公共商业楼宇的物业管理内容及方式

1、公共商业楼宇的物业管理内容及方式公共商业楼宇的物业管理内容及方式提要：安全保卫管 理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安 全问题。因此，安全保卫要坚持 24小时值班巡逻公共商业楼宇的物业管理内容及方式公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的 经营范围已远远超由原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包 括单体商场物业，所以本章主要以它作为阐述对象。一、公共商业楼宇的管理内容1. 一般性管理对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼 宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管 理条款，对承租户的经营行为进行规范管理

2、，也可以以商场 经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型 的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、 经营者与管理者的责任、 权利和义务，以此规范双方的行为， 保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、 经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条 例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共 经营秩序。安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持 24小时值 班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门 时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视 监控器及红外线报警器等报警监控装置

3、，对商场进行全方位 的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货 品不被偷盗。消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所 以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消 防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急 情况下的应急措施。设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管 理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电 力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营， 造成不必要的损失。清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保 洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生， 对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽 车、摩

4、托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好 的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。2. 特殊管理商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重 要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商 业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以 下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护 公共商业楼宇的良好形象。第一，公共商业楼宇良好形象的作用。公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在 的销售额和一种无形资产。公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾 客的吸引力。在各类商场不断涌现，各种产品层由不穷、

5、花 样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会 有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。 为此，商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象，以特色 丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服 务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突生 这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默 化，传递、追逐这些特色。这样才能留住老顾客，吸引新顾 客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼宇的良好形象 就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦 形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一 种无形资产。当商业市场进入 “印象时期后，消费者过去买

6、 “品牌，现在买店牌。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有 提升商品价值和形象的作用。第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统是 强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完 整的C I S系统由三个子系统构成，即MIS; VIS; S三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。C I S是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业 更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手 法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，印形象中的有 形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别 特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专有

7、化。其具体的 做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群 体，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图案、颜色、字体 组合成一定的基本标志作为顾客和社会公众识别自己的特 征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。 诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证章；信笺、信 封、账单和报表；包装纸、盒、袋；企业报刊、手册、简介、 广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品；橱窗、指示牌、 办公室、接待室、展厅、店堂；员工服装、服饰、工作包等， 使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别 楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一 贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。它

8、是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚 持。承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其 所有人主要是通过依靠经营商业店铺的由租而赢利，因而公公共商业楼宇的物业管理内容及方式提要：安全保 卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发 生安全问题。因此，安全保卫要坚持 24小时值班巡逻共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商 进行分类选择：第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售 企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化 用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金 店、灯具店、

9、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的 管理者在选配承租商时，要尽量做到经营各种商品的零售商 店齐、全，以满足购物者各方面的需要。第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为 综合商店和专业商店外，现在还分为百货公司、连锁店、超 级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售 商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会 阶层的不同需求。第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以 划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商 店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商 店的选配。第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的 概念，除了纯商业机构，

10、还包括饮食业企业，如饭店、快餐 厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修 理店、理发店、沐浴室；旅游业企业，如旅行社、旅馆；娱 乐业企业，如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童 乐园；金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际 上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各 行各业。第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租 客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为 三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们 对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租 户，他们的租期通常要在 20年以上，这对于稳定公共商业 楼宇的经营管理及其收入

11、具有主要作用，是公共商业楼宇发 展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中 的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的营业面 积应达50%以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有 长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达 30%以上；其 余的20%由一般承租户承租， 尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业 楼宇的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型公

12、共商业 楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，具经营的商品 范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好， 应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承 租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼 宇，如大城市区一级的，具经营的商品和零售商店类型应该 尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量争取省市 级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼 宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主 要功能是为附近居民提供生活方便。二、公共商业楼宇的管理方式公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管 理决策上应设立公共商业楼宇管理委员会。因为公共商业楼

13、宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营 者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管 理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经 营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经 营秩序，使经营者的生意好做。公共商业楼宇本身是一个整 体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调 一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营 活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部 门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的 公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产 生，代表全

14、体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构 负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召 开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管 理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动 进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几 个方面开展工作：制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的 经营行为。开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制 作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会， 组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。 带旺人气，吸引顾客。协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共 同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者 之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他