土地增值税清算审核实务

1、土地增值税清算审核实务土地增值税清算审核实务张连明张连明中国注册税务师协会中国注册税务师协会 理事理事中国注册税务师协会税务师事务所和地方协会指导委员会中国注册税务师协会税务师事务所和地方协会指导委员会 委员委员天津市注册税务师协会天津市注册税务师协会 常务理事常务理事天津市注册税务师协会业务援助委员会天津市注册税务师协会业务援助委员会 副主任委员副主任委员移动热线：移动热线公热线：办公热线：28378686电子邮箱：电子邮箱：1土地增值税纳税（清算）申报表土地增值税纳税（清算）申报表一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计

2、三、增值额三、增值额四、增值额与扣除项目金额之比（四、增值额与扣除项目金额之比（% %）五、适用税率（五、适用税率（% %）六、速算扣除系数（六、速算扣除系数（% %）八、应缴土地增值税税款八、应缴土地增值税税款九、已缴土地增值税税款九、已缴土地增值税税款十、应补土地增值税税额十、应补土地增值税税额2转让房地产收入总额转让房地产收入总额的审核的审核一、销售发票的审核一、销售发票的审核二、销售合同的审核二、销售合同的审核三、销售台账的审核三、销售台账的审核 审核要点：上述三项所载金额要一致。审核要点：上述三项所载金额要一致。 3一、取得土地使用权所支付的金额一、取得土地使用权所支付的金额二、房地

3、产开发成本二、房地产开发成本三、房地产开发费用三、房地产开发费用四、与转让房地产有关的税金四、与转让房地产有关的税金五、财政部规定的加计扣除数五、财政部规定的加计扣除数扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核41、支付的土地出让金、支付的土地出让金2、支付地价款金额、支付地价款金额3、缴纳的有关税费，其中：契税、缴纳的有关税费，其中：契税 审核时，应当重点关注以下问题：审核时，应当重点关注以下问题：第一，是否取得合法有效凭证。第一，是否取得合法有效凭证。第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。分

4、摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。实际操作时，一般采用实际操作时，一般采用“占地面积法占地面积法”分摊土地成本。分摊土地成本。第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。金额的情形。扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（一）（一）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额5扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本1、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费，包括以下内容：土地征用费；耕地占用税；劳动力安置费；安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。 审核时，

5、重点关注以下问题：审核时，重点关注以下问题： 第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有无合法有效凭证。第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有无合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。土地征用及拆迁补偿费属于土地成本，实际操作时，一般采用土地征用及拆迁补偿费属于土地成本，实际操作时，一般采用“占地占地面积法面积法”进行分摊。进行分摊。 第三，有无将房地产开发费用记入土地征用费的情形；第三，有无将房地产开发费用记入土地征用费的情形； 第四，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿第四，拆迁补偿费

6、是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。6扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本2 2、前期工程费、前期工程费 前期工程费，包括：规划费用；设计费用；项目可行性研究费用；前期工程费，包括：规划费用；设计费用；项目可行性研究费用；水文费用；地质费用；勘探费用；测绘费用；七通一平支出等。水文费用；地质费用；勘探费用；测绘费用；七通一平支出等。 审核时，重点关注以下问题：审核时，重点关注以下问题： 第一，前期工程费是否真实发生，有无虚列的情形；第一，前期工

7、程费是否真实发生，有无虚列的情形； 第二，有无将房地产开发费用记入前期工程费的情形；第二，有无将房地产开发费用记入前期工程费的情形； 第三，多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目第三，多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。合理分摊。7扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本3、建筑安装工程费、建筑安装工程费 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 审核时，重点关注以下问题：审核时，重点关注以下问题： 第

8、一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；同记载的内容相符； 第二，开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；第二，开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目； 第三，采用自营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、第三，采用自营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；材料费、机械使用费等情况； 第四，建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具；第四，建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具； 第五，参照当地

9、当期同类开发项目单位平均建安成本，或者当地建设部门公第五，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本，或者当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。8扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本4、基础设施费、基础设施费 基础设施费，包括：开发小区内道路支出；供水工程支出；供电工程支出；供气工程支出；排污工程支出；排洪工程支出；通讯工程支出；照明工程支出；环卫工程支出；绿化工程支出；其他设施工程发生的支出。 审核时，重点关注以下问题：审核时，重点关注以下问题： 第一，基础设施费是否真实

10、发生，有无虚列的情形；第一，基础设施费是否真实发生，有无虚列的情形； 第二，有无将房地产开发费用记入基础设施费的情形；第二，有无将房地产开发费用记入基础设施费的情形； 第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。合理分摊。 分摊方法一般有：占地面积法；建筑面积法；直接成本法；预算分摊方法一般有：占地面积法；建筑面积法；直接成本法；预算造价法。造价法。9扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本5、公共配套设施费、公共配套设施费 公共配套设施费，一般包括不能有偿转让的开发小区内公共配套

11、设施发生的支出。 具体内容包括：物业管理用房费用；变电站费用；热力站费用；水厂费用；居委会用房费用；派出所用房费用；幼儿园、托儿所用房费用；学校用房费用；公共厕所费用；自行车棚费用；邮电通讯用房费用；其他非营业性公共设施费用。10扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本 审核时，重点关注以下问题：审核时，重点关注以下问题： 第一，公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施第一，公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况； 第二，有无将房地产开发费用记入公共配套设施费的第二，

12、有无将房地产开发费用记入公共配套设施费的情况；情况； 第三，多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施第三，多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。费，是否按项目合理分摊。 公共配套设施费用的摊销，一般采用公共配套设施费用的摊销，一般采用“建筑面积法建筑面积法”。11扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本6、开发间接费用、开发间接费用 开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的费用。费用。 主要内容包括：管理人员工资；职工福利费；折旧费；主要内容包括：管理人员工资；职工福利费；折旧费；

13、修理费；办公费；水电费；劳动保护费；周转房摊销；发修理费；办公费；水电费；劳动保护费；周转房摊销；发生的其他间接费用。生的其他间接费用。 在会计核算上，企业发生的开发间接费用，先通过在会计核算上，企业发生的开发间接费用，先通过“开开发间接费用发间接费用”账户进行核算。期末，按照一定标准，分配账户进行核算。期末，按照一定标准，分配转入有关开发项目的成本，借记转入有关开发项目的成本，借记“开发成本开发成本”科目，科目，贷记贷记“开发间接费用开发间接费用”科目。科目。12扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本 审核时，重点关注以下问题：审核时，重点关注以下问题：

14、 第一，有无将企业行政管理部门（总部）为组织和管第一，有无将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形；形； 第二，开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间第二，开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效；接费用的情况，取得的凭证是否合法有效； 第三，在计算扣除项目（开发成本）金额时，是否将第三，在计算扣除项目（开发成本）金额时，是否将企业依照会计准则规定计入开发成本的借款利息支出，按企业依照会计准则规定计入开发成本的借款利息支出，按照税法规定从照税法规定从“开发成本

15、开发成本”中调出。中调出。13扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（三）（三）房地产开发费用房地产开发费用 房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 1、利息支出、利息支出 在计算增值额时，利息的计算分别有三种情况确定扣除额： 第一种情况：利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和的5%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 房地产开发费用=分摊的利息支出+其他房地产开发费用 其他

16、房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%（以内） 审核时，可以按照上述方法进行测算，核实房地产开发费用的扣除是否正确。14扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（三）（三）房地产开发费用房地产开发费用 审审核时，重点关注以下问题：核时，重点关注以下问题： 第一，企业是否按照规定，将第一，企业是否按照规定，将“开发成本开发成本”（或生产成本）（或生产成本）账户中的利息支出调整至账户中的利息支出调整至“房地产开发费用房地产开发费用”项目；项目； 第二，分期开发项目或者同时开发多个项目所发生的一第二，分期开发项目或者同时开发多个项目所发生的一般性贷款利息支出，是否按照开发项目

17、合理分摊（分摊方法：般性贷款利息支出，是否按照开发项目合理分摊（分摊方法：一般采用一般采用“直接成本法直接成本法”或或“预算造价法预算造价法”）；）； 第三，利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是第三，利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出；否冲减利息支出； 第四，利息扣除是否符合规定，超过贷款期限的利息部第四，利息扣除是否符合规定，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，是否也计入了扣除额。分和加罚的利息，是否也计入了扣除额。15扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（三）（三）房地产开发费用房地产开发费用 第二种情况：企业不能按转让房地产项目计算分摊利息第二种情况：企业不能

18、按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构贷款证明的，其房地产开发费用，支出或者不能提供金融机构贷款证明的，其房地产开发费用，按照按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”和和“房地产开发成本房地产开发成本”两两项金额之和的项金额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。 房地产开发费用房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地房地产开发成本）产开发成本）10%（以内）（以内） 第三种情况：企业全部使用自有资金，没有利息支出的，第三种情况：企业全部使用自有资金，没有利息支出的，比照第二种情况确定房地产开发费用。比照第二种情况确定房地

19、产开发费用。 16扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（三）（三）房地产开发费用房地产开发费用 需要说明的问题需要说明的问题 按照会计准则的规定，开发企业按照会计准则的规定，开发企业“取得土地使用权所支取得土地使用权所支付的金额付的金额”（土地出让金或地价款，按国家统一规定交纳的（土地出让金或地价款，按国家统一规定交纳的有关费用包括契税），计入有关费用包括契税），计入“开发成本开发成本”。 企业为开发房地产借入资金发生的借款利息支出，在房企业为开发房地产借入资金发生的借款利息支出，在房地产开发期间发生的，计入地产开发期间发生的，计入“开发成本开发成本”；开发完成后发生的，；开发完成后发生的，计

20、入计入“财务费用财务费用”。17扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（四）（四）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。值得的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。值得注意的是，由于印花税已计入管理费用，体现在注意的是，由于印花税已计入管理费用，体现在“房地产房地产开发费用开发费用”中，所以，印花税不在税金项下扣除。中，所以，印花税不在税金项下扣除。 审核时，首先，根据核实后的销售收入，计算应缴审核时，首先，根据核实后的销售收入，计算应缴纳的营业

21、税、城建税和教育费附加；然后，对照纳的营业税、城建税和教育费附加；然后，对照“营业税营业税金及附加金及附加”、“应交税费应交税费”等账户及相关凭证，进行审查核等账户及相关凭证，进行审查核实。实。18扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（五）财政部规定的加计扣除数（五）财政部规定的加计扣除数 从事房地产开发业务的纳税人，可以按照从事房地产开发业务的纳税人，可以按照“取得土地取得土地使用权所支付的金额使用权所支付的金额”和和“房地产开发成本房地产开发成本”两项金额之和，两项金额之和，加计加计20%扣除。扣除。 其他扣除项目金额其他扣除项目金额=（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金

22、额+房地产开发成本）房地产开发成本）20% 审核时，可以根据已核实的审核时，可以根据已核实的“取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付的金额的金额”和和“房地产开发成本房地产开发成本”两项金额之和与两项金额之和与20%的比例，的比例，核实其他扣除项目金额。核实其他扣除项目金额。19扣除项目金额扣除项目金额的审核的审核（五）财政部规定的加计扣除数（五）财政部规定的加计扣除数 在审核扣除项目金额时，还应当注意以下三个问题：在审核扣除项目金额时，还应当注意以下三个问题： （1）代收费用的处理）代收费用的处理 对于县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，要注意代收费对于县级以上人民政府要求

23、开发企业在售房时代收的各项费用，要注意代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，要注意有无将代收用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，要注意有无将代收费用计入加计扣除，或者作为房地产开发费用计算基数的情形。费用计入加计扣除，或者作为房地产开发费用计算基数的情形。 （2）关联方交易行为）关联方交易行为 在审核收入和扣除项目时，应当重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营在审核收入和扣除项目时，应当重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。业常规进行业务往来。 （3）清算后再转让房地产的处理）清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，