开盘方案最新修正版

1、最新修正版梦泽园开盘策划实施方案指导思想梦泽园公司所确定的“从快销售，不可打持久战”的整合营销战略思 想，是开盘期营销与传播的基本依据，即开盘期的一切市场行为均是整个 项目营销思想的具体体现，脱离此思想，即使再精彩的战术充其量也只是 一朵华而不实的浪花而已，对项目营销有害无益。目标1.开盘期的所有运作，都是为了形成潜在客户群体中的焦点话题，为项目快 速销售而营造良好的市场氛围（造势）2.开盘期内推出的所有楼盘均能在短期内销售（认购）完毕，以迅速形成旺 盛人气，给项目营造“抢手货”的印象，促使潜在客户产生“早买是运气” 的心理冲动。开盘营销计划准备阶段（2000年3月6日前全部准备完毕）：1.销

2、售队伍准备:销售队伍的建立、健全: 专职销售队伍配备人员共1214人，原营销中心已有员工5人与新选聘人 员6-8人经理：吕为民营销主办：娄果 财务核对员：邓国桥 资料员：沈慧 司机：一名，男性（待定） 营销代表：68名（以售楼先生为主，45人；售楼小姐23 人）新选聘人员到位时间：2月28日上午9时（星期一）设计、定制员工制服，全员统一着装（尤其是专职营销人员），统一公司形象，展示梦泽园品位。 销售队伍培训、分工安排:时间：2月29日一3月5日（上午9： 0012： 00，下午2： 305： 30）地点：梓园花苑6楼会议室 方式：集中培训主讲人员与主要内容:主讲人员主要内容具体时间总经理白文秀

3、先生、执行总经理龙汉文先生总体论述2月29日上午总工程师宋绍武先生、建筑设计师李健先生规划设计2月29日下午工程部经理王笑冰先生施工计划及工程进展3月1日上午园林设计师先生园林设计特点3月1日下午营销中心经理吕为民先生营销知识与技巧3月2日上午营销副经理蒋辉先生阐述项目卖点3月2日下午策划顾问黄明强先生、王国锋先生项目策划、房地产基础知识3月3日营销中心经理吕为民先生、副经理蒋辉先生开盘操作要点及注意事项、人员分工等3月4日营销中心全体人员模拟现场演练：客户接待、洽谈、签约等3月5日（通程售楼部）2.项目准备: 工地包装（责任人：工程部）：A 统一梦泽园工地外围墙的造型、色彩及风格；样板房动工

4、所有施工人员进行专题培训（ 3月6日上午 9时施工现场）开辟红雨湖风光带（清理障碍、修建道路） 通程售楼部布置（责任人：蒋辉） ： 设计：时间 3 月 1 日前 布置： 3 月 6 日完毕 内容：模型、项目介绍、单栋效果图、户型图、广告宣传照片、购房须知等售楼资料等3物资准备800免费热线电话、因特网WWW网址（2月28日前安装完毕,责任人：办公室） 1015座南京“依维柯”面包车一辆（ 3月 6 日前到位,责任人：公司领导）用途：每天上午 9： 30、 10：30,下午 2：30 、 4：00,晚上 6：30、 8：00 接送客户往返通程售楼部与施工现场之间洽谈专用桌椅两套：3月6日前到位责

5、任人：蒋辉 营销人员制服 1214 套： 3 月 2 日前到位责任人：娄 售楼书 5000 册：3月 6日前到位任人：吕为民 模 型 9 套 ：3月责任人：蒋 辉 价格表 50 份：3月 6日前到位任人：沈 慧 认购书 200 份：3月日前到位任人：沈 慧 购房须知 50 份：3月日前到位任人：邓国桥 售楼表格 50 套：3月日前到位任人：邓国桥4 策略准备 开盘推出楼宇数量与具体位置（另行专题讨论） 价格控制（另行专题讨论） “人气”营造法：密邀相关外协人员在认购现场进行来回观摩，形成人头攒动、争相签约的现场气氛（口头商议） 意外情况应对办法：若场面极为火爆、人流拥挤，则立即通知外协人员撤离

6、，同时请通程服务人员维持秩序。若发现竞争对手的人员出现在现场时，首先静观其变，如出现和客户详细交谈者，或散布不利于梦泽园的言论，则立即由营销中心负责人将其劝离现场。若出现资料不够的情况， 则立即邀约相关人员至通程写字楼售楼部洽谈。（二）实施阶段（ 3月 10日4月 10日）：123月 10日上午：梦泽园首次新闻发布会暨认购仪式（详见附件）3月 10日下午开始，由专职营销代表对客户进行热情接待，具体洽谈、接送客户至施工现场参观并予以讲解、签定认购协议、收取定金、对客户进行跟踪服务四、开盘传播计划开盘乃梦泽园项目之重中之重， 其成功程度将直接影响梦泽园的整体销售与经济收益，甚至关系到项目的成败。因

7、此，为了确保梦泽园开盘成 功，特别明确开盘期内所有传播活动均应遵守八字方针“ 精心包装，强力造势”。需特别说明的是开盘期内宣传费用将占到广告总费用的 14%左右（般大型楼盘惯例为 18%左右）。为了更明确更具体地体现思路，将开盘期内传播活动分为三个阶段：预热期2月 28日3月 4日，开盘预热，衔接前期广告宣传轰炸期3月5日 3月 12日，集中轰炸宣传，体现大气与实力持续期3月13日4月10 日，保持宣传热度一）预热期： 2月 18日3月 4日1 户外广告:A .供选核心主题:梦泽园“诗意境界、都市桃源、康居港湾”湖南最富现代感的人文景观梦泽园长沙独有的滨湖园林高尚住宅区梦泽园B .发布地段、位

8、置、面积、费用:所有户外广告均采用“钢架、镀锌板、电脑喷绘”为主要材料，并且均需在 3月 9日前到位。在以下较佳地段选择施行，全年预算约 50 万元:火车站附近:邮政大楼顶层200 平方米18 万元/年（市邮政局发布）阿波罗商业广场顶层200平方米18 万元/年（阿波罗商业广场发布）锦城大酒店顶层200 平方米30 万元/年（省交通广告公司发布）袁家岭立交桥中南北向两块60平方米/块9 万元/年块（环路广告公司发布）煤炭厅顶层300平方米20 万元/年（省煤炭厅发布）新华书店侧墙150 平方米18 万元/年（省新华书店发布）芙蓉路八一桥桥上100平方米15 万元/年（环路广告公司发布）立交桥中

9、南北向54平方米8.5 万元/年（环路广告公司发布）外围地段最新修正版四方坪立交桥上75平方米11万元/年（环路广告公司发布）高桥灯杆（二环）1.6 平方米6000元/年个（环路广告公司发布）长永高速横桥80 平方米25 万元/年（湖南高速发布）新中路口60平方米10 万元/年（环路广告公司发布）2、媒体广告：具体文案及设计另行专门确定预算约 20.19 万元，其中含湖南卫视、长沙信息台全月费用。 长沙晚报2 月 28 日头版通栏3.6万元X75%=2.7 万元 湖南卫视3 月 1 日4 月 1 日21: 1021: 205000 元 X 30 次=15 万元 长沙电视信息台3 月 1 日 4

10、 月 1 日1 分钟 / 次每天三次1000元2万元3软性广告：具体标题及文字内容另行专门撰写 长沙晚报2 月 29 日500 字 新 闻1000 元 三湘都市报3月1日500字新闻1000元 家庭导报3月4日500字新闻1000元 生活 频 道1000字报道30秒新闻最新修正版900元二）轰炸期（ 3月 5日3月 12日）户外广告与湖南卫视、长沙信息台均于预热期中即已开始发布广告，在此一阶段不再提及 ,预算约 43.75 万元1媒体广告：具体文案及设计另行专门确定元长沙晚报3月5日头版通栏3.6 万元 X 75%=2.7万元3月9 日整版（第五版）12万元X 75%= 9万元三湘都市报3月9

11、日整版（封底版）7万元X 75%=5.25万元家庭导报3月9日头版整版（彩色）16.8 万元 X 70%=12.6万元湖南证券报3月8日整版（综合新闻版）3万元X 80%=2.4万元中邮专送房地产专刊3月8日整版4万元X70%=2.8万元 随参考消息等邮发报纸夹送彩色散页3月5日整版（10 万份）4万元X 60%=2.4万元 生活频道我想有个家专栏5 分钟2万元X60%=1.2万元 湖南电视信息台房博士广场3月 1 日4月1 日1 分钟 /次每天三次2.4万2 软广告 （含新闻发布会之新闻 ,发布通栏专题新闻 ;有关标题及具体文字内容另行专门撰写 ）长沙晚报、三湘都市报、湖南日报、湖南证券报、

12、家庭导报、湖南经视、湖南卫视、生活频道、女性频道、政法频道等媒体上发布新闻或专题 报道。约 3 万元三）持续期（ 3月 13日4月 1日）预算约为 32.63 万元1媒体广告：具体文案及设计另行专门确定长沙晚报3月 15日半版（第 5 版）6 万元 X 75%=4.5万元3月 28日1/4版（第5版）3 万元X 75%=2.25万元4 月 10 日头版通栏3.6万元X75%=2.7万元三湘都市报3 月 18日通栏（封底版）1.5 万元 X 75%=1.125万元4月3日通栏（封底版）1.5 万元 X 75%=1.125万元湖南日报3月 23日1/4 版（第 5 版）3万元X 80%=2.4万文

13、萃周报4月6日1/2 版（第 5 版）5万元X 80%=4万最新修正版2 软性广告：具体标题及文字内容另行专门撰写 长沙晚报3000专访3 万元 三湘都市报7000特稿5 万元湖南卫视人世间3 月中旬白总专访（ 8 分钟）5万湖南经济报7000特稿1.5 万元（四） 总费用: 166.54万元（含户外广告全年费用 50万元）,真正作用于开盘期的广告费用约 120 万元.1户外广告约50 万元（指全年费用 ,真正作用于开盘期 3 月 10 日4 月 10日期间约为4.1 万元）媒体广告约78.55 万元软性广告约17.99 万元2户外广告、媒体广告文案、设计，软性广告撰稿，户外广告设计、电视广告

14、制作约 20 万元湖南省梦泽园房地产开发有限公司营销中心2000年 2月 20 日附件：梦泽园首次新闻发布会暨认购仪式”实施计划、主要内容：1、发布梦泽园经国家建设部正式批准为全国首批康居工程智能化系统示范小区的新闻消息。（关键词：全国首批，湖南独家）2、发布正式开工的消息。（关键词：全区同时开工，于 2000 年年底主体工 程峻工）最新修正版3、发布公司乔迁新址消息。 （关键词：通程大酒店 16 层）4、认购仪式。、时间、地点：3月10日上午 10：2811：58，通程国际大酒店国际会议厅。三、活动规格：省级（省政府、省建委等领导出席）四、活动议程：1、主持人梅冬先生宣布开始 2、总经理白文

15、秀先生致欢迎词 3、副省长周伯华先生讲话 4、省建委主任匡彦博先生授牌 5、客户代表于雄先生讲话 6、执行总经理龙汉文先生宣布认购仪式开始 7、主持人梅冬先生宣布礼成 8、所有应邀人员共赴午宴五、特邀领导名单：市规划局副局长周 江 先生务副省周伯华 先生建委主匡彦博 先生： 赵小明 先生助理： 刘忠明 先生市委宣传部副部长：李发美 先生市房产局局长陈冶秋 先生市房产局副局长全 臻 先生最新修正版市建委副主任陈鲁清先生湖南投资总经理：钟铁军先生六、特邀嘉宾:著名科学家:袁隆平先生著名歌唱家：宋祖英小姐著名演员：颖小姐著名书法家：穆先生著名岭南派画家:钟增亚先生晓小姐著名主持人：七、特邀新闻界人士

16、:湖南卫视社教中心副主任:黄子林 先生湖南卫视主持人、记者:赵一中小姐湖南日报新闻部:房地丿专版责任编辑新华社湖南证券报记者：胡 军 先生湖南经济报新闻部主任:吕运涛先生长沙政法频道副总监:曾雄先生长沙政法频道主持人: 荣斌先生长沙晚报副总编:徐晖先生长沙晚报新闻记者：易 鹰 先生、陈礼宏先生家庭导报副总编:何子明先生湖南经视新闻部记者：陈刚先生湖南经视楼市专递：黄彩良先生长沙电视台经济网站记者:陈魁先生湖南文艺电台我想有个家主持、记者： 唐星 小姐生活频 道总监刘沙白先生生活频道财富记者李月胜先生中国经营报记者杜长平先生中国房地产报记者戴志忠 先生女性频道总监陈小玲 小姐长沙电视信息电视台： 汪湘陵 先生新华社湖南分社 ：刘志权先生八、特邀客户：于 雄 先生、欧阳勋先生、汤重九先生、徐芝麟先生九、工作人员配备：1、统筹：营销中心经理吕为民、副经理蒋辉2、签到、发放礼品、资料：邓国桥、沈慧3、领导休息室礼仪小姐 2 人4、嘉宾休息室礼仪小姐 2 人5、客户休息室娄果、营销代表 2 人6、现场礼