房地产惠州灿邦国际低首付操作方案

1、低首付操作方式、低首付方案参考1减精装修的方式减精装修，虚高总价，用装修费用冲抵首付。2、开发商借款方式由开发商借一定比例 (30% 75%的首付款给客户并签定借款协议，由客户在项目交楼前分期偿还给发展商。3、银行信用卡借款方式由银行介入，客户向银行借贷部分或全部首付，客户与银行之间形成借贷关系， 开发商起牵头人作用。4、虚高帐面总价方式由发展商直接垫付一定比例的首付款，并通过提高总价的方式回收部分或全部因为垫付产生的财务成本。5、小额信贷公司借款方式由小额贷款金融机构介入， 客户向金融机构借贷部分或全部首付，客户与金融机构之间形成借贷关系，开发商起牵头人作用。6、返租或返还回报的方式开发商每

2、年返租总房款的8%乍为投资回报，返租一定年限，返租租金一次性返还业主冲抵首付。7、搜房网购房券优惠方式“2万抵10万购房优惠券”，10万可以冲抵首付。8、开发商当“银行”贷款客户交付1-2成首付，其他的成数由客户在5年内还给开发商，若按银行利率还息，则可虚高一定总价。9、存款做抵押方式客户向银行交一定款额做抵押，如在银行存5万，银行向客户借贷10万，用于交付首期;在还清贷款前，抵押款不可退还。二、减精装修案例简析（参考）1、目的：通过利用 减精装修的方式 降低客户首付比例，降低置业门槛，促成销售。2、运作方式:客户购买商品房有两种交房方式选择，一种是带装修，一种是毛坯房;办理按揭贷款总价一律按

3、送装修计算（毛坯房总价+装修总价+额外税收成本）；客户如果选择不带装修，那么装修费用可以一次性返还客户抵首付。3、举例:以一套建筑面积为 32平方米的公寓（房号为 501）为例，原总价=5757 X 32=184224元（送精装修销售），现按800元/平米装修的标准计算减精装修首付方案减精装修后:单价为：5757 800=4957元/平米总价为：4957 X 32=158624 元装修费用：800 X 32=25600元方案800兀/平米装修标准首付成数二成三成四成五成带装修首付36844.855267.273689.692112按揭147379.2128956.8110534.492112装

4、修费用一次性返还25600256002560025600实际首付11244.8（首付0.6成）29667.2（首付1.6成）48089.6（首付2.6成）66512（首付3.6成）4、具体执行流程:开发商提供800元/平米装修标准纸质版文件;客户根据实际情况选择装修套餐，准备三份商品房买卖合同补充协议的装 修交楼标准（为800元/平米装修标准）;开发商出具一份“免装修申请书”“免装修协议”，（为避免法律风险，建议 由发展商相关法律顾问草拟或审核需与客户签署的“免装修申请书”以及“免装修协议”后执行），合同形式为：主合同（房地产买卖合同）的从合同，独立存在，但以主合同的生效为生效要件;客户交购房

5、定金一签认购书、选择装修套餐 一签约时：签商品房操作流程:I买卖合同，签免装修申请书，签免装修协议4*交剩余首期款三收 到全额首期收据一、理按揭手续;备注:1、此支付方式的关键是开发商为客户提供全精装修房,商品房买卖合同均提供装修标准文件，后续由业主主动向开发商提出免装修申请并一次性返还装修费用,不存在法律风险;2、要求客户一次性签订免装修申请书、免装修协议及商品房买卖合同，但要求客户在填写免装修申请书、免装修协议的时间栏时要稍晚于商品房买卖合同签订的时间;3、采用低首付方式所额外增加开发商的税收成本可以通过把增加税费部分记入总价中让 客户承担；在开发商选取办理按揭抵押银行时，需提高银行审批单

6、价。附件:1、免装修申请书格式免装修申请书中联灿邦集团:本人（身份证号码:联系电话:），于日购买惠州大亚湾中联灿邦开发有限公司开发的灿邦国际花园号楼号房，总建筑面平方米，总价元，其中附带元/平方米的装修标准,合计装修费用元:现因本人的原因，特向惠州大亚湾中联灿邦开发有限公司申请免除该房号的装修，共计元装修费用返还于本人!特此申请，望贵公司批准!申请人: 时间:2、免装修协议格式免装修协议兹于灿邦国际号楼号房业主因其自身原因申请免除装修，双方就此达成如下协议:我方同意.号楼号房的业主关于免装修的申请，并于年月日返还装修费用元;本协议书自二方签字盖章之日起生效，本协议书一式二份，具有同等法律效力。

7、业主确认（签名且按手印）： 时间：开发商确认:三、开发商借款方式简析:1首付款借款：是被采用频率最高的低首付操作方式，其操作相对简单，发展商投入成本也相对较低，是制造“首付 1成”或“ 0首付”促销噱头最简便的方法，但因为借款期限的局限，只能暂时减轻但无法减少客户负担，比较多的被运用在居家产品上。2、优劣势分析:优势:发展商仅需投入一定财务成本;环节简单，不涉及银行，促销风险相对较低劣势:仅能部分缓解自住客的需求，对投资客户吸引力较低;借款期限受交楼时间制约，在现楼横行的当下，较难被采用;? 容易影响冲动型客户，不具备还款能力的客户存在欠款风险3、风险提示及规避若采用“首期分期付款”的方式操作

8、，有可能承担客户不履行承诺书内容的风险，即客户在产权已过户的情况下却不按承诺书约定的时间和款项及 时支付剩余首期款。发展商可采取不给予入伙、切断水电、加收违约金、利息，或者诉诸法律请发或仲裁程序以规避风险，上述违约责任都需在还款承诺书中注明，并展商法律顾问全程提供专业意见。? 特别申明:此操作相当于开发商向购买客户提供免息首付贷款，是以开发商与购买客户之间签署合同的形式保证双方交易利益，世联特别提示，所有法律文书、相关文件及 操作流程，都需由发展商专业法律顾问提供法律咨询意见。四、银行信用卡借款方式简析:1信用卡借款：部分实力强、与银行关系好的发展商，以银行给客户办理信用卡的形式,达到客户借款

9、的目的， 这种操作方式借款门槛明显过高，制造宣传噱头的嫌疑较大， 并不能 获得客户认可。2、优劣势分析:优势:发展商完全没有成本投入;将风险转嫁给银行和客户个人，发展商承担风险极低;劣势:信用卡申请门槛较高 ，已将部分客户拒之门外;信用卡额度有限，因人而异，借款额度十分有限;可以吸引部分客户，但对实际销售的促进不大。3、操作方式:1合作单位：由开发商与某银行协商，利用其开发商征信，要求银行驻项目为客户提供申请信用卡平台;五、虚高帐面总价方式简析:1虚高总价:由发展商直接垫付一定比例的首付款，并通过提高总价的方式回收部分或全部因为垫付 产生的财务成本。投资客户对首付款投入较为敏感，有效降低首付款的促销方式，对投资客户的成本降低和风险保障都有较大促进，但该方式需要虚高帐面价， 执行方式相对复杂， 发展商的成本和 风险均比较高，仅被运用在部分投资型物业上。2、优劣势分析:优势:可有效降低投资者负担和风险，迎合客户需求;可有效降低置业门槛，扩大目标客户范围;对投资型物业（写字楼、商铺、高级公寓）销售的促进十分明显;劣势:发展商财务成本投入，执行前需进行清晰核算，并严格按预计执行;? 发展商 金融风险较大，虚高帐面价过多，存在骗贷嫌疑;? 发展商财务