当前商业地产的机遇与挑战-2019年文档

1、当前商业地产的机遇与挑战随着房地产调控的深入，中国大型住宅开发商纷纷开始介入 商业地产，其中包括长期以来坚持只做住宅的万科。调控政策对住宅市场的挤压显而易见，这就给商业地产带来了跳跃式发展的 机遇。由于这是非正常的快速膨胀， 一线城市的市场快速趋于饱 和，二、三线甚至四线城市的商业地产很快成为各路资本竞逐、 机遇与挑战并存的新热土，进入还是观望？这考验着开发商们的 智慧和胆识。一、商业地产的概念商业地产是一个颇具中国特色的概念， 理论上并没有统一的 定义。狭义的商业地产是指用于批发、零售、餐饮、娱乐、休闲 等生活服务类经营业态的不动产；广义的商业地产还包括写字 楼、连锁商务酒店、营利性的养老院

2、、教育、展示等具有商务运 行属性的不动产。从形态上区分，商业地产包括城市综合体、大 型购物中心、大型专业市场、商业街（区）以及其它泛商业地产。二、商业地产的价值商业地产具有营运价值和物业价值双重价值。 出售型的商业 地产能较快地实现物业价值， 保证企业现金流的畅通； 而持有型 的商业地产则能享受营运价值和物业价值双重价值， 但要求开发 商要有很强的资金实力和商业营运能力。三、当前环境下商业地产的机遇1. 调控政策的挤压效应。 由于调控政策的持续加力， 商品住 宅的投资性需求受到严重挤压， 大量资金和人才被迫向商业地产 转移。从 2011年 9月份开始，北京、上海等一线城市的住宅交 易量与商铺的

3、交易量比例发生明显变化， 商铺的交易量开始高于 住宅交易量，说明调控政策正在对商品住宅市场产生挤压。2. 我国城市化空间仍然非常巨大， 商业业态升级的需求也非 常迫切。根据中国社科院的报告，中国城市化率已达50%，而西方发达国家城市化率一般在 70%-80%，由于我国人口基数非常大， 未来农村人口向城市人口转移的总数量还非常庞大。 发达国家一 般千人拥有商业网点 12-14 个，拥有营业面积不少于 8000 平方 米，人均 1.2 平方米，而我国还未超过 0.5 平方米，商业提升的 空间还非常巨大。3. 我国国民经济经过 30 年的高速发展，目前我国居民存款 余额接近 40 万亿元，消费潜力巨

4、大。在政策的引导下消费将逐 步成为拉动国民经济的主力之一， 从而带动商业地产的繁荣和发 展。4. 随着调控的深入， 开发商资金链日趋紧张， 将有一批实力 较弱的开发商转让其资金量占用大的商业地产项目， 这给资金充 裕、专业能力较强的大型专业开发商提供了大量低价并购的机 会，商业地产将向专业化、规模化发展。四、当前环境下商业地产面临的挑战1. 最大挑战来自于资金压力。 商业地产资金投入大、 回报周 期长，是一个进入门槛很高的产业。全世界房地产开发商只有 2%左右专门做商业地产， 在中国的比例更少， 而且国内开发商融 资渠道比较单一， 如果没有好的融资平台把沉淀的资金置换出来 或加以放大，必然存在

5、非常大的资金压力。2. 专业的门槛。商业地产的产业链极其复杂，定位、规划设 计、招商、营运、管理等各个环节的专业要求都非常高，对人才 的要求高、需求大。我国商业地产发展的时间还很短，人才缺口 非常大， 营运管理系统水平低， 还没有形成适合中国商业环境的 商业管理系统， 特别是具有自主知识产权的管理软件， 管理能力 与发达国家相比差距还非常大。3. 竞争白热化。 竞争主要来自于三个方面， 一方面是来自于 传统成熟商业区的竞争， 中国的城市几乎都有较成熟的传统商业 街（区），这些传统商业街（区）占据了先入的优势，也就是房 地产界常说的“地段”优势； 第二方面来自于同行， 特别是房地 产“大鳄”的竞

6、争，他们有着明显的资金、人才和品牌优势；第 三方面的竞争来自于大型跨国零售商进入国内商业地产， 着手在 中国购地自建商业项目，如乐购（TESCO等，随着对中国房地 产市场的了解和熟悉，这些跨国公司将会更多地考虑自建项目， 毕竟在中国地价快速飙涨的情况下， 自建项目不仅能获得营运的 利益，还能坐享物业升值带来的收益。4. 市场的压力。 一线城市商业地产已基本饱和， 二线城市正 趋于饱和，大型专业商业地产商已进入布局三线甚至四线城市 三、四线城市的市场容量、消费能力与一、二线城市不可同日而 语，将面临更大的市场压力。5. 互联网突飞猛进的发展冲击传统商业业态。 随着带宽的增 加，传统城市综合体中的

7、商业行为都可以通过互联网实现， 购物、 订餐自不必说，你甚至可以在家中拍婚纱、看院线电影。基于云 技术的智能手机的发展，更是使得人们能随时随地“逛商场”。 可以想象， 随着熟练应用互联网人口规模的不断扩大， 基于互联 网的商业业态将爆炸式发展，从而严重冲击传统商业业态。五、对策1. 加强合作， 分散风险。培养稳定而优质的客户资源保证商 业项目在立项之初就提前完成了招商，有利于业务的复制和扩 张，例如万达。另一种途径是与跨国零售企业合作开发，缓解资 金压力，分享管理经验。2. 拓展融资渠道。 完全依赖银行和信贷来进行商业地产操作 是不现实的和危险的，还可利用发行企业债券、PE私募股权投资基金、R

8、EITs投资信托基金、CMBS分拆上市、借壳上市等多 元化的融资渠道。3. 顺应政府发展规划， 准确定位， 以定位指导项目的规划设 计。定位应重点抓营运模式的定位、规模的定位、形象的定位、 客户群的定位。 营运模式选择销售型或持有型取决于开发商的资 金实力（融资渠道） 和机会成本 （资金是否有更好的投资方向） 从国际成熟经验来看， 由于有健全的金融体系支持， 商业地产商 通常都是自己持有物业、只租不售，通过长期高效运营，使物业 持续增值。4. 制定合理的价格。 销售型商业房产的价格透支一般不要超 过 5 年（即按预计 5 年后的销售价格销售），以免挤压投资人的 回报率， 降低投资意愿。 持有型的商业房产租金则需要根据不同 经营阶段采用不同的价格策略。5. 扩展盈利点和盈利模式。 现代商业已经不仅仅是一个购物 场所，还是一个社交平台