华农-18年秋季房投复习大纲

1、2018 年秋季房地产投资分析复习提纲！考试时间注意事项房产班的考试时间： 2018 年 12 月 25 日（9:00 -11:00） 考试教室： 4102 、4605 、 4603定记得带上计算器。考试题型及分数分布、单项选择题 （本大题共10 小题，每小题 1 分，共 10 分）二、多项选择题 （本大题共10 小题，每小题 2 分，共 20 分）三、简答题 （本大题共 2小题，每小题 10分，共 20分）（第 4、5 章） 四、计算题 （本大题共 3小题，共 30分）（第 1、4、5 章） 五、实践应用题 （本大题共 1 小题，共 20 分）（第 2、3、4 章以及课程综合作业相关内容）答

2、题注意事项： 简答题一定要答出要点；计算题一定写出计算过程，若最终结 果计算错误，评卷时会按照步骤给分；实践应用题一定要结合案例详细分析。以下各个知识点在教材中页码可能是第三版或第四版的页码。 如果你使用的第四 版或第五版，同样知识点可能在不同的页码，请注意留意。房地产投资分析复习提纲第 1 章 房地产投资分析中的基本问题1、熟悉房地产投资的概念2、熟悉房地产投资的基本形式（直接投资、间接投资及其各自的分类）3、熟悉房地产投资的目的（房地产投资的未来收益） 3个方面（教材第 9页）4、熟悉 现金流量的概念， 熟悉开发出售型项目、开发后持有（出租或经营）项目、置业投资项目现金流量主要特点（参见

3、P28-29以及第一章课件PPT的第59页、第 61 页）5、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上（注意流入、流出的时点，年初、年末应该画在哪里应该搞清楚）。一般如果没有具体说明， 为了简化计算， 公认的习惯是将每年现金流量的代数和 （流入减去流出）看成是在年末发生，称为期末惯例法。6掌握贷款余额的概念和计算公式（教材P33-34），复习P45作业题第36题。7、掌握按月（或年）等额还本付息还款方式下，各月（或年）的本金和利息的各是多少的计算方法（见教材 P35页的计算原理：先算A,再算各月（或年）的利息，再算各月（或年）的本金，与教材P150的计算原理相同;还

4、可以参见 P45页第 35 题作业）8、熟悉财务杠杆的概念。9、熟悉全部投资收益率、 权益投资收益率 （即自有资金收益率）的含义（ P42），注意分别与P171页的表5-1所列的“计算指标”、P172页的表5-2 所列的“计算指标”的区别联系起来理解。第 2 章 房地产市场分析1、熟悉房地产市场状况的调查与预测的主要内容（见教材 P59-60）2、掌握目标客户定位方法，对其家庭年收入（一般总房价不能超过家庭年收入的 10倍）和职业、社会阶层等方面特征进行判断的技巧和方法应有所 掌握，掌握实际项目中如何找到目标客户的方法，结合课程综合作业进行练习和思考。3、结合课堂讨论作业，掌握房地产项目的SW

5、O分析方法及其相应的应对措施。4、熟悉房地产市场调查中直接调查法中 4类方法的各在哪些类型房地产项目进行运用。见教材P67,结合平时上课所举的例子。5、了解 定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？第 3 章 房地产开发项目的区位条件分析 1、熟悉 影响房地产开发项目的区位选择的因素分析（ 5 个方面）以及具体影响 因素 2、掌握居住项目区位分析应重点考虑的 4 点，并能结合实际项目进行分析和判 断。见教材 P94-95。3、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的 3 点 4、熟悉零售商业项目区位分析应注意的 5 条原则第 4 章 房地产投资项目基础数据分析估算 1、掌握常见的出售型住宅房地产开发

6、项目的总成本费用分为开发成本和开发费用，掌握开发成本和开发费用各自有哪些组成部分，见教材P106倒数第3段, 将来工作了这些是基本常识。2、掌握计算期的概念、计算期的概念、不同房地产投资项目的计算期选取。见 教材 P108-110。3、熟悉土地取得成本包括的内涵，掌握房地产开发用地的3种途径（P111），熟 悉市场购买下的土地取得成本的包括哪几项， 熟悉 征收集体土地的土地取得成本 的包括哪几项， 熟悉征收国有土地上房屋的土地取得成本的包括哪几项。4、熟悉前期工程费包括的内容。5、熟悉建筑安装工程费的内容。6、熟悉 基础设施建设费的含义。7、熟悉公共配套设施建设费的内容。8、熟悉销售费用所包含

7、的内容。9、掌握房地产开发产品定价方法主要有哪些？1）成本导向定价法 （成本加成定价法和目标定价法） ，能依据成本和投资额方 面的基础数据 掌握 大致测算成本加成法的最低销售单价的方法。2）购买者导向定价法（认知价值定价法和价值定价法）3）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）10、熟悉潜在总收入、实际总收入或有效总收入、净租金收入的含义及公式。11、熟悉房产税（拥有房地产时缴纳）的计税依据和税率（目前对拥有住宅的产 权人免征，重庆和上海正在试点） 12、熟悉土地增值税的概念 13、掌握扣除项目的计算、增值额计算、土地增值税税额的计算1）见教材 P135 表 4-15 土地增

8、值税的计算表（掌握土地增值税的计算原理， 注意分档计算， 记忆 各档不同的税率）（2）P135-136的例4-2 土地增值税的计算，不需要看速算公式（3）P163的案例分析题二中的计算土地增值税 14、掌握房地产投资资金主要来源（最重要的 3 方面：资本金、银行贷款、预售 收入；其他的来源：承包商垫资、合作开发获得资金） 15、熟悉开发贷款的偿还方式（6种），熟悉贷款还本付息的资金来源（ 4 个方面）。16、掌握财务费用（即利息总额）的计算方法：（1）计算建设期利息的方法，即如何得到Ic。参见教材P177,注意分清是年中 支用（即假设均匀投入）（如例4-3、例4-7、P157页的案例分析），还

9、是年初投 入（如 P163页作业的案例分析题）。若年中支用，则本年的新增借款计算半年利 息；若年初投入，则本年的新增借款计算 1 整年利息（年初到年末） ，注意：宽 限期利息是 只计息未实际还息 。（ 2）计算还款期的利息， 掌握两种还款方式：a、等额还本付息：参见P 150（注意计算原理，先算 A,再算各年度的利息，再 算各年度的本金）和P150的例4-5、P154的例4-7。b、等本偿还、利息照付：参见P150-151 （注意计算原理，先将全部本金均摊至 每年，再算各年度的利息，本年初的剩余本金乘以年利率）和 P151 的例 4-6、P157的案例分析、作业P163的案例分析题二中计算财务

10、费用。第5章 房地产投资项目财务分析 1、掌握项目投资（或全部投资） 现金流量表和资本金现金流量表之间的区别 （教材 P173） 3 点不同 2、熟悉资金平衡分析的基本要求（资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出 现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零） 3、熟悉 各财务报表之间的相互关系（教材 P186） 4、掌握收益乘数的概念 5、掌握 各财务分析指标与报表之间的关系（教材 P197 的表 5-13 ） 6、熟悉投资利润率、投资利税率、资本金净利润率、资本金利润率等指标的计 算公式。7、掌握静态投资回收期的计算原理，参见教材 P200的例5-4的计算。8、熟悉 资产负债

11、率、流动比率、速动比率等计算公式。9、掌握财务净现值（FNPV的含义，知道房地产开发投资项目的基准收益率参 考数值（一般地，税前财务基准收益率为 12%，项目资本金税后财务基准收益率 为13%，见 P205）， 掌握如何根据财务净现值的数值判断项目的可行性， 掌握财 务净现值（FNPV的计算公式并能计算。参见 P234-235第二题作业第（1）问。10、掌握财务内部收益率（FIRR）的含义；理解财务内部收益率（FIRR）的理论 算式（教材P207的公式5.27）；掌握财务内部收益率的实际计算步骤（第一步 试算，确定i1 < FIRRV i2 ;第二步插值，根据教材 P207的公式5.28 ），详细见 第5章课件PPT的第90、91页关于“财务内部收益率的试算法的步骤”、“插值 法求得内部收益率”；掌握如何根据财务内部收益率的数值判断项目在财务上是 否可行，掌握财务内部收益率（FIRR的计算公式并能计算。参见 P234-235第 二题作业第（ 2）问。11、掌握动态投资回收期的含义；理解动态投资回收期的理论算式（教材 P208 的公式5.29 ）;掌握动态投资回收期的实际计算公式（根据教