房价上涨与我国居民福利效应的实证分析

1、 收稿日期 :2007-10-16基金项目 :国家社会科学基金项目 (06BJY084 ; 教育部人文社会科学研究规划基金项目 (05JA790036 作者简介 :王斌 , 南京大学硕士研究生 , 主要从事房地产与中国经济发展研究 ; 高波 , 南京大学教授 , 博士生导师 , 主要从事房地产与城市经济学研究。房价上涨与我国居民福利效应的实证分析王斌 , 高波(南京大学 经济学院 , 江苏 南京210093摘 要 :从一个社会整体来看 , 房价上涨一方面可以给拥有住房的家庭带来财富效应 , 增加其家庭福利 ;但另一方面 , 又给没有住房的家庭增加购房负担 , 带来预算约束效应 , 造成家庭福利

2、损失。因此 , 房价上涨对居 民总福利的影响 , 关键是看财富效应和预算约束效应孰大孰小。实证研究表明 , 1999-2006年我国房价上涨造成 城镇居民户均福利净损失为 216元 /年 , 占同期城镇居民年均可支配收入的 2.24%。关 键 词 :房价上涨 ; 居民福利效应 ; 福利净损失 ; 房地产价格 ; 住房保障机制 中图分类号 :F061.4文献标识码 :A文章编号 :1005-0892(2008 01-0015-04一、引言近年来 , 随 着我 国 房 价 的 快 速 上 涨 , 房 价问 题 已 成 为 全 社 会 关 注 的 焦 点 。 学 术 界 对 此 做 了 大 量 研

3、究 , 但有一个看 似简单 的 问 题 , 却 一 直 没 有被 清 晰 地 研究 过 :对我国居民来说 , 房价上涨究竟是好事还是坏事 ? 换个角度来 说 , 房价上 涨 是增 加 了 我 国 居 民 福 利 , 还 是减少了居 民 福 利 ? 此 外 , 如 果 房 价 上涨 导致 居 民 福 利出现净损失 , 那么每年的福利净损失又有多少 ?事实 上 , 房 价上 涨 对 居 民 而 言 并 非 完 全是 一 件 坏 事。房价上涨对居民的影响犹如一把“双刃剑” :一方 面它可以带 来财 富 效应 , 另 一 方 面 又 可以 带 来 预 算约 束效应。对 于 已经 购 房 的 家庭 来说

4、 , 房地 产是 家庭 的 主要财产之 一 。房价上 涨 意 味 着 家 庭 财 富 增 值 , 使家 庭的预期可 支 配 收 入 增 加 , 其 消 费 预 算约束 线相 应地 向外移动 , 使 该家 庭 的 福利 增 加 。然 而 , 对 于 没 有 购 房的家庭来说 , 房 价 上 涨 意味 着 未 来 用 于 购 房 的支 出 增加 , 使家 庭 需 要 储 蓄 更 多 的 资金 来 支 付 首 付款 , 并 增加以后各期的还款额 度 , 1因 而 家 庭 的预 算 约 束 线 向 内移动 , 家 庭 的 净 福 利 会 减 少 。可 见 , 房地 产 价 格 上 涨对不同家庭的福利影

5、响是不一样的。就整 个 社会 而 言 , 房 价 上涨 引 起 居 民 总福 利 增 减 多少 , 要视 具 体 情 况 而 定 。在过去 的几 年间 , 中 国和 美国都经历 了房地 产 价 格快速 上涨 的过 程 , 但 美国房 地产价格的快速上涨推动 了 美 国消 费和 经济 的增 长 , 2而近几年我 国 房价快 速 上 涨 , 却 给 人 们 生 活 带来 了巨 大压力。所 以 , 对 房 价 上 涨给 我 国 居 民福 利 造 成 的 影 响进行实证分析 , 这是非常有必要的。关于房价上涨 对居 民福利 的影响 , 西 方学 术 界 进 行了深入的研究。概括起来 , 可以分为三个视

6、角 :(1基 于 房 地 产 消 费 品 属 性 视 角 。 Hall 和Jorgenson 在 1967年 提 出 了 资 本 使 用 成 本 的 概 念 ,3Dougherty 和 Van Order 也 分 析认 为 , 房 地 产 资 本 使 用成本是衡量房价上涨对消费 者福 利影响 的合适变量。4他们证明了当市场处于竞争性状态时 , 房地产资本 使 用成本就等于一个单位的房 屋租金价格 。因 此 , 房价 上 涨 对 消 费 者 产 生 的 影 响 可 以 通 过 房 屋 租 金 来 衡 量 。 美国劳 工部 劳工统 计局 (BLS从 1983年开 始发布的CPI-U 和 CPI-W

7、 , 就是基 于 这 一 理 论 进 行 编 制 的。 但是 , 这种方法 对消费者福利损 失的计量 只考虑 了房地 产的消费 品属 性 , 没 有考虑房地产的资本品属 性 , 也 就无法考虑房价上 涨给消费者 带来的财富效应 , 因而 计算出来的社会福利损失相对过大。(2基于房地产投资品属性视角。这一视角是通过研究房价上涨 的财 富效 应来研究房价对居民福利的 影响。虽然他们没有直接 研究房 价上 涨对居民福利的 影响 , 但财富 效应与福利效应 在经 济学 意义上 基本是 相同的。 Campbell 等利用英国住户调查数据研究表明 ,房 价 变 动 对 拥 有 住 房 的 年 老 者 的

8、消 费 有 显 著 影 响 。5Case , Shiller 和 Quigler 研 究 认 为 , 房 价 上 涨 给 消 费 者带 来 的 财 富 效 应 显 著 , 且 大 于 股 市 的 财 富 效 应 。6Benjamin 以美国 1952至 2001年的季度数据为样本进行研究 , 结果表明 , 不动产资产的边际消费倾向为 0.08。2但这一视角只考虑了房地产的投资品性质 , 忽视了房价上涨给没有房屋 产 权 的 居民 带来的 预 算 约束 效 应。所以 , 很多关于 房价 与 消 费 关 系 的 实 证 研 究文 献 认为 , 房价上涨的财富效应不显著或联系很小。例如 , Enge

9、lhardt (1996 、 Hoynes (2005 研究表明 , 房价变 动与消费的关系是微弱的。 7-8此外 , 这些文献基本上没 有核算房价波动给消费者带来的财富效应究竟有多大 , 也就很难把握房价波动对居民福利的影响有多大。 (3 综合考 虑 房 地 产 消 费 品 和 投 资 品 属 性视 角。 这一研究视角不仅考虑 了 房 地产 作 为消 费 品 时 , 其 价 格上涨给居民带来的 预 算 约 束 效 应 , 而 且 还 考 虑 了房 地产作为投资品时 , 其 价 格上 涨给有房 居民 带来 的财 富效应 , 故较全面地 反 映 了 房 价 上 涨 对 居 民 总 福利 的 影响

10、。 Bajari, Benkard 和 Krainer 就是从这一视角出发 , 基于希克斯财富补偿 原理 , 建 立 了 可 用 货 币衡 量的 社 会 福利净 损失 核 算 模 型 , 9并核 算 了 1984-1998年 美 国 房价上涨给 每 户 居 民带 来 的 年 均 福 利 损 失 约 为 127美 元。本文将借鉴这 一 分析 方 法 , 对我 国房 价上涨给 城 镇居民总福利产生的影响进行实证分析。二、模型构建福利是 居 民 的 各 种 欲 望的 满 足 , 以 及 感受 到 的 幸 福和快乐。居民福利 的 来源是 多方 面的 , 既 包 括 物 质 生 活 享 受 , 也 包

11、括 精 神 生 活 享 受 。 就 经 济 福 利 来 看 , 我们一般假设个人的福利 与其 消 费的好 产 品 的 数 量 是 成正向关系的。(一 单个家庭福利影响模型根据 Bajari, Benkard 和 Krainer 提 出 的 福 利 计 量 模 型 , 他们假设单个家庭在存续期的期望效用现值不变 , 房价上涨给家庭带来的福 利损失 可 以通 过 一 定 量 的 货 币得以补偿 , 因此 , 货 币 补偿 量的 大小 就衡 量 了 家庭 福利损失的大小。按 照 这 一 假 设 , 房价 上 涨 对 居 民福 利的影响就变得可测度。设家庭消费两种产品 :一种是房地产商品 h , 另一

12、 种是除房地产商品以外的组合商品 c 。在 t 时期 , 家庭 的实际收入为 y t , 在房地产上的投资量为 x t , 家庭的证 券投资为 b t , 房地产的相对价格为 q t 。家庭按固定税率 缴纳收入税 , 房屋以 的速度折旧 , 家庭福利为 w t 。 假设家庭是理性经济人 , 它通过对 h t 和 c t 的选 择 来实现折现效用最大化。再设家庭在 t 时期的效用函数 为 u(h t ,c t , 价值函数为 v t (h t ,b t ,q t ,y t , 则 消 费 者 价值 函数 的递归形式为 :v t (h t ,b t ,q t ,y t =max h t+1 ,bt

13、+1u(h t ,c t +! v t+1(h t+1,b t+1,q t+1,y t+1s.t.c t +q t x t +s t =(1-! y t +(1-! i t b t (1 b t+1-b t =s t -#b t (2 h t+1-h t =w t -" h t (3 在上述公式中 , b t 表示家庭的证券投资 , s t 为家庭 储蓄 , i t 表示利率 , #表示通货膨胀率 。式 (1 表明 了家庭消费的预算约束 ; 式 (2 表明了债券投资的变 化情况 , 它等于储蓄减去因为通胀导致的损失 ; 式 (3 表明了房地产存量变动情况 , 它 等于住 房投 资减去

14、折 旧。由包络定理可知 , " #上述方程的最优解为 :! v t (h t ,b t ,q t ,y t t=! u(h t ,c t tx t (4 (h ,b ,q ,y ! q t=,c ! c t(1-! (5 根据希克斯补偿原理 , 家庭的福利损失可以由一定 量的货币得以补偿。因此 , 货币补偿量的大小就衡量了 福利损失的大小 , 即 :! w t =-(y t-y t (6 s.t.v t (h t ,b t ,q t,y t=v t (h t ,b t ,q t ,y t 由式 (6 可知 , 当 y t大于 y t 时 , 表明在新的价格 水平下 , 家庭需要支出更

15、多货币 , 才能保持效用不变。 这说明在新的价格水平下 , 家庭福利减少了 , 福利减少的量为 ! w t 的绝对值 ; 反之 , 当 y t小于 y t 时 , 意味着在 新的价格水平下 , 家庭只要支付更少货币 , 就可以保持 其效用不变 , 因而家庭福利会增加 , 增加量为 ! w t 。综 上分析 , 式 (6 就是希克斯补偿原理的全部内容 , 它 可以衡量商品价格变动对消费者福利的影响程度。 根据价值函数的定义 , 有 :! v ! v (h ,b ,q ,y ! q t! q t +! v (h ,b ,q ,y ! y t! y t (7其中 , ! q t =q t-q t ,

16、 ! y t =y t-y t令 ! v=0, 即家庭的效用保持不变 , 将式 (4 、式 (5 代入式 (7 , 则 :! u(h t ,c t tx t ! q t =! u(h t ,c t t(1-! ! y tx t ! q t =(1-! ! y t! y t =x t ! q t (8由式 (6 得 :! w t =-(y t-y t =-! y t , 所以有 :! w t =-x ! q (9 式 (9 表明家庭福利变化受三个因素影响 :一是当代财经 2008年第 1期 总第 278期家庭对 房 屋 的 投资 量 x t ; 二 是房 地 产 价 格 的 变 化 幅 度! q

17、 t ; 三是家庭福利还受到直接税税率的影响。当房价上涨时 , ! q t 为正数 , 家庭卖出房屋意味着家庭的房屋 投资 x t 是 负 数 , 由式 (9可 知 , 家 庭 的 福 利 会 增 加 ;相反 , 当房价上涨时 , 家庭买入房屋意味着家庭的房屋 投资 x t 是正数 , 家庭的福利将减少。值得注意的是 , 从模型的假设和结果看 , 对于没有 进行房屋交易的家庭而言 , 由于家庭在 t 期的房屋投资x t 为零 , 因而家庭在 t 期的福利不会受到影响。原因有二 :一是房价上涨 虽 然 会 导 致 有 房 家庭 的账 面财 富 增 加 , 但由于没有进 行 交 易 , 这 就使账

18、 面财 富没 有转 化 为实际财富 , 消费也 就 不 会 变 动 , 因 而也 就 不 会 影 响 家庭的福利。而对于 没 有 房 屋 产 权 的家 庭 , 由于 没 有 发生实际的房屋投资 , 房 价 上 涨并 没有 导致 家庭 的可 支配收入减少 , 因 此 家 庭 福 利 也 不 会 减 少 ; 二是 上 述 两类家庭的福利变动将在 t+k 期得到核算。因为 , 从长 期来看 , 如果上述两 类 家 庭 在 未 来 的 某 期 进 行房 屋投 资 (如第 t+k 期 , 那么房价变动对他们的福利影响也 就在那时得到相应的核算。(二 社会总福利影响模型假设 社 会 总 福 利 等 于 每

19、 个家 庭 福 利 变化 的 简 单 加 总 , 那么社会在第 t 期的总福利等于 :! W t =-i! x i,t ! q t =-! q t i! xi,t(10其中 , x i,t 表示第 i 个家庭在第 t 时期对房地产商品 的投资量。假设家 庭 对 房 屋 投 资 有三 种 途 径 :购 买存 量房 (二手房 、购买新 房 和 为 补 充 折 旧购 买 的新 房 , 那么 x i,t =x 0i,t +x ni,t +x ri,t 。其中 , x 0i,t 表示第 i 个家庭对存量房 投资 , 买入房屋时为正数 , 卖出 房屋 时为 负数 ; x ni,t 表 示家庭对新房投资 ;

20、 x ri,t 表示为补 充 住 房折 旧 而 进 行 的 投资。后两者都大于或等于零。在存量房 市 场 上 , 一个家 庭购 买房 屋 , 意味 着 另 一 家 庭 出 售 房 屋 , 它 们 在 绝 对 值 上 是 相 等 的 , 所 以 , 从社会总体来看 ,i! x0i,t=0。交易的结果只会使买方损失的福利以等量的形式转移到卖方的手中 , 因而这部分 交易不会影响社会总福利。所以 , 只有新房和补充住房 折旧投资 , 才对社会总福利产生影响 , 故有 :! W t =-(x nt +x rt! q t(11其中 x nt =i! xn i,t, x rt =i! xr i,t式 (1

21、1 就是计算房价变动对社会总福利影响的公 式。它表明 :(1由于社会对新房和补充住房折旧的投资之和一般都大于零 , 因此 , 房价上涨 , 将减少社会总福利 ; 房价下降 , 将增加社会总福利。(2当房价上涨幅度相等时 , 新房销售面积大的国家 , 社会福利损失将更大。所以 , 相对于发达国家而 言 , 发展中国家在城市化加速推进阶段 , 其社会福利损 失将更大。而且 , 由于 住房需 求与 人口总量呈正向 关 系 , 人口多的国家或地区在推进城市化的过程中 , 其福 利损失也更大。(3房地产需求价格弹性较小的国家 , 其福利净损失较大 ; 相反 , 则福利净损失小。因为 , 房地产需求 价格

22、弹性小的国家 , 居民对房地产需求刚性强 , 即使价 格上涨很多 , 居民对房屋需求也不会减少很多 , 因而居 民的福利损失肯定较大。(4 直接税税率的提高会导致社会福利损失增加 , 而直接税税率的降低会导致社会福利损失减少。三、实证分析在进行理论模型分析后 , 本文将对我国 1999-2006年房价上涨对居民福利影响进行核算。本文涉及三个方 面的数据 :家庭对新房投资及补充折旧投资量、房价变 动量和直接税税率。现说明如下 :(1由于家庭对新房投资与补充折旧投资之和等于房地产市场新房销售量 , 因此 , 本文使用国家统计局 发布的住宅销售面积来衡量家庭对新房投资及补充折旧 投资。如表 1所示。

23、表 1中国房价上涨对城镇居民福利的影响年份住宅销售面积 (万平方米 住宅价格指数 (上年 =100! q t(元 x rt ! q t(万元 居民户均福利 净损失 (元 #$户 均 福 利 损 失 占居民收入比 (% %&199912997.9100.47.4963927.903101.426.143181932.40.52200119938.8101.935.971504451.50.75200223702.3104.076.91823502123.11.59200329778.9105.7114.03395250219.12.59200433819.910

24、9.4198.76721465416.04.42200539284.3108.4194.37632714425.04.05200654392.2106.4160.58728217453.43.86注 :以 上 原 始 数 据 均 来 自 相 关 年 份 的 中 国 统 计 年 鉴 和 中国经济景气月报 。(2 由于影响房价的因素很多 , 因此 , 对房地产价格变动量的计算必须坚持可比性。例如 , 房屋品质的房价上涨与我国居民福利效应的实证分析提高会导致房价上升 , 但房屋品质提高使消费者居住条 件改善 , 也会提高福利。所以 , 必须尽量把这些因素剔 除掉 , 在同一口径下对房价变动量进行计量

25、。房地产价 格指数正是这样一个指标。本文以 1998年全国房地产 平均交易价格为基准 , 通过各年的住宅价格指数计算出 房价变动量。(3 考虑到获取直接税税率的困难性 , 本文假设 =0。这一假设使计算出的社会福利损失要比实际的福 利损失要小 , 但不会影响我们所得出结论的性质。 实证分析结果如表 1所示 , 从总量上看 , 我国房地 产价格上涨给居民造成的福利净损失较大。 1999年房 价上涨给城镇居民带来的福利净损失总量为 9.64亿元 , 户均净损失 7.9元 , 而 2006年房价上涨给城镇居民带 来的福利净损失总量已经猛增到了 872.82亿元 , 户均 净损失 453.4元。从趋势

26、上看 , 居民福利损失呈快速增长态势。 1999年居民户均福利净损失为 7.9元 , 到 2006居民户均福 利净损失已经达到 453.4元 , 增长了 56.4倍。当然 , 相 对 于 2004年 而 言 , 由 于 在 国 家 宏 观 调 控 下 , 2005和 2006年房价上涨趋缓和居民可支配收入大幅增长 , 居 民福利损失占居民可支配收入的比例有所下降 , 但居民 福利净损失还是很显著的。从国 际 比 较 来 看 , 房 价 上 涨导 致我 国居民 福 利 净 损失相对较大。 1999-2006年我国居民平均每年户均福 利净损失为 216元 , 约占居民可支配收入的 2.24%。而

27、美国 20世纪 80年代至 90年代房价快速上涨给居民带 来的福利损失为 127美元 /家庭 , 仅占同期居民可支配 收入的 0.74%。与西 方 发达 国 家 相 比 , 房 价 上 涨 导 致 我国居 民 福 利净损失呈现以上特征的主要原因有 :(1 我国居民自有房的比率低 , 房地产市场还是 增量市场。新房交易 在 房 地 产 交易 中 占 有 非 常 大 的 比 例 , 这样就导致我 国 居 民 福利 损 失 较 大 。而 西 方 发达 国 家 居 民 自 有 房 率 比 较 高 , 房 地 产 市 场 是 存 量 市 场 , 二手房交易占据了市场 交 易 的 主 体 , 交 易 的结

28、 果 是 居 民福利在相互之间转 移 , 因 而 对居 民福 利总 量的 影响 不大。(2 我国房 地 产 需求 价 格 弹 性 总 体 上 是 缺乏 的 。 我国正处在全面建设小康社会和加速推进城市化阶段 , 富裕起来的人们改 善 住 房 的需 求 比 较 强 烈 。从人口结 构上看 , 我国城市青 年 人 比 例 较高 , 属 于 房地 产 市 场 中 的 upsizer (指 住 房 消 费 升 级 者 , 对 房 地 产 需 求 旺 盛 , 因而房地产需求价格弹性比较小。利用全国 35个 大中城市 1999-2006年 的面 板 数 据 计 量 分 析 表 明 , 我 国东部、中部、西

29、部 地区房 地产需求价格弹性分别为 0.743、 1.412、 4.09。以房地 产销售量为权重 , 全 国 房 地产 需求价 格弹性加权平均值为 1.07。较小 的 需 求 价 格弹性 , 意味着 房价 的大幅 度上涨并不能有效地抑制 居民的房地产需求 , 这 就使房 价上 涨对 居民福利造成 更大的影响。(3 我国居民总福利损失受到价格上涨和需求膨 胀的双推动影响。一般来说 , 房价上涨会导 致需求量 的下降 , 但由于我国 正处在 城市 化加速推进阶段 , 在 房价快速上涨的同时 , 房地 产需求 量也 以两倍于价 格 的速度增长。这就导致房价 上涨 给我国 居民福利带 来 的净损失不仅

30、 大 , 而且 呈加速 上升 趋势。当 然 , 在国 家宏观调控政策的作 用下 , 近两年房价加速 上涨的趋 势得到了一定的遏 制 , 居民 福利净 损失加速上升的 趋 势也得以改变。四、结论与政策意义在西方发达国家 , 房价 上涨也 给它们带来福利 净 损失 , 但由于其住房 自有率高 , 且 拥有 健全的 住房保 障机制 (如住房补贴 , 房价上涨给社会带来的负面影 响较小。同时 , 房价上涨还给拥 有住房的家庭带来 了 财富效应 , 拉动了消费 , 促进了经济增 长。而我国正 处在全面建设小康 社会和城市化加速推进阶段 , 房地 产市场还是增量市场 , 房价上涨 对我国 居民福利影 响

31、很大。而且 , 我国住房保障制 度不 完善 , 现有保 障水 平比较低 , 保障覆盖面窄 。因 此 , 房价上涨给 我 国居 民带来的福利净损失没有得到 适当 的补偿 , 这对 改善 我国居民生活水平和 建立内需拉动型经济构成了 极大 的障碍。 10基于上述分析 , 我们提出以下政策建议 : (1 稳定房地产价格。应继续严厉打击囤地捂盘 行为和房地产的过度投机需求 , 加 大房 地产供 求信息 披露。此外 , 从我国占房地 产市场需求量近 70%的东 部地区来看 , 我国需求价格弹 性是 缺乏 的 , 容易 发生 因为税收和土地成本 转嫁而导 致房价上涨的现 象。所 以 , 政府应慎重 使用税

32、 收政 策调节房价。同时 , 在没 有改变目前土地收益 分享 机制的情况下 , 对土地 出售 方式应施行“双竞价” , 直接抑制土地拍卖价格的过度 上涨。(2 健全社会住房保障机制。目前 , 我国住房保 障制度不健全 , 房价给居民造成 的福 利损失不能得 到 适当补贴 , 这必然会导致居民消费 支出 增加 , 不利 于 扩大内需。所以 , 建 立廉 租房 、经 济 (下 转 第 22页 当代财经 2008年第 1期 总第 278期(上接第 18页 适用 房 、住 房 补 贴 、住 房 贷 款 贴 息 等 多层次、多渠道的住 房 保 障 制度 , 已 经 成 为 提 高我 国 居民生活水平、完

33、善 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的必 然选 择 。 借 鉴 香 港 公 屋 经 验 , 建 立 适 当 的 住 房 保 障 机 制 , 可以对房价起到一定的稳定作用。 注 释 : 详 见 Andreu M as-Colell , M ichael D. Whinston , Jerry R. Green. M icroeconomics Theory , p965. 城市居民户数 =城镇人口 /户均人口 , 相关资料来源于国 家统计局历年的统计年鉴资料。 户均福利损失占居民收入比 =居民户均净福利损失 /城镇 居民人均可支配收入。 参考文献 :1Sheiner. A Comment

34、 on Stock Ownership Patterns , Stock M arket Fluctuations and Consumption R. Brookings Papers on Economic Activity, 1995, (2 :358-359.2Benjamin , Chinloy , Jud. Real estate versus financial wealth in consumptionJ. Journal of Real Estate Finance and Economics , 2004, (29 :341-354.3R. Hall , D. Jorgen

35、son. Tax policy and investment behavior J. American Economic Review , 1967, (57 :391-414.4A. Dougherty , R. Van Order. Inflation, Housing Costs and the Consumer Price IndexJ. American Economic Review , 1982, (72 :154-164.5Campbell , J . F. Cocco . How do house prices affect consumption? Evidence fro

36、m micro dataR. NBER Working Paper , 2005.6Case , K. E. Shiller , Quigler. Comparing wealth effects :The stock market versus the housing marketR. NBER Working Paper , 2001.7G . Engelhardt. Housing prices and home owner saving behavior J. Regional Science and Urban Economics , 1996, (26 : 313-336.8Hoynes H. W . , D . L . M cFadden. The impact of demographics on housing and non-housing wealth in the United StatesM . University of Chicago , 2005:153-194.9Bajari , Benkard , Krainer. Hous