地产项目物业管理实施预案

1、1 / 41小天鹅小区物业治理方案ls（jz）房地产开发有限公司2004年7月目录2 / 41一、项目概况. . 3二、物业治理内容 .5三、物业治理模式 .11四、物业公司组织机构和治理制度 .13五、物业费的成本测算 .21六、业服务内容、标准及质量保证措施 .28七、治理总体目标与分项目标 .413 / 41一、项目概况sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西1.地理位置该项目位于4 / 41路，南靠北湖路。2.项目要紧经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地Hrm13.231.居住区用地Hrm9.87住宅用地Hrm6.89公建用地Hnn1.31道路用地Hrm1.24公共绿地Hnn

2、0.422.其它用地Hrm3.36居住户数户1292居住人数人4134户均人数人/户3.2总建筑面积万m19.111.居住区用地内建筑总面积万m16.23住宅建筑面积万m14.87公建面积万m1.462.大卖场总建筑面积万m2.88项目计量单位数值大卖场面积万m1.17扩建面积（三层）万m0.96公建面积万m0.75地下车库及人防万m0.283.底层架空面积万m1.25住宅平均层数层7.55 / 41人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0住宅建筑面积毛密度万nV hm21.496住宅建筑面积净密度万mV hm22.14

3、4容积率万mV hm21.64停车率%50.0停车位辆634地面停车率%8.7地面停车位辆110住宅建筑净密度%28.5建筑密度%25.6绿地率%40.2二、物业治理内容物业治理将政策和法规为理论依据，寓治理与服务之中，建立社 区服务体系。为住户提供全方位治理，服务项目呈现多元化、全方位 态势，总体归纳为“六项治理、三类服务”，即“房屋及设施设备治理、 环境卫生治理、治安消防治理、绿化治理、车辆交通治理和其它公共 治理”；常规性公共服务（合同服务）托付性特约服务（非合同零星服 务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务） 。1、房屋及设施设备治理1.1建筑公共部位得到维修、养护和治理6 /

4、 41范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯 间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护治理实行 “管养合一” 要紧落实在以下几个方面：A、 工作的主动性治理责任人与服务中心相结合， 落实巡查制度及年度房屋建筑维 护、 养护打算，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档 案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、 工作的多样性依照房屋的完损情况、 季节变化、 住户对象等采取日常修缮服务， 季节修缮服务、 重点修缮服务和专门修缮服务等形式， 并做到制度化、 规范化。C、 工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依照住 户的不同需求和所处的特定条件采

5、取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的治理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消 防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的治理由维修治理和运行治理两大部分组成，进行7 / 41统一治理，关于不同的设施、设备进行不同的维修治理，执行相应的 工作质量标准，建立设施设备治理帐册和重要设备的技术档案，落实 定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、 功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和治理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库依照共用设施和附属建筑、构筑物的类不不同，指定并落实巡查 制度、维修保养制度、大中修工程的

6、验收制度、积存有关技术资料。 关于有些专项类不，如：车库、制定专业治理方案并实施。通过有序 的工作使其达到功能正常、畅通、达标，差不多完好。1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库治理系统、电子巡更依照智能系统的构成、 分系统设备的组成情况， 建立起适合jt智能系统、操作性强的治理制度，从治理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案治理、智能系统的运行治理、系统的维护保养治 理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修治理， 并以科技为先导、 智能指挥中心统一指挥、系统等。8 / 41全方位服务，充分利用现有资源，提

7、升智能系统功能，通过严格治理保证智能系统运作正常。2、 环境卫生治理在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生治理和“高质量、 高频度”的环境卫生维护、 实施环境卫生治理和环境卫生爱护的职能。 做好两项工作，即卫生治理、环境治理。2.1卫生治理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设 施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按打算消毒、灭鼠、灭虫。 通过对小区的清洁卫生，区域治理的过程操纵，确保向住户提供高档 次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境治理jt的环境治理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常治 理与爱护有机结合，提高住