工程经济学综合课程设计

1、LULIANGUNIVERSITY工程经济学综合课程设计任务书工程管理专业本科适用班级：学生姓名：学号：工程经济学综合课程设计任务书一、设计名称某房地产开发项目经济评价二、背景资料（1） 项目概况某房地产开发公司拟开发一项目，该项目所在区域潜在需求较大，具有很好的市场机会。该工程总用地面积为51898m2，总建筑面积为52936m2，建筑容积率为1.02，建筑密度不大于25%，项目基准收益率为16%。项目建设期为2年：2008年第1季度开工，2009年第4季度竣工。预计从2009年第1季度开始销售，2009年第4季度销售完毕。（2） 投资估算及资金筹措（ .投资估算（1）土地费用（包括地价款、

2、契税、交易手续费）为22026.76万元。（ 2）前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出，总计为277.91万元。（ 3）建安工程费包括建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费，为6002.92万元。（ 4）基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目用地规划红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，根据该市房价政策，按建筑面积224.00元/m2计算。（ 5）公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，根据项目实际，按建筑面积266.00元/m2计算。（ 6）其他工程费主要包括临

3、时用地费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费等费用。采用前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费之和的4%。（ 7）管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费5项之和的3%计取。（ 8）财务费用是指为开发项目融资而发生的各项费用，本项目是借款利息。本项目共向银行融资4000万元，在2008年第一季度向银行借款2000万元，第二季度借款1000万元，第三季度借款1000万元。贷款年利率为7.56%（实际利率），按季度计息，自2009年第一季度开始用未分配利润来偿还本金

4、（2008年末的本利和）。借款还本付息计划表如附表5所示。（ 9） 销售前期投入是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。主要包括销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、销售服务费和销售许可证申领费。本项目的销售前期投入按营业收入的1.5%计取。（10）不可预见费：按前述9项之和的3%计取。综上所述，项目总投资估算表，如附表1所示。2.项目投资计划与资金筹措根据项目实际付款计划和工程进度，合理计划资金投入量。项目总投资使用计划见附表2。项目投资的资金来源包括自有资金、银行贷款、销售回款。项目总投资中，银行贷款4000万元，销售回款根据资金需要投入。项目总投资使用计划与资

5、金筹措表见附表3所示。（三）销售计划及经营收入测定1 .项目营业收入测算项目至2009年初项目开盘时，根据该地区房地产发展前景分析，预计销售均价10000元/m2,采用委托代理销售模式。2 .销售计划项目销售总建筑面积为50290m2,2009年第1季度开始预售，预计2009年第1季度至2009年第4季度的销售比例分别为25%,40%,25%,10%。（四）税费根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%。印花税为营业收入的0.05%计。销售佣金按照营业收入的1.5%计取。该项目的土地增值税根据国家土地增值税实施细则（自己查资料），土地增值税计算见附表6。营业

6、收入、营业税金计算见附表3。三、设计内容1.完成附表1W表10。附表1项目总投资估算表单位：万元序号项目名称总投资估算说明1土地费用2前期工程费3建安工程费4基础设施建设费5公共配套设施建设费6其他工程费7管理费用8财务费用9销售前期投入10不口预见费11合计附表2项目总投资使用计划估算表单位：万元序号项目名称合计计算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1土地费用22026.762前期工程费138.96138.953建安工程费0461.761385.291385.291385.291385.294基础设施建设费1185.775公共配套设施建设费352.0235

7、2.02352.02352.046其他工程费44.3744.3744.3744.3744.3744.3744.3844.397管理费用115.88115.88115.88115.88115.88115.88115.88115.888财务费用9销售前期投入10不PJ预见费11建设投资(17)+9+1012总投资（11+8）附表3项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度;3季度;4季度1总投资1.1建设投资1.2建设期利息2资金筹措2.1项目资本金21825.03.187.41858.841745.692.2银行借款2.

8、3建设期利息2.4预售收入再投入附表4营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元序号项目名称合计计算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1营业收入1.1住宅销售收入1.1.1销售面积（m2）1.1.2平均售彳（元/m2）1.1.3销售比例2营业税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加2.4印花税3销售佣金4土地增值税5营业净收入附表5借款还本付息计划表单位：万元序号项目名称合计计算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1借款还本付息1.1期初借款余额1.2当期借款1.3当期应计利息1.4本期还本1.5本期付息1.

9、6期末借款余额2借款还本的资金来源2.1未分配利润2.2偿还本金后余额附表6土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据计算结果1:营业收入2扣除项目金额(以下5项之和)2.1开发成本投资估算中的(1)-(6)2.2:开发费用财务费用、管理费用2.3;营业税金及附加2.4销售佣金2.5:其他扣除费用取2.1的20%3增值额4:增值率(%)5增值税税率6土地增值税附表7财务计划现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1经营活动净现金流量1.1现金流入1.1.1营业收入1.2现金流出1.2.1营业税金及附加1.2.2销售佣金1.2

10、.3所得税2投资活动净现金流量2.1现金流入2.1.1销售收入再投入2.2现金流出2.2.1建设投资3筹资活动净现金流量3.1现金流入3.1.1项目资本金投入3.1.2建设投资借款3.2现金流出3.2.1利息支出3.2.2偿还借款本金4净现金流量5累计盈余资金附表8利润与利润分配表单位：万元序号项目名称合计计算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1营业收入1.1住宅销售收入2经营成本3利息支出4营业税金及附加5销售佣金6土地增值税7利润总额8所得税（税率25%）9税后利润9.1盈余公积金9.2未分配利润10累计未分配利润（注：盈余公积按税后利润的15%计提。）

11、附表9项目财务现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1现金流入1.1住宅销售收入2现金流出2.1建设投资2.2营业税金及附加2.3销售佣金2.4土地增值税3所得税前净现金流量4累计所得税前净现金流量5调整所得税6所得税后净现金流量7累计所得税后净现金流量8所得税前净现金流量现值9累计所得税前净现金流量现值10所得税后净现金流量现值11累计所得税后净现金流量现值计算指标：项目财务内部收益率（所得税前）项目财务内部收益率（所得税后）=项目财务净现值（所得税前）=项目财务净现值（所得税后）=附表10资本金财务现金流量表单位：万元

12、序号项目名称合计计算期2008年2009年；1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1现金流入1.1住宅销售收入2现金流出2.1项目资本金2.2销售收入再投入2.3营业税金及附加2.4销售佣金2.5借款利息支付2.6借款本金偿还2.7所得税3净现金流量计算指标：资本金财务内部收益率=2.基准收益率取为16%，对项目做盈利能力分析、偿债能力分析。3对该项目做盈亏平衡分析，计算以销售单价和销售率表示的盈亏平衡点。4.对该项目做单因素敏感性分析，考虑售价和建设投资分别发生±5%、±10%、±15%的变化时对项目经济指标的影响，计算临界值和敏感度系数，找出敏感因素。5以售价和建设投资作为变动因素，做双因素敏感性分析。6做出该项目经济评价