安徽合肥招商报告

1、合 肥招商 报 告地点：安徽合肥市场目的：调研市场，摸清业主成分及心态人员：王东升、谭海兵、许兴春、丁力一、合肥概况合肥市居皖之中，长江淮河之间。总面积为702 9.48平方公里，市区 总面积838.52平方公里；现辖肥东、肥西、长丰3个县，瑶海、庐阳、 蜀山、包河4个区，户籍人口为 486.74万（含四区三县），全市常住人口501万。合肥位于安徽省中部，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸，紧靠长三角。淮南、合九、合西铁路在此交汇，合宁、合武高速铁路也已建成使用， 合肥到南京不超过一个小时，到上海、武汉只需2个多小时。206、312 国道和合宁、合徐、合芜、合安、合淮阜、合铜黄、合六叶等高速公路 穿境

2、而过，到南京仅需2个小时，到上海、武汉等仅需4 5个小时。二、各市场基本概况1、综合性市场 、长江市场市场概况：合肥长江批发市场，由安徽新长江集团投资开发，该集团在安徽地区一共投资开发四大市场，包括：合肥长江批发市 场、芜湖长江市场园、滁州长江商贸城、淮南长江商贸城。该市场位于合肥龙岗工业区，共有9条公交线经过该市场，另有长江批发 市场客运站，位于长江批发市场广场东侧。物业形态：市场分三期开发，一期，建筑面积12万卅，于1997 年9月30日营业；二期，建筑面积20万卅；三期，建筑面积20 万卅。一期为框架结构，共三层；二、三期为上下双层连体建筑结 构，共有22栋。经营业态：一期经营：副食品、

3、日用百货、日化、服装、鞋帽、家纺、皮具箱包；二期：副食品、物流；三期：物流。目前状况：整个市场以物流和副食品规模最大，该市场的物流 为合肥地区最大物流集中地，副食品共有商户600户，生意好，而 日用百货、日化、服装、鞋帽、家纺、皮具箱包，规模小，共有商 户600户，生意差，正在日益萎缩。该市场依托其庞大的物流，形 成了一个范围较广副食品辐射圈（芜湖长街很多商户为该市场下 线）。该将在10年内进行整体改造。 、安徽大市场安徽大市场由信地置业（合肥）有限公司独资兴建，位于合肥 新火车站站前广场东侧500米，临泉路与铜陵北路交叉路口，距 安徽省新长途汽车客运中心200米，毗邻省旅游汽车站。合芜路、

4、合定路、318国道、市内一环、二环线于此交汇，有7条公交车专 线通达，交通便捷。市场分六期开发，建筑面积共20万卅，一期于19 97年开业， 并拥有1.5万川的停车场和停车位，5000卅仓库。整个市场经营户30 00余户，主要经营：电子电器、日用、日 化、书籍、服装、鞋帽、家纺、五金，其中电子电器、书籍、日 用生意好，服装、鞋帽生意差。2、专业服装市场 、白马服装市场白马服装市场由安徽省粮油进出口 （集团）公司、安徽省投 资集团和安徽白马商业经营管理有限公司共同投资开发，市场紧 邻合肥新火车站，距胜利路长途汽车站、客运总站100m，有20 多条公交线路到达该市场。一期经营面积4.2万m2，框架

5、结构，共6层，负一层：皮具、 箱包、鞋，1、2、3层女装，4、5层男装，共有商户812户，于20 04年10月18日开业。二期，位于一期对面，二层有人行天桥相连，共12层，1、2、 3层女装，4、5层男装，6- 12层为公寓，经营面积6万卅，商户 576户，商户大部分为一期老商户，于2 0 0 5年0 6年1 0月 开业。三期，共28层，负1层：服装，1层：皮具、箱包，2层： 儿童天地，3层：礼品、工艺品，4层：日用、百货，5层：营销、 展示中心，6-28层为公寓，经营面积共9万川，2009年9月28 日开业。目前，整个市场一、二期经营状况好，三期的业态调整可以 看出合肥服装市场的饱和。 、四

6、季青服装市场四季青服装市场由安徽宝钻置业投资有限公司投资，位于合 肥市站前路，合肥新火车站向东300米，于2007年10月29日开 业。该市场为框架结构，共四层，1、2、3层女装，四层男装正 对外招商中，经营面积2万川，入驻商户400户。目前经营状况较 差，30%空置率。 、光大服装城光大国际服装城是中国光大集团旗下的中国光大地产在安徽 省会合肥投资开发，位于站前路，合肥新火车对面。商城为框架结构，共五层，主要经营品牌男装，经营面积2 万卅，于2 0 0 5年1 2月1 0日开业，该商城以零售为主。目前经营状况差，无配套仓库及物流，整个服装城共有50户 开门，主要集中在电梯和通道旁。该市场商户

7、均为白马市场业主， 准备撤店。3、其余专业市场 、九龙珠儿童城九龙珠儿童城由宁波华瑞房产集团开发，框架结构，共5层，1、2、3层童装，4层孕婴用品，5层玩具，经营面积2万卅，于 2008年9月6日开业。该商城1、2层只租不卖，3、4、5层已卖， 生意好，共有商户416户。 、光大鞋城光大国际服装城是中国光大集团旗下的中国光大地产在安徽 省会合肥投资开发，于2 0 0 5年1 2月1 0日开业。该市场框架 结构，共5层，主要经营品牌鞋，零售为主，经营面积2万卅。目前经营状况极差，共有商户12戸，3、4、5层全空。商城 面临重新调整招商。 、宝业广场宝业 家纺广场由宝业集团开发，位于站前路，四季青

8、斜对面， 于20 07年7月28日开业。市场共三层，框架结构，局部四层，分 东西两部分，中间为一条街道，两部分由天桥连接。内部分割成单 个独立产权式商铺，商铺面积从20卅到40卅不等。经营面积3 万卅，共有商户141户，1层床上用品，2、3层窗帘，零售为主。目前经营状况极差，准备重新调整招商。 、中绿广场中绿广场由北京中绿投资有限公司投资开发，位于站前路， 四季青正对面，于20 05年9月开业，后因生意差于20 07年重新调 整招商。市场共3层，框架结构，1层鞋，2、3层针织、内衣，经 营面积3万川，共有商户360户。该市场共有8条公交车线经过。厅开经物业形态经营业态经营状业租金及其余入场业时

9、间营面况主成分费用驻率名积称一期：30-70一期经营：副元/ m 月，二期：一期为框架结长殳1食品、日用百货、本60-120 元/ m 月，2构，共三层；二、三副食品江997年日化、服装、鞋帽、地 90%,三期：50-90 元/60 万期为上下双层连体好，其余行市9月30家纺、皮具箱包；夕卜地m月；0%m2建筑结构，共有 22业差场日栋二期：副食品、物10%物管费：80元流；三期：物流/间月,外围150元/间月电子电安电子电器、日器好，日用、本租金：60-120徽1199框架结构，独栋，一用、日化、书籍、日化、五金、地 80%,兀/m月；9大0 万7年拖二形式服装、鞋帽、家纺、书籍生意一夕卜地

10、物管费：18000%市im2场五金般，服装、20%元/年间鞋子差-一-一-一期：负一层：皮期：2004期：具、箱包、鞋，1、2、3期：二年10月4.2万一期：框架结构，共层女装，4、5层男装一期:180-450白100%马18日im26层二期：1、2、3层女本元/m月；服一二期：框架结构，共12经营状地 90%,二期:150-350二装，4、5层男装，6-12期：装期：2006期：6层层为公寓况很好夕卜地元/m月；100%市住 Q H万m10%年9月三期：框架结构，共三期：负1层：服物业管理场30日二28层装，1层：皮具、箱包，费:2.7元/ m月期：三期：92层：儿童天地，3层：100%期：

11、2009万m礼品、工艺品，4层：日年9月用、百货，5层：营销、28日展示中心，6-28层为公寓1F: 40-60 元/m月；四9本2F: 50-100 元季2002框架结构，共四1、2、3层女装，四地 90%,/ m月；青7年10万就层层男装正对外招商中生意差夕卜地3F: 40-60 元/服月29日装10%m月；物管费：1200元/年间光2本40-60 元 /大0052生意极地 80%,m月；3服年12框架结构，共五层品牌男装装月10万就差夕卜地用一年送一0%城日20%年；1F: 70-80 元/九m月；龙本20021、2、3层童2F、3F、4F、珠框架结构，共5地 90%,98年9月万装，4

12、层孕婴用品，生意好5F每层递减10元/儿63m2层5层玩具夕卜地m月0%里10%城物业管理费：2.8元/ m月光22生意极本40-60 元 /2大005万就框架结构，共5层品牌鞋。差地 50%,m月；0%鞋年12夕卜地用一年送一城月1 0日50%年；中本绿20031层鞋，2、3层针生意一地 80%,8共3层，框架结构广5年9月万就织、内衣般夕卜地0%场20%市场共三层，框架结1F:30-60 元 /构，局部四层，分东西两m月宝本200部分，中间为一条街道，业31层床上用品，2、3生意极地 80%,2F:20-30 元 /47年7月两部分由天桥连接。内部广万就层窗帘差夕卜地m月0%28日，分割成

13、单个独立产权式商场20%铺，商铺面积从 20川到3F:10-20 元 /40 不等m月各市场优劣势对比分析市场名称优势劣势长江市场物流大而集中仓库配套市场旁边有客运车站 形成时间早，知名度高业态的不平衡市场后续管理差，无营销推广内部环境差（房屋老化、道路损坏严重）安徽大市场地理位置好交通便利仓库配套形成时间早，知名度高经营环境差仓库小业态的不平衡市场后续管理差，无营销推广经营思路明确（以电子电器为龙头，书籍和日用为重点）内部环境差（房屋老化、道路损 坏严重）白马服装市场市场高层独特眼光（前期定位 准、三期业态的及时调整）市场操作手段（只为厂商和实 力代理商开放市场）开发市场的时机优越的地理位置

14、便利的交通（火车站、汽车站、公交车站均在附近）规模已不能扩大（附近已无土地 可用、合肥服装市场的饱和）单一的服装市场无专业物流和仓库四季青服装市场品牌依托（借助四季青）地理位置差经营业态单一（前期只做女装）光大服装城开发商的雄厚资金实力地理位置优越经营环境好无仓库，无物流定位错误（经营档次以中高为主，经营模式既非零售又非批发）九龙珠儿童城地理位置优越错位经营规模小辐射范围小光大鞋城开发商的雄厚资金实力地理位置差无仓库，无物流定位错误（经营档次以中高为主，经营模式既非零售又非批发）中绿错位经营地理位置差广场开发商后续管理（二期马上开业，三期正在筹备）商业氛围差（主要受宝业和四季青的影响）宝业广场

15、市场结构好定位错误（经营业态由窗帘和床上用品构成，窗帘占70%）无仓库和物流地理位置差1、综合性市场通过以上对比，看出这两大市场成功的原因主要有以下几点：1、开发时间早，符合当时老百姓的消费；2、庞大的物流和仓储；3、市场规模庞大；4、交通便利；2、专业服装市场服装市场中以白马服装城生意最好，市场最成功，综合原因，有以下几点 、白马市场开发时机； 、市场的后续管理； 、无可比拟的地理优势； 、便利的交通优势； 、招商对象的准确定位； 、市场高层独特眼光（前期定位准、三期业态的及时调整）3、其余专业市场4个市场中只有九龙珠市场经营最好，总结主要有以下几点原因： 、地理位置好 、商圈氛围好 、前期

16、定位准确，错位经营 、便利的交通四、整体对比分析1、 城市对比区域对比：芜湖是皖江经济带的核心，合肥是省会经济圈的核心， 经济实力相当，但皖江经济带的其他城市马，铜，都要强过省会经 济圈的巢湖和六安；人口与面积对比：合肥城区人口、城区面积，经济总量都是芜湖的 两倍 ；人均收入：人均上两个地区基本相等；商业饱和指数：通过计算与分析，合肥市场已处于饱和状态，而芜 湖还处于发展阶段；2、合肥市场和芜湖市场的对比综合对比我市场和合肥市场，可以看出合肥的市场分布较散，集中 在一起的只有服装市场，这与芜湖的市场格局类似，而小商品综合市 场面临业态发展的不平衡，只有副食品和电子电器为省级品牌代理， 且规模较

17、大，能辐射到周边市区，别的行业只能辐射到合肥市区及所 辖县，这就限制合肥市场的整体辐射范围。在如今的市场环境下，市 场必须更加综合化、专业化才能符合市场发展的潮流，否则必会衰退。 我市场必须借鉴合肥的前车之鉴，走综合化、专业化的道路，这样才 能走的更远.五、总结综合以上对比分析，可以看出芜湖整体经济比合肥好，市场发展 潜力比合肥大，发展时机成熟，符合“天时”的条件；针对我市场的 地理位置分析，我市场地处城市快车道和市道交叉口，地理位置较好， 唯一差的就是没有车站，这通过我市场的努力相信可以改变这一状况； 而“人和”是最为重要的条件，虽然芜湖现在的商户均想有一个稳定 的经营场所，已满足这一条件，但如果我市场在政策和经营定位（经营商户类型的定位、经营模式的定位：必须以批发为主）方面不严守把关，那就会失去这一优势。这次合肥招商过程中通过与大量业主的交流，只有极少数的经营较 好、有较好经营理念的业主愿意外出发展，针对这群业主分析以及前段 时间的外出招商分析总结可以发现，这些城市均有一小部分的业主愿意 外出发展，而且这些业主大都为江、浙、福建地区商户，均代理二、三 线品牌，这些业主理念好，并有计划的一步一步对外扩张发展，回来后 我们已经为这些商户建立了一份详细的资料库，一、是为这次项目招商 做储备；