土地增值税清算鉴证业务工作底稿

1、土地增值税清算鉴证业务工作底稿（范本）（共 40张）目录委托单位名称：委托单位联系电话:索 引 号项目名称页 号索 引 号项目名称页 号项目基本情况类建筑安装工程费鉴证表会计政策和税收政策调查表基础设施费鉴证表项目基本情况鉴证表公共配套设施费鉴证表普通住宅判定表开发间接费用鉴证表与收入相关的面积明细鉴证表四项成本测算鉴证表公共配套设施面积情况鉴证表支付的计入转让收入代收费用鉴证表成本核算对象（清算单位）鉴证表利息支出鉴证表转让行为鉴证表房地产开发费用鉴证表关联方交易调查明细表与转让房地产有关的税金鉴证表关联方关系调查明细表其他扣除项目鉴证表收入类扣除项目汇总鉴证表房地产转让收入鉴证表成片受让土

2、地分期开发项目共同成本 鉴证表房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）税款计算类房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）土地增值税缴款情况鉴证表房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）增值额及增值率鉴证表商品房出租及其他自用鉴证表土地增值税款计算表未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收 费用鉴证表其他事项清算项目分摊比例应当披露的其他事项鉴证表本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住 宅和其他商品房）审核结果类本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项 工土地增值税清算税款审核主表扣除类土地增值税清算税款审核明细表一：普 通住宅取得土地使用权所支付的金额鉴证表土地增值税清算税款审核明细表二：其 他

3、商品房土地征用及拆迁补偿费鉴证表土地增值税清算税款审核明细表三：其 他项目前期工程费鉴证表、项目基本情况类(共 9张)会计政策和税收政策调查表索引号:被审核单位名称：编制人日期复核人日期序 号项目执行政策1执行何种会计规定新企业会计准则2各税种适用税率营业税5%城建税7%教育费附加3%3具体会计政策(1)记帐本位币人民币(2)坏账核算方法备抵法(3)成本结转方法完上百分比法(4)低值易耗品摊销方法一次摊销(5)固定资产折旧方法直线法残值率3%,5%(6)无形资产摊销方法受益期限(7)长期待摊费用受益期限4其他政策调整(房地产企业专用)(1) 土地增值税清算条件(2)开发产品完工的标准(3)成本

4、费用分配的标准(4)开发产品销售收入额确认的 标准(5)开发产品视同销售确认收入 的标准(6)与土地增值税清算项目相关 的主要税收政策(7)是否能够分核算普通住宅和 非普通住宅不能单独核算(8)是否属于成片开发，分块销 售的项目(9)是否属于分期开发，分期销 售的项目(10)其他一、审核报告说明事项：二、工作底稿补充说明事项：1项目基本情况鉴证表索引号：面积单位：平方米被审核单位名称：编制人日期复核人日期（一）项目概况项目名称项目地址开发项目类型占地面积项目建筑结构情况一项目装饰装修情况项目建设用地规划许可 证建设工程规划 许可证建设工程开工证国有土地使用 证销售许可 证备注批准文号未取得原因

5、（二）项目建设规模项目类型总建筑面积（含人防） 或总面积（土地使用权 面积或在建工程建筑面 积）拆迁户回迁面积出租的不征税面积自用的不征税面 积总可售面积公共配套设施面 积其他 /、可 售面 积普通住宅其他商品房其他项目合计（三）项目销售情况项目类型实际开始 销售日期截止清算基准日 已售面积截止清算基准日未售面积已售面积占可售 面积比例已售面积占总 建筑面积比例本次清算截止基 准日期备 注普通住宅其他商品房其他项目合计一、审核项目说明：二、审核工作记录：注：本表（二）项目建设规模与（三）项目销售情况请按下列要求填列，否则会造成审核结果不正确：1、普通住宅与其他商品房分别核算的，请分明细填列普通

6、住宅与其他商品房对应的行次；2、普通住宅与其他商品房未分别核算的，请填其他商品房对应的行次，本表普通住宅对应的的行次不要填列；3、如果有整体转让其他项目的情况发生，应该作为独立项目进行清算。本表普通标准住宅与其他商品房对应的行次不要填列，直接填列其他开发项目对应的行 次。普通住宅判定表索引号:被审核单位名称：编制人日期复核人日期项目规划 容积率单套建筑 面积标准项目土地级别以每平方米平均交易价格的判定标准以每套销售价格的判定标准该级别土地上普通住宅平均交 易价格该级别土地上普通住宅平均交 易价格上限该级别土地上普通住宅每 套销售价格该级别土地上普通住宅每套 销售价格上限行次楼号共宿住房（套）总

7、建筑面积（不 含人防）户均建筑 面积总售价已售面积平均单价已售套数每套平均售价是否为普通 住宅123456789101112131415161718192021222324252627普通标准住宅合计*非普通标准住宅合计*总计*审核项目说明：注：本表请按F列要求填写，否则会造成审核数据错误：1、本表在普通标准住宅和其他商品房能够分别核算时填写，未进行分别核算的不需要填写此表；2、根据各地普通标准住宅的判断标准，选择【每平方米平均交易价格】与【每套销售价格】两个标准之一进行判断，本表中不可以同时选择两个标准；3、本表填写完成后请点击右软件右上角取数按钮，以保证审核数据准确。与收入相关的面积明细鉴

8、证表索引号：面积单位：平方米项 目行次普通住宅其他商品房商专甫车库办公楼会所学校等公共 配套设施其他合计123456789=1+2+3+4+5+6+7+8使用土地面积1总建筑面积2可售建筑面积3已售建筑面积4未售建筑面积5自用建筑面积6一、审核项目说明：二、审核工作记录：公共配套设施面积情况鉴证表索引号：面积单位：平方米被审核单位名称：编制人日期复核人日期类别项目面积使用土地面积总建筑面积可售建筑面积已售建筑面积未售建筑面积自用建筑面积不口售面积项目行次1234567居民服 务公共 配套设 施123456789小计10不能有 偿转让 的非营 业性公 共配套 设施1112131415161718

9、19小计20营业性 配套设2122施项目23242526272829小计30合计31一、审核项目说明：二、审核工作记录：成本核算对象（清算单位）鉴证表索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期审核事项审核事项说明清算项目名称是否能够分别核算普通住宅和非普通住宅普通标准住宅建筑面积（平方米）其他商品房建筑面积（平方米）普通住宅和非普通住宅核算情况说 明土地开发性质的共同成本分摊本次清算项目的占地面积全部开发项目的总占地面积房屋建安性质的共同成本分摊本次清算项目商品房的建筑面 积全部商品房的总建筑面积分期开发共同成本分摊计算说明经审核，本次清算项目的成本核算对象（清算单位）是工程。分

10、期开发共同成本具体分摊计算方法如下：1 .对于土地开发性质的共同成本，按F列公式分摊：分期开发共同成本分摊至本次清算项目金额=（本次清算项目的占地面积+全部开发项目的总占地面积）x全部扣除项目 共同成本的金额2 .对于房屋建安性质的共同成本，按卜列公式分摊：分期开发共同成本分摊至本次清算项目金额=（本次清算项目商品房的建筑面积+全部商品房的总建筑面积）X全部扣除 项目共同成本的金额一、审核项目说明：二、审核工作记录：9转让行为鉴证表索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期审核事项发生情况转让行为是否发生转让的是否是国有土地使用权转让是否取得增值收入一、审核项目说明：二、审核工作

11、记录：11关联方交易调查明细表关联方名称交易内容本期交易额价格及定价 政策非关联交易 价格市场价格结算方式期末未结算 金额未结算金额 的担保坏账准备提 取关联方关系调查明细表1.被审核单位的母公司母公司名称注册地经济性质注册资本在被审核单位的持股比例或表 决权比例2.被审核单位的子公司子公司名称注册地经济性质注册资本被审核单位合计持 股比例被审核单位合计享 有的表决权比例3.被审核单位的合营企业被投资单位名称注册地经济性 质注册资本本企业 持股比 例本企业在被投资单 位表决权比例期末资产总额期末资 产总额本期营 业收入 总额本期净 利润31、收入类（共6张）房地产转让收入鉴证表索引号：金额单位

12、：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期项目销售面积普通住房其他商品房其他项目合计转让收 入形式货币形式取得的收入非货币性收入视同销售收入合计转让收 入类别销售货币金额*换取非货币性资产作价金额*分配股东作价金额*分配投资人作价金额*附十职，福利作价金额*附十职，奖励作价金额*用于赞助作价金额*对外投资金额*抵偿债务金额*取得其他收益金额*合 计*苴q口：计入房价的代收费用金额*、审核项目说明:、审核工作记录:房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）索引号： 金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期项目普通住宅备注销售面积未审金额审核调整额审核确认额转让 收入 形式货币形式取得的收入非货币

13、性收入视同销售收入合计转让 收入 类别销售货币金额*换取非货币性资产作价金额*分配股东作价金额*分配投资人作价金额*用于职工福利作价金额*用于职工奖励作价金额*用于赞助作价金额*对外投资金额*抵偿债务金额*取得其他收益金额*合计*其中：计入房价的代收费用金额*、审核项目说明:、审核工作记录:房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期项目其他商品房备注销售面积未审金额审核调整额审核确认额转让 收入 形式货币形式取得的收入非货币性收入视同销售收入合计转让 收入 类别销售货币金额*换取非货币性资产作价金额*分配股东作价金额*分配投资人作价金额*附十

14、职，福利作价金额*附十职，奖励作价金额*用于赞助作价金额*对外投资金额*抵偿债务金额*取得其他收益金额*合 计*其中：计入房价的代收费用金额*一、审核项目说明：二、审核工作记录：房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）索引号： 金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期项目其他商品房备注销售面积未审金额审核调整额审核确认额转让 收入 形式货币形式取得的收入非货币性收入视同销售收入合计转让 收入 类别销售货币金额*换取非货币性资产作价金额*分配股东作价金额*分配投资人作价金额*附十职，福利作价金额*附十职，奖励作价金额*用于赞助作价金额*对外投资金额*抵偿债务金额*取得其他收益金额*合 计*其

15、中：计入房价的代收费用金额*一、审核项目说明：二、审核工作记录：商品房出租及其他自用鉴证表索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期序号商品房出租其他自用不征税面积出租楼号出租房号出租面积出租收入额其他自用楼号其他自用房号其他自用面积12345678910111213合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表索引号： 金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期序号项目未审金额审核调整额审核确认额备注123456789101112131415161718合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：三、清算项目分摊比例（共 2张

16、）本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）索引号：面积单位：平方米被审核单位名称：编制人日期复核人日期本次清算项目总成本分摊方法可售面积比例分摊行次项目审核确认数备注1一、总建筑面积2（一）总可售面积31.普通住宅总可售面枳4（1）已售面积5（2）未售面积6其中：已自用面枳和出租面积合计7自用8出租92.其他商品房总可售面枳10（1）已售面积11（2）未售（用）面积12其中：已自用面枳和出租面积合计13自用14出租15（二）不口售面积16其中：允许扣除的公共配套设施面积17其他面积18二、总成本分摊比例*19（一）普通住宅成本分摊比例20（二）其他商品房成本分摊比例21三、清

17、算成本分摊比例22（一）普通住宅清算成本分摊比例23（二）其他商品房清算成本分摊比例24四、本期清算面积一、审核项目说明：二、审核工作记录：注：本次清算项目总成本分摊方法，选择可售面积比例分摊和其他方法分摊，都需要将分摊比例自行填入表中。本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项目）索引号：面积单位：平方米被审核单位名称：编制人日期复核人日期行次项目审核确认数备注1一、总建筑面积（总占地面积）2（一）总可售面积1.已售面积2.未售面积15（二）不口售面积16其中：允许扣除的公共配套设施面积17其他面积21二、清算成本分摊比例24三、本期清算面积一、审核项目说明：二、审核工作记录：四、扣除类（共

18、15张）取得土地使用权所支付的金额鉴证表索引号：金额单位：元被审核单位名称：-编制人日期复核人日期已售总面积 （平方米）普通住房已售面积 （平方米）其他商品房已售 面积（平方米）总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除 金额本次未扣除金额备注项目名称未审 核金 额审核调 整额后效凭证 金额（审 核确认额）普 通 住 宅其他 商品 房其他项目普通 住宅其他 商品 房其他项目普 通 住 宅其他商 品房其他项目普通 住宅其他商品房其他项目普通 住宅其他商品房其他项目支付的土 地出让金支付地价 款金额交纳的有 关税费其中：契 税等合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：土地征用及拆迁补偿费鉴

19、证表索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期已售总面积 （平方米）普通住房已售面积 （平方米）其他商品房已售面枳 （平方米）项目名称审金项 未核答审核 调整 额后效凭 证金额 （审核 确认 额）总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额备注普 通 住 宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他 商品 房其他项目普 通 住 宅其他 商品 房其他项 目其他项目普通 住宅其他商 品房其他项目其他项 目土地征用费 用耕地占用税 劳动力安置 费安置动迁用 房支出拆迁补偿款其他费用其中：合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：前期工

20、程费鉴证表索引号： 金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期已售总面积（平 方米）晋通住房已售面枳 （平方米）其他商品 （平:号已售面枳 方米）项目名称未审核金额审核 调整 额宿效凭证金额 （审核确认额）总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额备 注普 通 住 宅其他 商品 房其他 项目普 通 住 宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他商品房其他 项目普 通 住 宅其他商品房其他 项目其他项目普通 住宅其他商品房其他项目代 X E规划费用设计费用项目可行性研 究费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用七通一平支出前期工程费用 其他其中：咨询、审 图、担保费等合计

21、*一、审核项目说明：二、审核工作记录：建筑安装工程费鉴证表索引号： 金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期已售总面积普通通住房已售面积其他商品房已售面枳项目名称审金项 未核客审核 调整 额功效凭 证金额（审核 确认额）总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额备注普 通 住 宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他 商品 房其他项目普通 住宅其他 商品 房其他项 目普 通 住 宅其他 商品 房其他项目普 通 住 宅其他 商品 房其他 项目建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费用其他建筑安装工程费用其中：合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：基础设施费鉴证表

22、索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期已售总面积 （平方米）普通住房已 售面积（平方 米）其他商品房已售面积（平方米）项目名称未审 核金 额审核 调整 额后效 凭证 金额（审 核确 认额）总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额备注普 通 住 宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他商 品房其他项 目普通 住宅其他商 品房其他项 目普通 住宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他 商品 房其他项 目开发小区内 道路供水工程支 出供电工程支 出供气工程支 出排污工程支 出排洪工程支 出通讯工程支 出照明工程支 出环卫，程支 出绿化费用其他设施工 程发生

23、的支 出其中：工程款 等合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：公共配套设施费鉴证表索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期已售总面积 （平方米）普通住房已售面积 （平方米）其他商品房已售面枳（平方 米）项目名称未审 核金 额审核 调整 额功效凭 证金额 （审核确 认额）总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额备注普通 住宅其他 商品 房其他 项目普 通 住 宅其他 商品 房其他 项目普通住 宅其他商 品房其他 项目普通 住宅其他 商品 房其他 项目普通住 宅其他 商品 房其他 项目物业管理用 房费用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房 费用派出所

24、用房 费用幼儿园用房 费用学校用房费 用托儿所用房 费用公共厕所费 用自行车棚用 房费用邮电通讯用 房费用其他非营业 性公共设施 费用其中：会所等合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：开发间接费用鉴证表索引号： 金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期已售总面积（平方米）1普通住房已售面积（平方米）其他商品房已售面积 （平方米）项目名称审金项 未核答审核 调整 额有效凭 证金额 （审核 确认额）总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额备 注普通 住宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他 商品 房其他 项目普通 住宅其他

25、商品 房其他 项目普通住 宅其他 商品 房其他 项目管理人员工资职，福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费其他发生的间接 费用其中：差旅费、 工会经费、财产 保险费等合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：四项成本测算鉴证表索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期序号项目有效凭证金额（审核确认额）本次允许扣除 金额本次未扣除金 额备注1房地产开发成本前期工程费建筑安装工程费基础设施费开发间接费合 计12四项成本测算（“四项 成本”包括：前期工程 费、建筑安装工程费、 基础设施费、开发间接 费）“四项成本”总额*清算建筑面积*“四项成本”测算结果（实际单位面积建安

26、造价金额）*单位面积建安造价允许扣除金额标准*实际“四项成本”与允许扣除金额差异*3税务机关核定四项成本扣除额*一、审核项目说明：二、审核工作记录：支付的计入转让收入代收费用鉴证表索引号：金额单位：元被审核单位名称：编制人日期复核人日期序号项目未审金额审核调整额审核确认额备注12345678910111213141516171819合计*一、审核项目说明：二、审核工作记录：33索引号：金额单位：元利息支出鉴证表被审核单位名称：工业制度编制人日期复核人日期行次金融机 构名称借款 时间借款 金额借款期限 （月）实际借款 月利率银行同期 月利率未审核 金额审核调 整额允许扣 除金额备注12345678910111213141516171819202122232425合计*、审核项目说明:二、审核工作记录：注：如果财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，请填写本表，否则 不要填写本