以文带旅,以旅兴商,以商成文,文商旅模式大起底(多案例)

1、随着传统住宅市场陷入低迷， 企业纷纷寻找新的发展空间， 一系列文旅地产、产业地产项目 如火如荼地开展和深入。 但是文商旅到底是什么东东， 特点和案例有什么， 未来发展趋势是 什么。一、 什么是文商旅复合地产文商旅地产定义：通过文化主题脉络，满足消费客群新消费需求，极具个性化的主题型商业地产模式。文化作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。 旅游作为客流驱动者，带来的是消费需求；文化则作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。因此从商业地产而言，商、旅、文三者扮演不同的角色。旅游地产中的“都市文化休闲街区”，从商业地产的角度看，往往就是一条“文化商业街”。 从文商旅跨界视角的分

2、类方法，其实可以分为“文化综合体”、“商旅文街区”、“文化旅游大片区”三种类型。无论何种形态，旅游文化往往都和商业互为表里，即使在度假类型的文化旅游大片区中，“有了充足的人流，也可以建购物中心，把商业装在文化旅游的壳里面。二、 文商旅三结义以文带旅，以旅兴商，以商成文1以文带旅通过文化注入旅游发展，具有文化特色的建筑，及地方特色的文化活动，带动旅游的兴盛。2以旅兴商通过旅游促进商业的繁荣。以旅兴商是指通过旅游项目带来更多的消费客群，人气的聚集能更好的提升项目的影响力。3以商成文通过商业组合完美文化要素。消费需要的多样化正推动着购物、餐饮、文化娱乐三大功能的积极融合。剧场、博物馆、画廊等业态进入

3、文商旅街区，形成与其他购物形态的差异化，又 能深化文化主题。三、用案例说话一一文商旅分类和案例1古典型文商旅项目特点：依托当地的历史文化的沉淀、 岁月洗礼，具有丰富的自然和人文资源，基本上是“天然而成”以古城、古镇、古街为依托，修旧如旧，形成特色风貌区。承继历史文脉，保持原有风貌，融入现代元素。2古典型文商旅地产的个性和共性：个性诸如：反映出鲜明的区域历史文化和习俗、风情；布局和建筑形态等外显形式各有千秋等等共性诸如：都依托于中国的传统历史文化；商业、旅游、文化三者的有机结合，融为一体（单就商业论商业，就地产论地产）3项目举例：古典型文商旅地产（1）古典型文商旅地产- 豫园“庙、园、市”“释、

4、道、儒”“商、旅、文” 这就是豫园地处上海市黄浦区老城厢， 从元、明、清到民国初年，700 多年来一直是上海的政治、经济、文化中心，被称为“上海的根”，是上海特有的人文标志和文化名片。其中方圆 5.3 公顷（约为 53000 平方米）的豫园商城，起源于140 多年前清同治年间的老城隍庙市场，集邑庙、园林、建筑、商铺、美食、旅游等为一体。如今，凝聚百年经典的豫园商城已发展成为集黄金珠宝、餐饮、医药、百货、食品、房地产、进出口贸易、金融投资等产业为一体，多元发展、专业经营的国内一流的综合性商业集团和 上市公司，拥有商业设施近13 万平方米。作为古典型文商旅地产项目直观案例，豫园的文商旅地产特质也显

5、现无疑：1. 庙园市的融合是豫园的典型特征（城隍庙、豫园、各类综合市场等相互融合形成一条稳固 的旅游产业带）2. 佛道儒是这个豫园所在区域的文化内涵和底蕴。3. 商业、旅游、文化结合为一是豫园最为主要的特色。既然豫园是文商旅地产，它是如何结合的？1. 少不了的传承文化文化是灵魂。游豫园商城，体验豫园各类活动，领略其古朴豫园之雅韵，感受海派都市之魅 力。2. 脱离不了的旅游景点旅游是载体。年均客流量 3700 万人次，世博会期间 5500 万人次，已接待了 70 多个国家元 首。3. 特色别致的商业经营商业是基础。年销售额 120 亿，净利润 7 个亿。（2）古典型文商旅地产一一大唐不夜城 项目

6、位于西安曲江新区的大雁塔脚下；该项目以盛唐文化为背景，以唐风元素为主线，以体验消费为特征；着力打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体的一站式消费天堂。全力推行中国 第一文化MALL 身份。该项目以大雁塔为依托，北起玄奘广场、南至唐城墙遗址公园、东起慈恩东路、西至慈恩西路。贯穿玄奘广场、贞观文化广场、开元庆典广场三个主题广场，六个仿唐街区和西安音乐厅、西安大剧院、曲江电影城、陕西艺术家展廊四大文化建筑，南北长1500 米，东西宽 480 米,总占地面积 967 亩，总建筑面积 65 万平方米。（3）古典型文商旅地产一一丽江四方街我们可能不知道的是：如果没有四方街，可能就没有丽江古城了。先

7、有四方街，后有丽江古城。四方街是丽江大研古镇的中心，丽江古城是在四方街为基础发展起来的古镇，四方街是丽江古城的代名词。四方街占地约为6 亩（约 4000 平方米）。如先前介绍的，文商旅分为了两大块：古典的和现代的； 初步了解古典型文商旅后，那么我们来看看现代型文商旅吧。现代型文商旅地产在文化深度及底蕴上自然比不上古典型文商旅地产。其地产形式更突显其商业业态的本质特征，文化更多的是通过建筑和业态以及内容来诠释。现代型文商旅地产项目是城市商业差异化竞争的产物，挖掘区域历史文化、 仿古建筑，新建而成。创造概念、无中生有、复制拷贝。现代型文商旅地产（1）现代型文商旅地产一一新加坡克拉码头码头以前是商人

8、用小船卸货的地方， 而现在，船上搭载的都是游客。同样， 新加坡河岸边的 仓库、货栈和商店也都已经改头换面，重新装修成餐厅、酒吧和娱乐中心，成为新的娱乐休闲场所。克拉码头以广场为中心分成五个区域。沿河边的区域从新加坡著名餐馆的分店到咖啡店、露天水上餐厅，一应俱全。另外两个区域则为购物、娱乐中心。克拉码头由原来的 60 家仓库和商店发展已成 200 家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所。2008 年，新加坡高 165 米的摩天轮在新加坡河附近建成，克拉码头更是开通了直通摩天轮 的游船，成为吸引游客的另一亮点。（2）现代型文商旅地产- 武汉中央文化区楚河汉街清水砖墙、乌漆大门、铜制门环、石库门头、青砖小道、

9、老旧的木漆窗户，置身其中，仿佛 时光倒流。最炫民国风一一武汉中央文化区楚河汉街武汉中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约 20万平方米。整个汉街至西向东分为3 个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300 多个国际国内外一流商家，其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国 际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，意图打造出一条亲水景观休闲街。在了解中央文化区的基本业态构成后，笔者最为直观的

10、感觉就是万达把第三代产品的各项业态和功能做到了极致，特别是把娱乐功能中的电影拆分成为独立的电影文化公园和汉秀剧场 颇具创造力和胆识；同时突破第三代产品的功能范围，将旅游及文化功能植入， 形成更为完整城市生态系统，这才是真正意义上的“造城”概念。而在商场层面，“汉街”的作用仿佛就是第三代产品中室内步行街的功能扩展，不仅是连接各大主力店的灵魂通道， 更是各大功能区域的互动枢纽！而且从“汉街”的内部规划中我们可以看出，其“大而全”的市场定位实质上没有根本的变化，此次更是有意将以往舍弃的最 高端部分消费人群包含进来，打造成为覆盖最高档消费到中低端消费的全阶层消费商业体； 另外“汉街”试图植入文化元素，

11、利用故楚之地和本地文化为依托，设有5 个以湖北地区历史名人命名的节点广场（屈原广场、昭君广场、知音广场、医圣广场、太极广场），这种文 化概念的植入虽然不一定为消费者认可，但也是一种体验式商业的大胆拓展。武汉万达中央文化区由于核心的区域位置、超大体量的开发面积及天量的投资金额，已然成为目前中国很难复制的一个产品。笔者认为，这种超级项目的开发运营对于万达集团来说本身就是个巨大的挑战，但也很容易聚集市场眼球，这对其在项目宣传、物业销售、商场招商等方面来说是个无形的品牌助力。（3）现代型文商旅地产一一香港兰桂坊Lan Kwai Fong 兰桂坊，欢乐时光主宰着兰桂坊，原来酒吧也是有文化的。缘起于二十世

12、纪七十年代初期， 港府在中西区开始进行市区重建。 道路的开拓，吸引商业资 金的流入，当时一位意大利籍商人在这里开设了一间意大利服装店及餐厅，部份在中环上班的“优皮士”，这家餐厅便成为他们下班后欢乐时光的聚脚处。兰桂坊（Lan Kwai Fong ），狭义而言指位于香港中环区的一条呈L 型的上坡小径，名叫“兰桂坊”（取其兰桂腾芳之意）。广义而言是指与德己立街、威灵顿街、云咸街、和安里、仁寿里及荣华里构成的一个聚集大小酒吧与餐馆的中高档消费区。整个兰桂坊区域已开设了超过50 间酒吧食肆类消费场所。四、文商旅地产一一发展趋势及总结1政府导向商业：拉动消费，居“三驾马车”之首；文化：文化产业要大发展、

13、大繁荣；旅游：作为国家战略性支柱产业。2各地政府重视，提升城市文化品味和形象的“一张名片”。3“文商旅”模式具有最终消费、多层次消费、持续性消费，对区域经济有很强的拉动作用。4“文商旅”是一种混合型经济形态和特点的业态，它的发展受制于机制、资金、人才的制 约。5.创新、创意、策划是关键。6古典型项目依托自身资源优势，随文化及旅游产业发展，政府政策的主导备受推崇；现代 型项目通过文化主题为差异化竞争策略，依托于各方资源的整合， 满足城市生活方式改变及消费升级需求而日渐成熟。难得的是有份清闲时光，难得的是有种知途迷返，知之为知之，不知 为不知，知你冷暖，懂你悲欢，把你放在了心头上的人。难得的是面对片 深山广林、教你为人，怎样处事，面对人生；淡泊世事，践行伯乐，明镜心 扉。心似无物化有物，道似无情渡有情，佛似无边胜有边，儒似学而不思 厌也，山高不止于流水，流水不止于小桥，除非去哪里在看看，除非去哪 里在历历，除非去哪里在观光！一路走马观花，沐浴星星的乐园，想哪，念白若溪在月牙泉唱着：每当太阳落下西边的阳，