缺乏专业化的指导服 务，尚有许多小区自成立以来从未召开过业主大会，也谈不 上依法成立业主委员会，这些直接导致小区业主不能自己筹 建物业服务团队或聘任正规的物业管理公司提供物业管理 服务。使部分小区长期处于基本无人管理的状态，使安全、 环境、卫生、治安等方面积累大量问题，给小区业主的生活 带来不便。甚至，有些小区由于年代久远，有些房屋出现了 质量问题，尤其是外墙

4、装饰物剥落等，造成极大的安全隐患。3、缺乏类似“村规民约”等的小区制度化建设。制度 化建设实质上也属于缺乏专业团队协助的一个重要方面。有 些小区即使已经成立了自己的业主委员会，也由于缺乏法律 指导服务等情况，在签订物业管理合同过程中，存在放弃自 身权利，未明确物业管理公司工作范畴等问题，进而导致双 方在实际履约过程中纠纷不断，并陷入恶性循环过程等。4、物业服务关系无人理、不会理。当小区业主和物业 公司产生矛盾，或者小区业主之间产生纠纷，往往存在希望 第三方介入调处的需求，一般常见找社区居委会或者政府、 街道办等行政机关出面调停。但由于一般工作人员很难以专 业的法律素养将双方的权利义务清晰化、明

5、确化，而往往此 类纠纷“积怨已久”、“对错难辩”。造成在矛盾处理过程 中，双方关系调处理不清，理更乱的情形比比皆是。5、虽然我国目前已出台多部法律，比如物权法、 物业管理条例等等，用以规范物业管理过程的各种行为, 但由于业主个体缺乏专业指导，很难将上述法律法规具体运 用于实践需求中。比如，小区物业管理往往涉及到法律层面 中大量共有权的行使，由于业主个体缺乏抱团行使权利的积 极性和推动力，致使许多法律无法直接通过业主个体运用于 实践。综上可见，由律师队伍协助小区业主建设与维护小区物 业管理，并作为政府、社区居委会及其他各方面力量直接为 小区业主提供的一种公共后勤服务产品，其可能带来的正面 效果及

6、潜在的辐射影响，不容忽视。主要表现在以下方面：1、有利于从源头杜绝矛盾。通过律师参与组织召集、 召开业主大会，制定业主大会议事规则，选举产生业主委员 会，拟定并安排业主大会或业主委员会审议通过涉及小区物 业管理服务的各项管理规约及议事规则。结合物业管理服务 要求，参与协助业主委员会选聘及解聘物业公司。用制度为 物业管理服务“保驾护航”，将未来业主与物业公司履约过 程中可能产生的问题用制度加以规范。2、有利于协助解决当前物业管理过程中存在的矛盾。 比如，对物业公司来讲最棘手往往是业主物业费的缴纳问 题，而对于有些业主来讲，不缴纳物业费往往“言之有理”： 或者由于邻里之间的纠纷未能得到物业公司的妥

7、善解决，或 者由于物业公司的某些不当举措，等等。解决纠纷最根本的 途径在于双方权利义务的明确。律师具备天然的语言及法律 关系分析的优势，由律师参与矛盾调处，可以起到事半功倍 的效果。3、有助于政府相关职能部门制定和落实现代物业服务 业扶持政策，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化 的物业管理机制，提高本行政服务区域范围内的物业管理和 服务水平。4、有助于我国目前已生效的各项法律规定的落实与具 体实施。由于广大业主在具体的物权维护方面缺乏专业指 导，致使目前我国虽已制定出台大量的有关物业管理方面的 法律规定，但在实际运用过程中出现断层。律师以自己的专 业技能可以组织安排业主个体参与到各项法律

8、规定的落实 与具体实施中去，也可以通过法制宣讲，提高业主的物权维 护意识，使广大业主从以往的被动式接受管理转化为主动式 参与管理，使各项法律规定得到有效妥善的施行。三、法律依据物业管理所涉及的法律问题很多，不同的法律问题适用 不同的法律法规。具体有物业管理条例、江苏省物业 管理条例、物权法、民法通则、合同法、价 格法、前期物业管理招标投标管理暂行办法、物业 服务收费管理办法、业主大会规程、住宅室内装饰 装修管理办法、中华人民共和国侵权责任法以及最 高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律等若干问题 的解释、江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠 纷案件若干问题的意见等。四、服务内容及标准1、

9、协助指导小区业主召开首次全体业主大会，选举产生 业主委员会。按照业主大会规程成立首次业主大会筹备 组的工作，帮助筹备组完成其职责，协助召开第一次全体业 主大会，帮助业主大会完成其职责，就业主大会的议事方式、 表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员 任期等事项依法作出约定，并形成业主公约。选举产生业主 委员会并帮助其完成职责。规范业主大会的活动，维护业主的合法权益。根据国务院物业管理条例第十条规定：“同 一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政 府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”由此 可见，政府各相关职能

10、部门对于各小区业主大会的召集、召 开，以及组织选举产生业主委员会负有法律规定的行政义 务。而通过专业的律师团队介入协助指导组织相关行为，既 有利于相关行为的开展与进行，又能够为政府依法履行行政 职能“保驾护航”。2、协助小区业主制定整个小区的管理规约及议事规则。业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约 或管理规约等形式，以实名方式参加业主自治活动，行使业 主权利，履行业主义务。根据相关法律规定，业主至少应当 共同对以下事项产生有效决议，包括：（1）制定和修改业 主大会议事规则；（2）制定与修改管理规约；（3）选举业 主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业 服务企业；

11、（5）改建、重建建筑物及其附属设施；等等。上述事项能否在事实上形成决议，如果可以通过专业的律师 团队介入，从起草决议入手，到协助投票表决，对决议的有 效制定与施行可起到关键性的作用。3、协助规范与评估小区物业管理行为。律师团队可以接受政府相关职能部门的委托，参与小区物业管理区域划分，规范业主自治行为，对物业管理项目协助交接和查验，组织进 行物业项目招投标工作，协助委托第三方价格评估机构对本 小区内的物业服务费用进行评估测算，参与制定小区物业服 务标准，对整体物业服务质量水平进行评价考量，等等。4、协助小区业主实现自我管理服务。律师团队可接受经授 权的小区业主委员会委托，协助小区进行自我管理服务

12、。有 些小区为节约全体业主的物业管理费用支出，未将全部物业 管理服务委托物业公司提供，针对此类小区的特殊需求，律 师团队可以协助业主委员会对小区进行日常管理，帮助建立 其建立物业费收支的台帐管理，及时公示物业费收支情况, 以及帮助拟定治安保洁等外包服务协议,5、小区业主若选择物业服务企业管理，帮助小区业主选聘 物业服务企业。参照前期物业管理招标投标管理暂行办法帮助业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质 的物业服务企业，保护招投标双方的合法权益。协助业主委 员会办理物业服务企业之间的承接验收手续，协助接受建设 单位应当向物业服务企业移交的相关物业管理资料。协助业 主委员会审核并签订物业服

13、务合同等等。6、宣传物业服务收费管理办法等法律法规，解决物业 管理费收费难的现象。业主与物业时常发生物业管理收费纠纷，虽然标的额一般较小，但是往往无法和解，只得通过诉 讼方式解决，即扩大了损失，也无法使双方均服判息讼。通 过律师团队宣传物业服务收费管理办法等法律法规，使 双方通过理清法律关系，重新认知矛盾根源，同时告知双方 诉讼风险。从根本上解决物业管理收费问题。7、协助老旧住宅小区建成规范化的物业管理服务。对交付 时间较长、配套设施不齐全或者破损，原房屋产权单位或者 售房开发商因客观原因未能实施物业管理的老旧住宅小区， 由律师团队接受业主委托，介入配合政府的环境综合整治与 更新改造工作，老旧

14、小区有住宅专项维修基金的，依法合理 使用住宅维修基金，没有住宅专项维修基金的，根据预算方 案，在取得政府适当财政支持的前提下，通过业主大会决议 方式筹集完善小区各项配套服务设施，改8、监督物业服务 企业照章办事，维护业主利益。按照物业管理条例、江 苏省物业管理条例、物权法、民法通则、合同 法等法律法规，监督物业服务企业的管理工作，避免物业 服务企业侵害业主利益。9、协调业主与业主，业主与物业服务企业等矛盾。成立律 师服务咨询点，提供法律咨询，律师协助设立小区QQ群， 方便各方进行沟通及下达通知等。五、服务成效1、成立业主委员会并能够发挥应有的作用。2、实行业主自治的小区，业主和业主委员会能够较好的管 理小区。3、业主对现有的物业服务企业比较满意，矛盾较少。4、小区居民及物业服务企业关于物业管理相关法律问题的 法律意识得以提高。5、小区居民对小区环境、治安、卫生等方面比较满意。 六、服务期限“物业管理建设与维