徐州项目投资估算

1、第一节项目的大体概况一、项目概况1、项目概况项目占地50亩，总用地33350m，暂定容积率1.8。（附表:1）（表：1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点市区规划总用地面积33350m计划容积率1.8计划容积率面积60030m建筑密度%绿地率30%实际容积率1.8总建筑面积60030m其中：住宅面积50030m其中：商业面积10000m可销售住宅面积50030m可销售商业面积10000m第二节 项目投资估算及资金筹措计划序号项目计算依据计价（万元）5665万元人民币。附（表 2）单位：万元）一、项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1） 土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安

2、置补偿费及取得土地净地前的其他费用，共计投入资金（表2）【土地成本估算表】（序号项目计算依据计价（万元）1勘探费261.1地质勘探费20可谈1.2文物勘探费2 21.8 元 / m X 33350 m = 62设计费1772.1主体工程设计费20 元/ m 2X 60030 m2= 1202.2供电设计费984 万 X 4.6% = 452.3绿化设计费120 万 X 10%= 12可谈3施工图审查费1.5 元/ m 2X 60030 m2 = 99单位：万元）(1土地出让金110万/亩X 50亩55002契税土地出让金X税率（3%）1653拆迁补偿费用0合计楼面地价：成本/可销售面积=566

3、5/ 60030m 2=944兀/ m 256653 )。（2）前期工程费：1169万元，详见本项目前期工程费估算表（附表:（表：3）【前期工程费估算表】4可行性研究费自行研究05环卫费150 元 / 户 X 500 户=776招投标费3 万 +20 万=23237城市基础设施配套费（扣除物流）80 元/ m 2X 60030m = 480480 （可谈）8建设规费3748.1白蚁防治2 22 元 / m X 60030 m = 128.2气象监测费2 20.2 元/ m X 60030 m = 18.3教育附加10 元/ m 2x 60030m = 608.4工程质量监督费2 22 元 /

4、m X 60030m = 128.5新型墙体材料专项费用一 2 26 兀 / m X 60030 m = 368.6人防工程易地建设费2 240 元 / m X 60030m = 240可自建8.7工程定额测定费建安工程造价X 1.3 %0争取免交8.8散装水泥费2 21.5 元 / m X 60030 m = 98.9劳保统筹基金建安工程造价X 3.5%施工单位缴纳序号项目名称计算依据计价（万元）1主体土建/室内/外装修2 2小高层住宅1100元/ m X 27000m = 2970 多层住宅 900 元/ m 2x 33030 m2= 297359432主体给排水30 元 / m2 X 6

5、0030m2= 1801803主体电气50 元 / m2 X 60030 m2 = 3003004主体消防10 元 / m2 X 60030m2= 60605电梯8部X 25万/部2006监理费0.8%*(12105+300+500+100 )= 1041047审计审查费(5%*5%+1%0 )*(5943+180+300+60) = 23238产权测量费2 2商业 2.46 元 / m X 10000m = 26单位：万元）(8. 10规划放样费2600 元 / 幢 X 15 幢=49试桩费考虑在桩基成本中010空气检测费1.2 元/ m 2x 60030m2= 7711四证办理费3 元/

6、m 2x 60030m = 181812平整场地、临时设施费2 28 元 / m X 60030 m = 4848合计转为单方造价：成本/可销售面积=1169/60030m =195兀/ m 21169 建安工程费：6852 万元。（见表：4）（表：4）【建安工程费用组成】序号项目计算依据金额（万元）1给水、排污配套工程15 元 / m2 X 60030m2+20万（增容费）1102供电工程费9842.1小区内室外供电配套18 元 / m2 X 60030 m2 = 1082.2供电配套工程（专线）估3002.3供电配套工程（设备）估4502.4供电增容费300元/千伏安X 6000千瓦X 7

7、0%= 1263煤气管道2800 户 X 500 户=1401404通讯工程6 元 / m2 X 60030m2= 36365绿化景观工程120 元 / m2 X 33350m2X 30%= 1201206小区道路费1507有线电视费17 元 / m2 X 60030m = 1021028小区智能化12 元 / m2 X 60030 m2 = 72729环卫设施费510热水供应工程费不考虑011暖气供应工程费不考虑012小区照明费5013空调设施费暂不考虑中央空调0合计2 2转为单方造价：成本 /可销售面积=1769/60030 m =295兀/ m1769单位：万元）（5）开发期间税费：15

8、 万元,（详见表：6）（表：6）【开发期间税费一览表】（单位：万元）计算依据住宅 0.8 元/ m 2 X 50030 m2= 49产权交易费6 兀 / m 'x 60030m2= 363610其他建安成本合计转为单方造价：成本/可销售面积=6852/60030 m =1141兀/ m68525）。（4）基础设施费（红线内外工程费）（表：5）1769万元，（详见表:施费估算表】序号类别交纳税额（万元）1物业管理基金2暂按 2.5 元/ m X 60030m2= 1515合计15（6）不可预见费。294 万元,取上面1-4项之和。不可预见费=（0+1169+6852+1769 ）X费率（

9、注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，（7）开发成本。15764 万元,以上1-6开发成本=（5665+1169+6852+1769+15+294）二、开发费用估算1、 管理费用：315 万元,取上面1-6项之和的2%（5665+1169+6852+1769+15+294 ）X 税率（2% =315 万元2、 销售费用：675 万元,详见（表：7）。（表：7）3%） =294 万元 不考虑不可预见性） 项小计：=15764万元序号项目计算依据计价（万元）1销售费用(25760)销售收入X 1%258合计258【销售费用估算表】单位：万元）(3、 财务费用：630 万元.（直接开发成本的 4

10、%）:15764 X费率（4% =630万元4、 开发费用：1203万元,前面1-3项之和315+258+630= 1203 万元三、销售收入：销售收入 25760万元，详见（表:8）（表：8）项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）住宅项目250030 m50030*(3300*50%+3800*50%)17760商业项目210000 m10000*8000元/平方米8000车位【销售总收入预测】单位:万元）(合计25760第三节 建设项目的财务评价序 号项目 名称计算依据合计1销售收入257602销售税金2.1营业税、城市维护建设税、及附加税2.2交易印花税2.3水利建设基金2.4预征土地增值税2.5城镇土地使用税实际税金：住宅17760 X 10.98%= 1950商业 8000X 11.98%