论容积率与房屋征收补偿认定

1、论容积率与房屋征收补偿认定论容积率与房屋征收补偿认定王卫洲容积率指单位面积的土地上的建筑容量，即建筑物面积与用地面积的比率：如100nf土地上建设60nf房屋，其容积率为建筑面积：60/用地面积100=0.6。对于普通公民来讲，容积率是一个反映房屋舒适程度概念，容积率越低的建筑物，其居住的舒适程度则越高；对于开发商来讲，容积率是代表了土地利用率和商业价值，土地出让金的价格，容积率越高的土地则土地出让金越高，单位面积土地上可建设的楼盘越多，获取的商业利益就越高；对于政府来讲容积率属于城乡建设的规划管理控制，单位面积的建设规模必须符合规划审批中容积率规定。国有土地上房屋征收中，被征收人可能平时不太

2、注重“容积率”这个问题，但是“容积率”往往会关系到征收补偿金额，对被征收人有着直接的影响。例如：某县实施旧城改造，决定征收A片区全部房屋，县政府制订了房屋征收补偿安置方案，方案对于房屋合法建筑面积认定做出规定：1、对于具有产权证书中记载的房屋面积认定为合法建筑，可按照市场评估价值补偿或按照1；1.2比例置换安置房；2、对于产权证书没有登记的部分或不具备产权证书的房屋，按照1.2容积率为标准进行认定，容积率为1.2以下建筑物认定为合法建筑予以补偿；对于容积率超过1.2部分的建筑物，认定为违章建筑不予补偿。在这种情况下如：张先生100k土地使用权上建设房屋200irf楼房，则超出容积率1.2的部分

3、：80nf房屋没有补偿，这80行房屋是否应当补偿，极有可能引发张先生与政府征收部门的争议。站在公平合理角度上，张先生这40行房屋是否应当给予补偿呢？方案中这条规定是否合理呢？其实这一争议的焦点是容积率标准如何确定的问题。严格按照法律规定，判断建筑物是否合法，原本是按照是否具备产权证书及规划手续等为依据的，但是由于以往行政机关不够重视、群众法律意识淡薄的原因，很大一部分公民房屋规划手续、产权证书不全，甚至没有任何审批手续，特别是旧城区、城中村、棚户区中涉及的房屋征收，这种问题尤为凸出，房屋拆迁中由此引发的社会矛盾也很严重，一定程度上影响了社会稳定，造成了部分被征收人信访、诉讼、甚至采取不合理方式

4、维权。为维护群众合法权益，国务院在2003年出台关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知通知规定：“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决”国有土地上房屋征收与补偿条例亦规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。可见对于未经登记的建筑物并非直接按照违章建筑处理，而是根据是否符合规划等客观因素进行认定，法律

5、保护被征收人合理利益，但也存在部分人私搭乱建，其房屋面积过大，这又如何处理？故如果符合规划要求、符合其他法定条件则即使不具备相关手续认定为合法，反之认定为违法，其中很多地方便以容积率作为判断标准。由于涉及的专业知识具有一定的深度，长期以来房屋征收中“容积率”采取何种标准，一直困扰着被征收人，甚至很多地方的征收实施部门也不能作出合理的解释，加剧了房屋征收中存在的社会矛盾。笔者以为，房屋征收中容积率控制指标确定应当按照城乡规划法要求各地方制定的控制性详细规划为准，即超越控制性详细规划确定的容积率范围的房屋，视为超越容积率控制指标，同时城乡规划法规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规

6、划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。”笔者认为：以此为据，首先：控制性详细规划中具有明确的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标，这为认定提供了合理的标准，提供了法律依据；其次，被征收人可以依据城乡规划法到城乡规划部门进行查询自己的建筑物是否符合规划控制要求，这样增加了房屋征收有关补偿认定的透明性、公开性，有利于减小被征收人与征收部门的争议；其三、在城乡规划法出台之前1990年出台的城市规划法甚至更早的1984年出台的城市规划条例均具有相似规定，有利于对历史原因的形成的未经登记建筑物界定。2012年2月17日住建部出台建设用地容积率管理办法，办法第五条规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。”进一步明确规定了单位和个人遵守控制性详细规划确定的容积率指标的义务。此外，容积率如何计算问题也是征收部门以及被征收人容易疏忽的问题，绝大多数地方计算宗地容积率是按照建筑面积/用地面积，实际上这种方式并不一定准确，2005年住建部批准了建筑工程建筑面积计算规范，目前