不应把房地产业作为支柱产业

1、 论 坛LUNTAN26金 融 博 览 年 第 20101期争鸣国房地产业的发展 , 是伴随着 改革开放和现代化建设的发展而逐步发展起来的。自党的十一届三中全会召开至今 , 我国房地产业经历了复苏、发展、调 整、繁荣和宏观调控等阶段 , 从一个 不成熟的产业慢慢走向成熟产业。特 别是我国取消福利分房制度实行商品房制度以来 , 我国房地产业飞速发展。房地产业之所以能成为拉动经济 腾飞的支柱产业,最根本的原因是其 对于需求具有强大的带动作用。房地 产的开发生产、销售等各个环节涉及 的元素非常多,直接和间接关联的产 业部门特别多,如建筑、建材、机械、装潢业等,由此决定了其产业链特别 长,产业关联度也

2、特别高,容易形成 新的经济增长产业群, 发挥领头作用。 一般估算,房地产业产前、产中、产 后带动的相关产业多达 50 多个产业部 门、几百种产品和服务,本身具备了 支柱产业的地位和作用。虽然房地产业已经成为了支柱产 业,但就房地产业本身发展的状况来 看,这个支柱产业与汽车、家电等支 柱产业相比,还是不成熟的。淡化房地产业作为支柱产业如果过分地依赖一个行业,对任 何经济体系来说,都是非常危险的。 经济学家李开发也曾表示,国民经济 持续增长的根本前提是要平衡协调发 展。像房地产这样由于疯狂发展,从 重孙产业变成爷爷产业,从平衡发展 到一业独大,从经济支柱变成恶性肿 瘤,这样的畸形发展要不得。说开发

3、商为中国经济做出了杰出 贡献,其中有一个最重要的依据就是 房地产在固定资产投资当中创造了巨大的 G N P。可实际上房地产开发商所 从事的是一种间接投资活动,他们的 全部工作就是“资产管理” ,也就是说 开发商们运用他们的智慧和谋略,对 土地、银行资金和建筑建造进行有效 的“资产组合” ,实质上他们并不创造 国民财富,开发商本身就是一种畸形 的存在。因此通过经济结构转型等方式来 慢慢淡化对房地产行业的依赖也是必然的趋势,但这绝非一个月两个月能 做到的事情,更不是能够立即取消的 事情。我国将房地产业作为国民经济 “支 柱产业”后, 国内房价也加快了上涨, 2004年下半年又进一步加速。如果说 2

4、004年以前还是正常的恢复性上涨的 话,2005年以后的两三年可就是迅猛 上涨了,在一些沿海大城市,房价一 两个月涨个千把元钱已是常态。直到我不应把房地产业作为支柱产业 庾莉萍 LUNTAN主 持 人 :李 兴 发 27论坛j r bl chi na p fp h. co m2争鸣2008年 12月,全国 70个大中城市的 房价才出现同比 0.4%的降幅。如果 从 1998年住房分配货币化改革算起, 我国房价持续上涨了 10年,这在全世 界都是难得一见的。房价的过快上涨当然不能完全归 咎 于 将 房 地 产 业 作 为 支 柱 产 业 的 定 位,但无可否认的是,这一定位必然 会 让 房 地

5、产 业 得 到 多 方 面 的 政 策 支 持,为其加快发展带来了诸多有利条 件, 而在任何一个快速发展的市场上, 若想让其产品价格降下来几乎都是不 大可能的。这也正是 2005至 2006年 中央连续出台稳定房价的调控政策, 却始终难以让过快上涨的房价回归理 性的重要原因。一个国家经济发展的前景与其经 济结构具有极为密切的关系,我国经 济要实现长期可持续发展,也必须适 应现代科学技术的发展趋势,实现产 业结构的升级和现代化,以便提高我 国产业结构的层次,增加我国产品的 技术含量和不可替代性。将房地产业 作为支柱产业显然不利于我国产业结 构的提升。一方面,房地产业虽然具 有产业链较长、带动经济

6、增长效果较 为明显的特点,但其所带动的大多是 劳动密集型或生产低附加值产品的行 业,尤其是普通的建材行业,对高科 技行业的带动作用并不明显 ; 另一方 面,正是由于房地产业的短期效益较 为显著,因此也使各地政府为了追求 短期利益而不愿投入较大人力、物力 和财力去发展研发周期长、短期效益 不明显的高科技产业。显然,将房地 产作为支柱产业不仅无助于我国产业 结构的升级,而且会进一步造成资源 的错配和产业结构的失衡。世界各国 的经济发展史已经证明,任何一个国 家都不可能依靠“盖楼”实现经济的现代化。房地产业由于具有投资规模大、 拉动 GDP 速度快、 带来的经济利益多、 彰显政绩效果明显等优势而与地

7、方政 府的短期行为特征相吻合,从而不仅 成为地方政府确定当地支柱产业时的 首选,而且又反过来成为刺激地方政 府行为短期化的重要因素。但是,经 验表明,房地产拉动经济增长的作用 很难具有长期性和持久性。房地产投 资的主体是住宅投资,经济学的研究 表明,住宅投资占 G D P 的比重会随人 均 G D P 的增长而呈“倒 U 形”变化。 世界银行的研究也认为,当人均收入 很低、 住房尚不能成为大众消费品时, 房地产业拉动经济的作用很小 ; 只有 当人均收入达到中等收入国家水平、 大众对住房改善的需求快速增长时, 房地产业对经济的拉动作用才比较明 显; 而当一国经济进入更高发展水平、 住房需求得到充

8、分满足后,房地产业 对经济的拉动作用将大大降低。既然 如此,我们有理由认为,虽然现阶段 房地产投资对我国经济增长的贡献较 为明显,但要想让房地产业长久地充 当国民经济的支柱产业是不可能的。 从长远的观点考察,拉动经济增长的 主要力量应当是消费,而不应当是房 地产投资。发达国家没有房地产业在经济发达的欧美等国,从来没 有听说过那个国家把房地产作为支柱 产业。欧美国家的房地产是由建设者 和服务者构成的, 建设者就是建筑商, 他们的房地产商其实就是建筑商,更 多的是工程承包商,因为象美国这样 的国家土地是私有化的,谁都不可能 随意买到大片土地,很多土地所有权 人作为业主委托开发的。美国的房地 产业实

9、际上就是为建筑业和消费者服 务的行业, 包括建筑管理、 信托投资、 房屋中介、租赁经营等,是纯粹的服 务业,完全靠服务质量盈利,没有服 务,一分钱都挣不到。而在国内,一 个在国外几乎不存在的行业,在我国 却被当成了国民经济支柱产业大力发 展。反过来看我们自己的开发模式, 我们的建筑业纯粹是做承包的,就是 包工头。而分别掌握着土地的地方政 府和拥有项目开发权的开发商才是真 正的主宰。也就是说在国外,开发环 节是微利甚至不盈利,而我们在开发环节获取的利润却高达 90%以上,至 于后期服务,开发商承担的是甩手掌 柜的角色,有物业公司、安保公司来 承担,至于服务质量,与开发商完全 无关。国内的开发商分为两级 :一级就 是各级土地储备中心,俗称一级土地 开发商 ; 二级开发商就是通常意义上 的 拥 有 项 目 开 发 权 的 房 地 产 开 发 公 司。在一级二级“高效、默契”联动 下,对普通大众为数不多的财富进行 掠夺,获取暴利,这才是中国房价近 几年飞涨的根源。由于地方政府拥有 100%的土地