售后返租操作模式和商铺租金回报率计算方法

1、专业资料“不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦"解套”的漫漫征途,田何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。一、关于售后返租，您知多少?1、售后返租优劣势与适用性分析特征收益方式客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十儿年不等优势投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感发展商一次性返数年租金降低首付分割灵活，客户层向广返

2、租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报销售收入；快速销售、回笼资金劣势适用类型实际租金收益不能满足返租所需，政策限制主要适用于宿主力店承租区域商铺的产权分割销售精心整理Jfia一性返还,租金”应金压力较大Jt®.用El长期售后返租特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开商和租赁客户未完成的租赁合同优势M期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； ,当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度； （口果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报劣势承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；«口后期经营管理

3、没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大； 因返租而产生相应的法律风险适用性开发商知名度较低，运宫难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目鹏短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管埋，租期1-3年不等；发展M次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力； 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商 业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下 返租包袱；投资收益明确，如果

4、主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴；返租结束后的A经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险适用 性统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主 力店承租区域商铺的产权分割销售2、售后返租操作方式A、招商一经营一销售一返租B、招商一销售一返租一经营定义该模式米用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属 于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同定义用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同优势该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在

5、 经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小优势是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营劣势青况无法预测，价格较高劣势视招商情况而定，有一定的风险C、销售一返租一招商一经营D销售一返租一放任定义，模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形 k统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺"优势亥模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃， “由商业管理公司统一管理和经

6、营劣势，寸商业管理公司要求较局，对于，商铺养成存在一定小确定性定义开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发 商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或 者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报优势该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险劣势后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，导致业 主颗粒无收二、售后返租操作风险及规避技巧A、差价补贴风险C、大商家经营不良风险差价补贴风险大商家作升-个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率， 两者之间存在差距易展商不得不为了支持

7、较高的回才反而去补贴一定的资金大商家经营 不良风险在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导 致大型商家小支付租金发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬 状况中，这时其所承担的回报压力更大规避方法由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是:专业资料发展商首先 需判断自身 资金的使用 效率如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投 资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅 作为一种资金成本而已优势在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下， 顷目的市场销售价值可得到一定程度

8、的提高，在一定程度上可适当弥 补回报的补贴劣势这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可 行性B、返租期满后产权分散风险返租期满 后产权分 散风险分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返 1期满后如何保障众多小业主利益是难题大型商家如继续租用， 则恐怕难以应对众多小业主； 但若不继续租用， 乜需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值难点商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目 冏业经营者的角色而存在，白商业裙楼将分割成各种不同 单位销售给小业主小业主作为冏铺的投资者而存在发展商作为物业开发者，它既是三

9、者之间的组织者，又是协从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系:两个 基本 占7 、发展商.与大型商家的租约与发展商.与小业主承包经营协议在时间上具备 一致性小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业 主的租期收益两个 关系发展商.与小业主的承包经营关系大型商家与发展商的承租方与出租方的关系规避方法4主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分;匕例关系或立业主通过类似“股权”的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障所有业主收益委员会可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再

10、选举会长、执行会长业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场勺统一经营前期分割合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割， 做到“分则好售，合则好用”觇划充分 考虑经营返租期满后大型商家不再租用， 可通过商场本身布局，组织成立相应的 主题商场以对应招商需要大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，有其存在 卜勺合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾规避方法选择实力雄厚 的知名商家知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认 同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营能力较强针对自身项目素质要判断市场经营前景，

11、就如同是社区大型商业地产商 选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意机会：商家的 持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障重视商业管理 公司扮演的角 色以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中 介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理 公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。专业资料三、售后返租型商铺租金回报率计算方法精心整理1、计算方法以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程：品牌 档次子百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业

12、。 好百年各分店主要 军营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、 分销、物流配送 女信息服务。品牌 规模人2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积 3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一都超过4万平方米。拓展 计划来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设白家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市， 对于我们来说，可以说是就在身边的机会。租用 方式子百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开发 荀采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年， 由其负责招商以

13、及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一金额。为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：租期时间为8、10年计。选定二层作为面积来计算（两层面积为7000疔计）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%勺销售率。2、计算过程与公式第二种，,按, 8年租期算； 将已知数据带入到公式中;得到：销售均价X 10000一销售土|价X 1000OX 8% 8+月租金X 1000OX 12X3月租金X 12X 10000X（1 + 12%） 1 （1 + 12%） 5 /1 （1 + 12%）销售均价 X 10000X 2.5%= 22500X 10000得出销售均价与月租金

14、的关系方程式：销售均价=53731 361X月租金按照月租金从 50元/ H到100元/ itf的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2: 1的比例计算）计算结果为：mm5曲6g必C 4,3>C方元）鼻£ * f> 卜 C>30d 7575073写11750右口3 2071*用生3&91之百百70aJL3i乌。在口> >?占 1&曰 3 二鼻金洞事；L工 3M通m等了N BaS<3L9 5X6工wamLOO受 口、口。&g

15、t;29 SO说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何,一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额由以上递增方式得出每年租金表（元/褶）：前二年第四年第五年第六年第七年ISA年7078S398110123809010011212614190101113126142159100112125140157176其中：实际销售总金额：是商场在实现100%肖售的情况下获得的收益， 包括各种费用。回报客户的金额：是发展商每年按照8%勺出租回报率在

16、租期内付出的总金额；好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%肖售的情况下获得的收益。第二种，按10年租期算：计算方法同上，则计算结果为:假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为:均椅一层怕鱼均m12i.Q万元/m计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价;不可预见费按照 8年2.5%、10年3%+算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%!增。月租金整体均稳二层均的租金收益 （万元）回报金额（万元）需贴神的金额1万元）505

17、5332737763688g5兆530966250O1604522260296301437182253241314270351124681623403837919663112&4SO25002333361666895761400144251800024000120009576100805041950026000130009576105201344901489219856992S10773B340-243318000240g120001077310060-69319500260001300010773105201471004782&37&3138119702678-9292地销售额129S0说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；当租金达到80元/itf,商场整体销售均价在18000元/itf时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加;当租金达到 90元/ itf ,商场整体销售均价在18000元/时，发展商的租金收益超 过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报 的金额，还有盈余。由以上递增方式得出：每年租金表（元/褶）前三年翦五年第六年第七年整八年第九年范十年7