广东东莞虎门婚纱商业街区案例研究课件

1、虎门步行街案例研究虎门步行街案例研究2虎门步行街虎门步行街p虎门步行街是经东莞市虎门镇人民政府批准兴建的，位于虎门镇太沙路，虎门步行街是经东莞市虎门镇人民政府批准兴建的，位于虎门镇太沙路，太平广场花园电子城旁，是镇中心最旺的黄金地段。整个步行街规模宏太平广场花园电子城旁，是镇中心最旺的黄金地段。整个步行街规模宏大，配套设施齐全。大，配套设施齐全。p第一期总投资第一期总投资3.6亿元人民币，占地亿元人民币，占地3万平方米，总建筑面职万平方米，总建筑面职9万平方米，万平方米，商铺约商铺约1000个。个。 3虎门步行街：发展商虎门步行街：发展商p发展商发展商n东莞市德兴实业发展有限公司东莞市德兴实业

2、发展有限公司p物业管理物业管理n显高物业顾问（跨国公司）显高物业顾问（跨国公司）4虎门步行街：定位虎门步行街：定位p步行街内商场经营主要是以国内步行街内商场经营主要是以国内外名牌商品为主题，商品专卖店、外名牌商品为主题，商品专卖店、厂家商家和特许经营为主流，并厂家商家和特许经营为主流，并设有特价场等形式设有特价场等形式 5虎门步行街：简介虎门步行街：简介p虎门步行街设有虎门步行街设有4000多平方米文化广多平方米文化广场和场和2000多平方米中心广场，由四条多平方米中心广场，由四条街组成，楼高街组成，楼高4层，采用欧陆建筑风格层，采用欧陆建筑风格设计，经典气派。设计，经典气派。p街道吸取国内外

3、著名步行街设计经验，街道吸取国内外著名步行街设计经验，明亮宽阔，两旁设有休闲座椅，环境明亮宽阔，两旁设有休闲座椅，环境优美，景观雅致，舒适怡人。优美，景观雅致，舒适怡人。p商铺采用开放式设计，楼与楼之间以商铺采用开放式设计，楼与楼之间以72座天桥层层贯通，座天桥层层贯通，46台电梯将整个台电梯将整个欧陆建筑群联接一起，而且电梯可直欧陆建筑群联接一起，而且电梯可直上天面平台，因此步行街内阳光和新上天面平台，因此步行街内阳光和新鲜空气充足，不怕风吹雨打。鲜空气充足，不怕风吹雨打。6虎门步行街：一、二层平面图虎门步行街：一、二层平面图78虎门步行街：三、四楼平面图虎门步行街：三、四楼平面图910虎门

4、步行街：专业品牌店虎门步行街：专业品牌店p虎门步行街是集商业、购物、饮食、休闲、娱乐、文化于一体的多功能虎门步行街是集商业、购物、饮食、休闲、娱乐、文化于一体的多功能大型一站式购物公园。各类品牌商家已纷纷进驻步行街。好又多超市、大型一站式购物公园。各类品牌商家已纷纷进驻步行街。好又多超市、大家乐快餐、肯德基餐厅、奥斯卡主题餐厅、国美电器、明星吧、欢乐大家乐快餐、肯德基餐厅、奥斯卡主题餐厅、国美电器、明星吧、欢乐世界、书城、数码电影城等大商家已进场经营；世界、书城、数码电影城等大商家已进场经营；Esprit、Theme、哥弟、哥弟、卡佛连、恩曼琳、古士旗、麦浪、斯得雅、夏梵纳、卡路约翰、伊韵儿、

5、卡佛连、恩曼琳、古士旗、麦浪、斯得雅、夏梵纳、卡路约翰、伊韵儿、周大福、雅芳、金利来、马狮龙、明廊眼镜等品牌已开业，还有许多品周大福、雅芳、金利来、马狮龙、明廊眼镜等品牌已开业，还有许多品牌即将进驻。牌即将进驻。 11虎门步行街：运营管理虎门步行街：运营管理p虎门步行街是按照高起点、高要求的原则，参照国外商业步行街、购物中心的做虎门步行街是按照高起点、高要求的原则，参照国外商业步行街、购物中心的做法，结合国情、地情，聘请外国的建筑设计师及国际级的顾问公司，对项目进行法，结合国情、地情，聘请外国的建筑设计师及国际级的顾问公司，对项目进行统一规划、统一设计、统一兴建、统一招商、统一经营、统一管理的

6、大型购物公统一规划、统一设计、统一兴建、统一招商、统一经营、统一管理的大型购物公园。园。p步行街的管理者特别着重步行街的经营管理和步行街内的经营者的切身利益，步步行街的管理者特别着重步行街的经营管理和步行街内的经营者的切身利益，步行街经营管理、物业服务质量的优劣，直接影响街内经商者的利益及步行街的整行街经营管理、物业服务质量的优劣，直接影响街内经商者的利益及步行街的整体声誉，因此虎门步行街已聘请国际知名的物业顾问公司体声誉，因此虎门步行街已聘请国际知名的物业顾问公司显高物业顾问为步显高物业顾问为步行街提供全面的物业管理服务，保证商家的利益，让商家放心经营。行街提供全面的物业管理服务，保证商家的

7、利益，让商家放心经营。 12虎门步行街：招商、物业与商业推广虎门步行街：招商、物业与商业推广p招商招商n虎门步行街采取统一招商，分区经营的形虎门步行街采取统一招商，分区经营的形式，所有进场经营商家必须经发展商审核式，所有进场经营商家必须经发展商审核资格，商家在街内经营需要明码实价，绝资格，商家在街内经营需要明码实价，绝对不允许售卖假冒伪劣商品。对不允许售卖假冒伪劣商品。p物业管理物业管理n步行街提供专业智能化优质管理，空调、步行街提供专业智能化优质管理，空调、保安、维修、环保、资讯的提供，全部交保安、维修、环保、资讯的提供，全部交由专业管理公司进行严谨而现代化管理，由专业管理公司进行严谨而现代

8、化管理，提供优质的物业服务。提供优质的物业服务。 p商业推广商业推广n步行街在每日、周末、节假日将定期在文步行街在每日、周末、节假日将定期在文化广场、中心广场、各街面、天面平台、化广场、中心广场、各街面、天面平台、举办推广活动，并通过不同渠道及媒体将举办推广活动，并通过不同渠道及媒体将虎门步行街推介给各地群众，使虎门步行虎门步行街推介给各地群众，使虎门步行街成为购物旅游观光热点。街成为购物旅游观光热点。13虎门步行街：招商资料虎门步行街：招商资料14虎门步行街：招商资料虎门步行街：招商资料15虎门步行街：招商资料虎门步行街：招商资料16虎门步行街：招商资料虎门步行街：招商资料17招商方式招商方

9、式p招商条件招商条件n一层商铺：国际品牌、香港一层商铺：国际品牌、香港/亚太品牌、亚太品牌、国内品牌国内品牌n二、三层：厂家或代理商，提供产品合二、三层：厂家或代理商，提供产品合格证明和商标注册证明，须有商品标签、格证明和商标注册证明，须有商品标签、明码实价明码实价n必须提供公司资料和经营品牌资料必须提供公司资料和经营品牌资料p招商方式：承租招商招商方式：承租招商n租赁期限：租赁期限：2-3年年n认租定金：人民币一万元认租定金：人民币一万元n保证金：首年两个月租金总额作为保证保证金：首年两个月租金总额作为保证金金n结算时间：每月结算时间：每月5日日18p租金计算方式租金计算方式n以单间商铺为计

10、算标准以单间商铺为计算标准n租金租金250元元/月月m2（按使用面积计，（按使用面积计，18m2 /间）间）n管理费管理费28元元/月月m2（按建筑面积计，（按建筑面积计，30m2 /间）间）n宣传推广费宣传推广费5元元/月月m2（按建筑面积计）（按建筑面积计）n电费：独立电表计算电费：独立电表计算苏州婚纱一条街案例研究苏州婚纱一条街案例研究20苏州虎丘镇婚纱市场是商户自发形成的市场，约苏州虎丘镇婚纱市场是商户自发形成的市场，约1111年时间。目前市年时间。目前市场没有专门的投资开发公司和物业管理公司，均由商户和当地居民场没有专门的投资开发公司和物业管理公司，均由商户和当地居民自发管理，商户租

11、用当地村民在宅基地上自建的房屋。经过自发管理，商户租用当地村民在宅基地上自建的房屋。经过1010多年多年的发展，市场已经由一条虎阜路发展为虎阜路和虎丘路包围的一个的发展，市场已经由一条虎阜路发展为虎阜路和虎丘路包围的一个街区。街区。整个市场共有商户整个市场共有商户120120户户左右，经营面积在左右，经营面积在2000020000平方米平方米左右。左右。概述概述21虎阜路虎丘路银行银行超市超市职业介职业介绍所绍所平面图平面图苏州丝绸工苏州丝绸工业博览中心业博览中心在建广场小小饭饭店店22管理费用：管理费用：自发形成的市场，管理部门主要为当地的工商税务部门，以及虎丘自发形成的市场，管理部门主要为

12、当地的工商税务部门，以及虎丘茶花村委会茶花村委会费用明细：费用明细：工商费：工商费：480480元元/ /户户国税：国税： 330330元元/ /户户地税：地税：120120元元/ /户户分析：分析：管理费用低，多为商户和当地村民的自发管理。苏州市政府服务意识较管理费用低，多为商户和当地村民的自发管理。苏州市政府服务意识较强，为进驻商户提供一站式服务。强，为进驻商户提供一站式服务。市场管理市场管理23租售方式：租售方式：只租不售只租不售租金价格：租金价格：调查户一：调查户一：6060平方米平方米 年租金年租金3.23.2万（临街）万（临街）调查户二：调查户二： 160160平方米平方米 年租金

13、年租金5 5万（已经营万（已经营1010年，临街）年，临街）调查户三：调查户三：118118平方米平方米* *2 2层层 年租金年租金3.53.5万（巷内，万（巷内，2 2年合同价格不变，半年支付）年合同价格不变，半年支付）分析：分析：租金价格变动较大，主要是受地理位置的影响较大，临街铺面价格较高，租金价格变动较大，主要是受地理位置的影响较大，临街铺面价格较高，巷内价格较为便宜。商户经营状况很好，所以铺面较为紧张。巷内价格较为便宜。商户经营状况很好，所以铺面较为紧张。租售方式租售方式24批零业务：批零业务：批发兼零售，自产自销批发兼零售，自产自销商户属地：商户属地：本地商户，少部分安徽商户本地

14、商户，少部分安徽商户市场辐射范围：市场辐射范围：市场辐射全国，包括东北、西北、内蒙等地市场辐射全国，包括东北、西北、内蒙等地婚纱款式：婚纱款式：多为台湾、广州等地的翻版多为台湾、广州等地的翻版婚纱价格：婚纱价格：价格在价格在100500100500元之间元之间分析：分析：婚纱价格较为低廉，款式较新，但是婚纱的质量稍为逊色，大多数的婚纱婚纱价格较为低廉，款式较新，但是婚纱的质量稍为逊色，大多数的婚纱做工很简单，用料不是很讲究，适应了很多对婚纱要求不是很高消费者。做工很简单，用料不是很讲究，适应了很多对婚纱要求不是很高消费者。经营方式经营方式25建筑结构：建筑结构：虎丘路：虎丘路： 2323层楼房

15、，层楼房， 1212层为展示，层为展示，3 3层住宿层住宿虎阜路：虎阜路：2323层楼房，层楼房，1 1层多为展示厅，层多为展示厅，2323层为工厂层为工厂模式：模式：前店：前店主要起展示作用。前店：前店主要起展示作用。后厂：商户基本上自建工厂，雇佣工人大概在后厂：商户基本上自建工厂，雇佣工人大概在20302030人左右，一般工人工资在人左右，一般工人工资在10001000元左右（女工包吃住，男工保吃）元左右（女工包吃住，男工保吃）室内环境：室内环境：有地毯，较为整洁有地毯，较为整洁分析：分析：新建的铺面较临街的旧铺面整洁，因为商户经营的是批发业务，所以不是新建的铺面较临街的旧铺面整洁，因为商

16、户经营的是批发业务，所以不是影响经营的主要因素影响经营的主要因素铺面结构铺面结构26商业配套：商业配套：在虎丘路的背巷有在虎丘路的背巷有8 8家婚纱辅料经营户，其中两家还经营家婚纱辅料经营户，其中两家还经营婚纱，但是款式较少，每户经营面积在婚纱，但是款式较少，每户经营面积在50605060平方米左右平方米左右商业服务：商业服务：周边周边500500米范围内建有建设银行、农业银行、米范围内建有建设银行、农业银行、超市、婚纱摄影器材、职业介绍所等超市、婚纱摄影器材、职业介绍所等运输：运输：有几条公交线路经过，交通没有特别优势，周边也有几条公交线路经过，交通没有特别优势，周边也没有运输车辆没有运输车

17、辆分析：分析：商户都应该都有固定的营销网络，在接到订单后由商户都应该都有固定的营销网络，在接到订单后由工厂加工后直接发货工厂加工后直接发货商业配套商业配套27附录：婚纱店列表苏州紫金达婚纱礼服厂苏州紫金达婚纱礼服厂 ADDADD：苏州市虎丘停车场东：苏州市虎丘停车场东 苏州佳美婚纱礼服厂苏州佳美婚纱礼服厂 ADDADD：苏州市虎丘停车场南：苏州市虎丘停车场南 苏州金鑫利婚纱礼服店苏州金鑫利婚纱礼服店 ADDADD：苏州市虎丘停车场南：苏州市虎丘停车场南 苏州新丽人婚纱晚装有限公司苏州新丽人婚纱晚装有限公司 ADDADD：苏州市虎丘路立交桥北：苏州市虎丘路立交桥北 苏州秀华婚纱批发中心苏州秀华婚

18、纱批发中心 ADDADD：苏州市虎丘居家桥：苏州市虎丘居家桥4848号号 苏州天缘婚纱礼服厂苏州天缘婚纱礼服厂 ADDADD：苏州市虎丘居家桥：苏州市虎丘居家桥5656号号 贵族婚纱礼服厂贵族婚纱礼服厂 ADDADD：苏州市虎丘居家桥婚纱商业楼：苏州市虎丘居家桥婚纱商业楼 苏州宝丽莱婚纱礼服厂苏州宝丽莱婚纱礼服厂 ADDADD：苏州市虎丘虎阜大桥西打柴滨：苏州市虎丘虎阜大桥西打柴滨104104号号 苏州新星娘婚纱礼服厂苏州新星娘婚纱礼服厂 ADDADD：苏州市虎丘虎阜：苏州市虎丘虎阜 大桥西打柴滨大桥西打柴滨9090号号苏州友好婚纱器材苏州友好婚纱器材 ADDADD：江苏省苏州市虎丘车站：江苏

19、省苏州市虎丘车站1-151-15号号 28附录：婚纱店列表苏州紫荆花婚纱行苏州紫荆花婚纱行 ADDADD：江苏省苏州市虎丘望山桥下塘：江苏省苏州市虎丘望山桥下塘4 4号号 苏州皇后婚纱礼服厂苏州皇后婚纱礼服厂 ADDADD：江苏省苏州市虎阜大桥西：江苏省苏州市虎阜大桥西 苏州红豆婚纱礼服苏州红豆婚纱礼服 ADDADD：江苏省苏州市虎丘路居家桥：江苏省苏州市虎丘路居家桥6868号号 苏州新星婚纱礼服厂苏州新星婚纱礼服厂 ADDADD：江苏省苏州市虎丘居家桥：江苏省苏州市虎丘居家桥5555号号 苏州喜金禾婚纱民族服饰苏州喜金禾婚纱民族服饰 ADDADD：江苏省苏州市车站路：江苏省苏州市车站路6 6

20、号号 苏州金凤凰婚纱礼服厂苏州金凤凰婚纱礼服厂 ADDADD：江苏省苏州市车站路：江苏省苏州市车站路1-151-15号号 苏州立雅蕾斯布业有限公司苏州立雅蕾斯布业有限公司 ADDADD：江苏省苏州市虎丘车站路京龙婚纱城：江苏省苏州市虎丘车站路京龙婚纱城2 2楼楼207207号号 苏州金菊婚纱礼服厂苏州金菊婚纱礼服厂 ADDADD：江苏省苏州市虎丘虎阜大桥西：江苏省苏州市虎丘虎阜大桥西 苏州梦雅婚纱礼服苏州梦雅婚纱礼服 ADDADD：江苏省苏州市车站路京龙婚纱城：江苏省苏州市车站路京龙婚纱城2 2楼楼1010号号 29附录：婚纱店列表苏州白天鹅婚纱工艺礼服厂苏州白天鹅婚纱工艺礼服厂 ADDADD：江苏省苏州市虎丘茶花村打柴滨：江苏省苏州市虎丘茶花村打柴滨8484号号 苏州知音