廊坊市安次区后南昌村住宅项目的概况和初步投资分析创新

1、廊坊市安次区后南昌村住宅项目的概况和初步投资分析鉴于北京南部地区的建设规划和公司的发展规划，我公司计划在廊坊市进行房地产项目的投资。为此，将项目做如下说明：一：项目概况1、地理位置及土地情况：该项目位于廊坊市安次区后南昌村。具体地点：在廊坊市区南，西昌路（龙河南岸）以南，银河南路以西，S273省路以东的前南昌村，后南昌村及王园子村一带。规划土地用途：住宅用地。总占地面积：319959.9平方米（合479.7亩）2:、规划条件：规划建设用地：31.98公顷用地性质：居住用地容积率：2.5（地上）绿地率：35%停车位：1及相应的配套建筑：3、拟建规模、总建筑面积根据控规计算，地上总建筑面积为：79

2、9899.75平方米、项目构成项目以普通住宅楼为主和配套的公建及服务建筑，可建少量高档住宅。4、项目位置优势廊坊市安次区后南昌村距廊坊市中心仅3公里，距京津高速路北京采育镇入口仅21公里，距北京亦庄40公里。西距新机场18公里。二、项目建设规模分析按总建筑面积应为799899.75平方米. 按规划通则要求和居住公共服务设施规划设计指标，该项目应配建以下建筑：配建12个班幼儿园，建筑面积约为2800平方米，占地4200平方米配建18个班小学校，建筑面积约为8000平方米，占地11000平方米。按千人配套指标分析，尚有可能需建以下建筑：卫生站240平方米；文体活动中心2000平方米；菜市场及商业服

3、务4000平方米；社区服务中心200平方米；物业用房200平方米；托老所及老年活动站1100平方米；公交首末站用房300平方米配套设施用房2410平方米。配套用房总面积为21250平方米。实际居住面积为778649.75平方米，可建56栋16层的住宅楼。总户数约7786户。为保证1指标的停车位和35%的82567.8平方米绿地指标及人防工程的要求，建设规模如下：总建筑面积约为957229.75平方米。其中：住宅楼面积：778649.75平方米；配套建筑面积：21250平方米；其中：地上面积：799899.75平方米，地下面积：157330平方米，其中：住宅地下97330平方米，车库60000平

4、方米。三、项目投资估算1、建安费：、住宅建安费：1800元/、配套公建建安费：2000元/2、出让金费用：1500元/3、基础设施建设费：500元/4、前期费用：100元/5、建设期间费用：300元/6、不可预见费：90元/7、税费：300元/8、销售费用：185元/9、出让费：588000000元÷957229.75平方米=614.27元/单方投资费用：5389.27元/总投资为：957229.75平方米×5389.27元/51.586亿元四、销售收入及效益住宅销售收入为778649平方米-287500平方米=491149平方米×7000元/34.38亿元，公建

5、销售收入为4000平方米×10000元/0.4亿毛利润为负 亿元。五、建设地区情况1、廊坊市廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。辖广阳、安次两个区，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。幅员面积6500平方公里，总人口420万。市区建成面积54平方公里。广阳区：人口41万人，安次区：人口35万人。廊坊区位优势独特，是京津1小时经济圈的中心地带。交通发达，离北京市中心40公里，离天津市中心60公里，京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线，京津塘、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、

6、京津、津保五条国家级公路纵横交错，形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。2、廊坊市安次区2002年底，安次区面积613平方公里，人口34.87万。辖2个街道、4个镇、4个乡：银河南路街道、光明西道街道、落垡镇、码头镇、葛渔城镇、东沽港镇、杨税务乡、仇庄乡、调河头乡、北史家务乡，25个社区居委会、284个村委会。区政府驻康宁街2号。3、基础设施、交通交通网络密集：京山、京九两条铁路干线，104、112两条国道，廊霸、廊泊、廊涿等省道穿越境内，京津高速公路在廊坊设有出口。从北京站有公交车直达廊坊市，形成了四通八达、纵横交织的交通网络。、通讯通讯设施发达：已建成联接中国经济信息网和国际互联网的信

7、息网络，开通了光纤同步数字传输网，程控电话可直拨世界各地，无线通讯实现全国漫游。、能源能源充足设施完善：全区由京津唐电网供电，范围内有220KV变电站一座和110KV变电站4座，35KV电站8座。管道燃气资源和地下天然气充足、地热资源丰富。、城市配套项目城市配套项目齐全：区内供水、供热、燃气等管网均已建成。优惠的投资政策：安次区人民政府制定的廊坊市安次区人民政府关于鼓励中外客商来安次区投资兴业的试行办法规定：在安次投资的企业，年实际纳税在100万元以上，企业所得税地方留成部分的20%奖还企业，土地出让金按地方留成部分的30-50%返还企业，内资外资投资建设开发医院、学校等公共事业设施和投资10

8、00万元以上的一二产项目，从批准之日起，三年内区政府对政策性收费实施减免。对投资超过5000万元人民币以上的大项目及为安次引进高级人才、先进技术、设备、知名品牌的，区政府实行“一事一议，特事特办”的办法给予特殊优惠和重点扶持。、优美的自然环境：安次区位于廊坊市南，与市区接壤，这给安次区带来得天独厚的区位交通优势。廊坊，拥有世界上独有的区位优势，地处北京、天津两大城市之间，依托京津高度密集的人才和科研体系，发达便捷的交通网带和庞大的消费市场。这里蕴藏着丰富的土地和人力资源，秀美宜人的环境和淳朴好客的民风。既享有现代科技带来的都市文明，又不失大自然赋予的田园风情。“京津走廊明珠”的美誉，更是廊坊人

9、的骄傲。该区按照按照市委、市政府“园林式、生态型、现代化”的城市定位、努力打造一流的投资环境，目前全区已经通过ISO14001环境管理体系认证，森林覆盖率已近50%，是天然“绿色氧吧”。4、优势资源：区内土地资源丰富：安次区城区面积30平方公里，未充分开发利用的面积15平方公里。而且全区共有3.4万亩沙荒地、近10000亩乡镇企业存量土地和1400多亩国有存量土地,可供开发建设。境内林木资源丰富,安次区土地总面积为89.24万亩，其中，林业用地面积48.27万亩，有林地31.85万亩（其中用材林10.24万亩、果园10.7万亩），苗圃1.76万亩。人才资源丰富：廊坊市域内有13个国家级科研机构

10、、21所高等院校和20所中等专业技术学校，东方大学城内还有十余所高等院校分校。5、特色产业：该区市廊坊市的老工业基地，以印刷包装、文体用品、食品、酿造、冶金、机械等12个行业为主体的工业体系健全，产业特色明显。6、低廉的成本：我们规划建设的廊坊市安次产业功能区、东沽港经济新区、码头印刷包装基地、落垡文体用品产业基地等综合经济园区,在硬环境条件与京津基本趋同的前提下,投资成本具有周边地区不可比拟的优势。同等条件下土地出让金仅相当于京津的1/5或1/4,综合建筑费用低于京津 10%,劳动力费用低于京津30%以上。7、高效的服务：该区建有“两厅两中心”，即项目服务中心、投诉中心、收费大厅、办证大厅，

11、这些高效的投资服务办事机构，可为前来投资的企业及时提供办理审批、注册、征地、施工、生产等各种手续的一条龙服务。所有来安次投资的客商都将受到“上帝”般的拥戴，并完全享受以承诺服务、上门服务、超常服务、24小时服务、365天全程服务为主要内容的“五星级”服务。六、廊坊经济发展情况居民收入全面增长。2011年，廊坊城镇居民家庭人均总收入达到24554元。其中，城镇居民家庭人均可支配收入增长12.6%，同比提高2个百分点。城镇居民在收入增加的同时，收入渠道增多，收入亦呈多元化趋势。从家庭总收入构成看，四项收入呈全面增长的良好态势。其中，工资性收入、经营净收入、财产性收入和转移性收入分别增长7.0%、5

12、7.8%、38.0%和11.0%。工资性收入和转移性收入增幅较高。从家庭总收入构成看，工资性收入在家庭总收入中的比重最大，达到68.4%，拉动家庭总收入增长6.3个百分点，城镇居民家庭收入仍以工资为主。其次为转移性收入，占15.4%，拉动家庭总收入增长1.9个百分点，二者所占比重达到84.0%，是拉动城镇居民家庭收入增长的主要力量。居民消费热点纷呈。随着居民收入水平的不断提高，消费能力也得到稳步提升，消费结构、消费方式和质量也发生了明显变化，生活质量继续改善。2011年，城镇居民人均消费性支出14388元，同比增长18.0%，增幅较上年上升15个百分点。衣着消费更上档次。2011年，廊坊城市居

13、民人均衣着消费支出1807元，同比上涨26.4%，体现了城镇居民对衣着类消费更加趋向于高档化、多样化、便捷化的需求。交通和通讯类消费不断活跃。2011年以来，交通和通信类消费呈持续快速增长态势，其主要因素是由交通费及交通工具服务的增加所牵动的。随着城镇居民收入的不断增长，助力车，乃至家用汽车，都成为廊坊城镇居民的消费热点。2011年该市城镇居民交通和通讯类费用支出达2676元，同比增长9.1%。家庭设备购置及更新换代加快。随着收入水平的提高和住房条件的改善，廊坊家庭设备用品及服务支出呈现强势增长趋势。2011年廊坊城镇居民人均家庭设备用品及服务支出882元，同比增长20.6%。健康意识不断增强

14、。随着生活水平的提高，疾病预防、健康保健重视度逐年提高，人们开始舍得为健康投资，医疗保健花费稳步增长，居民家庭健身器材拥有量显着提高。2011年，廊坊城镇居民医疗保健类支出累计达1087元，同比增长10.6%。教育文化娱乐类消费支出增幅显着。由于人们对教育重视程度不断增加和外出休闲旅游增多，廊坊城镇居民人均教育文化娱乐服务支出为1456元，同比增长45.2%。上网购物成为消费热点。随着电脑的普及和网络的发展，信息化产品及其服务消费给越来越多的城镇居民带来了方便与快捷，进一步带动相关网络商品和服务消费支出快速增长。2011年廊坊城镇居民家庭人均通过互联网购买商品或服务的消费已达36元，比去年同期

15、增长28.6%。以发展的眼光看廊坊的经济问题。近年来，廊坊市经济社会发展迅速，为了让发展的成果惠及更广大群众，市委、市政府把壮大整体经济实力和解决民生问题作为工作的“两条主线”，坚持从群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，从最需要关心帮助的困难群众做起，着力解决城市发展和市民生产生活中的实际问题，为促进全市经济又好又快发展注入了强劲的动力七、建设地区发展优势1、建设地区西距北京第二国际机场较近安次区西距北京第二国际机场较近，走西昌路向西经省道S112，过九州镇后就到机场。2、靠近机场经济圈北京新机场预计一期工程在2018年落成，机场场地在北京大兴区占2/3，在河北廊坊占1/3。新建的北京第

16、二国际机场一期工程占地29.4平方公里，首期规划年旅客吞吐量为4500万人次，货邮吞吐量为200万吨。同时，机场周边必然产生仓储、物流企业，形成一个仓储、物流中心和与之配套的商业服务带。在京南形成一个新的经济圈。在北京市人大会上规委领导就讲：要以新机场规划建设为重点，统筹首都经济圈的规划建设。新机场是国家“十二五”规划确定的国家级重大基础设施项目，对北京和周边区域的发展有着重要带动作用。也是北京南部地区发展最重要的契机。下一步我们要配合做好新机场的可行性研究报告，同时协调调整北京南部地区城市空间布局，为今后南部地区进一步发展做好准备工作。3、机场周边各行政区域均在围绕机场做发展规划为最大限度发

17、挥北京新机场对河北省周边地区临空产业和经济社会发展的带动和促进作用，该省正谋划在廊坊、涿州建设空港新区，推进经济一体化发展。如涿州市；“义和庄乡位于涿州市域东北部，距离首都二机场空间距离大约15公里，属于临空经济辐射区范围。”河北涿州市规划局村镇规划管理科科长马淑玉介绍，利用这一特殊的区位优势，涿州市在义和庄乡规划了3个产业重点发展区域。一是在中部和北部，主要设置航空物流、空港服务、生物医药、航空食品、航空设备、电子通讯等临空指导性强的产业区；二是在东部利用现有资源发展万亩梨园休闲农业，带动当地旅游业的发展；三是在南部主要以现代农业为主，重点发展设施农业和以供应北京为主的绿色蔬菜种植基地。据了

18、解，实现路网对接是当前涿州与北京新机场对接的首要问题。记者在涿州市交通局获悉，作为涿州与北京大兴接壤的县市，其所辖的义和庄乡距新机场仅15公里，但缺乏道路连接，涿州和大兴境内两条延伸至永定河的路，仅相距1公里，却始终未能完成对接。据介绍，这条东西走向的省级公路永码路，西接京港澳高速公路涿州影视城连接线，向东对接大兴区的刘田路，北京新机场建成后，这条路可以直接到新机场北航站楼。涿州市交通局副局长郑中华说，为做好对接北京新机场临空产业的公路建设，经过积极与上级相关部门沟通，“涿州机场北航站楼快速路”、“涿州新机场廊坊”一级路、“省道廊涿路扩建”3个项目已经纳入河北省关于北京新机场的综合交通规划。“这三条高等级的公路建成后，将实现涿州与北京大兴区交通无缝对接，实现客运和货运快速、便捷进出北京新机场，为涿州建设空港新区提供交通基础设施保障。”4、北京市规划 3月28日北京公布关于促进城市南部地区加快发展第二阶段行动计划(2013-2015年)(以下简称计划)。计划显示，北京已经启动北京南城的新一阶段的开发，在2013年将实现机场主体工程全面开工。 该机场定位为大型枢纽国际性机场，也是首都经济的新引