商业综合体的业态规模预测-精选文档

1、商业综合体的业态规模预测一、商业规模分析预测模型商业是综合体中占的比例较大， 盈利率高的业态对其它业态 和周边环境影响也很大， 因此对商业规模的预测和评估， 是商业 综合体的业态规模设置首要考虑的。 根据商业饱和理论， 一般情 况下，商业体量可以通过商业地产市场供求分析得到结论。 在市 场供不应求的情况下， 通过测算未来市场的需求量， 按照目前的 市场占有率即可确定都市综合体中的零售业体量。 但实际情况往 往并非如此，大多数情况下市场供过于求，尤其在商业密集区， 商业规模都超过实际的需求量， 通过需求量确定商业体量的方法 则在此时并不实用。 其原因是只考虑了供需关系， 没有考虑差异 化经营策略

2、。 即在商业规模供大于求的情况下， 仍有可能存在着 市场空白点，即有效需求的不足，而且不同业态、产品类型、服 务质量、 经营理念等都会直接影响到市场份额的变化。因此在总体商业规模供过于求的情况下， 确定商业体量时应按照零售饱和 理论来推算规模，其计算公式如下。零售饱和公式：IRS=O RE/RF （3.1）C 商业区潜在顾客数量（人） RE 商业区人均消费支出【元 / （人.日）】RF 商业区营业面积 （平方米） IRS 商业区饱和度【元 /(人 .日)】通过计算出 IRS 的价格，和现状的单位平均营业额相比较， 如果 IRS 大于单位平均营业额则表明没有达到饱和状态，可以 设置商业。通过商业

3、饱和理论确定商业区总体市场规模和零售饱和引 力模型确定项目零销售部分的市场占有率， 从而最终确定商业体 量区间值。 最终项目规模区间应满足两种情况： 情况一是按照服 务于本社区及周边的商业规模确定下限， 按服务于商圈的商业规 模确定最大上限， 规模设置应在这两个规模区间之间； 情况二是 结合城市居住区设计规范要求， 在以社区配套商业为主的前提下 适当考虑区域商业配套。从而得到比较合理的规模。二、办公规模分析预测模型 办公的规模大小与城市的现代化和规模关系有很大关系， 一 般而言只有大型城市的繁华区的商业综合体，才会设置办公业 态。对于商业综合体的办公业态的面积需求主要以公式以下来预 测：即 S

4、 =(V) x( C) (3.2)其中 :S 写字楼物业总需求 V 每个办公室雇员占用的平均面积C 办公室职业的总量由上面的公式可知： 对办公室职业的总量和每个办公室雇员 占用的平均面积的正确预判成为办公规模设置的关键。 首先， 办公雇员的占 用平均面积的预测与三个要素有关： 城市的现代化程度、 所在片区主导功能和所 在片区重要程度。一般而言， 如果城市现代化程度越高、 在办公主导的区域和占 据区域重要位置的商业综合体的办公对舒适要求更高，从而办公平均面积更大 ; 反之，而较低。同时，在人均办公面积的现实的设计中，值得注 意的是有两种低于预计值的情况： 一种是所在片区的内部功能以 重工业占主要

5、地位， 集中办公会使办公面积变小。 另一种是商业 综合体处在许多办公功能的地区性首府的范围内， 这种情况下办 公空间，应注意经济性，考虑政府或会议的需求办公室职业的总量即需要预测未来办公职业的变化。 未来办 公职业的总量主要是工作职位法获得， 即通过预测未来的就业情 况和未来市场需求获得。 未来就业情况依靠地方统计获得， 一般 由当地政府给出。而市场需求一般通过市场吸纳量分析法来分 析，通过比较净吸纳量和租赁活动之间的变化趋势， 可以得出写 字楼物业市场的潜力和稳定性。三、酒店规模分析预测模型商业综合体内部的酒店与旅游酒店服务一般不同， 主要提供 会议、商务及休息用的， 其规模的确定关键主要是

6、要定位酒店等 级及房间数。 一般先综合地考虑基地的周边道路与环境、 其它同 业竞争者的规模、 每年住客的顾客构成及未来数量等因素预定商 业综合体的酒店等级。 再通过商业综合体的酒店适当开发规划计 算公式获得开发房间数：M= N/ KH (3.3)其中： M 适当开发规模(间) N 预估需求房间数 ,K 入住率 , H 现有房间数其中，预估需求房间数 =全年观光旅游人次 *60%/(365*1.3) ， 入住率为同档次酒店入住率平均值， 现有房间数为同档次其它酒 店房间数量。最后，在房间规模和星际等级判定后，根据一般分 配指标进一步推算酒店的其它功能面积， 即可推算出酒店的总体 规模四、公寓规模

7、分析预测模型 商业综合体的公寓的预测最早来源于美国经济学家D.Johnston 提出租金支出预测方程，利用租金与住宅需求之间 的正比关系来间接反映住宅实际需求量与理论需求量间的差异。 即租金上涨，则表示公寓需求量大。住户会随时调整租金支出， 以达到最理想的居住需求。 但其方程对居住需求的测算侧重于住 户对“量”的要求， 而忽略了住户对“质”的方面的要求， 即住 户可以通过对现有住所在质的方面进行调整以达到平衡。 当质的 方面的调整达到一定程度时， 就需要量的扩大才能实现住户效用 的最大化。在对 D.Johnston 的预测方程完善后，美国经济学N.G.Mankin和 D.N.Wei 提出居住需求量公式：D=h(R).N (3.4)D 居住需求量hR 平均每人居住需求量函数， 当租金 r 上升时， 个人的居住需求会下降。N 人口数目当忽略收入的变量时，调整公式为，D=h( R,Y) .N。假如收入 y 或人口 n 增加，居住的需求曲线会由原来的 D0 移到 D1, 而均衡点则由 E 移到 F 。如果租金没有上升，仍维持在