南京五星级酒店项目可行性研究报告

1、中国广厦南京邓府巷商业广场项目第三期物业定位五星酒店开发模式可行性研究报告书瑞尔特房地产顾问机构二六年一月五日可行性研究报告书结论经过我司的市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，我司提出以下几点结论：第一：南京城市的总体建设和发展是健康的，必将向国际性大都市的目标快速挺进。因此南京的高档商务市场前景广阔。第二：目前南京高档商务型租赁物业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。南京邓府巷商业广场项目第三期物业主体按照“五星级酒店模式“建设和开发是合适和可行的。第三：该项目按照上述模式开发建设有利于资金的回笼及实现预期的收益率。第四：目前已经有了可以借鉴的成功案例，大大减少了项目运作风险。第五：在咨

2、询和邀请酒店业内著名的“豪生国际集团“考察后，他们也对本项目的开发前景看好。第六：为保证该项目的成功开发和销售，下一步应该尽快委托世界级专业的酒店管理机构进行更进一步的专业策划咨询。一、 目前南京五星级酒店的运作情况南京目前已开业有11家五星级酒店，未来几年间将陆续再开业多家五星级和超五星级酒店，他们的开业时间和简要情况如下：序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01金陵饭店市中心新街口88年4月37层800余间02侨鸿皇冠假日市中心新街口98年1月24层300间03金丝利喜来登城西汉中门99年2月42层371间04状元楼城南夫子庙98年12层500间05苏宁环球城西广州路2002年1月204间

3、06名人城市城北鼓楼广场04年12月278间07湖滨金陵城南江宁百家湖200年5月22000平米131间08维景国际酒店城东中山门05年换牌561间09玄武饭店城北中央门05年装修408间10古南都饭店城西广州路93开00装24层305间11丁山香格里拉城西虎踞路01年7月11层366间12索菲特酒店城北山西潞预计09年暂不详13索菲特酒店东郊下五旗预计09年暂不详14威斯汀酒店城北中央门预计09年暂不详15凯悦酒店城北世贸滨江城预计10年暂不详二、相关专业机构和专家对南京高级酒店业的发展看法市旅游局局长认为，随着南京城市国际化程度越来越高，外资来宁将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美

4、市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。南京目前共有各等级的星级酒店114座，客房数为15315间，按每个标间两个床位计算，南京星级酒店的接待量仅为3万余人，包括各类社会旅馆饭店，南京的总接待量在11万至12万人次之间，比苏州的接待能力要差，仅排在江苏第二的位置，这显然远远达不到一个省会城市和旅游城市所应具备的接待能力。金鹰皇冠酒店的数据说明了以上的观点，这家酒店自1998年开业以来经营收入每年递增20，2004年在全国28家皇冠姊妹店中甚至获得最佳皇冠酒店荣誉，酒店年入住率达到70，而据悉，南京的高星级酒店入住率平均都达到了63左右，销售业绩都不错。 从南京最老牌的金陵饭店也能了解到，该

5、酒店2005年8、9月客房平均入住率超过近70，十一期间的入住率高达97，有些天则是客房全满，市场需求十分旺盛。 一位业内人士称，有那么多高星级酒店出现在十运会前，投资商看中的不仅是酒店的高回报率，而是南京房地产的巨大潜力，若干年后酒店所处位置的房地产价格不知要翻几番。三、定位五星级酒店的标准要求及成本测算（一）、定位五星级酒店的标准要求五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： 1、 酒店总体基本要求1) 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。2) 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。3) 酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。4) 有中央空调系统。5) 有背景音响

6、系统。6) 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。2、 酒店接待大厅基本要求1) 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 2) 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、 24 小时有工作人员在岗。 3) 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、 18 小时提供外币兑换服务。 4) 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 5) 可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 6)

7、在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 7) 至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。3、 客房基本要求1)  至少有 40 间（套）可供出租的客房， 70% 客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 个开间的豪华 套房，有残疾人客房。 2) 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。 3) 卫生间用豪华建筑材料装

8、修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施， 110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。 4) 有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有 2 个频道。 5) 有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务， 24 小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24 小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。 6) 提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。 7) 客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，

9、客房用品和消耗品每天补齐。 4、 餐饮基本要求1) 有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。 2) 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。 3) 有独具特色格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。 4) 有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。 5) 餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。 6) 厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭 。 5、 公共区域基本要求1) 有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。 2) 有公用电话，并

10、有市内电话簿。 3) 有男女分设的公共卫生间。 4) 有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。 5) 有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。 6) 有医务室。 7) 提供代购交通、影剧、参观等票务服务。 8) 提供市内观光服务。 9)  有应急供电专用线和应急照明灯。6、 选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） 客房（ 10 项） 1) 客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。 2) 卫生间有饮用水系统。 3) 不少于 50% 的客房卫生间

11、淋浴与浴缸分设。 4) 不少于 50% 的客房卫生间干湿区分设。 5) 所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。 6) 设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。 7) 商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。 8) 为客人提供免费店内无线寻呼服务。 9) 24 小时提供洗衣加急服务。10) 委托代办服务。 餐厅及酒吧（ 8 项） 1) 有大堂酒吧。 2) 有专业性茶室。 3) 有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。 4) 有饼屋。 5) 有风味餐厅。 6) 有至少能容纳 200 人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。 7) 有至少 10 个

12、不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。 8) 有 24 小时营业的餐厅。 商务设施及服务（ 5 项） 1) 提供国际互联网服务，传输速度不小于 64kbit/s 。 2) 封闭的电话间（至少 2 个）。 3) 洽谈室（至少容纳 10 人）。 4) 提供笔译、口译和专职秘书服务。 5) 图书馆（至少有 1000 册图书）。 会议设施（ 10 项） 1) 有至少能容纳 200 人会议的专用会议厅、配有衣帽间。 2) 至少配有 2 个小会议室。 3) 有同声传译设施（至少 4 种语言）。 4) 有电话会议设施。 5) 有现场视音频转播系统。 6) 有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像

13、机、文件粉碎机。 7) 有专门的复印室、配备足够的复印机设备。 8) 有现代化电子印刷及装订设备。 9) 有照相胶卷冲印室。 10) 至少 5000 平方米的展览厅。 公共及健康娱乐设施（ 共计42 分项） 1) 歌舞厅 2) 卡拉 OK 厅或 KTV 房（至少 4 间） 3) 游戏机室、棋牌室、影剧场。 4) 定期歌舞表演。 5) 多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌舞厅。 6) 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴室。 7)  室内游泳池（水面积至少 40 平方米）。 8) 室外游泳池（水面积至少 100 平方米）。 9) 网球场、保龄球室(至少 4 道)、

14、攀岩练习室。 10)  壁球室、桌球室。 11)  多功能综合健身按摩撑。 12) 电子模拟高尔夫球场、高尔夫练习场。13)  高尔夫球场（至少 9 洞）。 14) 赛车场、公园。 15) 跑马场、 射击场、射箭场。 16) 实战模拟游艺场。 17) 乒乓球室、 溜冰场。 18)  室外滑雪场。 19)  自用海滨浴场。 20) 潜水、海上冲浪、 钓鱼。 21) 美容美发室。 22)  精品店、独立的书店、 独立的鲜花店。 23) 婴儿看护及儿童娱乐室。 安全设施（ 3 项） 1) 电子卡门锁。

15、 2) 客房贵重物品保险。 3) 自备发电系统。 （二）、本项目定位五星级酒店的成本运营测算1、测算基础本五星级酒店物业面积构成：一层：酒店大堂1500 m2；精品店、商务中心2000 m2二层四层：餐饮、休闲、娱乐、健身中心等10500 m2五层：商务会议中心、多功能厅、宴会厅3500 m2六层三十六层：酒店客房31层共31000 m2三十七层：高级餐饮咖啡休闲中心1000 m2地下二层车库与人防：8000 m2（不计入建筑面积）五星级酒店共计面积约：48500 m22、投资成本：（以下投资成本未计算财务成本）A土地成本：6.23亿/25万2492元/m2 酒店土地成本：2492元/ m2*

16、48500 m212086万元B建安与装修设备成本包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2） 1桩基工程（受力桩）总建筑面积160-180 2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积3800-4200 3建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积800-900 4外墙玻璃幕墙外立面建筑面积1200-1500 5结构工程地上建筑面积900-1100 6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积350-380 7喷淋、气体消防总建筑面积100-110 8污水处理（含管线）总建筑面积35-40 9空调工程地上建筑面积550-600 10地下室通风工程地下室建筑面

17、积170-190 11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积800-900 12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积500-550 13煤气工程总建筑面积45-50 14电梯、自动扶梯总建筑面积320-360 15室外总体总建筑面积100-115 16室内精装修连家具地上建筑面积3200-3500 17杂项工程总建筑面积280-330 18洗衣房设备地上建筑面积150-170 19厨房设备地上建筑面积250-280总建筑面积为56500平方米，其中地上建筑面积为48500平方米，地下建筑面积约8000平方米，外墙面积约15000平方米。成本合计

18、：2690*56500+5850*48500+3970*8000+1200*15000=48547万元C管理成本与不可预见费用：300元/ m2*56500 m21695万元总开发成本：48547+1695+1208662328万元3、酒店运营成本A运营费用Ø 营业费用（含营业税费、财务成本直接费用、人工费用）：占总收入20%Ø 管理费用（经营管理费用、水电、维修保险、装修和设备更新等费用）：占总收入的20%B管理提成（引进世界著名五星级酒店管理公司）占总收入的25%。四、本项目定位五星级酒店的运营收入测算1、推算依据：酒店面积约31000平方米，按每间客房建筑面积65平方

19、米计算，约480间客房；按照南京市酒店发展行情预计未来（2009-2019年）十年间平均客房每日实收房价850元/天计算。按照南京五星级酒店平均开放率63%分析，本物业未来十年平均每3年增长率7%计算，开放率平均按77%计算。2、计算结果：客房年收入约：850*480*77%*36511466.84万元餐饮、会议、商场收入约：8000万娱乐休闲收入约：2500万元其他收入约：500万元整体酒店总收入约：22467万元以上收入参考国内五星级酒店年收入均数（见附件）五、本项目定位五星级酒店收益测算成本合计：总开发成本：62328万元年运营成本：22467*（20%20%）8986.8万元年管理提成

20、：22467*25%5616.75万元年收益额（税后）：（22467-8986.8-5616.75）*（100%-33%）5268.5万元年经营利润率：5268.5/22467=23.44%年投资收益率：5268.5/623288.45%结论：定位五星级酒店在不考虑销售的基础上约十二年时间可以收回基本收本（静态投资回收期）。附件一：南京主城区五星级酒店分布图附件二：国内五星级酒店参考经营收支情况：项目华亭饭店类别2004年备注1、客房收入（万元）15072是上海第一家五星级国际饭店，位于徐家汇商业中心，毗邻地铁一号线出口和内环线高架，附近有上海大剧场、八万人体育馆、上海游泳馆等多个文化体育设施，以及上海旅游集散中心可通往上海郊区和周边各旅游景点。共有770