土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案55

1、房地产估价案例与分析模拟试题与答案55一、问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为 集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上 13层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总 面积为83594.27ml大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停 建，停建时大厦主体与外墙而装修己完工，室内装饰装修和设备设施安装 未完成。请问：1. 2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么？答案:一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了 10年，物 质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷， 大厦

2、也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算 理论是完善的，但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的，所 以应该舍弃成本法。2. 写出估价技术路线。答案:依据大厦的现状，一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实 现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的 现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析 估价对象现状、以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此 基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，是对成 本开发期间费用进行估算。3. 甲公司2002年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土 地用

3、途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2,甲公司拟分两期建设50栋别 墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖 还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖 行据此进行了拍卖，成功卖出了 8栋，平均成交价格为4000元/，其余 12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2售 而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价 太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼而地价高400元 /m2,远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的 估价结论是合理准确的。请问：乙评估公

4、司坚持当时的估价结论合理准确 的理由有哪些？答案:乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：拍卖时的 时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况己发生了变 化；为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格； 拍卖时只卖出了 20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市 场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低；整个别墅区在一 期工程竣工与二期工程竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套 设施建设方面不可同日而语；2002年取得土地时的土地市场状况与 2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不 具可比性，更不能与2003年拍

5、卖别墅的拍卖底价相提并论。解答:房地产纠纷估价二、单项选择题某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地 产进行估价。1.若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按 评估。A. 商业用途B. 工业用途C. 估价师确定的用途D. 商业与工业混合用途答案:B2. 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未 办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按评估。A. 商业用途B. 工业用途C. 估价师确定的用途D. 委托方确定的用途答案:B3. 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业 用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为。A. 工业用途B. 商

6、业用途C. 工业用途，且不考虑补地价因素的影响D. 商业用途，并考虑补地价因素的影响答案:D4. 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条 件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是A. 木次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B. 木次评估己考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减C. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整D. 若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当调整答案:D某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占 用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。5. 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主

7、要原因 是。A. 道路扩宽后，交通发生变化B. 绿地率发生变化C. 公共配套设施发生变化D. 土地形状发生变化答案:B解答:企业各种经济行为涉及的房地产估价6. 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原 因是。A. 噪声和污染程度发生变化B. 土地形状发生变化C. 人口密度发生变化D. 出行便捷程度发生变化答案:D解答:企业各种经济行为涉及的房地产估价7. 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是。A. 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法 计算价值变化额度B. 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C. 用市场法分别测算出城市道路扩展前后房

8、地产的价值，相减得出房 地产价值变化额度D. 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额 度答案:C解答:企业各种经济行为涉及的房地产估价某小商品批发市场，位于XX商场中。XX商场的产权属于Y集团公 司。2004年6月1日，Y集团公司所投保的保险公司委托房地产估价机构 对XX商场进行估价，评估价值为人民币150万元。2005年10月15 日，XX商场发生火灾。灾后调查确认，系属小商品批发市场管理混乱， 一个烟头引发成火灾。为确定火灾所造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。此次 估价报告认为：XX商场在2005年10月15日尚未遭受火灾时的公开市 场价值是人民币560万元，

9、建筑物价值为人民币142万元；在2005年10 月15日遭受火灾后建筑物价值为人民币25万元。8.下列表述正确的 是。A. 2005年10月15日的评估价560万元包含地价B. 2005年10月15日的评估价142万元包含地价C. 2004年6月1日的评估价150万元包含地价D. 2004年6月1日至2005年10月15日未发生火灾时，XX商场建 筑物价值尚未损失答案:A9. XX商场在火灾中的直接损失为人民币 万元。A. 410B. 125C. 418D. 117答案:D某在建工程开工于2004年3月1日，总用地而积3000m2,规划总建筑面 积12400m2,用途为写字楼。土地使用年限为5

10、0年，从开工之日起计；当 时取得土地的花费为楼面地价800元/m）该项目的正常开发期为2. 5年， 建设费用（包1S前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑 面积2300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，己投入50%的建 设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半 年可租出，可出租而积的月租金为60元/m2,可出租而积为建筑而积的 70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买 在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售 费用和销售税费为售价的8%。报酬率为9%,折现率为13%。10.该在建工 程

11、的正常购买总价为万元。A. 3330. 60B. 3403. 80C. 3572. 60D. 3803. 80答案:B11. 该在建工程的销售费用和销售税费总额为万元。A. 128. 11B. 208. 72C. 223. 30D. 272. 30答案:D12. 在建工程的价格不宜采用来评估。A. 长期趋势法B. 净收益法C. 假设开发法D. 赢得值法答案:D三、指错题1. XX置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人XX置业公司，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX号。二、估价机构XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路 X X号。三、估价对象XX置业公司一年前奉上

12、级集团公司指示，兼并集团内XXI厂，获得了 该工厂的房地产。该房地产位于XX市XX路XX号，四至范围 XXXX，总占地面积12000m2, 土地级别为该市一级地二类区。经上级 集团公司批准，己将原有一栋7800m2建筑而积的临街厂房改为超市，并拆 除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。 估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30 Ro六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写 字楼分别

13、估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估 价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因 市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发 成木、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为 17096万元（大写，人民币壹亿渠仟零玖拾陆万圆整），其中超市的总价值 为7355万元（大写：人民币渠仟垒佰伍拾伍万圆整），单价为每平方米建 筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写：人民币玖仟渠佰 肆拾壹万圆整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2001年6

14、月30日至2001年7月5日。十三、估价报告的有效期（略）X X置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析XX置业公司兼并集团内XXI厂所得的房地产总占地而积12000m2,其 中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层， 层高3. 8m,建筑面积7800m2o其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商 店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m"> 3800m-> 430ml 120m2。X X置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准， 对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前己投入使 用。拆除了其余建筑物，利用

15、腾出的场地建造一幢建筑而积18000m2的写 字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设 备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交 线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，XX置业公司进行用 途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，木报告对估价对 象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分 采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然 后测算未来的正常开发成

16、本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写 字楼的价值。五、估价测算过程（一）超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如表所示（交易情况与房地产状 况的详细分析略）：类似商业房地产交易资料可比实例ABr成效价格人民币9300 ju/nr人民币6300 7E/m2人民币1350元/m，成效面积6900m2240m28600m2成效日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%25%+ 10%注：表内面积均为建筑面积。根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以 人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0. 5%,预计今后

17、一年内 仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3, 2001 年6月30日为1:8. 27o1比准价格 A=9300 X 100/100 X （14-0. 5%） XI00/100= 9347 （元/nf2. 比准价格 B=6300X100/100X （14-0. 5%）2X 100/（100-25）=8484（元/nf3. 比准价格 C=1350X8. 27X 100/100X （1+0. 5%）2X 100/110= 10458（元/nf式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4. 估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出 估

18、价对象的单价=（93474-84844-10458） 一3=9430（元/汗总价=9436 X 7800 = 7355 （万元）（二）在建写字楼的估价1.首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑而积为13500ml因尚 未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大 厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑而积每 lm2每天1.2美元，空置率为20%,运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入= 13500X300X1. 2X8. 27X （1-20%） =3215（万元） 年运营费用=3215X55%= 1768（万元）净

19、收益=有效毛收入-运营费用= 3215-1768 = 1447（万元）收益年期取50年。资木化率取光辉大厦的投资收益率10. 12%0根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资木化率保 持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中V房地产价值；a年净收益；r资本化率； 9/13 n收益年期。V - 144711lo. 12%L（1 + 10.12% 严= 14183（万元）根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万 元人民币。2 测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：（1）续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及

20、安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。（2）投资利息当地贷款的年利息率为5.85%,续建期为1年，则投资利息= 3490X （1+5. 85%）°-5-1= 101（万元）（3）销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%,则销售税费=14183X6%=851（万元）3. 在建写字楼的评估价值总价值= 14183-3490-101-851=9741 （万元）六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m,总价值为7355万 元（大写：人民币渠仟巻佰伍拾伍万圆整）；在建写字楼部分总价值为9741 万元（大写：人民币

21、玖仟渠佰肆拾壹万圆整）。估价对象总价值为17096万 元（大写：人民币壹亿渠仟零玖拾陆万圆整）。答案:1.缺少土地使用性质描述。2. 缺少产权描述。3 没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。4. 可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。5. 可比实例B交易日期修正错了。6. 可比实例B可比性差，修正幅度超过20%,面积与估价对象差别太 大。7. 可比实例C选用汇率错误。8. 收益年限不应选取50年。9. 收益法只选择一个参照物，客观性不够。10. 全年收益天数按300天计算错误。11 .确定资本化率不能只参照一个实例。12. 比准价格应为收益价格。13. 未来发生的投资利息中应包括

22、在建工程投资的利息。14. 未来发生的利润未计算。15. 超市应优先选用收益法估价。16. 区域因素和个别因素描述不够具体。四、指出并改正下面估价报告片断中的错误1.某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m2,依据规划拟 建设建筑面积为47370m-，其中，地上建筑面积36585m",地下建筑而积 10785m2（其中,设备用房面积:747m2,停车场面积:10038m2评估测算地价采用假设开发法计算如下：1.开发价值该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m2,根据该地区同类物业收益 平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对 象的有效出租面积比率为90%,空置率为10%,贝归有效出租率二90%-10%二80%年出租收入二3 X 36585 X 80% X 360二31609440 元考虑年管理费用