房地产估价》考试试题及答案

1、期末考试房地产估价 （A卷）参考答案及评分7.某一地带有一铁路，这一地带如果作 为居民区，铁路就可能成为增值因素。题号一二三四旨救生;乜.丰土出等六方If,声恿俞仁得分书熟地勺一切耳，观、V;理费用标0说明：考试时可带不具备记忆功能(X)建设准 （X）的计算器。9.房地产的特性主要取决于建筑物的特一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用V”表示，错误的用幺”表示。每题1分，共10分）得分评卷人1 .建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（X）2 .人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（，）3 .在一个估价项目中，估价目的、估价 对象、估价

2、时点三者是有着内在联系 的，其中估价目的是龙头。（，）4 .在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（X）5 .估价时点就是选定的一个估价作业的 特定日期。（X）6 .如果可比实例的交易时点与估价时点 不同，则必须进行交易日期修正。（X） ? 性，是以建筑物的特性为基础的。（X）10.成本法不适宜评估具有开发或再开 发潜力的房地产价格。（X）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分）得分评卷人1 .判定某可比实例的成交价格比正常价 格低6%则交易情况修正系数为（D ）02 . （ B ）限制了估价报告书的用途。A.估价方法？ ？ ？

3、B.估价目的？ ？ C.估 价原则？ ？ ？ D.估价日期3,收益法适用的条件是房地产的（D ）。A.收益能够量化？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ D.收益和风险均能量化4 .直线趋势法公式 y=a+bx中，x表示（?D?）。A.价格 B. 常数 C. 价格变动率 D. 时间5 .拍卖价格.招标价格.协议价格三者之 问的关系在正常情况下为（A ）A.拍卖价格>招标价格>协议价格 ？ ？ ？B.拍卖价格 > 协议价格 > 招标价格C.招标价格>拍卖价格>协议价格 ？ ？ ？ D

4、.招标价格 > 协议价格 > 拍卖价格6 .房地产价格实质上是房地产的（B ） 的价格。A.开发成本 ？ B.权益？ ？ ？ C.物质 实体？ ？ ？ D.B 和C7 .人们常用距离来衡量房地产区位的好 坏，下列距离中越来越受重视的是（C ）。A.空间直线距离 ？B.交通路 线距离？ C.交通时间距离 ？ D.至市 中心距离8 .市场法的理论依据是（？B ?）。A.适合原理？ ？ B.替代原理？ ？ C.最高最佳使用原则？ ？ D. 均衡原理9 .某宗房地产的总价值100万元，其中 土地价值30万元，通过抵押获得贷款60 万元。若投火灾险，起投保价值应为（B ）万元。A.100 ?

5、 B.70 ? ?C.60 ? D.4010 .某类房地产1994年至1998年的价格 分别为 910、1190、1490、1810、2110 元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（B ）元/平 方米。A.2390 B.2410 C.2430D.2450三、简答题（每题5分，共15分）得分评卷人1 .城市基准地价评估步骤一般包括哪些？答：确定基准地价评估的区域范围。明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。（1分）划分地价区段。抽查评估标准宗地的价格。（1分）计算区段地价。（1分）确定基准地价。（1分）提出基准地价应用的建议和技术。（1分）2 .选取的可比实例

6、应符合哪些方面的要求？答：选取的可比实例应符合 4个方面的要求：区位、权益和实物状况均与估价 对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；（2分）交易类型与估价目的吻合；（1分）成交日期与估价时点接近；（1 分）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（1分）3 .成本法适用的对象有哪些？答：成本法适用的对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价；（2 分）？有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（1分）？单纯建筑物的估价通常也是采用成本法；（1分）？成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较

7、法进行估价 的房地产。（1分）？四、综合题（每题20分，共60分）得分评卷人1.搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易 实例的建筑面积200 m2,成交总价80万 元人民币，分三期付款，首期付 16万元 人民币，第二期于半年后付 32万元人民 币，余款32万元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积2500平方英尺， 成交总价15万美元，于成交时一次付 清。如果选取此两宗交易实例为可比实 例，则一般在进行有关的修正之前应先 统一价格基础（如果以在成交日期时一次 付清为基准，假设当时人民币的年利率 为8%;假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人 民币；如果以建筑面积为基准

8、，另通过 调查得知该类房地产的建筑面积与使用 面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平 方米使用面积）解：统一付款方式。甲总价=回高十32(1+3%)分乙总价=15（万美元）（2）分统一化为单价。则：甲单价=764220 + 200 =3821.1（元人民币/平方米建筑面积 ） （ 2）分乙单价=150000 +2500 = 60（美元/平方英尺使用面积）（2）分统一币种和货币单位。则：甲单价：3821 1（元人民币平方米建筑面积）（2）分乙单价=60X8.3 = 498（元人民币/平方英尺使用面积）（2）分统一面积内涵。则：甲单价=3821 . 1（元人民币/平方米建筑面积）（2）分乙单价=

9、498X0.75=373 . 5（元人民币/平方英尺建筑面积）（2）分统一面积单位。甲单价=3821 . 1（元人民币/平方米建筑面积）（2）分乙单价=373.5 X 10.764 =4020 . 4（元人民币/平方米建筑面积 ）（ 2）分2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000 平方米，建筑总面积56000 平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下2 层，土地使用权年限为50 年，从1998年 9月 30日取得土地时起计，建设期3 年。需要评估出该宗房地产2003 年 9 月 30 日的买卖价格。有关资料为 ： 该 写字 楼 使用 面积 为 建 筑面 积 的 65%

10、，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000 万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100 万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。解：运用收益法有限年公式求取 房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/（1+Y）n（ 2 分）计算年总收益=56000 X65% x 150X 12X（ 1-15% ） =5569.2 万元 （ 2 分）计算年总费用：年折旧费=8000 X （1-4% ）/12 =640万元（ 2 分）年经常费=100 X 12=1200万元 （2分）年房产税=556

11、9.2 X 12%=668.3 万元（ 2 分）营业税等=5569.2 X6%=334.15 万元（ 2 分）年总费用 =640+1200+668.3+334.15=2842.45 万 （ 2 分）计算年净收益 =5569.2-2842.45=2726.75 万 元（ 2 分）计算房地产价格V=2726.75/8%*1-1/（1+8%）50-5=33016.58 万元（ 4分）3某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命 50 年，有效经过年数为8 年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800 万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50 万元，开发利润为120 万元。试计算该建筑物的积算价格。解：（1 ）计算建筑物的重置价格： 建造成本 =800 万元 （ 2）分管理费用=800 X 3%=24