20130617麻栗坡县市场调研报告

1、麻栗坡县市场调研报告、宏观环境分析麻栗坡县位于云南省文山壮族苗族自治州东南部，县境东北部与富宁县、广南县两县接壤，北部与西畴县相邻，西南部与马关县毗连，东南部与越南社会主 义共和国同文、安明、官坝、渭川、黄树皮、河江五县一市接壤。（一）人口情况:1、2012年年末全县总人口为 27.8万人，常住人口 28.1万人。出生率为12.44 %0；死亡率为6.07 %0,人口自然增长率6.37 %o。麻栗坡县政府所在麻栗镇 人口共计4.8万人（县城人口约4万人）。城镇化率为30.25 %=2、2012年年末，全县国家公务人员约为 6000人。（二）经济情况1、2012年全县实现生产总值36.60亿元，

2、同比增长13.5%;人均GDP达至U 13056元，比上年增长12.9%;全县三次产业结构为 25: 43.4: 31.6%;2、非公经济发展步伐进一步加快，2012年非公有制经济实现增加值 18.54 亿元，占全县GDP的比重达50.6%,比上年增长15.1%。3、工业分布情况:（1）矿业：文山麻栗坡紫金钨业集团有限公司（县城边）；麻栗坡县鸿源硅 业有限责任公司（县城边）；麻栗坡海隅钨业有限公司（县城边）；天雄公司（县 城边）；麻栗坡县天罡矿冶有限责任公司 （县城边）；云南中金共和资源有限责任 公司（大坪镇）；麻栗坡金源矿业有限公司（大坪镇）；麻栗坡县云发矿业有限责 任公司（天宝镇）；麻栗坡

3、南温河钨矿有限公司（天保镇）；麻栗坡顺合石材有限 公司（猛硐乡）；麻栗坡县天水矿业有限公司（六河乡）；。（2）水电站：曼棍发电厂、天生桥电站、岩腊山发电厂在麻栗镇；马鹿塘 电站、天保电站位于天保镇；黄家坪电站位于马街乡；董电站位于董干镇；南令 二级电站位于六河乡；猛硐河二级电站位于猛硐乡。（3）其他：麻栗坡县南疆水泥粉磨有限责任公司（县城边）71 : 0 40 OOVJSy 耆ffi二吿.:- /11“Jr»* * >1荷耶* ”1»> i t 杠 jjt曲工打=-<-,儿凹f .-5壷 'M' fz-'/- ILf 0_ I ?

4、v -,1( y jl r iii .1 ''fr J三丿=-J彳心_/Z化 <|-|3聲hZ 5 rz/亠 nJ 11If-L -' tJ| L* ri4、2012年，实现财政总收入5.72亿元，增长6.4%。其中：全县地方公共财政收入完成2.7亿元，增长8.0%=税收收入完成1.27亿元，占地方财政收入 的比重47.05%=财政支出14.82亿元，增长13.9%=5、2012年，全县金融机构人民币存款余额 42.92亿元，增长21.5%，其中,城乡居民储蓄存款23.52亿元，增长18.4%=各项贷款余额26.74亿元，增长7.9%。存贷比为62.3%,比上年下

5、降7.85个百分点。& 2012年，全县城镇居民人均可支配收入 16587元，增长13.7%;7、现有银行情况：中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、邮政储蓄银行、云南省农村信用社。（三）自然资源1、矿产资源：麻栗坡县矿产资源品种多，分布广，主要有钨、锡、铜、铁、铅、锌、铝、铍和石棉等2、水能资源：水资源丰富，流经境内的 4大河流落差集中，坡降大，全县水能蕴藏量为101.8万千瓦，可供年发电89.14亿度。现已建成了天保、八布河、 平和等8座电站，新增电力装机7.8万千瓦，全县电力总装机达36.7万千瓦，全年发电量达14亿度，实现电力产值2.94亿元。3、旅游资源：小河洞新石器时代

6、遗址、大王岩崖画等。（四）城镇规划1、城市建设总体思路:东跃西控、南展北拓、中部优化的发展思路”Kits町TIT廢WE:J'A城市东跃，即向城东莱溪新区跃进， 结合城北小区、莱溪小区、莱溪河谷片 区、独田片区、莱溪河畔小区、县一中民中搬迁扩建、县医院搬迁扩建、县检察 院办公楼建设、县森林公安局办公楼建设、县公安消防大队办公楼建设、城北廉 租住房、莱溪河廉租住房、链接新老城区的隧道工程等一批项目的完工， 打造麻 栗坡城东新城。城市西控，即文天二级公路及山脚线下区域发展，该区域发展空间较小。城市南展，即南面发展至石马污水处理厂。该区域是麻栗坡县城发展的最 后方向。城市北拓，即发展至盘龙多金

7、属冶炼厂，该区域会成为政府下个启动发展区域。城市中优，即集聚人口、优化功能、完善设施。 以完善功能、改善环境、提 升景观为主，对老县城进行综合整治和改造。二、房地产市场分析（一）一级土地市场分析2007年一2013年5月土地成交情况（未含廉租房）麻栗坡县麻栗镇（县城）2007年-2013年5月土地成交情况年份供地亩数（不含小宗地岀让）成交价格（万 元）单价（万元/亩）预估综合 容积率预估建筑面积备注2007 年43.5841679.85738.541.5435002008 年000002009 年497.0116578.8233.361.5497000其中阳光地产有200亩属于山地2010 年

8、000002011 年3.2475363.2111.81.22600商业地块2012 年20.481982.8747.991.7230002013 年5月前95.634598.348.081.595000合计558.3824203.047661100（1）麻栗坡县麻栗镇从2008年开始建设廉租房、公租房、危改房项目。截止至今共建设12万平方米（按55平方米一户计算，2180户）。（2）2007年-2013年5月，麻栗镇共供应土地558.38亩；建筑面积约66.11万平方米；其中拆迁安置项目200.931亩，用于莱溪开发区拆迁回购项目。实际 供应土地357.449亩，约35.7万平方米（按照12

9、0平米一户折算，约3000户）。（二）房地产市场情况1、县城所在地麻栗坡镇现销售项目情况;（1）龙熙顺景项目位置麻栗坡莱溪河新区建筑面积约5万平方米销售均价2650元/平方米户型面积区间110140 rf销售情况去化率50%。注：6月10日开盘，总共200套，均价2650元/平方米，最高价2850元/平方米；一日内售罄(2)莱溪荣华别苑项目位置麻栗坡莱溪河新区建筑面积约8.6万平方米销售均价2700元/平方米户型面积区间100300 rf销售情况去化率30%。注：联排别墅销售均价3400元/平方米；普通多层销售均价为2700元/平方米。(3)阳光苑二期：处于筹划阶段(4)川渝商务酒店项目位置玉

10、尔贝路259号(原海关)建筑面积约3万平方米销售均价未开盘户型面积产权式酒店是否销售未定。(5)川渝商务酒店配套项目项目位置原民族中学边建筑面积约1.3万平方米销售均价未开盘户型面积未定(6)原公安局片区，暂无接待中心，未开盘。(三) 市场供需情况分析1、市场存量及短期供应情况(1)市场现存量约在11.3万平方米(约950户);(2) 2013年5月前政府供地约为95.63亩；按照容积率1.5计算，预计会有9.5万平米住宅入市(按照120平米一套，折后800户)；(3)截止5月份市场供给约1750套住宅。2、市场需求：刚性群体规模2100户(保守估计)（1）城镇化增长： 2004 年 8 月

11、31 日，土地大限，小宗地块禁止出让。麻 栗坡县城镇化率以每年 1.902%的增长率增长。截止到 2012 年，城镇人口平均每 年以约 5200人左右增加（折合约 1300 户）；按照县城聚集 50%计算；共有 5200户左右；减去已购买的 3400 户，减去处理 04年之前小宗地客户。 保守估计约有1000 户。城镇刚性需求客户 （包括城镇自然增长部分） ：现阶段麻栗坡县城人口约为 4 万3）约 11400 户左右）；按照刚性需求型占 10%，约 1100 户。外来人口约 3000人，按照 3.5 人计算，约 850 户；按照 50%购房，约为 425 户。3、小结：麻栗坡县麻栗镇刚需客户约

12、有 2525 户左右，市场供应量约为 1750 户；待 2013 年供应的土地开盘后，市场状态： 略有供不应求 。三、企事业单位搬迁建设情况1、麻栗坡县人民医院现已搬至新院区，老院区作为妇幼保健院使用；2、妇幼保健院新院区正处于施工阶段，预计 2014 年底入住办公；3、麻栗坡一中搬迁至新校区 （与民族中学合并），老校区已变成麻栗坡第一 小学；正在使用。4、麻栗坡民族中学已搬迁至新校区（与一中合并） ；校区已出让。5、麻栗坡县政府建设搬迁大楼（共 27 层），进行集中办公，其原单位都已 被出让。6、麻栗坡县县委县政府大楼已出让给紫金集团，县委县政府将在莱溪新区靖达酒店对面建设新的办公地方（听当地人说的，但官网未公布） 。7、麻栗坡县麻栗镇老城区内无工厂。四、结论与建议一）结论1、土地稀缺：麻栗坡县县城发展空间较小，山比较陡立，山与山之间的地域较为狭窄，最宽的地方也不足 2000 米。可用于开发建设的土地较少。2、莱溪新区从 2009年进行开发建设， 现阶段新区二期基本开发完毕， 尚不能满足刚需客群；矿产类资源型企业在县城周边聚集，增加了县城的购房客群。(1)(2)3、市场及其不规范，当地政府对房地产项目监管较弱，各种现象层出不群; 协议出让方式存在； 售楼部开始接待，工程进度进行基础处理，土地才进行招