房地产建筑业企业集团营改增准备工作方案要点(2015)

1、房地产建筑业集团营改增准备工作方案随着国家税制改革的深化切实推进，房地产业即将迎来重大的 “营改增”改革房地产建筑业集团应做好应对。为做好并推动营改增应对及相关安排工作，工作方案主要有：一、设立营改增工作小组1、集团营改增工作小组2、各分子公司营改增工作小组3、非地产公司营改增工作小组4、财务系统营改增工作小组营改增小组下设办公室，成员单位为财务、工程、招采、项目、办公室等，为保证营改增工作的有序推进，营改增小组建立营改增定期例会制度（每半月），检视总结上阶段工作情况、调整部署下阶段工作。二、营改增准备阶段主要工作计划安排事项1、前期准备工作1）成立各层级营改增工作小组2、业务梳理和财税影响测

2、算1）分部门访谈2）梳理业务访谈内容21）各部门上报所有可能发生的成本费用支出对方单位明细表，由营改增小组确定是否可以抵扣，确定营改增后，需要对方提供哪类发票。需要确定提供17%；6%；3%；专用发票，或者提供普通发票，或者收据。3）合同审阅并提供修改意见4）项目公司进行营改增影响的财税匡算5）与供应商谈判、修改重大合同条款。适时召开供应商大会说明营改增情况及公司要求。6）税务方案设计（包括业务流程图、税务要求之系统升级需求说明，可能的过渡期优化方案等）3、集团相关内部制度、手册的制订1）草拟相关指引2）讨论、定稿相关指引3）归集公司相关的增值税政策，形成增值税电子版手册。随国家政策变化，及时

3、更新。4）制定发票制度4、集团相关系统改造1）制定系统改造实施方案2）实施系统改造实施方案5、培训6、方案实施及调整、政策跟踪、总结营改增涉税风险点持续营改增小组将根据3月份工作计划的推进情况以及营改增政策出台情况适当更新4月份及后续月份的工作计划。三、营改增预计政策情况1、关于实施时间：预计4、5月份出台政策、7月1日实施2、关于税率：营改增前：房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。营改增后：建筑业营改增的税率在“财税【2011】110号文”中规定为11%，鉴于房地产业与建筑业有紧密的上下游关系，房地产业营改增税率设为11%的可能性较大。也有另一说法是17%，原因是2014年9月份测试时

4、总局认为17%税率较理想，11%税率偏低因企业想到甲供材的办法。若按17%征收，可能会取消土地增值税。3、关于抵扣范围：拆迁补偿、城市基础设施配套费不允许抵扣，新增招拍挂土地能否按6%扣除说法不一。4、关于过渡期政策：有过渡期政策，如采取新老划断处理，对于老建安合同的建安工程费用，建筑企业可选择按简易计税3%和一般计税的11%征收。建筑安装业的简易计税方法是3%。存量房允许按简易计税方式征收，房地产销售和租赁的简易计税方法可能是5%。过渡期时间预计3年。5、关于纳税时间：现行增值税规定，预售收入计提增值税销项税。但考虑到房地产建筑业行业的特点，预售收入纳税时间也可能变为预售时按预售收入的2%-

5、3%缴纳，交付时清算。四、房地产企业建筑业应对策略由于房地产营改增大部分政策尚不明朗，比如招拍挂土地能否按6%扣除？拿地方式是否需发生改变？）纳税时间是否与营业税体系下发生变化？（新项目预售时间和去化安排是否需重新安排？）基于此，企业的应对策略难以一步到位。营改增小组需要每月根据政策的明析情况更新深化应对措施。就目前掌握的情况而言，相对可行的应对策略主要如下：1、土地拓展策略新增招拍挂土地能否抵扣未定，但已明确拆迁补偿、城市基础设施配套费不允许抵扣。对于新增城市更新项目，因不能抵扣土地及拆迁成本，税赋增加，一是建议集团公司慎重考虑；二是现有洽谈项目要加快推进，争取纳入简易征收范围。尽量避免单一

6、产品的项目公司，产品涵盖住宅和商业的项目公司较佳。可达到两个目的，一是通过商业的进项平衡住宅的销项，利于整个项目的税负平衡，二是减少商业部分进项税对资金的占用。2、加快周转对于存量房产，前期发生的成本已无进项可抵扣，营改增后可能会因进项抵扣不足，从而多交增值税。建议加快销售，尽可能在营业税体系下以及过渡期内消化处理。3、尽快处理非核心商业资产投资作价免征营业税、单位和个人销售或转让购置的不动产差额缴纳营业税，因此对于集中商业、个人名下的商铺等非核心商业资产宜尽早剥离。营改增后再以房地产进行投资，需要按视同销售缴纳增值税。单位和个人销售或转让购置的不动产，取得进项税发票，才能实现差额缴纳增值税。

7、4、适当增加精装修产品很多装修材料适用17%增值税税率，与房产销售的11%税率存在税率差异，适当增加部分项目的精装修产品供应可能利于降低增值税税负。5、商业资产管理模式的创新对现有商业项目，一是要探索以股权投资、联营方式变相获取租金收益的可行性，二是要对租金及管理费价格进行调整，寻找平衡点。6、成立平台公司1）成立供应链公司集团公司对所有集团各分子公司的支付项目，实行统一采办，统一平台操作。首先，很多甲供材料适用17%增值税税率，与建筑业的11%税率存在可抵扣的税率差异，通过实施大规模的甲供材，可获得更多的进项税额以及采购价格上的优惠，从而降低成本；其次，通过供应链公司，通过发票开具时间的安排

8、，可均衡各公司不同阶段的税负工作，减少集团成员增值税进项税的资金占用，优化资金流，适度降低后期巨额进项税金无法抵扣的风险；最后，供应链公司可针对不同项目实施不同的销售价格，实现各法人单位的所得税甚至土地增值税利益。2）成立劳务派遣公司劳务派遣营业税下是差额交税，即以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资、社会保险及住房公积金后的余额为营业额。我们也在密切关注营改增后是否仍按差额缴纳增值税。若是，则诸如物业前期物管费可利用劳务派遣公司进行筹划。7、做好各项目的税收测算和过渡期税务筹划工作地产开发项目：选择简易计税还是一般计税？特别需要注意商业物业的销售与持有的平衡。增值税对于

9、不同业态的复杂性需要尽早通盘考虑。持有出租项目：选择简易计税还是提高租金标准选用一般计税？需平衡不同的租户需求。以上，均需结合集团各项目的实际情况，经过测算后才能确定过渡期期方案。8、重新审阅合同版本重新审阅不同分类下的合同版本，从税务角度提出修改建议。从源头上降低公司涉税风险。如修订发票条款（明确价款、税款、发票类型及送达时限的约定等）；关注收款单位、开票单位与合同单位是否匹配。再如租赁合同，以往我们通常会提供免租期或其他租赁优惠，在现行的营业税法规下，免租期不属于营业税应税交易，但是增值税体现下，有视同销售的规定，按目前增值税政策，无偿提供应税劳务如技术服务、律师、审计等服务需要视同销售缴

10、纳增值税，营改增后，房屋出租业务很可能免租期需要视同提供租赁服务缴纳增值税。是否需调整免租期条款？还需要考虑财税【2010】121号规定，免收租金期间，一律按原值征税。五、需各公司、业务部门配合的事项1、各部门与各分子公司配合做好营改增各阶段的计划安排落实工作2、梳理集团各项目开发情况重新梳理集团现有土地的开发计划，包括项目分期、产品类型（住宅、写字楼、公寓、商铺、车位等等）、工程节点和预计售价、成本信息，为后续的各项目税收筹划和方案选择提供数据支撑。3、核实供应商纳税资质营改增后，采购事项所含的进项税额可以按规定抵扣，不作为成本/费用，因此在采购含税价一定的情况下，上游供应商是一般纳税人还是

11、小规模纳税人，是采用一般计税方式还是简易方式，对我司成本和进项税影响较大。因此，需要提前联络供应商并核实其纳税人资质，以及是否能提供专用发票。根据前述情况重新梳理供应商并进行分类。对于选择按一般计税方式缴纳增值税的项目，可规范供应商准入，优先选择增值税一般纳税人。4、梳理哪些材料设备可实现甲供从原理上讲，应是所有的施工材料和设备都可以由开发商自行采购（即甲供），但我们的现场管理能力能否达到？就目前的管理能力来看，哪些材料、设备可以先行进行甲供？需要提前梳理和规划。5、提前规划各项目成本结算工作安排营改增前，营业税按销售收入的5%计算，与成本发生及发票取得时间没有关系。营改增后，无论是在预售时缴纳销项税还是预售时按预售收入的2%-3%缴纳，交付时清算，均不同程度对成本结算工作需要提前提出要求。6、梳理各商业项目商户/租户信息房地产业营改增后，商户/租户若为增值税一般纳税人，因进项税可以抵扣，可能可以接受涨价。因此需要事先梳理商户/租户的纳税资质以及之前合同条款的规定，供应商准入梳理，并与商户进行初步沟通，汇总分析定价调整的可行性，一是为修改合同条款和价格谈判作准备；二是为各商业项目在过渡期选择简易计税还是提高租金标准选用一般计税提供支持。7，对各分子公司的准