房地产鉴定估价报告

1、房地产鉴定估价报告估价项目名称：郝卫庆诉王永民民间借贷纠纷一案涉及的围场镇金峰街 74 号房屋及土地使用权价值评估委托人：围场满族蒙古族自治县人民法院 估价方：承德永兴房地产评估有限公司 估价人员：张明伟 方 敏 估价作业日期： 2018 年 7 月 25 日至 2018 年 7 月 31 日 估价报告编号：承永兴估字 2018 第 190 号承德永兴房地产评估有限公司承永兴估字2018第190号地址：承德市永兴大厦写字楼七层11一、致委托人函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件11四、房地产估价结果报告 五、附件致委托方函围场满族蒙古族自治县人民法院:受贵院委托，承德永兴房地产评估有限

2、公司遵照中华人民共和国城市 房地产管理法、国家标准房地产估价规范、中华人民共和国土地管理法 等法律法规和技术要求，遵循独立、客观、公正的原则，对位于围场满族蒙 古族自治县围场镇金峰街74号房屋及土地使用权价值进行了评估。估价人员对委估的房屋及土地使用权进行了实地查勘和估价资料的收 集，按照估价程序，选用适宜的估价方法，进行认真测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格与土地使用权因素进行分析，在此基础上撰写了鉴定估价报告，现将估价报告结果报告如下:评估总价值：1,603,917.00元大写金额：人民币壹佰陆拾万零叁仟玖佰壹拾柒元整其中：房屋价值为1,218,657.00元土地使用权价值为385,

3、260.00元提供给委托人估价报告原件4份，报告复印件无效。承德永兴房地产评估有限公司法定代表人:2018年7月31日估价师声明我们郑重声明:1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系， 也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范进行分析，形成 意见和结论，撰写本估价报告。5. 本报告估价范围内的房产及土地使用权，委托人提供委估范围内房屋所 有权证及土地使用权证复印件，

4、本次估价均以证载面积为计算依据。6. 本次估价所依据的资料由委托人提供，委托人对其所提供资料的真实性 负责，由于委托人提供资料不实造成的失误，受托人不承担责任。7. 估价人员对该房产及土地使用权进行了现场勘察，并对房产现场勘察的 客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估房产的勘察，限于房 产的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估房产建筑结构 质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其它被遮盖、未暴露及难于接 触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设 备等服务性设施进行测试的责任。8.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象现状

5、与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照 ，全面、细致地了解了估价对象。9.委估范围内的房产所有权证载明的所有权人为王金安， 土地使用证载明 的土地使用权人为柴小平，提请竟买人及相关当事方特别关注。10.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。11.报告使用者收到此报告后，如对评估结论有疑义，请在十日内以书面 形式提交法院。12.本次参加估价的人员:中国房地产估价师（1320170134 )中国房地产估价师（1320170106 )助理人员承德永兴房地产评估有限公司2018年7月31日估价的假设和限制条件1. 本次估价是以估价对象应保持现状继续使用为估价前提。2. 市场供应关系、市场结构保持稳

6、定、未发生重大变化或实质性改变为估 价前提。3. 本次估价是以估价对象合法取得为假设前提。4. 报告中估价结果为估价对象在 2018年7月25日的市场价格。5. 本报告评估结果是：根据估价原则确定的房产和土地使用权价值，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力对房产和土地使 用权状况及价格的影响。6. 本报告在有效期内为评估目的服务， 不得用于其他目的，未经评估机构 同意，评估报告书不得向委托人和评估报告审查部门之外的单位和个人提供。7. 本报告在估价结果为估价对象在估价时点、 规划用途条件下，房屋在现 状成新率的房地产正常市场价格，未考虑未来房地产市场变化对房地产价值 实现的

7、影响。8. 遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托人使 用。评估人员对委托人负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟 练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。9. 本估价报告书一式五份，委托人四份，本机构存档一份。房地产估价结果报告一、委托人委托方：围场满族蒙古族自治县人民法院二、估价方承德永兴房地产评估有限公司法定代表人：范国智三、估价对象（一）估价对象坐落位置此次委估的房产及土地使用权坐落于围场镇金峰街， 经百度地图查询，该房产坐落于通祥街北侧，该房产位置距围场镇外环东路约540米,距县城商业中 心木兰中路约850米，通祥街街道平坦，路面较宽。（二）权益状况1.

8、房产登记状况幢号房屋所有权证号房屋所有权人建筑结勾房屋总层数房屋所在层数建筑面积（平方米）设计用途1房权证围政字王金安砖木1148.73住宅2第031015号混合21-279.56商住2. 土地使用权登记状况土地使用权证号土地使用权人用途使用权面积（平方米）围国用（1998）字第80365号柴小平住宅128.42（三）实物状况1.房产幢号 建筑面积房屋现状(平方米)48.73砖墙承重，前脸贴外墙砖，双层铝合金窗，单层铝合金双扇门，室内 地板砖铺地，内墙刮膏，有取暖设施。79.56砖混结构，合金门，塑钢窗，一至二层室内铺地板砖，窗外有防护网， 内墙刮膏，室外有一段式铁制楼梯，单侧铁管扶手，二层塑

9、料扣板吊 顶，卫生间内墙贴砖，有洗手盆与坐便器，已陈旧，有取暖设施。委估的房产及土地使用权面积以证载面积为准。2. 土地使用权状况土地地块形状规则，地势平坦。(三) 区位状况1、交通便捷度道路通达性好，临主干道。四、估价目的为委托人确定估价对象的市场价值提供价格参考依据。五、估价时点2018年7月25日六、价值定义本报告所确定的价值标准为估价对象在公开的房地产市场上最可能形成 的客观合理价格。七、估价依据1. 国家法律法规(1) 中华人民共和国城市房地产管理法；(2) 中华人民共和国城市规划法；(3) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例；2. 住房和城乡建设部、国土资源部等部门

10、规章；3. 省、市及有关部门颁布的有关房地产价格评估法律、法规及政策性文件;4. 国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城 镇土地估价规程的通知(国土资发2002195号)；5. 地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知；6. 技术标准(1) 房地产估价规范【国标GB/T50291-2015 ；(2) 中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程；7. 委托人提供的相关资料(1) 围场满族蒙古族自治县人民法院(2017)冀0828委评34号委托书;(2) 委托人提供的房权证围政字第031015号房屋所有权证复印件；(3) 委托人提供的围国用(1998 )字第80365号土地使用

11、证复印件；8. 估价人员掌握的有关资料以及实地查勘所获取的资料。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则前提下，具体依据如下 原则。(一) 房产估价原则1. 合法原则：？房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法抵押、合法 处置等为前提进行估价。2. 最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3. 替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常 价格。4. 时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价 值。5. 公平原则:估价的目的在于求得一个不损害任何当事人利益的公平合理 的价格。(二) 土地使用权估价原则1. 需求与供给原则在完全

12、的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于 求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有 独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市 场，又要考虑土地供应的垄断性特征。2. 变动原则一般商品的价格，是伴 随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地 价格也有同样情形，它是各种地价 形成因素相互作用的结果，而这些价格形 成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的 变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、 个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因 素。由于这些因素

13、都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变 动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。3. 协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因 为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要 分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地 与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。4. 最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收 益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满 足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效

14、用 作最有效发挥为前提的。5. 报酬递增、递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时， 纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与 追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可 找出土地的边际使用点，即最有效使用。九、估价方法（一）因估价对象所在区域有类似房屋成交案例，且与估价对象具有可 比性，所以本次评估采用市场比较法作为其估价方法对房屋进行了评估。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的成交价格做出适当的修正和调整，以此求取估价对 象的客观合理价格或价值的方法。（二）根据城镇

15、土地估价规程，土地使用权的评估方法有收益还原法、 剩余法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。委估宗地区域有 成交案例，采用市场比较法进行地价测算。十、估价结果经过详细计算，确定估价对象于估价时点2018年7月25日的评估价值为1,603,917.00元，评估明细如下：序 号权证编号建筑物名称建筑面积或使 用面积（就）评估单价（元）评估值（元）评估单价（元/就）6,200.00备注1房权证围政字第031015号幢号1房屋48.736,200.00302,126.002房权证围政字第031015号幢号2房屋79.5611,520.00916,531.0011,520.00金额取整至 元评估值小计1,218,657.003国有土地使用权128.42385,260.003,00