关于国有划拨工业用地在企业改制中的土地估价方法探索

1、关于国有划拨工业用地在企业改制中的土地估价方法探索关键词: 土地估价方法探索 国有划拨都市型工业用地 法定用途 实际用途 最高最佳使用原则 假设开发法应用摘要：国有划拨土地作为城市房地产开发的第二资源，具有巨大的市场需求，如何认定此类都市型工业用地的价格，传统的评估方法已不能反映其市场价值，因此，尊重市场需求，遵循最高最佳使用原则，以假设开发法为主，评估国有划拨工业用地的市场价值，已被市场所接受。为此，本文通过对100多例工业用地的评估实践，对新的评估方法进行了有益的探索。随着中国经济的持续发展，土地作为一个本来就十分稀缺的资源，就显得更加匮乏。尤其城市基础设施的实施和商品房的建设，对市中心土

2、地开发的急剧增加，利用征地和旧区改造取得土地资源的空间越来越小，人们纷纷转向关注城市工业用地资源的利用。工业用地作为城市商品房开发的第二资源，其中尤其是都市型工业用地，具备潜在的、巨大的市场需求。下面，通过对上海某控股集团上百例城市工业用地项目评估的探索，谈谈国有划拨工业用地在企业改制中的估价思路的探索和思考。一、上海城市工业用地的新形势、新挑战在评估实践中，我们认为，工业用地的市场价格具有很大的不确定性，影响工业用地出让价格的因素是诸多的，其中规划的改变是关键，是影响工业用地交易的主导因素；以往通行的评估方法和评估思路已经不能适应房地产市场的变化，传统的评估方法获得的评估结果，已经不能真实反

3、映工业用地实际成交的市场价格。因此，探索新的评估思路和方法，就成了估价师需要研究的一个非常重要的课题。随着国有企业改革、改制的深化和发展，工业用地，已成为城市土地开发利用中新关注的焦点。根据上海有关部门调查，2004年工业厂房的新建面积达到312,589平方米，比去年四季度供应量增长了52%。由于上海房地产商品房销售价格涨幅的居高不下，旧城区改造的成本和难度都在增加，而市场的需求量仍然很旺盛，因此，上海工业用地的价格在多方因素的刺激下，涨幅大增，具体原因是：1、由于受到宏观调控的影响，土地的供应量越来越少，使上海城区的工业用地，越来越稀缺。2、由于人民生活水平和生活质量的提高及二手房、新开发商

4、品房价格的飚升且居高不下，刺激了上海工业用地价格的上升，2004年上半年工业用地的租金增加了6.8%，工业用地的价格增加了8.4%。通过调查显示，2004年下半年郊区的工业用地的出让价格与住宅用地的出让价格相比，一般在1：1.5倍，中心城区一般在1：1.53倍，因此，中心城区的工业用地还有上升的空间。从上海的工业用地整体情况看，分为市区和郊区二大版块，下面就上海市区版块工业用地的成交案例，来具体分析上海工业用地价格的变化和走势。例上海市杨浦区长阳路某地块,工业用地，划拨,土地面积3396m2,五级地段,1998年基准地价1369.5元/m2(楼板价)，按容积率为1计算，每亩91万元；2004年

5、基准地价（未定稿）1100元/m2(楼板价)，按容积率为1.5计算，每亩110万元；2004年10月拍卖，实际每亩成交价295万元（划拨价），与98年相比上涨了224%例长宁区天山路某地块,工业用地，划拨,土地面积5187m2,四级地段,1998年基准地价2075元/m2(楼板价)，按容积率为1计算，每亩138万元；2004年基准地价（未定稿）2100元/m2(楼板价)，按容积率为2计算，每亩280万元；2004年10月拍卖，实际每亩成交价413万元（划拨价），与98年相比上涨了199%例闸北区共和新路某地块,工业用地，划拨,土地面积7030m2,七级地段,1998年基准地价581元/m2(楼

6、板价)，按容积率为1计算，每亩39万元；2004年基准地价(未定稿）1100元/m2(楼板价)，土地调整为五级地段,按容积率为1.5计算，每亩110万元；2004年10月拍卖，实际每亩成交价230万元（划拨价），与98年相比上涨了490%详见以下图表: 单位:万元3、目前，上海中心城区的工业用地，有的已经作为商业用地在使用，1998年到现在住宅和商业类房地产大幅上涨，同样带动了工业用地价格上涨，如前面举例的三块土地，足以说明上升的幅度。4、由于工业用地的动迁难度和成本低于旧区居民动迁的成本和难度，从企业的经济核算分析，客观上对工业用地的需求增加。5、由于城区规划的改变，使得工业用地的拥有者，在

7、出让工业用地的价格时，希望用市场的价格来交易。6、随着商业和商务活动的频繁，不少工业用地虽未经规划批准，但已经作为商业和办公用途，在出租使用，已经获得的实际收益可观，也刺激了工业用地拥有者按市场价出让地价的愿望。二、评估思路和评估方法的探索综上所述，上海中心城区的工业用地存在着巨大的市场需求，采用最高最佳使用原则，与现行的规划不符，违背了合法的原则。过去，遇到这种情况，评估项目就被搁浅，现在工业用地的评估交易，已不仅仅是个案，发展为成片、成片的市中心工业用地的交易行为，尤其是国有企业改制中工业用地的转让行为，评估愿望更加迫切，市场呼唤评估机构，对此进行探索和研究。近来，我们接受的某控股集团公司

8、100多例上海市中心城区工业用地的项目，进行了评估方法的探索。现取二块土地的案例，来说明其出让价与市场价的关系。首先，选用的方法是否适用，主要是在假设规划改变的前提下。如A例，规划是住宅用途，现状为厂房，用基准地价法评估其工业用地，不能反映实际成交价，因此，用假设开发法为主，辅之以成本法评估该地块的价格。如B例，实际现状用途为商业，但产证上是工业用途，基准地价法和成本法显然不适用，不能反映市场的实际情况，因此，这次做了一些探索，以收益法为主，辅之以假设开发法，方能反映其实际收益的市场价格。如果B例以工业用地的性质评估，则达不到商业的市场价格，但是，周边高架、轨道2号线等交通设施便捷，附近住宅价

9、格很高；由于地上建筑物维护的很好，无需拆除，如果买下来，不改变土地用途，也可继续使用，如果能变更土地使用的性质，补交土地出让金，则更能发掘其市场价值。当初，在评估以上工业用地土地价格时，首先考虑采用基准地价修正法进行评估。由于上海市基准地价基准日为1998年6月1日，时间较长，需进行期日修正。根据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院发布的我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告公布的工业地价指数进行修正，评估结果只仅仅上升了2%，难以反映工业用地的市场价值。因此，考虑用商业、住宅和工业用地的综合地价指数进行修正，也不能准确反映上海中心城区工业用地地价水平。上海市20002003

10、年地价指数变化状况如下：土地用途2000年2001年2002年2003年商业100106119126居住100 106 118 126 工业100100100102综合100104112118分析原因，我们认为，综合地价指数反映的是上海市全市平均水平。第一，近年来，上海产业结构调整和第三产业的迅速发展，上海中心城区工业用地实际用途趋于多样性；第二，大量市郊开发区优惠地价对该指数的形成，具有较大的影响，故估价期日修正采用上海综合地价指数进行修正。虽然评估结果有所提高，但与中心城区的工业用地的实际市场价格存在着差距。因此，我们又尝试采用假设开发法来进行评估。我们跟踪了这二例评估项目，评估后，均在市

11、场上买卖成交，已经接受了实践的检验。成交价格均高于评估价，是基准地价的23倍。说明“市场发现了价格”，实践证明，评估思路确实能够被市场所接受。三、建议和思考（一）建议1、我们认为，对城市工业用地的评估，首先要确定思路，明确方法，从尊重市场需求的角度，遵循评估原则。四种方法比较，各有利弊。市场比较法，交易案例难以收集，价格内涵不一样；成本法，如地上建筑物较好，业主不愿意拆，成本上升，难以用平均成本去衡量；收益法，每个工厂的收益不竟相同，实际收益差别很大；采用假设开发法评估，也有利弊，如由于规划不确定，现有的容积率受到影响，实际成交价比评估价格高，如果假设规划变更，评估价格则相差很大。当前，评估价

12、与市场成交价始终有差距，这个差距是如何产生的，说明市场有这个需求，确实存在这个价值；从评估来说，既要有依据，又要操作规范，按照最高最佳使用原则，能反映市场现状，但不一定合法。如何解决好这个问题，做到既合理合法，又贴近市场。建议遵循评估原则，应尊重市场需求。 2、关于评估中，产证与现状用途不符的情况，如何掌握最高最佳使用原则，国资部门有先例，可以借鉴上海国资管理部门在国有资产确认和备案中的做法。国资管理部门在国有企业改制时，掌握一项原则，如果资产占有方取得相关证照、租赁合同，均视为可改变用途，但要对受让方进行交易调查，如受让方是房地产开发企业，则按市场价出让。3、建议尽快调整上海市基准地价，为评

13、估市场的发展，提供政策依据。现在全国，很多中小城市，平均每2年就更新一次基准地价。上海如在全市范围推动有难度，建议从各区或相关区域范围内，制定土地的平均价格，为上海土地市场的健康发展提供保证，也为中介机构的评估方法的规范提供依据。4、建议政府在提供土地交易案例时，能够对交易的内容、各种参数，明示和公布，增加透明度，便于估价人员的操作。目前，政府的信息公开，至少在土地市场，信息还是不完全透明的，这不利于打破土地市场的垄断行为。现在有不少交易案例，如土地拍卖，公布的资料不能反映问题，是毛地还是熟地、出让金多少，附带条件，都没有明确。最近我们到浙江一个小城市，接受司法委托，当地提供的资料就比较齐全，

14、交易价格包含什么、不包含什么，非常清楚。虽然，我们第一次在当地从事评估业务，但出具的评估结果就比较准确，受到了市场的认可和检验。5、国有划拨土地作为存量资产，在企业改制转让时，根据我们的实践，开发商已经付了很多的市政配套费，划拨土地的补交地价，应该是土地出让价格扣除划拨土地取得费用后，乘以30%较符合操作实际。建议主管部门应尽快明确国有划拨土地补地价的计算方法。（二）提出一些问题，作为思考1、土地能否变性，是制约划拨工业用地成交的重要前提，不少中心城区工业用地的评估价和成交价之间，不仿可以建立这样一个公式的模型：评估价=市场价补交土地出让金变性的风险系数在这里，风险系数是个变量，风险系数越小，

15、评估价就越趋近于市场价，反之，则小于市场价。比如某六级地段的一块旧厂房，基准地价为46万元/亩，最后是以300万元/亩成交的。受让方还是信心十足，据透露，这块土地资源可以变性，而受让方掌握了特殊资源，未来变性的风险较小。对评估机构来说，很难做到300万元/亩，这是市场发现了价格呢？还是有某种特殊因素造成的呢？目前土地的一级市场并不是公开和透明的市场。2、在我们接受的100例划拨工业用地评估中，大部分都是在中心城区，与实际用途存在着规划上的差异。如果继续维持工业用地的性质，原先遗留下来的一些闲置的旧厂房，企业实际上已名存实亡，这些污染大、效益差、惨淡经营的企业，只能以廉价的租金收入来养活一些留守人员，对土地资源利用来说，是一种极大的浪费。3、国资管理部门，有时在确认、备案中，指导思想上也是有矛盾的。对评估机构在选用土地评估方法，唯一认同的是基准地价法，但现在上海的基准地价法，得到的评估结果很低，国资部门从防止国有资产的流失的角度，又希望按照市场价格出具评估结果，而基准地价法又不能满足市场需求，因